裁判字號：臺灣臺中地方法院89年訴字第3550號民事判決
裁判日期：民國90年02月21日
裁判案由：返還價金
臺灣臺中地方法院民事判決八十九年訴字第三五五○號
原告丙○○訴訟代理人 羅淑菁 律師複代理人 陳佳俊 律師送達代收人 徐淑卿 被告乙○○兼右一人訴訟代理人甲○○右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新臺幣肆佰萬元及自民國八十九年十一月七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰肆拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣肆佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實
一、原告方面：
(一)聲明：除假執行供擔保之金額外，餘如主文所示。
(二)陳述：⒈原告於八十九年九月十二日與被告等簽立不動產買賣契約書，買受被告等所有坐
落臺中市○○區○○段第一０四地號，面積一０八六‧五０平方公尺土地一筆，約定價金為七千七百萬元整，付款方法依雙方簽訂之不動產買賣契約書第三條約定：「立本契約即日甲方（原告）交付乙方（被告）二百萬元為定金，經乙方收訖。於履行契約時，定金作為給付價款之一部。餘款付款方法如左：⑴八十九年九月十四日乙方備齊所有權移轉登記需要文件及蓋印鑑章同時甲方應交付乙方二百萬元；⑵八十九年十月十四日本件土地所有權移轉登記完畢及點交土地同時甲方應交付乙方三百萬元；⑶本件土地買賣之前乙方已向第七商業銀行設定抵押貸款九千萬元正，實借七千萬元正，經甲方同意承接原貸款金額並且由本件買賣標的之總價款中扣除，俟產權移轉完竣後逕辦理他項權利內容變更，本貸款承接日之前利息應由乙方繳納，承接日雙方同意於登記完畢日起由甲方開始繳納利息」。本件原告已於八十九年九月十二日給付被告二百萬元定金及第一期款二百萬元，共計四百萬元；剩餘價金七千三百萬元，依系爭契約約定，原告需於八十九年十月十四日給付三百萬元於被告，另價金七千萬元由原告承擔被告於第七商業銀行七千萬元之抵押債務。詎料於簽訂系爭契約後，兩造與第七商業銀行洽談有關原告承擔被告七千萬元債務時，因近來經濟不景氣，銀行銀根緊縮，故銀行不同意由原告承擔此七千萬元債務，致兩造無法依系爭契約第三條第三點約定，履行付款條件中之七千萬元債務承擔。
⒉按第三人與債務人訂立契約承擔其債務者，非經債權人承認，對於債權人不生效
力，因不可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債務人免給付義務，又因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部不能者，他方免為對待給付之義務；如僅一部不能者，應按其比例減少對待給付。前項情形，已為全部或一部之對待給付者，得依關於不當得利之規定，請求返還，民法第三百零一條、第二百二十五條第一項、第二百六十六條分別定有明文。再就雙務契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方給付不能，而他方已就該部分為對待給付者，得依不當得利之規定，請求返還，民法第二百六十六條第二項，亦有明文，無待乎契約當事人另為解除權之行使，最高法院八十五年度台上字第一００九號判決可資參照。本件雙方所簽訂之不動產買賣契約書第三條第三點所約定之付款條件：「甲方同意承接原貸款金額並且由本件買賣標的之總價款中扣除。」足見原告承擔被告於第七商業銀行七千萬元之債務，由兩造簽訂系爭契約內容觀之，顯係以債務承擔方式為履行買賣契約之付款條件，今第七商業銀行不同意原告為債務承擔，致原告無法履行買賣契約之付款義務。原告之所以無法以債務承擔方式履行給付價金義務，係因第七商業銀行不同意所致，顯為不可歸責於雙方當事人之事由，以致一方給付不能，而原告就已給付價金四百萬元部分，自得依民法第二百六十六條第二項關於不當得利之規定，請求被告等返還。
⒊次按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，債權人
