裁判字號：臺灣高等法院103年上字第1527號民事判決
裁判日期：民國106年01月04日
裁判案由：撤銷管理規約
臺灣高等法院民事判決103年度上字第1527號上訴人即附 黃茂峰 帶被上訴人
黃景晶 共同訴訟代理人 張睿文 律師複代理人 蕭聖澄 律師被上訴人即元大喆園社區管理委員會附帶上訴人法定代理人 許文龍 訴訟代理人 趙興偉 律師
施雅馨 律師
參加人元鼎國際建設股份有限公司法定代理人 陳子明 訴訟代理人 陳國雄 律師複代理人 曾憲忠 律師上列當事人間撤銷管理規約事件，上訴人對於中華民國103年11月6日臺灣臺北地方法院102年度訴字第932號第一審判決提起上訴，並為訴之追加、變更，被上訴人為附帶上訴，本院於中華民國105年12月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人應容任上訴人通行坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地及同小段六五六三建號建物如附圖所示「1樓車道」、「B1層車道」、「B2層車道」、「B2通往B3層鐵捲門」及「1樓通往B1層鐵捲門」部分（使用面積合計一千零四十五點九七平方公尺）及其出入口。
確認如附件所示民國九十六年七月一日訂定之元大喆園公寓大廈規約第二十條第三項規定，及民國一百零一年十二月一日元大喆園社區第六屆第一次區分所有權人會議所為「提案一：補列社區規約第二十條地下三樓獎勵停車位規範（B3F）」說明㈢之決議均無效。
被上訴人不得以築牆、設置任何障礙物之行為，妨礙上訴人通行如本判決主文第二項所示部分。
上訴人其餘追加之訴駁回。
被上訴人之附帶上訴駁回。
第一、二審（含追加、變更之訴）訴訟費用，關於上訴及追加、變更之訴部分，由被上訴人負擔；關於附帶上訴部分，由被上訴人負擔。參加訴訟費用由參加人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人；就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加。民事訴訟法第65條第1項、第58條第1項分別定有明文。參加人元鼎國際建設股份有限公司（下稱元鼎公司）係元大喆園社區（下稱系爭社區)之起造人，對於地下三層獎勵停車位之進出方式，當時係如何設計規劃、是否有違建築法令等，就本件訴訟結果之認定將影響參加人之權益，是應認參加人元鼎公司就本件訴訟有法律上之利害關係，其依民事訴訟法第58條第1項，為輔助被上訴人即附帶上訴人而參加訴訟，於法並無不合（本院卷一第163至165頁）。
二、被上訴人之法定代理人原為 楊錫 濸，嗣於本院審理中之民國
104年1月1日變更為 井天文 、於105年1月1日變更為許文龍，有臺北市政府104年2月26日府都建字第1046586230
0號函、臺北市政府都市發展局105年1月12日北市都建字第10470755600號函足憑（本院卷一第199頁、卷二第88頁），變更後之法定代理人井天文、許文龍均已提出書狀聲明承受訴訟（本院卷一第194頁、卷二第87頁），經核合於民事訴訟法第170條、第175條及第176條規定，應予准許。
三、又按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。本件上訴人即附帶被上訴人針對101年12月1日元大喆園社區第六屆第一次區分所有權人會議所為「提案一：補列社區規約第二十條地下三樓獎勵停車位規範（B3F）」說明㈢「因社區管理之需要，關於地下三樓獎勵停車位出入動線之設計與社區地下一、二樓車位出入相分離，故其車輛人員之出入應使用獎勵停車位專用之進出升降梯（樓電梯間），不得○○○區住○○道之出入口」之決議（下稱系爭決議），於原審依民法第799條之1第3項規定求為判決予以撤銷。嗣於提起本件上訴後，就有關決議及規約部分，追加先位聲明及備位聲明，分別求為確認系爭社區於96年7月1日訂立之元大喆園公寓大廈規約（下稱系爭規約）第20條第3項規定不成立、確認系爭規約第20條第3項規定及系爭決議無效，並將原請求撤銷系爭決議部分改列為次備位聲明；另關於容任其通行部分，追加請求被上訴人不得以築牆、設置任何障礙物或其他相類似之行為，妨礙上訴人通行，且就請求通行範圍更正聲明文字（本院卷一第45、52頁、第108至109頁、第160至161頁），最後一次所為上訴及追加變更之訴聲明為（本院卷二第66頁反面至第67頁）：
㈠有關決議及規約部分：
⒈先位聲明（訴之追加）：確認系爭規約第20條第3項「因社
區管理之需要，關於地下三樓獎勵停車位出入動線之設計與社區地下一、二樓車位出入相分離，故其車輛人員之出入應使用獎勵停車位專用之進出升降梯（樓電梯間），不得○○○區住○○道之出入口」規定（下稱系爭規約條款）不成立。
⒉備位聲明（追加之訴）：確認系爭規約條款及系爭決議均無效。
⒊次備位聲明（原上訴變更部分）：
