裁判字號：臺灣臺北地方法院99年訴字第217號民事判決
裁判日期：民國100年04月08日
裁判案由：損害賠償
臺灣臺北地方法院民事判決99年度訴字第217號原告 劉熙海 訴訟代理人 陳威霖 律師被告根鼎建設股份有限公司法定代理人 李俐慧 訴訟代理人 陳傳中 律師複代理人 陳俊翰 律師
楊博任 律師 石鋒琳 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國100年3月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣伍佰肆拾玖萬叁仟肆佰零叁元，及自民國九十八年十二月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰捌拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣伍佰肆拾玖萬叁仟肆佰零叁元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴時，其訴之聲明原為：被告應給付原告新臺幣（下同）5,493,403元及自民國98年6月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息；嗣於
100年1月11日言詞辯論期日當庭就利息起算日變更聲明為自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止起算（見本院卷第169頁反面）。核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首開規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：原告於97年月6日與被告簽署不動產買賣合約，向被告購買坐落臺北市○○區○○段4小段296、309地號土地上之杜拜國際金融大樓D棟6樓之建物（下稱系爭不動產）及土地，總價金為6,612萬元，依房屋預定買賣契約書第1條第2項、第4條第2項及拆款表約定，房屋面積包含：主建物面積50.15坪、附屬建物面積13.86坪、公共設施面積57.91坪，每坪455,000元，如與地政機關完竣之登記面積誤差超過1%，被告應找補不足部分。詎被告於98年
3月6日移轉登記上開不動產所有權予原告時，主建物面積為165.78平方公尺（約50.15坪）、附屬建物面積僅為4.88平方公尺（約1.47坪），短少12.39坪，已超過總面積1%，被告應找補53,637,450元予原告。公共設施面積雖增加12.0
3坪，惟增加部分未超過總面積1%，原告本應不用找補差價予被告，即便必須找補，公共設施面積係由杜拜國際金融大樓38戶共同使用，增加之12.03坪公共設施面積，原告最多獲得144,047元之利益（公共設施以455,000元除以38戶為每坪11,974元計算），故原告實際損失5,493,403元。被告雖以機房D面積12.03坪設定約定專用予原告，惟被告迄未提供約定專用之詳細圖說、規約予原告，原告於簽約或交付系爭不動產時，根本不知有約定專用情事，且機房D部分登記為公設，未經全體住戶同意由原告專用，即非專用部分。另在平面圖機房部分用印，不足以表示雙方有約定專用。又專有之附屬建物，絕非約定專用部分，被告為專業建設公司，應明顯知悉約定專用部分係記載於共用部分即公共設施面積，絕非記載於附屬建物面積內。被告提出約定專用合約係起訴後才要求住戶補簽，且縱認屬實，被告僅係在增加公共設施12.03坪部分設定專用，並非所約定附屬建物面積13.8
6坪之專有權，被告仍屬違約。嗣原告於98年6月25日委託律師發函被告賠償前述損失，惟被告拖延不願賠償。為此，爰依兩造契約約定及物之瑕疵擔保責任及債務不履行之法律關係提起本訴。並聲明：被告應給付原告5,493,403元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於98年3月6日移轉登記系爭房地之不動產所有權予原告，主建物面積50.15坪、附屬建物1.48坪、公共設施71.15坪（含機房D，面積12.03坪）。依公寓大廈管理條例第58條第2項、第7條、建物所有權第一次登記法令補充規定第11點之4規定，公寓大廈之起造人或建築業者，在不違反公寓大廈管理條例第7條之情形下，可將公寓大廈共用部分約定專用部分設定予區分所有權人，共用部分及約定專用部分於登記時應以共同使用部分為之。系爭機房係按圖施作，客觀上乃為附屬建物，且與主建物相連通，礙於法令限制，無法以附屬建物名義登記，仍應以共同使用部分登記，原告充分瞭解機房D之現況，仍同意購買，故在建物平面圖上蓋印以為表示。又房屋價值普遍不訾，買方購買前衡情均會至現揚查看買賣標的之環境，以暸解共用、專有、約定專用部分之使用情形，原告於買賣時即知悉機房D已設定約定專用予原告，原告於建物平面圖就機房D蓋有印章，表示原告同意購買系爭機房及登記為共用部分。抑且，機房
