裁判字號：臺灣臺北地方法院94年重訴字第1530號民事判決
裁判日期：民國95年05月16日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣臺北地方法院民事判決94年度重訴字第1530號原告康鑫股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 江肇欽 律師
黃淑琳 律師被告丁○○訴訟代理人丙○○被告乙○○訴訟代理人 黃勝和 律師上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國95年5月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應自坐落台北市○○區○○段二小段四三九七號建號即門牌號碼台北市○○○路○段○○○號之房屋遷出，並將上開房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國九十四年十二月二十三日起至返還上開房屋日止，按月各自給付原告新台幣叁萬陸仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決第一項於原告以新台幣伍佰柒拾陸萬元、本判決第二項於原告以新台幣貳拾肆萬，或同額之合作金庫銀行股份有限公司無記名可轉讓定期存單供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告等應自坐落台北市○○區○○段2小段4397建號即門牌號碼台北市○○○路○段○○○號之房屋遷出，並將上開房屋謄空遷讓返還原告。
二、被告等應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月連帶給付原告新台幣（下同）14萬4,000元。
三、原告願以現金或等值之合作金庫銀行股份有限公司無記名可轉讓定期存單供擔保，請准告宣告假執行。
貳、陳述：
一、坐落台北市○○區○○段2小段2地號與其上之第4397建號房屋，即門牌號碼台北市○○○路○段○○○號（下稱系爭房地），原係訴外人三興建設股份有限公司所有（下稱三興公司），嗣因該公司與華南票券金融股份有公司間清償債務強制執行事件，經臺灣臺北地方法院（下稱本院）委託台灣金融資產服務股份有限公司於94年4月8日公開拍賣，由原告以總價1,728萬元拍定，且已繳足全部價金，故本院於同年4月22日發給原告不動產權利移轉證書，供原告持向地政事務所辦理土地及房屋之權利變更登記，上開房地所有權現已歸原告所有。
二、被告2人無任何占有系爭房地之權源，迄今仍繼續無權占有之中，原告雖屢經請求被告等騰空遷讓系爭房屋，惟未獲置理，妨害原告所有權之行使，原告本於民法第767條前段所有物返還請求權之規定，請求被告等自系爭房屋中遷出並騰空遷讓返還予原告。
三、被告等無權占有使用系爭房屋，自受有相當於租金之利益，被告等自應連帶負償還使用期間相當於租金金額之義務。目前房屋部分尚無向稅捐機關申報價額之規定,因此以原告拍定之總價1,728萬元作為土地與房屋總價額，以此總價額之10%，計算得每年之租金額應為172萬8,000元，原告每月所受相當於租金之捐應為14萬4,000元與遲延利息。
四、被告丁○○雖主張於90年5月30日就系爭房屋與三興公司訂立租約，租期20年，並以積欠借款1,200萬元之每月利息10萬元抵償每月租金云云。惟原告否認該租約之真正，縱令屬實，亦因該租約為三興公司抵償債務之租約，對原告不生效力。
五、被告乙○○先則辯稱：伊係向丁○○承租等語，嗣又改稱：係向訴外人 柯賜海 租用等情，前後兩歧，而且其未曾提出任何證據證明其所謂之租賃關係存在，被告上開辯解即屬無據。即令所謂向柯賜海承租屬實，但被告丁○○訴訟代理人稱係向其口頭承租，可見被告丁○○未將系爭房地出租與柯賜海，因此柯賜海無轉租權利，被告乙○○自屬無權占有。
參、證據：提出不動產權利移轉證書影本1紙、土地與建物登記第二類謄本8紙、土地與建物所有權狀影本3紙、存證信函影本等件為證。
乙、被告方面：被告丁○○未於言詞辯論期日到場，惟其與被告乙○○於準備程序聲明和陳述如次：
壹、聲明：原告之訴駁回。
貳、陳述：
Ⅰ、被告丁○○部分
