裁判字號：臺灣彰化地方法院102年訴字第624號民事判決
裁判日期：民國103年05月21日
裁判案由：拆屋還地
臺灣彰化地方法院民事判決102年度訴字第624號原告 彭勝淵
彭愍華 彭興源 彭淑貞 彭 王艷華 兼上列五人訴訟代理人 彭珮珊 被告 顏靖哲 訴訟代理人 李秀蜜 被告 顏惠安 訴訟代理人 李雅環 被告 顏上淇 上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國103年5月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）為原告所共有，被告無任何占有權源，竟在系爭土地上築有如附圖（即彰化縣北斗地政事務所102年10月9日土地複丈成果圖）所示編號A至K部分地上物，其中編號A部分22平方公尺鐵皮造雨遮、A1部分5平方公尺鐵皮造雨遮、B部分22平方公尺磚造浴室、C部分133平方公尺磚造平房、C1部分9平方公尺磚造平房，現為被告顏上淇及訴外人李秀蜜（即被告顏惠安之妻）使用；編號D部分133平方公尺磚造平房、E部分36平方公尺鐵皮造雨遮、F部分6平方公尺磚造廁所，現為被告顏惠安使用；編號G部分21平方公尺鐵皮造雨遮、H部分43平方公尺磚造平房、H1部分5平方公尺磚造平房、I部分7平方公尺石綿造雨遮、J部分31平方公尺石綿造屋頂有牆、J1部分7平方公尺石綿造屋頂有牆、K部分6平方公尺磚造平房，現為被告顏靖哲使用。
（二） 顏石頭 出生於前七年，在73年2月往生，身分為佃農，也是將土地及地上物出讓予原告之祖先 彭如勳 。於日據時代，同段877、877-1、877-2地號為連結地，3筆土地共900多坪。於80年間土地重劃，系爭地上之建物全是違建，均無稅籍資料，亦未辦理保存登記。在新屋未興建前，系爭土地上僅有1小部分房屋，大部分均為農地。依航照圖所示，於76年、77年未重劃前，兩側僅有1條路，大門口前之道路也很狹小，房屋與房屋間尚有空間，但現均已擠滿房子。於85年重劃後，兩側均有道路，大門口前之道路也變大，房屋也拆掉重建，雖有相似，但已不是祖先所蓋的房子，土地法第103條亦無房屋因故滅失可以重建之規定。況若承租土地建造房屋，租方需在2個月內向相關單位報備，本件並無報備之相關資料。又系爭土地並非出租於被告供為建築房屋之基地，原告雖於每月6月、10月收到租金，但早期所收取的租金，全是農地租金，若有租約也是農地農用。被告等人違反租約，將地主土地及地上物損害，且未經原告同意而在系爭土地上建屋。
（三）另於97年間，原告要與被告及訴外人等重訂新租約，被告等全數反對，雙方無共識，原告乃提出告訴，惟因竊佔罪超過法律追訴期間，經檢察官為不起訴處分。其後於99年曾訂立租約為99年1月至6月，租約到期並未續約，也無押租金，故地主即可收回，並希望恢復原狀。嗣於101年12月間，原告請求被告訂立租約，被告亦不願意，故本件系爭土地並無租約。
（四）再顏石頭於73年2月往生時，年為81歲，系爭土地上之建物絕非顏石頭所興建，因財產登記應於死亡後10年內完成繼承登記，若未登記將歸國有，本件並無繼承問題。且土地賣出，所有權易人，地上物所有權也隨之轉移。
（五）本件被告等係無權占有，原告自得依民法第767條之規定，請求被告顏惠安拆除上開地上物，將該部分土地返還原告，暨請求被告顏靖哲、顏上淇遷出。並聲明：
1.被告顏惠安應將坐落彰○○○鄉○○段877之1地號上如附圖所示A、A1、B、C、C1、D、E、F、G、H、H1、I、J、J1、K上之建物拆除，將土地回復原狀。
2.被告顏靖哲應自附圖所示G、H、H1、I、J、J1、K上之建物遷出。
3.被告顏上淇應自如附圖所示A、A1、B、C、C1上之建物遷出。
二、被告方面：