D已經全體住戶同意由原告專用，迄今仍作為原告辦公室使用，有實際上管領權利，使用上具有排他性，其他區分所有權人復未予干涉，無礙其自由使用、收益或將來轉讓之權利，原告即無任何損失。被告已依債之本旨為給付，原告受領多時始主張受有損失，有違誠信原則。抑且，本件買賣並未區分建物各部分之價格，每坪單價應均等為455,000元，原告計算公共設施增加面積部分之利益顯有誤，其請求無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保請准免予假執行。
三、經查原告於97年5月6日向被告購買坐落台北市○○區○○段4小段296、309地號土地上之杜拜國際金融大樓D棟6樓建物，簽有房屋及土地（預定）買賣契約書，約定房屋總面積121.92坪（含主建物面積50.15坪、附屬建物面積13.8
6坪、公共設施面積57.91坪），房地每坪單價455,000元，總價金6,612萬元。上開契約書第4條第2項並規定，如約定面積與地政機關完竣之登記面積有誤差時，不足部分超過1%以上，不足部分被告均應找補，超過部分超過1%以上，原告至多找補4%，並於交屋時一併付清。而被告於98年3月
6日辦理移轉系爭房屋所有權登記時，其中附屬建物部分僅移轉登記面積4.88平方公尺等事實，為兩造所不爭執，並有兩造不爭執其形式真正之房屋及土地（預定）買賣契約書、臺北市士林地政事務所98北中字第005598號建物所有權狀等件附卷足憑（見本院卷第4至61頁），堪信為真實。
四、至原告主張系爭房屋登記之附屬建物面積與原約定面積短少
12.39坪，扣除公共設施所增加之機房D面積12.03坪之利益，被告尚應找補5,493,403元，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠依系爭房屋預定買賣契約第1條第2項「房屋面積」約定：
「房屋總面積壹貳壹點玖貳坪，包含：主建物面積伍零點壹伍坪、附屬建物面積壹參點捌陸坪、公共設施面積伍柒點玖壹坪」、「其主建物及共同使用部份項目及面積分擔計算方式詳如附件三所示」（見本院卷第6、7頁）可知，系爭買賣契約之房屋出售面積分為「主建物面積」、「附屬建物面積」、「公共設施面積」3大部分。再者，被告於98年3月
6日辦理移轉系爭房屋所有權登記時，其中就附屬建物部分僅移轉登記面積4.88平方公尺等情，為兩造所不爭執，已如前述。再查系爭房屋預定買賣契約書第4條第2項「房屋面積誤差找補」約定：「如本約面積與地政機關完竣之登記面積有誤差時，其誤差在百分之一以內（含百分之一）甲乙雙方互不找補；惟其不足部分如超過百分之一，則不足部分乙方均應找補，其超過部分，如超過百分之一以上者，甲方只找補超過百分之一至百分之五部份為限（即至少找補百分之四）。並於交屋時一併付清」等語（見本院卷第9頁），是凡因契約書約定之面積與地政機關之登記面積產生誤差，而該誤差超過1%時，買賣雙方應分別就超過1%至4%或不足部分為找補。準此而論，上開短少登記之附屬建物面積12.38坪（計算式：4.88平方公尺×0.3025＝1.4762坪，依原告自承主建物移轉登記面積165.78平方公尺換算為50.15坪，足認其係以小數點以下2位4捨5入方式計算，故附屬建物面積由平方公尺換算為坪時同以小數點以下2位4捨5入方式計算，應為1.48坪；13.86坪－1.48坪＝12.38坪），與系爭房屋買賣契約約定面積13.86坪相較，誤差已達89.32%，即符合系爭房屋買賣契約第4條第2項之約定，只要誤差超過1%以上，賣方即被告即應找補，是單就短少登記附屬建物面積以觀，被告應賠償短少部分之價款。
㈡被告雖辯以：系爭機房D面積12.03坪已設定約定專用予原
告，機房D客觀上實為附屬建物，僅因礙於法令須登記在共同使用部分，伊以依債之本旨為完全交付云云。原告亦不否認系爭房屋公共設施部分增加機房D面積12.03坪之事實，固可認為實。惟查，兩造所約定主建物及共同使用部份項目及面積分擔計算方式以系爭房屋買賣契約附件三所示，有如前述，繼則依系爭契約書附件三「公共設施分攤及產權登記說明」第二條定義為：「主建物：權狀登記項目為主建物。
附屬建物：附屬於主建物之建物，如陽台、屋簷、雨遮等。大公：由全體住戶共同使用之項目，如屋頂突出物、機車停車位、一層之建物大廳、管理中心....等；地下層之排風機房、電信機房、台電配電室、污水處理設施、發電機房、水箱、消防幫浦室、進氣管道、排煙管道、消防管道....等。