⑴原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。
⑵系爭決議應予撤銷。
㈡有關容任通行部分（上訴、訴之追加及更正文字）：
⒈原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。
⒉被上訴人應容任上訴人通行坐落臺北市○○區○○段○○段
0000號建號建物及同小段668地號土地如附圖（即臺北市政府地政局土地開發總隊104年10月7日鑑定圖，本院卷一第
146頁）測量標的「1樓車道」、「B1層車道」、「B2層車道」、「B2通往B3層鐵捲門」（下稱系爭鐵捲門）及「1樓通往B1層鐵捲門」所示部分（使用面積合計1045.97平方公尺）及其出入口，並不得以築牆、設置任何障礙物或其他相類似之行為，妨礙上訴人通行。
被上訴人雖表示不同意（本院卷一第35頁反面、第106頁反面），惟經核上訴人就有關系爭決議及規約條款追加先、備位聲明部分，及就容任許其通行部分，追加請求被上訴人不得以築牆、設置任何障礙物或其他相類似之行為，妨礙上訴人通行部分，所主張之基礎事實均以系爭決議及與決議相同內容之系爭規約條款（本院卷一第36頁）限制其通行系爭社區地下一層、二層平面車道及出入口是否發生效力所衍生之爭執為據，追加、變更（即將原請求列為次備位聲明）之訴與原訴之主要爭點有其共同性，在社會生活上可認為相關連，且就原請求之訴訟及證據資料，於追加後之請求，在相當程度範圍內仍得於追加、變更後請求之審理予以利用，應認基礎事實同一；為使追加、變更前後之各請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭，揆諸上開法條規定，應許其訴之追加、變更。又上訴人就原請求被上訴人開啟系爭鐵捲門及容任其通行部分，於本院補充主張以民法第799條第1項、第2項及第818條規定為據（本院卷一第48頁），此部分核屬表明其所有權行使之依據，而為補充法律上陳述；另就原聲明求為使上訴人得以通行之範圍，則係更正聲明文字為：「被上訴人應容任上訴人通行坐落臺北市○○區○○段○○段0000號建號建物及同小段668地號土地如附圖測量標的『1樓車道』、『B1層車道』、『B2層車道』、『B2通往B3層鐵捲門』及『1樓通往B1層鐵捲門』所示部分（使用面積合計1045.97平方公尺）及其出入口」（本院卷一第160至161頁、卷二第67頁），依民事訴訟法第256條規定非為訴之變更或追加，亦併敘明。
貳、實體方面：
一、本件上訴人主張：㈠上訴人於100年5月間向訴外人三穎建設開發股份有限公司
（下稱三穎公司）買受位在系爭社區內，坐落臺北市○○區○○段○○段0000○號即門牌號碼為臺北市○○○路○○○巷○○號地下三層建物所有權（上訴人黃茂峰、黃景晶所有權應有部分各為10/46、36/46，下稱系爭建物），及系爭建物坐落基地即同小段668地號土地所有權（上訴人黃茂峰、黃景晶所有權應有部分比例各為10/10,000、36/10,000），經於100年6月3日辦妥所有權移轉登記，上訴人占系爭社區全體區分所有權比例為6.20﹪，為系爭社區區分所有權人；而系爭建物計為46位獎勵停車位（下稱系爭停車位）。上訴人購買系爭建物後，被上訴人卻將自地下二層通往系爭建物即地下三層平面車道上之系爭鐵捲門關閉並設置鑰匙控制開啟鐵捲門之裝置而封住車道，迫使系爭停車位之車輛僅能由唯一之機械式汽車昇降機進出；又系爭社區於96年7月1日經區分所有權人第一次臨時會議決議所訂立之系爭規約第20條第3項即系爭規約條款部分屬分管契約性質，惟96年7月1日區分所有權人第一次臨時會議召開時，系爭社區全體區分所有權人計34人，僅26人出席而決議通過系爭規約條款，未依98年修正前民法第820條第1項規定經全體區分所有權人決議通過，爰先位之訴求為確認系爭規約條款不成立。㈡又系爭社區於101年12月1日所召開之「元大喆園社區第六
屆第一次區分所有權人會議」提案一說明㈢之系爭決議雖補列系爭規約條款，惟上訴人除買受系爭建物外，同時買受取得系爭社區內坐落臺北市○○區○○段○○段0000○號建物所有權應有部分460/10,000（下稱系爭6556建號建物）、同小段6563建號建物所有權應有部分2,950/10,000（下稱系爭6563建號建物）等共有部分，分屬系爭社區大樓一層之「管理室、車道、C樓樓間」、地下一層之「含電配電室、發電機室、排進氣、進風機室、排風機室、防空避難室兼停車空間」、地下二層之「進風機室、排風機室、停車空間」，故○○○區○○○道係由包括上訴人在內之全體區分所有權人共有，系爭規約條款及系爭決議文字雖無明文「專用」二字，但實際執行結果將產生將上開平面車道共有部分約定由地下一層、地下二層車主所專用，並排除系爭建物所有權人即上訴人之使用權利，構成約定專用，且致系爭建物無通往室外之通路，而與系爭社區使用執照關於系爭停車位中編號
