臺灣士林地方法院102年度簡上字第97號民事判決

裁判字號：臺灣士林地方法院102年簡上字第97號民事判決

裁判日期：民國103年08月26日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣士林地方法院民事判決102年度簡上字第97號上訴人 洪昆陽 被上訴人 鄭珠 訴訟代理人 黃信勳 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國102年
4月30日本院內湖簡易庭102年度湖簡字第248號第一審判決提起上訴，被上訴人則為訴之減縮，本院於民國103年8月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
原判決第二項命上訴人給付之金額減縮為新台幣參拾陸萬元，及自民國一○二年七月起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付新台幣玖仟元。
第二審訴訟費用（減縮部分除外）由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按在第二審為訴之變更、追加，非經他造同意，不得為之，但第255條第1項第2款至第6款情形不在此限，民事訴訟法第446條第1項定有明文。故於二審上訴後，上訴人不得為訴之變更、追加，但有依民事訴訟法第255條第1項第2、3款所規定之請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，並未予限制。上開規定依民事訴訟法第436條之1第3項之規定，於簡易訴訟第二審訴訟程序準用之。
本件被上訴人於原審起訴請求上訴人返還其前向被上訴人租賃之房屋，並給付積欠之管理費、租金及所受相當於租金之利益，即給付新台幣（下同）44萬5,000元（含管理費4萬8,600元），暨自民國102年5月起至遷讓返還房屋之日止按月給付9,000元；於上訴人提起二審上訴後，被上訴人於二審變更訴之聲明，就請求上訴人給付積欠之管理費部分變更為不請求，就請求上訴人給付積欠之租金及所受相當於租金之利益部分則變更聲明求為：上訴人應給付被上訴人36萬元，暨自102年7月起至遷讓返還房屋之日止按月給付9,000元（見本院卷第105頁背面）。經核被上訴人變更訴之聲明前、後，其請求均係基於兩造間之租賃契約所生糾紛之同一基礎事實，及係減縮應受判決事項之聲明，屬民事訴訟法第255條第1項第2、3款所規定之情形，依前揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：上訴人前於94年8月10日與伊簽訂租賃契約，向伊承租位於新北市○○區○○路0段000號4樓之房屋（下稱系爭房屋），約定租金為每月9,000元，應於每月10日前繳納，租期原為1年，嗣經換約後租期至97年10月9日屆滿，而於原約定之租期屆滿後，上訴人繼續居住未搬遷，期間間斷繳交租金或所受相當於租金之利益（繳交日期及金額如附表所示），伊於101年9月2日催告上訴人給付積欠之租金，經上訴人出具字據乙紙，表示將於101年9月17日付清積欠之租金，如未付清則於一星期搬離，惟上訴人未依約給付，本件兩造間之租賃關係業於上開搬遷期日屆至即101年9月24日終止，上訴人迄未返還系爭房屋，迄102年6月止並積欠租金及所受相當於租金之利益計36萬元。準此，爰依兩造間之租賃關係及不當得利返還請求權，聲明求為命上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，及給付36萬元，暨自102年7月起至遷讓返還房屋之日止按月給付9,000元等語。
二、上訴人辯以：兩造間已有多年之租賃關係，伊於102年2月
5日匯款9,000元予被上訴人時，於電話中向被上訴人言明續租，依口頭續租約定應視同合法續租；又伊所積欠之金額，並非如被上訴人主張之36萬元，例如伊前述於102年2月
5日所匯之9,000元即未予扣除，而因伊有時用銀行轉帳、有時用現金給付，租賃關係久矣，故無法全部整理出來；伊希望可與被上訴人重新續租並簽訂合約，願就積欠之金額分期償還，被上訴人之請求應予駁回等語。
三、原審就被上訴人之請求，判決被上訴人全部勝訴，並依職權宣告假執行，上訴人就原判決全部聲明不服，提起上訴；被上訴人則減縮為如上述之聲明（減縮部分非本院審理範圍，不贅）。上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、得心證之理由：
