臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
104年度南簡字第1446號
原 告 貴族大廈管理委員會
法定代理人 張淑雲
訴訟代理人 張文嘉 律師
被 告 黃婉婷
兼 上一人
訴訟代理人 黃文進
上列當事人間侵權行為損害賠償事件，本院於民國105年4月13日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告黃文進應將坐落臺南市○區○○段○○○○○號即門牌號碼臺南
市○區○○街○○號8樓之1建物延伸建築之如附圖（臺南市臺南地
政事務所複丈日期105年2月15日之複丈成果圖）編號Ｉ、Ｊ部分
所示總面積39.9平方公尺之地上物拆除，並將該部分屋頂平台返
還貴族大廈全體共有人。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，其餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣伍萬元為被告黃文進供擔
保後，得為假執行；但被告黃文進如以新臺幣壹拾參萬元為原告
預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）建商 黃文財 於民國75年間在臺南市○區○○段○○○○號土
地上興建八樓建物（以下簡稱貴族大廈），將八樓屋頂平
台上如本院99年度南簡字第852號判決書所附成果圖（即
臺南市臺南地政事務所複丈日期100年3月3日，以下簡稱
前案判決成果圖）所示編號Ｍ部分1962建號建物設計為水
箱，將編號Ｇ部分1928建號建物及編號Ｈ部分（與附圖即
臺南市臺南地政事務所複丈日期105年2月15日之複丈成果
圖編號Ｈ部分相同）1921建號建物設計為機械房，惟實際
上黃文財未以編號Ｍ部分1962建號建物作為水箱，亦未以
Ｇ部分1928建號建物及Ｈ部分1921建號建物作為機械房，
且於大樓完工取得使用執照後，在八樓屋頂平台違法興建
如前案判決成果圖所示編號Ａ、Ｄ建物，將編號Ｍ部分19
62建號建物、編號Ｇ部分1928建號建物及編號Ａ部分違建
賣予訴外人 劉偉達 （註：編號Ｇ部分移轉登記予劉偉達、
編號Ｍ部分因登記為全體住戶共有，致未移轉登記予劉偉
達），及將編號Ｈ部分1921建號建物及編號Ｄ部分違建賣
予其弟即被告黃文進（註：編號Ｈ部分移轉登記予被告黃
文進），致頂樓平台遭兩間違建房屋占用殆盡，影響大樓
住戶權益甚鉅。
（二）被告黃文進自黃文財受讓編號Ｈ部分1921建號建物及編號
Ｄ部分違建後（註：前案判決成果圖所示編號Ｂ、Ｅ部分
均為遮雨棚，編號Ｃ、Ｆ部分均為通道），又於前案判決
成果圖所示黃色部分增建房屋作為衛浴及臥室，並於紅色
鐘樓下方加裝鐵門作為廚房，原告曾對被告黃文進訴請排
除侵害，因地政僅測量編號Ｄ部分違建及編號Ｅ部分遮雨
棚，漏未測量黃色部分違建及紅色部分鐵門，鈞院因而僅
判命被告黃文進應將編號Ｄ部分違建及編號Ｅ部分遮雨棚
拆除，未一併判決被告黃文進應拆除黃色部分增建房屋及
紅色部分鐵門，原告因而僅能就編號Ｄ、Ｅ部分聲請執行
拆除，故編號Ｄ、Ｅ部分拆除後目前仍尚存留黃色部分房
屋及紅色部分鐵門。
（三）被告黃文進除佔用屋頂平台外，又拒向原告繳交管理費，
且為阻止原告對其財產進行拍賣取償，於前述拆除地上物
訴訟期間，故意使編號Ｈ部分1921建號建物遭債權人聲請
拍賣，然後以其女兒即被告黃婉婷名義應買編號Ｈ部分19
21建號建物，並繼續居住於編號Ｈ部分1921建號建物，故
被告黃婉婷實係因與被告黃文進存有借名關係而登記為Ｈ
部分1921建號建物之所有人，而原告為被告黃文進之債權
人，則原告實得代位被告黃文進向被告黃婉婷終止其就編
號Ｈ部分1921建號建物與被告黃文進之借名關係，並代位
請求被告黃婉婷將編號Ｈ部分1921建號建物移轉予被告黃
文進。
（四）被告黃婉婷現居住於編號Ｈ部分1921建號建物及黃色部分
房屋（即附圖編號Ｉ部分），並將紅色部分鐘樓下方以鐵
門隔離之空間作為廚房（即附圖編號Ｊ部分），顯對原告
全體住戶之權益構成妨害，故原告得請求被告黃文進拆除
黃色部分房屋（即附圖Ｉ部分）及紅色部分鐵門（即附圖
Ｊ部分），並得請求被告黃婉婷將附圖編號Ｈ部分1921建
號建物移轉予被告黃文進，俾原告得拍賣實行債權，以保
障全體住戶權益。
（五）並聲明：
1.被告黃文進應將坐落臺南市○區○○段○○○○號土地上門
牌號碼臺南市○區○○街○○號8樓之1如附圖（臺南市臺南
地政事務所複丈日期105年2月15日之複丈成果圖）Ｉ部分
