臺灣屏東地方法院民事判決 100年度潮簡字第300號
原 告 林惠華
兼訴訟代理人 孫川平
被 告 鍾成華
訴訟代理人 鍾宸凱
被 告 鍾聰明
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國100年9月5日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落屏東縣○○鄉○○段六一四建號即門牌號碼屏東縣
○○鄉○○路○○○號房屋及附圖所示藍色斜線部分面積六十七
點二平方尺之一樓增建地上物暨紅色斜線部分面積五十九點０一
平方公尺之三樓增建地上物遷讓返還原告。
被告應自民國九十九年十月二十八日起至遷讓返還上開房屋及增
建地上物之日止，按月給付原告新臺幣叁仟壹佰肆拾叁元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決就原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、被告鍾聰明經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事
訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造
辯論而為判決。
二、原告主張：坐落屏東縣○○鄉○○段○○○號土地，及其上之
同段614建號即門牌號碼屏東縣○○鄉○○路○○○號房屋含
增建一、三層部分即附圖所示藍色斜線部分面積67.2平方尺
之一樓增建地上物暨紅色斜部分面積59.01平方公尺之三樓
增建地上物（下稱系爭建物），原為訴外人鍾宸凱所有，鍾
宸凱並無償借予其二姐即被告鍾成華、其大哥即被告鍾聰明
居住使用，嗣於99年10月20日經本院民事執行處第三次拍賣
，由原告共同拍定買受，並於99年10月28日經本院發給不動
產權利移轉證書，原告林惠華取得上開土地及系爭建物應有
部分1000分之999、原告孫川平取得應有部分1000分之1。
原告取得系爭建物所有權後，數次向被告請求遷讓房屋，被
告均置之不理，為此爰依民法第767條之規定及不當得利之
法律關係，請求被告將系爭建物遷讓返還原告，並給付原告
損害賠償金等語，並聲明：⑴如判決主文第1項所載；⑵被
告應自99年10月28日起至交屋之日止，按月給付原告損害賠
償金4,590元；⑶願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告鍾成華則以：系爭建物原為被告父親所有，由被告鍾成
華與鍾聰明，及被告父親一同居住使用，嗣於82年間被告父
親死亡，系爭建物由被告之弟鍾宸凱繼承，鍾宸凱無償出借
系爭建物給被告鍾成華與鍾聰明居住使用至今。系爭建物所
有權人雖然有異動，但被告無償借住之租約關係，依法不受
影響，仍然存在，且系爭建物拍賣時經公告拍定後不點交，
則被告鍾成華占有使用系爭建物自非無權占有。原告明知系
爭建物拍定後不點交，故而價格低廉，卻仍然買受，為此原
告已獲利在先，當應承擔系爭建物拍定後不點交之義務，原
告又如何受有損害等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
被告鍾聰明則經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提
出書狀作何聲明或陳述。
四、原告主張坐落屏東縣○○鄉○○段○○○號土地及其上之同段
614建號房屋及增建一、三層部分之增建地上物，即系爭建
物，原為訴外人鍾宸凱所有，嗣於99年10月28日經法院拍賣
由原告林惠華拍賣取得上開地號土地及系爭建物應有部分10
00分之999、原告孫川平取得應有部分1000分之1。原所有
人鍾宸凱於執行前將系爭建物無償出借予被告居住使用，系
爭建物現仍在被告占有使用中之事實，業據其提出土地登記
謄本、建物登記謄本、本院99年10月28日屏院惠民執丙字第
98司執39650號不動產權利移轉證書及屏東縣政府稅務局
房屋稅籍證明書等件為證（本院卷第6至7、29、90至92頁
），並經本院於100年4月21日、同年6月9日會同屏東縣
潮州鎮地政事務所測量人員至現場勘測上開614建號房屋一
、三層增建部分之位置與面積無訛，有勘驗筆錄及該地政事
務所100年4月22日屏潮地二字第1000003773號函、同年
7月4日屏潮二字第1000006262號、第0000000000號函暨複
丈成果圖2份及本件附圖1份在卷可佐（本院卷第41至46頁
、54-56頁、59至62頁），且被告鍾成華對於原告主張之上
開事實已為自認，而被告鍾聰明則經合法通知並未到場爭執
，亦未提出書狀作何聲明或陳述，堪信原告主張被告鍾成華
、鍾聰明占有使用其所有系爭建物一情應為真實。惟被告鍾
成華否認無權占有，並以前揭情詞置辯，故本件爭點為：被
告占有使用系爭建物有無合法權源？原告請求被告給付不當
得利之損害賠償金有無理由？茲分述如下：
㈠原告與被告鍾成華對於系爭建物原所有人鍾宸凱於系爭建物
強制執行前，將系爭建物無償出借予被告二人居住使用，並
不爭執，是被告與鍾宸凱間就系爭建物有使用借貸契約之法
律關係存在。按使用借貸契約性質上為債權契約，除法律另
有規定外，基於債權相對性原則，僅於契約當事人間有其效
力。而依強制執行法第98條第1項規定，拍賣之不動產，買
受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不
動產所有權；同條第2項規定，前項不動產原有之地上權、
永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉。但發生於設定
抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者
，不在此限。又使用借貸非如租賃之有民法第425條之規定
，縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使
用，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸
契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權