小公：各層使用之樓、電梯廳、廁所、茶水間、機房、排煙室....。一層至十層之商用專用電梯及梯間、樓梯空間，由使用戶別持分共有」；另系爭契約附件七建物規約第一章「建物歸屬、使用範圍及住戶之權利義務」第2條則明定：「本建物專有部份、共用部份、約定專用部份之範圍界定如后，（二）共用部份：係指不屬專有部份與專有附屬建築物，而供共同使用者。如屋頂突出物之樓梯間、電梯間、梯廳、水箱、機房、一層之入口廣場門廳、樓梯間、電梯間、梯廳兼排煙室....等」等文義（見本院卷第27、36頁），參酌被告於98年3月6日就系爭房屋所移轉登記之附屬建物即為「兩遮」，同有系爭建物所有權狀可憑，可見兩造於訂約時就系爭房屋面積所約定之「附屬建物」係指陽台、屋簷、兩遮等附屬於主建物之建物而言，至所謂「機房」則為不屬專有部份與專有附屬建築物，而供共同使用者，並依由全體住戶共同使用或各層使用之不同而分別歸類在大公或小公之公共設施，至為灼然。被告另辯以：原告在系爭契約附件建物平面圖機房D上蓋印，足見兩造已有合意將機房D約定專用並登記於公共設施部分云云，惟此節為原告所否認，且按約定專用面積本屬公共設施，如因兩造有特別約定，並經全體區分所有權人同意，始排除其他區分所有權人之使用而由原告專用，觀諸被告於本件原告起訴後之99年5月27日提出杜拜國際金融大樓區分所有權約定專有專用分管協議書（見本院卷第110至115頁），其中區分所有權人高平貿易股份有限公司部分並未蓋印表示同意，經原告提出質疑，被告乃又於99年6月22日提出經高平貿易股份有限公司補充蓋印之區分有權約定專有專用分管協議書（見本院卷第127至133頁）為證，由此足見被告顯係事後始取得全體住戶同意將機房
D設定約定專用予原告，則被告指稱原告在系爭契約書之建物平面圖機房D上蓋印即表示兩造已同意將機房D設定約定專用予原告云云，顯非可信。況縱認兩造已就機房D約定由原告專用，然依系爭契約約定機房D乃指不屬專用部分與專有附屬建築物，而供共同使用之大公或小公之公共設施面積，已如前述，準此，機房D面積與附屬建物面積顯非可等同看待，其交易價值亦不能謂與主建物及附屬建物部分無任何差別。職是，被告辯稱機房D實際即為附屬建物之交付云云，並不足採。
㈢被告另指稱機房D已設定約定專用予原告，並登記在公共設
施部分，原告即無任何損失云云。然查原告固不爭執被告多移轉登記系爭房屋共同部分面積12.03坪部分（即機房D）即非系爭契約所約定應移轉登記予原告之共用部分，則原告所有該共用部分面積12.03坪之登記，似可認係無法律上原因而受利益。且按專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉登記或設定負擔，公寓大廈管理條例第4條第2項定有明文。是上開已移轉登記並交由原告專用之機房D部分，並無法與原告之專有部分分離而單獨移轉返還予被告，而容有所受利益依其性質不能返還，原告應償還被告該機房D（12.03坪）共用部分價額之情形。惟約定專用之機房D面積本屬公共設施，非可與兩造約定交付之附屬建物面積等同視之，已詳見上述，是縱被告多移轉登記公共設施面積12.03坪予原告，當非可用以抵充兩造訂約時所約定應交付之附屬建物面積，尚難謂原告因此未受有任何損失，被告此項主張，亦不可取。而本件被告既未就此為不當得利或其他法律關係之抵銷抗辯，則有關原告是否應償還被告多移轉登記與原告之機房D面積12.03坪共用部分價額，及可否用以抵銷原告請求被告找補之價額，即無再予論述之必要，附此指明。
㈣依上所陳，原告主張被告未依系爭房屋買賣契約書，交付13
.86坪之附屬建物面積，依契約約定賣方即被告就短少登記面積部分應為找補即返還短少部分之價款，洵屬有據。又原告與被告訂約時並未就因契約約定面積與地政機關登記面積產生誤差應為找補之計算方式，為兩造所不爭執之事實。原告主張其買受系爭房地時，係以房屋總坪數及總價議價購買，並未各別區分主建物與附屬建物之面積為不同之價格，故其損害應以每坪單價計算短少面積所減損之價值計算等語，被告迄本件言詞辯論終結止則未提出計算找補之依據。而查就房屋之買賣交易，因房屋係屬單一整體，且房屋各部分之結構及功用均不同，無從就單一房屋之價值為分割或平均為單位之計算，從而交易實情對於房屋及基地之買賣通常均屬整體議價，而非議定單位面積之價格後再依總面積累積計算買賣價金。基此，原告上述主張尚屬正當可採。據此計算，原告得請求被告找補之價款應為5,632,900元（計算式：12.38坪×455,000＝5,632,900）。原告自行計算扣除被告多移轉登記與原告共用部分即機房D面積之利益，而僅請求被告應找補5,493,403元，核屬可採。又本院既就原告依系爭契約約定請求被告找補返還短少部分價款之訴訟標的，擇其為勝訴判決，則就原告所重疊合併起訴之物之瑕疵擔保責任及債務不履行請求權部分，即已無庸再予審斷，併予敘明。
五、綜上所述，原告本於系爭房屋買賣契約第4條第2項約定，請求被告給付5,493,403元及自起訴狀繕本送達翌日即98年12月1日（見本院卷第77頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。又兩造均陳明願供擔保請准宣告准、免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國100年4月8日
民事第三庭法官林惠霞以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年4月8日
書記官陳怡如