於有第二百二十六條之情形時，得解除其契約、契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定，或契約另有訂定外，其受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第二百二十六條第一項、第二百五十六條、第二百五十九條第二款分別定有明文。本件兩造所簽訂之契約付款條件為原告以現金給付被告七百萬元及承擔被告等於第七商業銀行之抵押債務七千萬元，其中以債務承擔方式作為付款條件，自應由被告等與第七商業銀行協商，使能同意由原告承擔設定抵押於系爭土地之七千萬元債務，然被告等迄今未能取得第七商業銀行之同意，由原告承擔此七千萬元債務，應認係可歸責於被告等之事由，致給付不能。為此原告自亦可以起訴狀繕本之送達作為解除契約之意思表示，並依民法第二百五十九條第二款之規定請求被告等返還四百萬元及其法定利息。
⒋綜上所述，兩造所簽訂之不動產買賣契約書，因第七商業銀行不同意由原告債務
承擔，致原告無法以債務承擔方式履行買賣契約付款條件，其無法履行之原因為不可歸責於雙方當事人之事由。或可逕認被告未能說服第七商業銀行，同意上開約定付款之條件，已有可歸責予債務人之事由。為此原告爰依不當得利及由原告依法解除契約，行使回復原狀請求權之規定，請求被告等返還原告已給付之四百萬元價金，狀請判決如訴之聲明所示。
(三)證據：提出不動產買賣契約書影本一件為證，並聲請向第七商業銀行函查是否因經濟不景氣，銀根緊縮，而不同意由原告承擔被告七千萬元之債務。
二、被告方面：
(一)聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。
(二)陳述：⒈被告於八十九年九月十二日訂約簽訂不動產買賣契約書以來，從未與原告一起向
第七商業銀行洽談貸款金額事宜，並無原告所稱於簽訂契約後，兩造與第七商業銀行有洽談歸於原告承擔被告七千萬元債務情事，應係原告自行去拜訪第七商業銀行事宜。
⒉原告以「貸款問題」來歸責於被告或第七商業銀行並不合理，本件買賣價金為七
千七百萬元，原告欲承擔之系爭債務為七千萬元，已達買賣價金之百分之九十一，以近來經濟不景氣之程度，銀行不同意由原告承擔債務應可理解，被告亦不可能保證原告必能貸得七千萬元，因此原告不能承擔系爭債務一事，並不能歸責於被告。
⒊本件之所以不能向銀行貸得七千萬元，實乃經濟不景氣，銀行對土地之估價趨於
保守，又值八十九年九月十四日報紙刊登台中市政府公布七期抵費地標售價格降三成，並在八十九年十月二十六日標售，更何況成交價金才七千七百萬元，所以銀行不可能貸款至九成以上之成數，除非原告再提供另外之擔保。
⒋依兩造契約第三條第三點約定：「本件土地買賣之前乙方（即被告）已向第七商
業銀行設定抵押貸款九千萬元正，實借七千萬元正，經甲方（即原告）同意承接原貸款金額並且由本件買賣標的之總價款中扣除，俟產權移轉完竣後逕辦理他項權利內容變更，本貸款承接日之前利息應由乙方繳納，承接日雙方同意於登記完畢日起由甲方開始繳納利息」。原告是否於產權移轉完竣後辦理貸款，應屬原告自行決定之問題，與被告無涉。
⒌本件兩造於八十九年九月十二日簽訂買賣契約後，因原告急於進行開發土地，要
求被告配合，被告隨即遞出土地權狀，印鑑證明，及配合蓋辦理過戶之印鑑章，並且原告亦要求隨即辦理土地鑑界，於同年九月二十一日土地增值稅單即核發，足見從簽約日至核發土地增值稅之日期僅九日，辦理產權移轉之速度甚快，足見被告很有誠意配合原告之要求，而原告購買之意願甚強，但卻因上開台中市政府公告地價情形，致使原告後悔而生不買之意，故將一切不願履約之責任歸責於被告及銀行，及不能向銀行貸足七千萬元，並且原告對核發下來之增值稅稅單不依約繳納，並於同年十月十四日點交土地，亦不依契約第三條第二點之約定交付三百萬元，實屬不合理。
(三)證據：提出不動產買賣契約書、土地登記簿謄本、自由時報報導、臺中市中興地政事務所（土地複丈）定期通知書、土地增值稅繳款書影本各一份為證。
理由