1至26、43至46號共30個停車位應使用平面坡道車道出入之設計不同；又依建築技術規則建築設計施工編第76條規定，系爭鐵捲門為常時開放式防火門，被上訴人長期將之關閉，限制系爭停車位車輛不得由坡道車道出入，使附圖所示藍色區域部分之平面車道形同虛設，違反上開規定及同規則建築設計施工編第60條第1項第5款規定，均已違反公寓大廈管理條例第7條第2款、第4款及第5款、第9條第3項、第16條第2項規定在避免阻絕共有人對外之通行權益之立法目的，依民法第71條規定無效。另系爭停車位為獎勵停車位，於申請使用執照時，有切結供公眾使用，此為被上訴人所知悉，被上訴人如為社區安全考量，應採取其他安全門禁措施，而非採取直接限制系爭停車位用戶通行社區車道之權利，系爭規約條款及系爭決議內容已違反比例原則；甚者，若遇有緊急危難，系爭建物內之該座昇降機無法作為即時逃難方式，將引發嚴重人禍；況系爭社區除系爭停車位外，於地下二層另設有20位獎勵停車位，卻因系爭規約條款及決議，造成不同對待；復致上訴人所有之系爭停車位交易價值大幅貶損，損失達千萬元以上，更與獎勵停車位應供公眾使用之設置目的不符，被上訴人所為限制已逾越社區合理管理範圍，並顯失公平，上情亦與民法第148條規定不符，依民法第72條規定無效，爰備位之訴求為確認系爭規約條款及決議均無效。次備位之訴則依民法第799條之1第3項規定，求為判決撤銷系爭決議。
㈢被上訴人長期關閉系爭鐵捲門，並限制上訴人通行附圖所示
「1樓車道」、「B1層車道」、「B2層車道」、「B2通往B3層鐵捲門」及「1樓通往B1層鐵捲門」部分（使用面積合計1045.97平方公尺）及其出入口，侵害上訴人系爭建物及系爭6563建號建物之所有權，爰依民法第767條第1項中段、後段及第799條第1項、第2項、第818條規定，請求被上訴人將系爭鐵捲門開啟，容任上訴人通行附圖所示上開部分之車道及其出入口，並不得以築牆、設置任何障礙物或其他相類似之行為，妨礙上訴人通行等語。爰於原審聲明求為判決：
⒈系爭決議應予撤銷。
⒉被上訴人應將門牌號碼為臺北市○○區○○○路○○○巷○○號
地下三層通往門牌號碼為臺北市○○區○○○路○○○巷○○號地下二層之防火鐵捲門（即系爭鐵捲門，本院卷一第84頁反面）開啟，使上訴人得以通行。【原審判命被上訴人應將系爭鐵捲門開啟，而駁回上訴人其餘之請求，兩造各自對其敗訴部分聲明不服，提起上訴及附帶上訴，上訴人並於本院為訴之追加、變更，並上訴及追加變更之訴聲明如上開「壹、程序方面：三之㈠及㈡」所示；附帶上訴部分則答辯聲明：附帶上訴駁回。】
二、被上訴人則以：系爭規約係依公寓大廈管理條例第31條規定程序，經區分所有權人會議決議通過，無民法第820條規定之適用，自已合法成立。而系爭社區於96年5月26日第一次區分所有權人會議及96年7月1日區分所有權人第一次臨時會議，均已決議系爭停車位停放之車輛不得○○○區住○○○○道出入口，應使用專用之汽車昇降機，並據以訂定系爭規約條款，且公告「元大喆園社區地下三層停車場使用規範」；另起造人元鼎公司與各買受人間買賣契約亦同有此約定，屬分管契約性質；被上訴人與三穎公司間99年1月8日協議書亦附有相同內容之使用規範，甚且上訴人於100年間買受系爭建物時，關於地下三層停車位使用現況及進出方式，應為上訴人明確知悉或可得而知，其自應受上開分管契約拘束，並依公寓大廈條例第5條、第9條第2項、第15條第1項、第23條第1項及民法第799條之1第4項規定，上訴人應受系爭規約條款及系爭決議、上開使用規範之拘束，不得再就系爭決議行使撤銷權。況系爭決議補列之系爭規約條款內容與系爭社區96年7月1日訂定之系爭規約同條項文字相同，並未曾變更，此為上訴人於買受系爭停車位時所明知，是其行使撤銷權已逾民法第799條之1第3項之三個月除斥期間。再者，上訴人買受系爭停車位，非全為自用，而係為投資目的，用以出租第三人使用，該等第三人非區分所有權人，被上訴人無從介入監督或過濾其身分資格，為便於管理車位使用人，及避免出入人員複雜，致該等車位使用人得經地下一、二層大樓內部電梯進入各區分所有權人住家領域內，基於維護社區住戶居住安全、避免管理維護上困擾，始為系爭決議，系爭社區全體區分所有權人因系爭決議取得之安全管理上利益，顯高於上訴人所受財產上損失，且系爭決議非以損害他人為主要目的，至於系爭停車位以平面車道或機械昇降機進出，僅係採行工具不同，實際上並未限制上訴人基於所有權能之使用及進出通行權利，無顯失公平可言。而系爭決議及規約條款將地下一、二層平面車道約定供地下一、二層停車位所有權人使用，並未有將共有部分約定專用情事，更合於公寓大廈管理條例第3條第5款約定專用規定，無違反同條例第7條約定專用限制規定。