所示面積32平方公尺房屋及Ｊ部分所示面積7.9平方公尺
鐵門拆除，並將該部分屋頂平台返還原告全體共有人。
2.被告黃婉婷應將坐落臺南市○區○○段○○○○號土地上192
1建號鋼筋混凝土造機械房（即附圖編號Ｈ部分）移轉予
被告黃文進。
3.訴訟費用由被告負擔。
4.第1項請求願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
（一）貴族大廈樓頂平台業經全體區分所有權人以分管協議確認
書同意由被告前手使用，是被告占用系爭共有物部分自具
有合法權源：
1.被告黃文進於83年5月間自訴外人 陳連進 （即房屋之第一
手持有人，已歿）買受門牌號碼為臺南市○○街○○號8樓
之1房屋（以下簡稱系爭房屋），系爭房屋為頂樓之增建
，自76年10月13日即已與貴族大廈同一時間興建完成，並
非被告事後再行增建，按是時臺灣省違章建築拆除認定基
準，系爭房屋自非屬違法建築。又貴族大廈之建商於起造
時本即計畫將位於頂樓平台上之1921建號建物予以增建，
以供1921建號建物之區分所有權人即被告之前手陳連進使
用，且貴族大廈住戶於買受時，均已知悉八樓頂樓平台為
有供人居住使用之增建物，仍願購置大廈，自有同意特定
人使用頂樓平台之意思，是以，被告 於鈞院 審理99年度南
簡字第852號及100年度簡上字第126號排除侵害事件（以
下簡稱系爭前案）時已主張明示或默示共有部分約定專用
之協議外觀存在，其管理使用收益具合法占有權源，原告
自不得以民法第767條請求拆除系爭房屋。
2.惟因被告黃文進係自83年始自訴外人陳連進買受系爭房屋
，而非第一手之買受人，是於系爭前案判決作成時，並未
知悉事實上存有約定共有專用協議之書面存在，被告雖於
原審主張具有明示或默示之分管協議，惟客觀上無從就此
舉證說明，故系爭前案判決略以被告占用系爭共有部分，
未能舉證證明全體所有權人有明示與被告之前手陳連進或
被告間成立分管契約，遽為不利於被告之判決。
3.按民法第820條第1項規定：「共有物除契約訂定外由共有
人共同管理之」，上開所謂之「契約訂定」者，即所謂之
分管契約，其成立之方式，不一而足，無論是明示或默示
，事前允許或事後承認均可成立，不以訂定書面契約為必
要；並共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特
約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，
對於受讓人仍繼續存在（參照最高法院83年度台上字第13
77號判決、48年度台上字第1065號判例及司法院大法官第
349號解釋意旨）。而在建商統一興建及出售集合住宅之
情形，為使各區分所有權人就共有部分之使用範圍明確，
及避免日後產生爭議，由建商在銷售房屋時，與各承買戶
約定由特定之區分所有權人就特定之共有部分享有管理使
用之權，各承買戶既於買受房地時表示同意該分管之約定
，此種約定雖各別成立於建商與各承買戶之間，惟其基礎
係全體承買戶之同意，自屬區分所有權人之契約，最高法
院亦著有91年度台上字第2477號及臺灣高等法院94年度上
字第836號判例可資參照。
4.兩造間系爭前案確定後，幾經被告探詢查訪不懈，終於10
3年9月29日自訴外人 胡添丁處 獲取系爭分管協議確認書，
足徵本件貴族大廈建商於委託廣告公司銷售房屋時，即要
求廣告公司與買受人約定貴族大廈之頂樓平台由被告之前
手陳連進分管使用；是建商授權廣告公司與各承買戶約定
由特定之區分所有權人即被告之前手陳連進就特定之共有
部分享有管理使用之權，各承買戶既於買受房地時表示同
意該分管之約定，此種約定雖各別成立於建商與各承買戶
之間，惟其基礎係全體承買戶之同意，自屬區分所有權人
之契約自明。
5.再者，於貴族大廈之建商出售大廈時，既已與承買戶約定
系爭增建建物所占有之頂樓平台部分由當時之1921建號建
物之所有權人陳連進使用，亦即就頂樓平台部分成立區分
所有權人之分管契約，揆之前開最高法院判例及判決要旨
，縱陳連進嗣後將應系爭1921建號建物所有權全部及共有
之頂樓平台之應有部分所有權讓與被告，或共有該頂樓平
台之其他住戶應有部分所有權有所更易，該分管契約對於
被告及其他住戶自應繼續存在，其他住戶仍受有系爭分管
協議之拘束。
6.復觀諸系爭分管協議確認書第1點規定：「一～七樓之樓
梯、電梯間、走廊、門廊及屋頂電梯間突出物，及地下層
變電室由一～七層起造人共同持分」，足徵於77年系爭大