利，最高法院並著有59年台上字第2490號判例足資參照。準
此，不動產經拍賣者，該不動產上原有之使用借貸關係並不
隨同移轉而由買受人繼受原有之使用借貸關係。是原告自99
年10月28日領得本院發給之系爭建物不動產權利移轉證書之
日起，取得系爭建物之所有權，而被告與鍾宸凱間就系爭建
物原有之使用借貸法律關係，依上開說明，並不隨同移轉而
由原告繼受，則基於債權相對性原則，被告自不得以渠與鍾
宸凱間之使用借貸契約對抗契約以外之第三人即原告而主張
對系爭建物係有權占有。又拍賣不動產之「點交」，係指執
行法院使買受人或承受人取得所買受或承受之不動產之占有
而為之執行行為，此係為避免占有執行標的物之債務人或第
三人於執行標的物拍賣並移轉所有權於買受人或承受人後，
如不自動交付，買受人或承受人勢須另訴請占有人交付，致
增加訟累，且嚴重影響應買者之意願及其所出價額，故立法
者特別規定得由執行法院依職權直接解除債務人或第三人對
於不動產之占有，使歸買受人或承受人取得占有。依強制執
行法第99條第1項、第2項規定應交出之不動產現為債務人
占有或於查封後為第三人占有，或第三人對其在查封前無權
占有不爭執者，執行法院應解除其占有，點交於買受人。本
件被告鍾成華於執行程序中主張於查封前經債務人鍾宸凱同
意無償出借使用系爭建物，有被告鍾成華提出之本院民事裁
定書可佐（本院卷第77至78頁），被告鍾成華對於其在查封
前之占有權源非無爭執，則執行法院於拍賣公告記載拍定後
不點交，乃因占有人之占有有無合法權源，尚待實體訴訟解
決，並非認為被告即係有權占有。此外，被告復未舉證有何
其他合法占有使用權源，故被告自99年10月28日起占有使用
系爭建物對於原告而言，即屬無權占有。從而原告基於民法
第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭建物，自
屬有據，應予准許。
㈡次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人之不動
產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，有最
高法院61年臺上字第1695號判例可資參照。本件被告無權占
有使用系爭建物，已如上述，則被告於無權占用系爭建物期
間，即受有相當於租金之利益，致原告受有無法使用收益系
爭建物之損害，原告依不當得利法律關係請求被告損害賠償
金，核屬有據。而依土地法第97條之規定，城市地方房屋之
租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限
，是上開法律規定未嘗不可據為本件計算不當得利金額之衡
量標準。又土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地
價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政
機關估定之價額，土地法施行法第25條亦定有明文。次按土
地法第148條規定，土地所有權人依本法所申報之地價，為
法定地價。再上開法律規定以年息百分之10為限，乃租金之
最高限額，非謂必照申報總價年息百分之10計算之，而尚應
斟酌基地位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值
、所受利益等情事，以為決定。經查，系爭建物地處住商混
合區域，附近有便利商店等，交通方便，生活機能佳，有勘
驗筆錄可佐（本院卷55頁），惟系爭建物主體一、二層建物
屋齡已近23年，並非新屋，有原告提出之房屋稅籍證明書可
佐，是本院審酌上情，認以系爭建物坐落基地申報地價及系
爭建物課稅現值之總價年息百分之8作為計算本件不當得利
金額之標準應為相當。被告所占有使用系爭建物含增建一層
地上物所坐落之基地，除上開為原告所○○○鄉○○段26地
號土地面積86.35平方公尺外，另有一部分坐落毗鄰同段16
地號土地面積32.29平方公尺，惟該16地號土地並非原告所
有，是該部分面積自不得列入計算，而上開26地號土地99年
1月之申報地價每平方公尺為2,080元，系爭建物課稅現值
為291,900元，有上開土地登記謄本、房屋稅籍證明書及本
件附圖在卷可稽。從而，原告得請求被告自99年10月28日起
至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付不當得利之損害金應
為3,143元【計算式：（86.35平方公尺×2,080元＋291,
900元）×8％÷12＝3,143元，小數點以下四捨五入】，
逾此範圍之請求，核屬無據，不應准許。
五、綜上所述，原告依民法第767條、第179條之規定，請求被
告應將系爭建物遷讓返還原告，及請求被告自無權占有之日
99年10月28日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付原告
3,143元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理
由，應予駁回。
六、本件就原告勝訴部分係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判
決，依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，應由本院
依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失
所附麗，應予駁回。另訴訟費用之負擔部分，因原告請求被
告遷讓房屋部分為有理由，其請求被告給付相當於租金之不
當得利雖有部分敗訴，惟訴訟費用仍應由被告全部負擔，併
此敘明。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴
訟法第436條第2項、第79條、第85條第1項、第389條第
1項第3款，判決如主文。
中華民國100年9月16日
潮州簡易庭法官王致傑
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者
，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年9月16日
書記官林天化