一、原告起訴主張其於八十九年九月十二日向被告購買坐落於臺中市○○區○○段○○○○號，價金為七千七百萬元，其中七千萬元是以原告承擔被告對於第七商業銀行所負之債務為付款方式，惟第七商業銀行因近來經濟不景氣，房地明顯降價，連台中市政府抵費地都降價三成標售，故不同意由原告承擔該筆債務，被告亦未向第七商業銀行協商使其同意原告承擔債務，爰分別依民法第二百六十六條第二項之規定及同法第二百二十六條第一項、第二百五十六條、第二百五十九條第二款之規定，請求如訴之聲明所示之內容，被告則以被告並未保證原告必能貸得七千萬元，且第七商業銀行係因經濟不景氣、銀根緊縮而不同意由原告承擔債務，原告不能承擔系爭債務一事，不能歸責於被告或第七商業銀行等語以資抗辯。
二、經查，原告主張兩造於八十九年九月十二日簽立不動產買賣契約書，買受被告等所有坐落臺中市○○區○○段第一０四地號，面積一０八六‧五０平方公尺土地一筆，約定價金為七千七百萬元整，付款方法依雙方簽訂之不動產買賣契約書第三條約定：「立本契約即日甲方（原告）交付乙方（被告）二百萬元為定金，經乙方收訖。於履行契約時，定金作為給付價款之一部。餘款付款方法如左：⑴八十九年九月十四日乙方備齊所有權移轉登記需要文件及蓋印鑑章同時甲方應交付乙方二百萬元；⑵八十九年十月十四日本件土地所有權移轉登記完畢及點交土地同時甲方應交付乙方三百萬元；⑶本件土地買賣之前乙方已向第七商業銀行設定抵押貸款九千萬元正，實借七千萬元正，經甲方同意承接原貸款金額並且由本件買賣標的之總價款中扣除，俟產權移轉完竣後逕辦理他項權利內容變更，本貸款承接日之前利息應由乙方繳納，承接日雙方同意於登記完畢日起由甲方開始繳納利息」。而本件原告已於八十九年九月十二日給付被告二百萬元定金及第一期款二百萬元，共計四百萬元；剩餘價金七千三百萬元，依系爭契約約定，原告需於八十九年十月十四日給付三百萬元於被告，另價金七千萬元自應由原告承擔被告於第七商業銀行七千萬元之抵押債務，詎料於簽訂系爭契約後，因與第七商業銀行洽談有關原告承擔被告七千萬元債務時，第七商業銀行則以，因近來經濟不景氣，房地明顯降價，連台中市政府抵費地都降價三成標售，故不同意由原告承擔此七千萬元債務，至兩造無法依系爭契約第三條第三點約定，履行付款條件中之七千萬元債務承擔。業據原告提出不動產買賣契約書影本為證，並有第七商業銀行八十九年十二月七日七文心字第七一００號函在卷足參，被告對主張上開事實復不爭執，堪信原告主張為真。
三、次查，原告主張依契約之約定原告承擔被告於第七商業銀行七千萬元之債務，由兩造簽訂系爭契約內容觀之，顯係以債務承擔方式為履行買賣契約之付款條件，今第七商業銀行不同意原告為債務承擔，致原告無法履行買賣契約之付款義務。原告之所以無法以債務承擔方式履行給付價金義務，係因第七商業銀行不同意所致，顯為不可歸責於雙方當事人之事由，以致一方給付不能等語，被告則抗辯原告不能承擔系爭債務一事，並不能歸責於被告等語，然按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院十七年上字第一一一八號著有判例可參，則兩造所簽訂之不動產契約書第三條第三點之約定內容既為：「本件土地買賣之前乙方（即被告）已向第七商業銀行設定抵押貸款九千萬元正，實借七千萬元正，經甲方（即原告）同意承接原貸款金額並且由本件買賣標的之總價款中扣除，俟產權移轉完竣後逕辦理他項權利內容變更，本貸款承接日之前利息應由乙方繳納，承接日雙方同意於登記完畢日起由甲方開始繳納利息」，依該約定觀之，其既約定由原告承擔被告已對第七銀行實借之七千萬元債務，以扣除本件買賣總價款之一部，則一般常情，必須被告與銀行間先成立有七千萬元之債務關係，原告始得以承擔債務之方式以扣除其於本件買賣所應負之買買價金給付義務，被告自有先行向第七商業銀行辦理七千萬元貸款，並將債務移轉於原告之義務，自無疑慮。次按契約之成立，必須當事人雙方就其必要之點獲致意思表示之一致，標的和價金固為賣賣契約之要素，然非謂其為買賣契約僅有之必要之點，亦即締結賣賣契約時標的和價金之合意，僅屬起碼之兩點，就特別類型之買賣而言，若有其他在交易上被認為必要之點，仍須獲致雙方之合意，契約始能謂成立，本件兩造雖就買賣標的及價金總額均有合意，觀之兩造於契約第三條第三點之給付價金方式，係就本件買賣價金之支付方式所為之特別約定，參酌買賣價金之多寡及給付方式，及買受人買賣時之經濟能力常為一般訂立買賣時，買受人決定是否買賣合意之重要因素，就本件而言，即買受人即原告應給付之價金義務固已確定，然當初兩造間之所以為上開約定，無非係考量由原告承受被告所貸款之七千萬元，原告一方面可承受被告原先與銀行間所成立之較為優惠貸款利益，另一方面原告亦無須一此履行七千萬元之價金給付義務，則原告就此項給付價金之方式，客觀上自有權衡利害之必要，且依一般通常情形，通常有無此項情形亦將影響一般人之訂約意願，是此項約定當可認為於交易上具有重要性，且本件買賣價金總額為七千七百萬元，而就其中之七千萬元之金額特別約定其給付方式，除金額非可謂小外，且其金額亦佔系爭契約買賣價金比例竟高達百分之九十以上，更可認為於交易上具有重要性。