廈甫竣工銷售時，已確認住戶之使用區域僅限於上開列舉
範圍，並不包含本件屋頂部分。況系爭分管協議確認書第
2點亦明定「屋頂之機械室Ａ、Ｂ及地下層為個人獨立產
權，與一～七層無關…….」、第5點「本確認書之內容及
效力，及於爾後之承受人。」益證貴族大廈住戶已知頂樓
平台為有供人居住使用，並同意特定人使用頂樓平台。申
言之，系爭確認書之內容，顯係就屋頂天台即門牌號碼臺
南市○區○○街○○號8樓之1及其所延伸之建物之部分為個
別區分所有權人專用之約定，量其性質實屬共有部分約定
專用之分管契約，且依系爭協議確認書第5點，協議之效
力亦及於爾後之承受人，是以，被告使用貴族大廈之屋頂
平台實係基於前與全體區分所有權人所立之分管協議，其
占有、使用具有合法權源，並無違法、侵權之情事。
（二）系爭房屋之所有權人確為被告黃婉婷，其就系爭房屋與被
告黃文進間並無借名登記法律關係存在，原告既主張被告
間為借名登記契約關係，自應由原告負舉證之責，以實其
說：
1.系爭房屋前經執行法院拍賣程序由被告黃婉婷應買拍定而
為所有權人，衡諸社會常情，執行債務人之親屬未免親族
生活所依之房地遭到拍賣無處可居，故基於幫助親友或投
資之原因出資應買等情形亦所在多有，尚難以此遽斷為借
名登記之情，況系爭房屋前即係由所有權人黃婉婷自行居
住、使用，此亦為原告於民事起訴狀中所自認，此與「借
名登記」係指當事人約定一方將自己之財產以他方名義登
記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出
名登記之契約之要件不合。
2.原告僅空言指摘被告間就系爭房屋為借名登記，並未就此
加以舉證，足認原告此一主張純屬臆測，尚難採信。此外
，倘原告未能提出其他證據證明被告間就系爭房屋確有借
名登記關係存在，舉證不足之不利益自應由原告承擔。
3.綜上，原告主張系爭房屋為被告黃文進所有，被告間有借
名登記關係等情顯為子虛烏有，從而，原告依民法第242
條、第767條規定，請求被告黃婉婷將系爭房屋返還並移
轉登記至被告黃文進之名下，並無理由。
（三）並聲明：
1.原告之訴駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
3.如受不利判決，請准予供擔保免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）本件原告主張被告黃婉婷為原告所屬貴族大廈區分所有權
人之一，坐落臺南市○區○○段○○○○號土地上同段1921
建號即門牌號碼臺南市○區○○街○○號8樓之1建物（即系
爭房屋）為被告黃婉婷拍賣取得，登記總面積為20.62平
方公尺，主要用途為機械房（即附圖編號Ｈ部分），如附
圖所示編號Ｉ、Ｊ部分總面積39.9平方公尺，係連接系爭
房屋延伸增建之違章建築，未辦理保存登記，為被告黃文
進於83年間向訴外人陳連進所購得，被告黃文進復於出入
口設置鐵門區隔內外等情，為被告所不爭執，並有建物登
記謄本、貴族大廈報備證明、測量成果圖、臺南市政府函
、違章建築拆除處分書及買賣契約書等件附卷可稽，堪信
原告此部分主張為真實。
（二）按大樓屋頂平台為大樓之屋頂，係建築物主要構造，為維
持建物安全及其外觀所必要的構造，其性質為不許分割而
獨立為區分所有之客體，屬整棟建物之共同使用部分，並
應由全體住戶共同使用，依民法第799條規定，應推定為
大樓各區分所有人之共有。又所有人對於無權占有或侵奪
其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請
求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法
第767條定有明文。又未經共有人協議分管之共有物，共
有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體
之同意，如未經他共有人全體同意而就共有物之全部或一
部任意占用收益，他共有人得本於所有權請求除去其妨害
或請求向全體共有人返還占用部分。本件原告復主張被告
黃文進管領使用之坐落臺南市○區○○段○○○○○號即門牌
號碼臺南市○區○○街○○號8樓之1建物（附圖編號Ｈ部分
）延伸建築之如附圖（臺南市臺南地政事務所複丈日期10
5年2月15日之複丈成果圖）編號Ｉ、Ｊ部分所示總面積39
.9平方公尺之地上物無權占用貴族大廈全體共有人共有之
屋頂平台，應予拆除並返還貴族大廈全體共有人等情；被
告黃文進雖不爭執就其所管領之如附圖編號Ｉ、Ｊ部分所