一、系爭房屋係原屋主 謝美琴 、或是三興公司因為積欠原告丁○○借款1,200萬元，無法還款，而將系爭房地出租與被告丁○○使用，以租金抵償欠款。被告乙○○使用系爭房屋，與被告丁○○未簽立租約，乙○○是由柯賜海介紹，即口頭同意讓乙○○到租約終止後，先讓其占有使用，擺櫃。
二、被告丁○○與三興公司訂有租賃契約，係有權占有，系爭房屋在地政事務所建物登記謄本亦登記為三興公司所有。
Ⅱ、被告乙○○部分原告所主張被告乙○○所占用系爭房地與同址第184號房屋，係其向訴外人柯賜海承租，租約至97年7月間到期。其為有權占有。至同址第186號號則係其向被告丁○○承租，與本件無關。
參、證據：被告丁○○提出租賃契約書影本等件為證。理由
一、本件被告丁○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第
386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：系爭房地原係訴外人三興公司所有，嗣因該公司與華南票券公司間清償債務強制執行事件，經本院委託台灣金融資產公司於94年4月8日公開拍賣，由原告以總價1,728萬元拍定，且已繳足全部價金，經本院於同年4月22日發給不動產權利移轉證書，惟系爭土地與房地現由被告2人無權占有，被告等非合法承租，不適用買賣不破租賃原則，為此原告本於民法第767條前段所有物返還請求權、第179條不當得利規定，求為命被告自系爭房屋騰空遷讓，並按月給付14萬4,000元相當於租金之不當利益與遲延利息之判決。
被告丁○○以：系爭房地所有人三興公司積欠其借款1,200萬元債務未清償，乃以系爭房地按每月10萬元租金價格，抵償三興公司所欠借款債務，既有租約存在，其係有權占有等語。
被告乙○○則以：系爭房地係其向訴外人柯賜海承租，其有權占有系爭房地等語，資為抗辯。
二、原告主張其向本院按公開拍賣方式拍定購得系爭房屋，該房屋由被告等無權占有之事實，已據原告提出不動產權利移轉證書影本1紙、土地與建物登記第二類謄本8紙、土地與建物所有權狀影本3紙、存證信函影本等件為證，被告對前開證據並不爭執，惟以上揭情詞置辯。因此，本件兩造所不爭執者為：㈠系爭房地原為訴外人三興公司所有，該公司因積欠華南票券金融公司債款，經本院強制執行拍賣，於94年4月22日發給權利移轉證書。㈡系爭房地現由被告2人占有。
三、兩造所爭執者應經本院審酌者為被告等占有系爭房屋是否有權占有？被告應否負擔無權占有之不當利益？茲分述之：
（一）被告等占有系爭房屋是否有權占有：
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條前段定有明文，所稱無權占有係指無正當權源之占有人，主張有權占有者應負舉證責任。
2.本件被告丁○○雖辯稱：其於90年5月30日就系爭房屋與三興公司訂立租約，租期20年，並以積欠借款1,200萬元之每月利息10萬元抵償每月租金云云；並提出其與三興公司間於90年5月30日訂立租賃契約書為證。惟該租約屬私文書，原告否認該文書之真正，依民事訴訟法第357條規定，應由被告丁○○舉證其為真正。但其未再提出其他佐證，亦未提出三興公司與其間之借款債務內容，是難認其所提出之租賃契約書為真。
3.又按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第3人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在；前項規定於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條著有規定。依此，民法所定買賣不破租賃原則，於不動產租賃契約未經公證且期限逾5年者，即不適用該原則，承租人不得以原租賃契約對受讓人主張繼續存在。本件縱認被告丁○○提出之租賃契約書為真正，惟租約約定租賃期限為20年，自90年5月30日起至110年5月29日止，而被告丁○○未提出該租約經公證之證明，依前揭規定，其亦不能以該租約對原告主張與三興公司所訂租賃契約對原告繼續存在。
4.被告丁○○未舉證證明其係有權占有系爭房地，自屬無權占有之人，原告自得依民法第767條前段規定，請求其騰空遷讓。