至於被上訴人雖將系爭建物即地下三層通往地下二層平面車道處以系爭鐵捲門阻隔，但係起造建商元鼎公司依建築法規所設置，且所設置之開關目前處於不使用鑰匙即得隨時通行之狀態，於有緊急事件時，仍得為逃生避難目的而通行該平面車道，是被上訴人關閉系爭鐵捲門並未限制系爭停車位自由進出，無違反公寓大廈管理條例第16條第2項規定情事；況違反本條規定，應依同條第5項規定，由管理委員會按規約處理，系爭規約條款及決議既已明訂系爭停車位僅能使用地下三層專屬汽車昇降機進出，即合於本條規定；縱有違反同條例第16條第2項情形，依同條例第49條第1項第4款及第59條規定亦係由主管機關處以罰鍰，上訴人並無權利起訴請求開啟防火閘門並容任其通行，且依建築技術規則建築設計施工編第76條規定，被上訴人歷年消防安檢並未遭主管機關認定防火鐵捲門使用上有違反消防安全相關法令，故在使用上並無違反法令，上訴人要求被上訴人開啟系爭鐵捲門，係為便利通行，與其屬防火閘門之使用目的不符；被上訴人依公寓大廈管理條例第9條及第23條規定，以系爭規約條款及決議為此必要之限制，並未侵害上訴人所有權，上訴人依民法第767條第1項中段及後段規定請求開啟系爭鐵捲門並容任其通行，亦乏所據等語，資為抗辯【被上訴人就其原審敗訴部分不符，提起附帶上訴，附帶上訴聲明：㈠原判決不利於被上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，上訴人在第一審之訴駁回。並答辯聲明：上訴及追加、變更之訴均駁回】。
三、參加人則陳述略以：建築法第73條第2項、第91條第1項第
1款及公寓大廈管理條例第9條第2項規定，均係建築管理機關對於所核定建築物使用目的之行政管理措施，為取締規定，非效力規定，系爭規約條款若使與當初建築執照設計系爭停車位編號1至26、43至46號得使用平面坡道出入不符，而違反上開建築法規定，亦僅係行政罰，非嚴重違反公益之行為，不致無效等語。
四、上訴人主張彼二人於100年5月間向三穎公司買受系爭建物，黃茂峰、黃景晶所有權應有部分各為10/46、36/46，並買受坐落基地即同小段668地號土地所有權（黃茂峰、黃景晶所有權應有部分比例各為10/10,000、36/10,000），於
100年6月3日辦妥所有權移轉登記，上訴人為系爭社區區分所有權人，且系爭車位為獎勵停車位之事實，業據其提出土地、建物所有權狀為證（原審卷一第12、64頁及第258至
259頁），另有臺北市建築管理工程處（下稱臺北市建管處）102年8月29日北市都建使字第10268984800號函及使用執照可稽（原審卷一第260頁、第261頁反面），並為被上訴人所不爭執（本院卷一第36頁、原審卷二第22頁反面），自堪信為真實。
五、上訴人主張系爭規約條款未依98年修正前民法第820條第1項規定經全體區分所有權人決議通過而不成立；另系爭規約條款及系爭決議限制系爭停車位車輛人員出入應使用獎勵停車位專用之進出昇降機，不得○○○區住○○道之出入口，被上訴人更長期將常時開放式防火門即系爭鐵捲門關閉，限制系爭停車位車輛不得由坡道車道出入；上情均已違反建築設計施工編第76條、第60條第1項第5款、公寓大廈管理條例第7條第2款、第4款、第5款、第9條第3項、第16條第2項規定，並有違比例原則而與民法第148條規定不符，依民法第71條及第72條規定，系爭規約條款及決議均無效；倘認系爭決議有效，惟系爭決議限制上訴人使用方法，逾越社區合理管理範圍，顯失公平，依民法第799條之1第3項規定應予撤銷；再者，上開關閉系爭鐵捲門、限制上訴人通行附圖所示「1樓車道」、「B1層車道」、「B2層車道」、「B2通往B3層鐵捲門」及「1樓通往B1層鐵捲門」部分（使用面積合計1045.97平方公尺）之車道及其出入，侵害上訴人系爭建物及系爭6563建號建物之所有權，爰依民法第767條第1項中段、後段及第799條第1項、第2項、第818條規定，請求被上訴人將系爭鐵捲門開啟，容任上訴人通行附圖所示上開部分之車道及其出入口，並不得以築牆、設置任何障礙物或其他相類似之行為，妨礙上訴人通行等情。惟為被上訴人所否認，並以上開情詞置辯。茲分述如下：
㈠有關上訴人先位主張系爭規約條款不成立部分：
按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，98年
1月23日修正公布前之民法第820條第1項固有明文。且此所稱共有物之管理，係指對於共有物之保存、改良及用益而言。惟按「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之」；「規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」公寓大廈管理條例第23條第1項、第3條第12款亦有明文。又同條例第9條第1項及第2項規定：「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。」「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。」