（一）原告所有系爭土地於101年11月28日分割自同段877地號，而同段877地號土地為合併自同段881、882地號土地（其後同段877地號因分割增加877-1、877-2、877-3地號），同段877、881、882地號土地於日據時代至分割前土地之移轉情形如民事答辯狀附表一、二、三所示，該3筆土地由原告祖先「彭如勳」劃分為3部分，1部分出租予訴外人 顏世廷 、 顏金輝 、 顏和平 及 顏王鑾 之祖先，1部分出租予被告顏惠安之祖先，1部分出租予訴外人 李國雄 、 李許養 、李 吳寶鳳 之祖先，被告之祖先自日據時代即向原告之祖先承租系爭土地，亦住在系爭土地上，以上有土地登記簿謄本、戶籍謄本可證。該3筆土地於日據時期為「東螺西堡溪仔頂庄土名三十張犁二百八十四番」，與被告之祖先「 顏英 」（答辯狀誤載為 顏笑 ）於日據時期之現住所「東螺西堡溪仔頂庄土名三十張犁第二百八十四番地」同，坐落系爭土地上之建物為被告顏惠安之祖父「顏石頭」所建，原告或其祖先每半年向被告之祖先收取租金，50年前之租金每半年50元，陸陸續續一直調整，約4、5年前調整至每半年3,600元，原告之祖先或叔（伯）父，均有至被告家裡，向被告之祖先或母親、祖母收租，兩造間就系爭土地有不定期限之租賃關係存在。
（二）被告之叔（伯）父 彭桂茂 於99年曾出具租賃契約，以其已年邁，委任訴外人 許彭貴香 處理；另原告彭珮珊曾對訴外人李國雄、 顏文龍 、顏世廷、顏王鑾、 顏連圍 向臺灣彰化地方法院檢察署提起竊佔案件，其告訴意旨略以「告訴人彭珮珊為坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○號土地之所有權人之一，上開土地自日據時期，即由被告李國雄、顏文龍、顏世廷、顏王鑾、顏連圍之祖先過戶予告訴人之祖先，惟仍由被告李國雄等人世代居住該址，並由告訴人每年定期收取租金。嗣告訴人欲收回上開土地，並要求被告李國雄等人拆屋還地，雙方協調不成，遂由告訴人提出竊佔之告訴。」，以上有租賃契約書、同署檢察官97年度偵字第5919號不起訴處分書可證，足見兩造間就系爭土地確有不定期限之租賃關係存在。
（三）又上開租賃契約書後部載「自民國99年1月1日起至民國99年6月30日止每半年租金共計新台幣壹萬零捌元整，今因出租人已年邁，出租人同意日後之權利、收取租金由子女 趙彭每 、 陳彭賜梅 、 彭秀 屏、許 彭秀香 、彭秀免分配取得，並委由 許彭秀香 全權處理。」該租賃契約僅載99年1至6月之租金，並未載兩造合意終止租約至99年6月30日，且該租約亦載日後之權利、收取租金之部分，更可證明並未合意終止租約，實不容原告曲解無意，認租期僅為99年1至6月。
（四）原告復主張於102年7月1日以台中淡溝郵局第503號存證信函通知被告表示「曾於101年12月份前往彰化系爭土地察看，想拜訪，雖未相遇，但有在門口留信留言也留電話，有拍照存證，告知所有權人已換人，並希望能訂立租約，雖有聯絡，但沒有共識，沒能訂立租約，在沒有任何租金及租約當中，您們無權佔有此地及使用，特以上書面通知」。惟查兩造之祖先，就系爭土地有不定期限之租賃關係存在，系爭土地雖因繼承及分割，由原告取得系爭土地所有權，依買賣不破租賃原則，系爭土地之不定期租賃關係仍然存在，被告占用系爭土地，自屬有權占有。又被告之祖先承租系爭土地，被告等繳納之租金為租地建物之租約，並非原告所述之農地租金。
（五）另有關基地租賃，土地法第102條至第105條設有規定，因係民法之特別法，應優先適用。按土地法第103條規定「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回：一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人反租賃契約時。」，暨參照最高法院51年台上字第2987號判例要旨、41年台上字第95號判例要旨、84年度台上字第1625號判決要旨，被告所有之房屋興建時雖未能依建築法相關規定取得建照及使用執照，亦僅屬於該房屋無法取得房屋所有權狀，被告之建物無房屋所有權狀，並未違反土地法第103條第2款之規定。又被告顏惠安於102年10月25日以員林三橋郵局第000233號存證信函通知原告收取系爭土地之102年度租金，因原告受領遲延，原告乃將該租金提存於法院，此亦有上開存證信函及臺灣臺中地方法院102年度存字第3128號提存書及國庫存款收款書可證。