本件兩造間之主要給付義務，於被告方面雖屬交付買賣標的物及移轉所有權之給付義務，而原告方面則屬給付價金之義務，而兩造間就原告所應負擔之買賣價金義務，就其中七千萬部分，則特別約定被告自有先向第七商業銀行辦理七千萬元貸款，並將債務移轉於原告之義務，然此項給付義務乃對於兩造間之上開主給付義務外之另一給付義務，且就上開內容，原告非不得以訴之方式向被告為請求，故屬於具有獨立性之附隨義務（即通稱之從給付義務），原告主張被告就此項給付義務，並未依約履行乙節，被告對此亦不為爭執，自堪信屬實，則本件契約訂定時，既於契約中約定土地買賣之前被告已向第七商業銀行設定抵押貸款九千萬元正，並實借七千萬元，其後經原告同意承接原貸款金額並且由本件買賣標的之總價款中扣除，被告自有先行向第七商業銀行取得七千萬元貸款之給付義務，被告竟未依約履行，其後並因經濟不景氣，房地明顯降價，發生連台中市府就抵費地都降價三成標售等客觀因素，致第七商業銀行不同意由原告承擔此七千萬元債務，兩造無法依系爭契約第三條第三點約定履行付款條件中之七千萬元債務承擔，被告自難辭其責，且此項約定之情形既係針對價金給付之方式及支付能力所作特殊之考量，於交易上應可認為重要之事項，自與一般買受人無支付價金能力之情形不同。而系爭土地既因第七商業銀行不願提供七千萬元之貸款予被告，則除非景氣能夠立即回升，於一般情形下，第七商業銀行亦不可能作例外之考量，是依一般社會觀念觀之，被告此項給付義務既屬不能達成，其主張本件係可歸責於被告之事由，致給付不能，自屬可採。另其原告主張此乃不可歸責於雙方當事人之事由，致給付不能，及被告抗辯其並無可歸責之事由，咸屬無據。
四、再按債權人於有民法第二百二十六條因可歸責於債務人之事由，致給付不能之情形，得解除其契約，為同法第二百五十六條所明定。又契約一經解除，與契約自始不成立生同一之結果，故因契約所生之債權債務，溯及當初全然消滅，其已由他方所受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，依同法第二百五十九條第二款之規定，自應返還，最高法院四十年台上字第一０二０號著有判例可資參照，次按債務人給付不完全者，債權人固得類推適用民法第二百五十六條之規定解除契約，但必以該不完全給付因可歸責於債務人之事由致不能補正，而陷於給付不能者始得為之，最高法院八十四年台上字第二八八七號著有判例可循，本件債務人即被告就其交付標的物並移轉所有權之主要義務雖無給付不能之情形，惟就其重要之從屬義務既生有給付不能之情形，其所為之給付自屬不完全，且就此部分已屬給付不能，事後亦無從補正，揆諸上開說明，原告非不得依據民法第二百五十六條之規定，解除兩造間之契約，並依同法第二百五十九條第二款之規定請求被告給付四百萬元價金，及自受領時起之利息，是原告僅請求被告給付四百萬元及自起訴狀繕本送達翌日（即八十九年十一月七日）起至清償日止按年息百分之五計算之利息，自屬有據，應予准許。
五、兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，於判決結果均無影響，毋庸一一論列，末此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第八十五條第一項前段，第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十年二月二十一日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B法官許石慶右為正本係照原本作成附記如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中華民國九十年二月二十二日~B法院書記官