是於適用公寓大廈管理條例之區分所有建物，有關共有、共用部分要約定如何使用、收益，係屬於住戶之自主權限，應由區分所有權人成立管理委員會，並制定規約，在規約中載明各區分所有權人對建築物共有部分及其基地之使用收益權及住戶對共有部分使用之特別約定，以合於公寓大廈管理條例在於建立建築物使用自主性管理制度，以全體住戶共同利益為出發點，強調自發性監督與管理維護，透過管理委員會之設立，及住戶管理規約之訂定，進行健全建築物使用管理體系之立法目的。查系爭規約係由系爭社區區分所有權人於96年5月26日第一次區分所有權人會議及96年7月1日區分所有權人第一次臨時會議經區分所有權人依公寓大廈管理條例第31條以下規定程序而訂立者，有臺北市建管處102年6月17日北市都建寓字第10267580300號函附之96年5月26日元大喆園社區第一次區分所有權人會議紀錄、系爭規約及被上訴人提出之96年7月1日元大喆園社區96年度區分所有權人第一次臨時會議紀錄可證（原審卷一第202至
213頁、第104至105頁，系爭規約條款見原審卷一第211頁反面、訂立日期見原審卷一第213頁系爭規約第25條規定）。且系爭規約於96年7月1日確已經系爭社區區分所有權人依公寓大廈管理條例所定方式決議訂立，此節復為上訴人所不爭執（本院卷一第106頁），自已合於公寓大廈管理條例規定程式而成立。而公寓大廈管理條例有關區分所有建物共有部分之管理使用，上開規定已明定應於規約中規範，此部分自屬民法第820條第1項之特別規定而應優先適用。故上訴人主張：系爭規約於96年7月1日訂立時，系爭社區計有34名區分所有權人，然僅有26人出席會議，未經系爭社區全體區分所有權人決議通過，則系爭規約條款有違修正前民法第820條第1項分管契約應由共有人全體合意之規定，而不成立云云，自非有據，而無理由。
㈡有關上訴人備位之訴主張系爭規約條款及系爭決議無效部分：
⒈按公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築
物，而供共同使用者，為共用部分；公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，為約定專用部分（公寓大廈管理條例第3條第4款、第5款規定參照）。又按「公寓大廈共用部分不得獨立使用供作專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門○○○區○○巷道、防火巷弄。約定專用有違法令使用限制之規定者。其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。」同條例第7條第2款、第4款及第5款定有明文。準此，上開條例第7條各款所列共用部分既屬區分所有人生活利用上不可或缺之共用部分，則不得約定為專用而成為專用權之客體，亦即，區分所有權人或住戶自應依其設置目的及通常使用方法為使用，約定供特定區分所有人專用者，則應認係違反強制或禁止規定而為無效。又區分所有建物共有部分之公共設施之使用，區分所有人或其管理委員會固得為必要之限制，但其限制必需合於平等、比例原則，不得妨害區分所有權人就建物及公共設施之通常使用（最高法院100年度台上字第1293號、103年度台上字第2247號判決參照）。
⒉次依公寓大廈管理條例第9條第2項、第23條第1項規定，
規約雖可就公寓大廈共用部分之使用管理為規範；但依同條例第9條第3項規定：「前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。」經查：
⑴上訴人除取得系爭建物所有權外，另亦有共有部分之系爭65
56及6563建號建物所有權應有部分，有系爭建物所有權狀可稽（原審卷一第64頁）。且系爭6556建號建物所有權範圍包括地下一層至地下三層之配電室、發電室、排風機室、消防泵浦室；系爭6563建號所有權範圍則包括一層C樓梯間、地下一層至地下三層車道、樓梯間、地下一層防空避難室兼停車空間、地下二層及地下三層停車空間、系爭建物即地下三層專用之汽車昇降機，上情有各該建物測量成果圖足證（原審卷一第65至71頁）。又上開系爭6563建號所有權範圍包含附圖所示「1樓車道」、「B1層車道」、「B2層車道」、「B2通往B3層鐵捲門」（即系爭鐵捲門）及「1樓通往B1層鐵捲門」所示部分（使用面積合計1045.97平方公尺），亦經本院至現場勘驗屬實，並囑託臺北市政府地政局土地開發總隊測量無訛，有勘驗筆錄、臺北市政府地政局土地開發總隊
104年10月7日北市地發繪字第10430285400號函附之鑑定書、圖可證（本院卷一第128至134頁、第144至146頁），附圖所示藍色區域即為系爭建物往地面層通行必經之平面坡道車道，上情為被上訴人所不爭執（本院卷一第36頁反面）。則上訴人既有共用部分即系爭6556及6563建號建物所有權應有部分，依公寓大廈管理條例第9條第1項規定本即有權按其所有權應有部分比例使用此等共用部分，其理至明。⑵另按「建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組