（二）被告乙○○辯稱：系爭房地係其向訴外人柯賜海承租云云，惟其未提出任何租賃契約書，亦無訴外人柯賜海得為出租系爭房地之證明，其上開辯解即屬無據。又被告丁○○訴訟代理人丙○○陳述：「184、176號房子原是我向三興公司有債務關係承租，因為 河賜海 出面我口頭上說到期後我轉租給他，後因拍賣出去不能轉租，我就讓給柯處理，他就租給被告廖，想事後向柯要租金，但目前尚沒有向柯收租金。」「原是口頭上說，到期後要轉租給他，後來經過法拍也就讓給他處理。」「法拍後，他來跟我說，既然已經法拍就沒有再訂約，只有之前法拍之前的口頭上約定」等語（見本院95年2月14日訊問筆錄）。足見被告乙○○未將系爭房地出租予柯賜海，訴外人柯賜海無轉租之權利，被告乙○○占有系爭地為無權占有。
（三）被告應否負擔無權占有之不當利益：
1.按「無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。其依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故得請求返還之範圍，固應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（本院61年台上字第1695號判例參照），惟於審酌對方所受之利益時，如無客觀具體數據可資計算，請求人所受損害之數額，未嘗不可據為計算不當得利之標準。」（最高法院92年度台上字第324號判決參照）。
2.按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，土地法第97條第1項規定甚明，系爭土地位於南京東路5段，94年1月間每平公尺公告現值為28萬5,984元，系爭建物目前無由報價額規定，惟係83年興建建物總面積71.09平方公尺，原告經由本院拍賣買受，建物拍定價為902萬元、土地拍賣價為451萬與375萬元，係屬高額價金，依被告丁○○訴訟代理人稱：被告乙○○使用系爭房地擺櫃等情，即係作商品出售為業，是於審酌被告所受利益，因無具體房屋現值，按前揭實務見解，本件得以原告所受損害數額為據，即以原告向本院拍定價格1,728萬元為準，又依系爭房地坐落地點與房屋屋齡，認以上開房地拍定總額5%為限，是故被告每月無權占有得相當於租金之不當利益為72,000元（(17,280,000××0.05)÷12=72,000）。
3.按「因不當得利發生之債，同時有多數利得人時，應各按其利得數額負責，並非須負連帶返還責任」（最高法院74年台上字第2733號判決參照）。本件原告請求被告2人就無權占有系爭房地相當於租金之不不當利益主張應連帶負責。惟關於不當得利制度，受益人無連帶返還問題，原告上開主張，尚不可採；應由無權占有之被告2人共同平均分擔之，被告2人各應給付36,000元（72000÷2=36000）。
五、綜上所述，本件原告主張被告無權占有其土地，並在系爭土地上蓋有違章建築，獲得相當於租金之不當利益等情，應為可取。從而，原告本於民法第767條前段所有物返還請求權與民法第179條前段不當得利返還請求權，請求被告將坐落台北市○○區○○段2小段2號、33地號土地及其上建物（門牌號碼為台北市○○區○○○路○段○○○號、面積71.09平方公尺）遷讓，並將土地返還原告；暨被告應自94年12月23日起至返還土地日止，按月各自給付原告36,000元，為有理由，應予准許。逾此範圍，為無理由，不應准許。
六、原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，其勝訴部分於法並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。其敗訴部分，假執行之聲請失其依據，併予駁回。
七、本件原告主要係請求被告返還無權占有之系爭房地，附帶請求被告給付占有房地相當於租金之不當利益，原告之主要請求基於所有人立場行使權利，具有正當理由，僅計算返還不當利益而有差異，因此，本件訴訟費用，應由被告全部負擔。
八、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條後段、第390條第2項，判決如主文。
中華民國95年5月16日
民事第三庭法官李維心以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國95年5月16日
書記官詹雪娥