示總面積39.9平方公尺之地上物有事實上處分權，惟否認
係無權占有，並以前揭情詞置辯。經查：
1.觀被告提出貴族大廈之建商與各承買戶成立分管約定之確
認書內容固記載「……屋頂之機械室Ａ、Ｂ、及地下層為
個人獨立產權，與一～七層無關……」之文字，惟縱該確
認書為真正，然其上僅載及屋頂機械室Ｂ部分（即附圖編
號Ｈ部分）有約定專用之情，已難擴張解釋至全屋頂平台
均有約定供特定人使用，況被告並非貴族大廈之第一手承
買戶，亦未簽此確認書，則被告以該確認書逕為擴張解釋
至全屋頂平台均約定供特定人被告黃文進或其前手使用云
云，實屬無據，不足採信。
2.又被告黃文進並無法證明其係有權占用如附圖編號Ｉ、Ｊ
部分所示總面積39.9平方公尺之屋頂平台，而貴族大廈第
八層之屋頂平台既為貴族大廈全體區分所有權人所共有，
則貴族大廈全體共有人自得依物上請求權請求被告黃文進
將如附圖所示編號Ｉ、Ｊ部分總面積39.9平方公尺之地上
物拆除，並將該部分屋頂平台返還貴族大廈全體共有人。
（三）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段定有明文。又主張法律關係存
在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，
負舉證之責任。次按請求履行債務之訴，除被告自認原告
所主張債權發生原因之事實外，依民事訴訟法第277條前
段之規定，應先由原告就其主張之此項事實，負舉證之責
任。又按借名契約，顧名思義，係指當事人約定，一方（
借名者）經他方（出名者）同意，而就屬於一方現在或將
來之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人，
但無使他方取得實質所有權或其他權利之意思。而在現行
法制下，借名契約乃無名契約，依私法自治原則，當事人
基於特定目的而訂立借名契約，如未違反強制規定或公序
良俗，當非法所不許。準此，本件原告主張被告間就附圖
編號Ｈ部分建物有借名登記之法律關係存在，既為被告所
否認，則原告自應就其等間確有該等約定之事實，負舉證
責任。經查：
1.原告主張被告黃婉婷基於與被告黃文進間之借名登記契約
而出面承買附圖編號Ｈ部分建物云云，並未提出任何證據
，僅以被告黃文進係被告黃婉婷之父及該部分建物居住者
係黃文進之另一名女兒為由，即逕為推論被告黃文進與黃
婉婷間有借名登記法律關係存在云云，實屬推測之詞，尚
難憑採。
2.基上，原告主張被告黃文進、黃婉婷二人間就附圖編號Ｈ
部分建物有借名登記約定存在，既不足採。則原告請求被
告黃婉婷應將所有權移轉登記予被告黃文進，核屬無據，
不應准許。
四、綜上所述，原告請求被告黃文進應將坐落臺南市○區○○段
○○○○○號即門牌號碼臺南市○區○○街○○號8樓之1建物延伸
建築之如附圖（臺南市臺南地政事務所複丈日期105年2月15
日之複丈成果圖）編號Ｉ、Ｊ部分所示總面積39.9平方公尺
之地上物拆除，並將該部分屋頂平台返還貴族大廈全體共有
人，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應
予駁回。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法與舉證，
經審核結果並不能動搖該基礎，且與本件事實之認定無涉，
自無庸一一贅述，附此敘明。
六、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌
量情形，命兩造以比例分擔，民事訴訟法第79條定有明文。
本院審酌前開判決結果，爰判決如主文第3項所示。
七、兩造均陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執
行，於原告勝訴部分，經核尚無不合，爰分別酌定相當之擔
保金額宣告之。至於原告敗訴部分，該部分假執行及免為假
執行之聲請，已失所附麗，均不應准許。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴
訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國105年4月27日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法官王獻楠
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年4月27日
書記官許哲萍