或有第9條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限。」建築法第73條第2項定有明文。又依建築技術規則建築設計施工編第60條第1項第5款規定：「停車空間及其應留設供汽車進出用之車道，規定如下：…基地面積在1,500平方公尺以上者，其設於地面層以外樓層之停車空間應設汽車車道（坡道）。」查系爭建物坐落基地即臺北市○○區○○段○○段000地號土地面積為2,139平方公尺，有土地登記謄本可考（原審卷一第252頁）；依內政部營建署105年3月9日營署建管字第1050011482號函說明三記載，系爭社區地面層以外樓層應依上開建築技術規則建築設計施工編第60條第1項第5款規定設置汽車車道（坡道）（本院卷二第20至21頁）；又依臺北市建管處105年5月17日北市都建照字第10566860400號函檢附系爭社區建築執照設計建築師說明書記載：系爭建物於地下三層所設計之專用汽車昇降機一座，係專供停車編號27至42號等16個停車位使用等情（本院卷二第48至50頁），堪認系爭建物內之停車位其他編號1至26、43至46號等30個停車位於設計之初，應係使用設置之汽車車（坡）道（按：即附圖所示「1樓車道」、「B1層車道」、「B2層車道」等藍色區域部分，於下均稱藍色區域）出入，上情並為被上訴人所不爭執（本院卷一第
196頁）。則系爭規約條款與決議約定內容，限制系爭停車位之車輛人員出入僅得使用唯一之專用汽車昇降機通行，而不得藉由使用執照設置之汽車車道自地下三層通行往地面層，已使系爭停車位使用現狀與使用執照設計不一致，違反建築法第73條第2項規定，為與原核定使用不合之變更；抑且，使附圖所○○○區○○○道僅供系爭社區地下一、二層車位所有權人使用，而排除上訴人之使用，亦已構成將連通地面層之車道供特定區分所有權人專用之情事，均已違反公寓大廈管理條例第7條第2款、第4款規定，洵堪認定。是以，自位於地下三層之系爭停車位採行經由昇降機、平面車道通行至地面層，應屬通常之使用方法，並符合昇降機、平面車道設置之目的，上訴人主張系爭規約條款及決議限制伊通行使用附圖所○○○區○○○道，乃限制其正當權利之行使等語，應非無稽。
⑶又按住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間
、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入，亦為公寓大廈管理條例第16條第2項所明定者，本條項規定目的在於避免因上開使用行為致妨礙公寓大廈住戶往戶外逃生避難。本條項規範主體既為公寓大廈之住戶，則系爭規約條款、決議既係經由系爭社區區分所有權人會議決議訂立，此等由區分所有權人會議所為之議決結果自亦同受本條項規定拘束。查被上訴人負責管理系爭社區事務（公寓大廈管理條例第10條第2項前段規定參照），就地下三層連通地下二層之系爭鐵捲門之使用，設有「元大喆園社區地下三層鐵捲門申請開啟單」，須填具申請時間、申請事由、申請開啟時段，送經管理中心、被上訴人後，查證事件確認屬實始得開啟，有該鐵捲門申請開啟單、元大喆園地下三層鐵捲門申請開啟程序圖足證（原審卷一第72頁、卷二第17頁），為被上訴人所不爭執（原審卷二第81頁反面），堪認系爭社區對於系爭鐵捲門之開啟設有管制措施，衡酌系爭停車位可供停放46輛車輛，僅以單一之昇降機進出，於遇緊急危險事故時，將有未及供避難之情狀。則被上訴人抗辯：系爭規約條款及決議並未妨礙上訴人等逃生避難，系爭停車位不論採汽車昇降機或遇有緊急事件時得使用平面車道，均得自由進出而無妨礙云云，自非有據。⑷被上訴人及參加人雖抗辯：系爭鐵捲門之使用方式，應以建
築消防安全之目的認定，被上訴人在歷年消防安檢並無遭主管機關認定就防火門使用上有違反消防安全法令等語。縱令屬實，亦不排除被上訴人在主管機關進行消防檢查過程中，有先行開啟系爭鐵捲門以供檢查之舉；況系爭鐵捲門確實仍處於常時關閉，並設有鑰匙控制鐵捲門開啟裝置之狀態，迭經兩造陳述明確（本院卷一第36頁反面、卷二第2頁反面、第93頁反面、第126頁），則此舉確實致上訴人無法任意通行附圖所○○○區○○○道，亦堪認定。抑且，系爭停車位屬於獎勵停車位之性質，其設置目的依臺北市建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點第11點規定應供公眾使用（本院卷一第44頁）；再參據臺北市建管處104年4月10日北市都建使字第10466370600號函附系爭社區之使用執照存根附表注意事項第7點記載：「增設公用停車位66部，切結供公眾使用並於產權移轉及房屋銷售時列入交代」等內容（本院卷一第75頁）。可知，系爭停車位本即為獎勵停車位，係供不特定之多數人即公眾使用，倘僅以汽車昇降機供通行，而禁止通行平面車道即附圖所示藍色區域部分，勢必影響使用系爭停車位之不特定多數車輛、人員進出之安全。
⑸至於上訴人購買系爭停車位後，現況固係出租他人供作停車