㈠、查上訴人於94年8月10日與被上訴人簽訂租賃契約，承租系爭房屋，約定租金為每月9,000元，應於每月10日前繳納，租期原為1年，經兩造換約後，租期至97年10月9日屆滿，於該約定之租期屆滿後，上訴人仍繼續居住房屋未搬遷，期間於如附表所示之日期，間斷繳交如附表所示之金額；被上訴人則於101年9月2日催告上訴人給付積欠之租金，經上訴人出具字據乙紙，表示將於101年9月17日付清積欠之租金，如未付清則於一星期即於101年9月24日搬離等情，業據被上訴人提出兩造之房屋租賃契約書、上訴人出具之承諾繳交房租字據及催告通知函、被上訴人之活期存款存摺等件為證（見原審卷第14至18、34至35頁，本院卷第23至29頁），堪信為真。
㈡、按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，出租人不得收回房屋，民法第439條前段、第440條第1、2項，及土地法第100條第3款分別定有明文。次按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條亦有明文。查本件兩造原訂之房屋租賃契約於97年10月9日期滿後，上訴人仍繼續居住房屋未搬遷，被上訴人並未提出其於101年9月2日催告前就此有表示反對之意，是兩造間應視為有不定期限之房屋租賃契約關係。惟被上訴人於101年9月2日催告上訴人給付積欠之租金，經上訴人於當日出具字據乙紙，承諾將於
101年9月17日付清積欠之租金，如未付清則於一星期即
101年9月24日搬離，已如前述；而上訴人於被上訴人催告前之94年8月起至101年8月止積欠之租金共計27萬9,000元（計算式詳如附表之總計㈠列）即31個月租金額；是依前揭規定，被上訴人得終止兩造間之不定期限房屋租賃契約；且依被上訴人所出具之前述字據內容，足認被上訴人於催告上訴人給付積欠之租金時，並有上訴人如未於承諾給付之期限即101年9月17日付清積欠之租金，則於101年9月24日終止兩造間租賃契約之意思至明。又本件上訴人既未依約定給付，準此，兩造間之不定期限房屋租賃契約業於101年9月24日合法終止，洵堪認定。至上訴人辯稱其於102年2月
5日匯款9,000元予被上訴人時，曾與被上訴人間口頭達成續租之約定云云，惟為被上訴人所否認，上訴人就此有利於己之事實並未舉證以實其說，自無可採。
㈢、又按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455條定有明文。再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文；而承租人於租賃關係終止後，繼續占用租賃標的物，乃無法律上原因獲得相當於租金之利益，致出租人受有不能使用收益租賃物之損害，應返還其所得利益，故租賃關係終止後，承租人未依約返還租賃物者，出租人得依不當得利規定請求承租人返還所得利益（最高法院95年度台上字第2244號裁判意旨參照）。查兩造間之租賃關係業於101年9月24日終止，上訴人依民法第455條規定，負有返還租賃物之義務，而上訴人迄今占有系爭房屋，則被上訴人請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，自屬有據。又上訴人繼續占有系爭房屋，自94年8月起至
102年6月止所積欠之租金及相當於租金之不當得利金額共計36萬元（計算式詳如附表之總計㈡列），則被上訴人依兩造間之租賃關係及不當得利返還請求權，請求上訴人給付36萬元，暨自102年7月起至遷讓返還房屋之日止按月給付9,000元，亦屬有據。至上訴人辯稱其於102年2月5日匯款之9,000元未經被上訴人自積欠之金額中扣除云云，惟被上訴人向上訴人請求之金額業已扣除該9,000元（詳如附表所示），上訴人此節所述尚有誤會，無足憑採。
五、綜上所述，本件被上訴人依兩造間之租賃關係及不當得利返還請求權，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，及給付36萬元，暨自102年7月起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付9,000元，為有理由，應予准許。從而，原審就上開部分為被上訴人勝訴之判決，並依職權為假執行之宣告，核無不合，上訴意旨指摘原判決上開部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條、第463條、第385條第
1項前段，判決如主文。中華民國103年8月26日
民事第一庭審判長法官李瑜娟
法官絲鈺雲法官孫曉青以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國103年8月26日
書記官江俐陵