本件被告並無違反土地法第103條各款之規定，原告自無收回土地之權利。
（六）末查，該等建物（即如附圖所示編號A至J部分建物，除編號B部分22平方公尺之磚造浴室外）乃被告顏惠安之祖父顏石頭於60年間所興建，其中1部分係委由訴外人 黃西川 所興建，此後並無增建、改建或重建。上開建物於顏石頭過世後，由被告顏惠安之父「 顏仁漢 」單獨繼承，顏仁漢過世後，由被告顏惠安單獨繼承；另編號B部分22平方公尺之磚造浴室，則為被告顏惠安於90年間所增建。參諸最高法院70年台上字第3760號判例、40年台上字第126號判例要旨，可知稅捐機關就房屋所為稅籍資料義務人之記載，純為便利課稅而設，與所有權歸屬無關，稅籍資料納稅義務人之記載與地政機關依土地法規定所為所有權登記有絕對效力之情形有間，自不得以系爭土地上之建物並無房屋稅籍證明書之記載，遽認被告就該等建物並無所有權。
（七）並聲明：
1.原告之訴駁回。
2.如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
三、本院之判斷
（一）查系爭土地現為原告彭勝淵、彭愍華、彭興源、彭淑貞、 彭王艷華 、彭珮珊等人所共有，此有土地登記第一類謄本附卷可稽（本院卷第7、8頁），並為兩造所不爭執，應堪認定。
（二）系爭土地上現築有如附圖所示編號A、B、C、D、E、F、G、H、J、K部分之地上物（編號A部分為22平方公尺鐵皮造雨遮、B部分為22平方公尺磚造浴室、C部分為133平方公尺磚造平房、編號D部分為133平方公尺磚造平房、E部分為36平方公尺鐵皮造雨遮、F部分為6平方公尺磚造廁所、編號G部分為21平方公尺鐵皮造雨遮、H部分為43平方公尺磚造平房、J部分為31平方公尺石綿造屋頂有牆。而K部分6平方公尺磚造平房，則為H、J重疊部分面積另計部分。
下統稱：系爭地上建物）。其餘A1、C1、H1、I、J1部分則係坐落在鄰地（A1部分為5平方公尺鐵皮造雨遮、C1部分為9平方公尺磚造平房、H1部分為5平方公尺磚造平房、I部分為7平方公尺石綿造雨遮、J1部分為7平方公尺石綿造屋頂有牆）。上開事實已據本院履勘現場，囑託彰化縣北斗地政事務所派員測量明確，製有勘驗筆錄、現場略圖及如附圖所示之土地複丈成果圖在卷足憑（本院卷第150、151、176、177頁），應堪信為真正。
（三）又上開A、A1、B、C、C1部分之建物（下稱甲屋），現使用人為被告顏上淇及訴外人李秀蜜（即被告顏惠安之妻）；編號D、E、F部分之建物（下稱乙屋），現使用人為被告顏惠安；編號G、H、H1、I、J、J1、K部分（下稱丙屋），現使用人為被告顏靖哲。被告顏靖哲、顏上淇為被告顏惠安之子女等事實，為兩造所不爭執，亦堪以認定。
（四）綜析兩造攻擊防禦方法，本件爭點為：1.兩造間就系爭土地是否有不定期限基地租賃契約存在？2.被告有無違反土地法第103條規定，而致租賃關係消滅？3.原告請求被告顏惠安拆除系爭地上物並返還土地，有無理由？4.原告請求被告顏靖哲、顏上淇各自甲屋、丙屋遷出，有無理由？
（五）兩造間就系爭土地是否有不定期限基地租賃契約存在？
1.原告所有系爭土地於101年11月28日分割自同段877地號，而同段877地號土地為合併自同段881、882地號土地（其後同段877地號因分割增加877-1、877-2、877-3地號）。
而同段877、881、882地號土地於日據時代至分割前土地之移轉情形如下：
⑴同段877地號土地於日據時代乃「東螺西堡溪仔頂庄土