場經營之用，除有臺北市停車場管理工程處104年3月23日北市停企字第10430520500號函附之臺北市停車場登記證、租賃契約書可證外（本院卷一第58至59頁、第68至69頁），並為上訴人所不爭執（本院卷一第211頁、卷二第126頁），然此並無違系爭停車位屬獎勵停車位性質之設置目的。就此使用方式，雖因有不特定之人進出系爭停車位，致出入車輛及人員複雜情狀，惟被上訴人儘可採取其他替代措施以達管理系爭社區人、車出入安全之目的，如：針對住戶與系爭停車位使用人員、車輛設置不同管制門禁磁卡或識別證件，或配置警衛或管理人員在附圖所示藍色區域巡邏或管制、引導社區住戶以外車輛行進動線，抑或增設社區監視設備等，此等管制方法均可達維護系爭社區住戶安全之目的，非必採取現行以關閉系爭鐵捲門並設鑰匙管制、限制上訴人通行車道之方式不可。而被上訴人迄未提供客觀事證，以證明因使用系爭停車位之公眾通行附圖所○○○區○○○道，對系爭社區整體安全維護、管理造成何種不利影響，且伊除以系爭規約條款及決議採取限制上訴人通行車道之方式外，別無從以其他方式排除此等負面影響，益見缺乏限制之必要性及合理性。
⑹而系爭鐵捲門分人、車通行部分設置兩片門扇，一為供車輛
通行之鐵捲門、一為可供行人通行之小推門，則使用系爭停車位之人員可自系爭鐵捲門之小推門往系爭社區地下二層及其他區域通行；另系爭社區地下一至三層共有三處電梯及樓梯，其中如本院104年5月28日勘驗筆錄地下二層附圖所示甲部分樓梯並未管制，可供自由通行，經本院勘驗屬實，有該日勘驗筆錄及附圖可證（本院卷一第129頁反面、第133頁）。可知使用系爭停車位之人員確得使用系爭鐵捲門之小推門，通行地下三層往地下二層車道後，再經由上開地下二層甲部分之樓梯往系爭社區地下一至二層或其他區域通行。是以，系爭規約條款及決議所採取之方法，並非達維護系爭社區安全之有效手段。
⑺況系爭社區除有系爭停車位即地下三層46位獎勵停車位外，
於地下二層尚有20位獎勵停車位，共設有66位獎勵停車位，此有臺北市建管處上開104年4月10日函附之系爭社區使用執照附表可稽（本院卷一第73至75頁），被上訴人對此並不爭執（本院卷一第36頁）；雖另陳稱：該20個車位係賣給住戶云云。但查，依上開使用執照附表記載，連同地下二層之20位獎勵停車位在內之系爭社區全部66位獎勵停車位均需切結供公眾使用，業據臺北市建管處於上開104年4月10日函說明三記載甚詳（本院卷一第73頁、第75頁使用執照存根附表應注意事項７之註記），可知地下二層獎勵停車位雖係由系爭社區區分所有權人所購買，惟既上訴人與購買上開地下二層20位獎勵停車位之住戶，均同為系爭社區之區分所有權人，系爭規約條款竟對地下三層與地下二層之獎勵停車位為不同之管理措施，顯有為差別待遇之情事，堪認與獎勵停車位係供公眾使用之目的有違，亦不符合實質公平與妥當。⑻綜上各節，上訴人主張：系爭規約條款及決議內容所為限制
，已超出必要性，屬權利濫用，違反民法第148條規定、比例原則，及違反公寓大廈管理條例第7條第2款、第4款及第16條第2項規定，依民法第71條及第72條規定無效等情，應屬有據。
⒊被上訴人雖抗辯：上訴人於100年間買受系爭建物時，已知
悉地下三層停車位使用現況，應受系爭規約及元鼎公司與各買受人間買賣契約就此使用方式所成立之分管契約拘束云云。按「區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同。」民法第799條之1第4項定有明文。又按「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」公寓大廈管理條例第24條第1項亦有明文。
據此，規約既係明定區分所有權之繼受人應繼受前區分所有人權利義務，為維護區分所有關係之一貫性，區分所有權之繼受人自應同受拘束；至於分管契約，係各共有人同意成立者，縱為維持共有物管理秩序之安定性，仍須受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，始應受分管契約之約束。如前所述，系爭規約係於96年7月1日經系爭社區區分所有權人依公寓大廈管理條例所定方式決議訂立，則上訴人事後於100年6月3日登記取得系爭建物所有權，為系爭社區區分所有權人之一，依上開民法第799條之1第4項、公寓大廈管理條例第24條第1項規定，自應受系爭規約效力之拘束；惟系爭規約條款因上開事由而無效，已認定如前，故被上訴人執此謂上訴人應受規約拘束，不得通行車道云云，自非可取。次查，兩造對於系爭建物即停車位原始起造人為參加人元鼎公司，之後所有權讓與陸海公司，陸海公司再讓與所有權予三穎公司，再由三穎公司讓與上訴人等情並不爭執（本院卷一第36頁）。被上訴人抗辯：系爭建物之停車位車輛及人員不得通行系爭社區地下一、二層平面車道即系爭6563建號建物，僅得經由昇降機出入一事，於元鼎公司與各買受人間買賣契約亦同有此約定，屬分管契約性質，上訴人購買系爭建物時明知或可得而知此情形，自受拘束云云；惟並未據其提出該等買賣契約以佐其說。至所提出之元鼎公司與陸海公司就系爭建物所簽汽車停車位買賣契約書，縱於第6條第3項約定：「除緊急事件外，本買賣標的停車位之車輛出入僅能使用地下三層專用汽車升降機進出停車場，人員則限由社區警衛室旁電梯、樓梯進出」之情（本院卷一第200至