名三十張犁二百八十四番之二」，所有權人為「彭如勳」。光復後改為「北斗區田尾鄉溪子頂三十張犁284-2地號」，於彭如勳過世後，35年7月3日由訴外人 彭茂鑄 、 彭茂桂 、 彭茂盛 等人繼承，應有部分各3分之1。於80年12月6日土地重劃後，改為○○○鄉○○段○○○○號」，上開彭茂鑄持分3分之1部分，則於彭茂鑄過世後，於85年9月27日由其繼承人即訴外人 彭陳玉霜 、 彭秋宗 及原告彭勝淵、彭愍華、彭興源、彭淑貞、彭珮珊（原名 彭明秀 ）等7人繼承，應有部分各為21分之1。嗣彭陳玉霜過世後，其應有部分21分之1，由原告彭淑貞、彭珮珊繼承，各取得42分之1，另彭秋宗過世後，其應有部分21分之1，則由原告彭王艷華取得。
⑵同段881地號土地於日據時代乃「東螺西堡溪仔頂庄土
名三十張犁二百八十四番之三」，光復後改為「北斗區田尾鄉溪子頂三十張犁284-3地號」，於80年12月6日土地重劃後，改為○○○鄉○○段○○○○號」。其餘所有權人異動均同上述。
⑶同段882地號土地於日據時代乃「東螺西堡溪仔頂庄土
名三十張犁二百八十四番之四」，光復後改為「北斗區田尾鄉溪子頂三十張犁284-4地號」，於80年12月6日土地重劃後，改為○○○鄉○○段○○○○號」。其餘所有權人異動均同上述。
⑷上開異動情形，有日據時代土地登記謄本、臺灣省土地
登記簿、異動索引及土地登記第二類謄本等件為證（本院卷第39至89頁），並為兩造所不爭執，堪以認定。
2.且上開同段877、881、882地號土地，前由原告祖先彭如勳劃分為3部分，1部分出租予訴外人顏世廷、顏金輝、顏和平及顏王鑾之祖先，1部分出租予被告顏惠安之祖先，1部分出租予訴外人李國雄、李許養、 李吳寶鳳 之祖先，亦為兩造所不爭執，堪以認定。
3.又被告主張其祖先「顏英」（即顏石頭之父）等人，於日據時代之現住所為「東螺西堡溪仔頂庄土名三十張犁第二百八十四番地」，即與前述系爭土地之前身「東螺西堡溪仔頂庄土名三十張犁二百八十四番」相同，此亦有卷附戶籍謄本足參（本院卷第91至93頁），且為原告所不爭執，亦堪以認定。而原告亦不否認當時之建物係由被告之祖先所興建，足認被告之祖先確有向原告之祖先彭如勳承租系爭土地，並在上址建屋居住，是應認渠等間有基地租賃關係存在，而原告與被告顏惠安則因繼承而繼受上述基地租賃關係。
4.另按，土地法第102條固規定「租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後二個月內，聲請該管直轄市或縣（市）地政機關為地上權之登記。」，惟按「被上訴人租用系爭基地建築房屋，就令如上訴人所稱未依土地法第一百零二條規定為地上權之登記，亦不過不生地上權之效力而已，究不得以此為影響於租賃契約之成立。」（最高法院43年台上字第454號判例可資參照）。查本件兩造之祖先成立基地租賃後，縱令承租人未依土地法第102條規定為地上權之登記，僅係承租人在該基地上未取得地上權，不得以此指為影響租賃契約之成立，故原告以若係租用基地興建房屋，依法須在2個月內向相關單位申報稅籍為由，而否認有基地租賃乙節，尚無足採。
5.再按「系爭基地之房屋，被上訴人與原所有人某甲間之租賃關係，雖因其租賃物即房屋全部，因不可歸責於雙方當事人之事由，滅失而消滅，然某甲於被上訴人在系爭基地重新建築房屋，不惟並無反對之表示，且受領其地租有年，是雙方既有租用基地建築房屋合致之意思實現，自難謂其租賃契約未經成立，依民法第四百二十五條之規定，此項租賃契約，對於向某甲受讓其基地所有權之上訴入仍繼績存在。」（同上43年台上字第454號判例參照）。本件原告主張系爭地上物有重新建築之情事，並提出航照圖2件為證（並經翻拍附卷，本院卷第153、154頁）。然查，被告或其祖先就系爭土地已繳租多年，每年於6月、10月共2次繳租，原告或其祖先就迄至101年度之租金均已收訖，而102年度之租金，則由被告提存於法院，此有102年10月25日員林三橋郵局第000233號存證信函、臺灣臺中地方法院102年度存字第3128號提存書及國庫存款收款書可證（本院卷第217至227頁）。則依上開判例意旨，姑不論系爭地上物（除如附圖所示編號B部分外）是否為被告顏惠安之祖父顏石頭於60年間所興建，而由被告顏惠安之父顏仁漢繼承後，再由被告顏惠安所繼承，亦或係後來由被告顏惠安增改建，然原告既已持續收租至101年度，即應認系爭基地租賃契約對兩造間仍繼績存在。
（六）復按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時。土地法第103條定有明文。另按不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。又租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第422條、第451條亦定有明文。查本件原告之祖先彭如勳將系爭土地出租予被告之祖先，係屬基地租賃，並非僅供農地使用，業如前述，則原告主張系爭土地出租僅供農地使用，被告為增改建房屋使用，已違反土地法第103條規定云云，即無足採。再本件租賃契約並無字據訂立相關期限，依卷附訴外人彭茂桂與被告顏惠安等人間之租賃契約書（本院卷第94頁），亦僅載99年1至6月之租金金額，並未明確記載租賃期限，況自99年6月以後，被告仍持續繳納租金，此亦為原告所不否認，足認本件係不定期限租賃契約。又系爭地上物，經本院現場勘驗結果，雖多屬老舊房屋，惟其現況均外表堅牢，並有人使用中，亦有本院勘驗筆錄及現場照片可證（本院卷第30、31、150頁），堪認上開基地租賃關係仍未消滅。準此，被告顏惠安抗辯其就系爭土地上如附圖所示之系爭地上物坐落之基地，係有權占有，洵屬有據。
（七）末按，民法第767條所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之規定。僅物之所有人有請求權，如非所有人自無從主張本條所定之物上請求權。且自己建築之房屋，與依法律行為而取得者有別，縱使不經登記，亦不在民法第758條所謂非經登記不生效力之列（最高法院41年台上字第1039號判例要旨參照）。
是以，未辦理保存登記（即第一次所有權登記）之建物，所有權人仍為原始建築之人。查本件系爭土地上之系爭地上建物（即甲屋、乙屋、丙屋主體部分），係屬未經辦理保存登記之建物，為兩造所不爭執，且依兩造之主張，可知系爭地上建物，係被告之祖先顏石頭所興建，由被告顏惠安單獨繼承，或係被告顏惠安所增改建，則系爭地上建物之所有權人顯非原告自明。至於原告另主張系爭地上建物之所有權已隨同系爭土地所有權之移轉而轉讓予原告之祖先乙節，並未提出任何證據以實其說，自無足採。則本件原告既非系爭地上建物之所有權人，自難認原告就系爭地上建物之所有權能有何遭被告無權占用侵害之情事。
（八）再按「土地所有人訴請地上房屋所有人拆屋還地，於獲得勝訴之判決時，固許其本於土地所有權之作用，對於占有房屋之第三人一併請求其自房屋遷出，以便地上房屋所有人拆除房屋，而遂土地所有人收回土地之目的。惟土地所有人在未對於地上房屋所有人提起拆屋還地之訴並獲得勝訴之判決或取得拆屋還地之執行名義以前，即本於土地所有權之作用，判決之實益，應從程序上以判決駁回之。」（最高法院82年度台上字第1388號判決意旨參照），本件原告在未對於系爭地上建物所有人提起拆屋還地之訴並獲得勝訴之判決或取得拆屋還地之執行名義以前，本於土地所有權之作用，對於占用系爭地上建物之被告等提起排除侵害之訴，尚難認其有請求判決之實益。
（九）綜上所述，原告主張依民法第767條所規定所有物返還請求權之法律關係，請求被告顏惠安應拆除系爭地上建物，並將所占用上開土地返還原告，及請求被告顏靖哲、顏上淇應自系爭地上建物遷出，均無理由，應予駁回。
四、至如附圖所示「 顏萬安 」之記載應更正為「顏惠安」。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，併予敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國103年5月21日
民事第三庭法官郭麗萍以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年5月21日
書記官游峻弦