202頁）；惟查，上訴人係於100年5月23日與三穎公司簽訂不動產買賣契約書，而向三穎公司買受系爭建物（含系爭6563建號、6556號建物共有部分）乙節，有上訴人提出之不動產買賣契約書及附件相關文件可證，且被上訴人亦不爭執其真正（原審卷一第114至128頁、本院卷一第107頁）；遍閱該份契約書及附件全文，並未有被上訴人所陳上開約定內容；且承辦上訴人與三穎公司間買賣事務之指點代書事務所即訴外人 田定光 代書亦表示：因歷時數年且事務所搬遷，遍尋不著上訴人與三穎公司間買賣文件等情（本院卷二第45至47頁）。復徵諸系爭社區101年12月1日第六屆第一次區分所有權人會議紀錄第4頁針對上訴人請求通行系爭社區地下一層、二層車道之臨時動議所為決議亦記載：「…黃先生（即上訴人）與前位業主（即三穎公司）產權移轉時，前業主無盡告知義務所導致…」等情（原審卷一第17頁）。此外，被上訴人復未能舉證證明上訴人於買受系爭建物時，確已知悉或可得而知元鼎公司與各買受人間買賣契約有關系爭停車位使用規範之事實（原審卷二第85頁），則其抗辯有此一分管契約存在，上訴人應受拘束云云，自無足取。至被上訴人與系爭建物前所有權人即陸海公司間就系爭建物及停車位所為協議書係在99年1月8日簽訂，另與三穎公司間協議則係在上訴人取得系爭建物所有權後之100年6月30日簽訂，有各該協議書可佐（原審卷一第107至109頁、第47至48頁），惟基於債之相對性原則，亦僅拘束協議書當事人即被上訴人與陸海公司或三穎公司，非協議書當事人之上訴人當無受拘束之理。準此，被上訴人抗辯上訴人應受分管契約之拘束，不得通行車道云云，亦非可採。
⒋而上訴人備位之訴即請求確認系爭規約條款及決議無效部分
既有理由，本院即無庸再就其次備位之訴即求為撤銷系爭決議部分為裁判，附此敘明。
㈢有關上訴人請求被上訴人開啟系爭鐵捲門，並容任其通行附
圖所示「1樓車道」、「B1層車道」、「B2層車道」、「B2通往B3層鐵捲門（即系爭鐵捲門）」及「1樓通往B1層鐵捲門」部分（使用面積合計1045.97平方公尺）及其出入口，並不得以築牆、設置任何障礙物或其他相類似之行為，妨礙上訴人通行部分：
⒈按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所
有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項中段、後段定有明文。又按住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入，亦為公寓大廈管理條例第16條第2項所明定者。
⒉依建築技術規則建築設計施工編第76條規定：「…常時關
閉式之防火門應依左列規定：㈠免用鑰匙即可開啟，並應裝設經開啟後可自行關閉之裝置。㈡單一門扇面積不得超過三平方公尺。㈢不得裝設門止。㈣門扇或門樘上應標示常時關閉式防火門等文字。」「常時開放式之防火門應依左列規定：㈠可隨時關閉，並應裝設利用煙感應器連動或其他方法控制之自動關閉裝置，使能於火災發生時自動關閉。㈡關閉後免用鑰匙即可開啟，並應裝設經開啟後可自行關閉之裝置。…防火門應朝避難方向開啟。」經查，系爭鐵捲捲門為依上開規定設計之常時開放式防火門，經臺北市建管處103年6月30日北市都建使字第10367540900號函說明綦詳（原審卷二第108頁）。再依臺北市建管處105年5月17日北市都建照字第10566860400號函表示：內政部93年9月6日台內營字第0930086051號函示略以「查常時關閉式或常時開放式防火門均應『免用鑰匙即可開啟，並應裝設經開啟後可自行關閉之裝置』，『防火門應朝避難方向開啟。…』…。另『……在不妨礙避難逃生原則下，於防火門（安全門）往避難方向之他側設置可開啟防火門（安全門）原有插梢之鎖孔，以兼顧避難逃生、安全及使用管理上的實際需要，尚非法所不許」，系爭鐵捲門為防火門，其設置及原意係為達到防火安全及防火區劃之必要性，常時開放式防火門如合於上開函所載「免用鑰匙即可開啟，並應裝設經開啟後可自行關閉之裝置」及「防火門應朝避難方向開啟」之設置方式，即無違反上開規定等情（本院卷二第48至53頁）。併參諸上開建築技術規則建築設計施工編第76條規定「常時開放式之防火門應可隨時關閉」之文義，及酌以防火門在用以達防火安全及為防火區劃、防止火災延燒之設置目的，並與常時關閉式防火門設置及功能相對照，堪認系爭鐵捲門即常時開放式防火門平常時間應係處於開啟之狀態，遇有火災發生時得自動關閉，關閉後免用鑰匙即可開啟，依此設置及使用方式始合於上開規定。
⒊查系爭規約條款及決議無效，已認定如前；且系爭鐵捲門從
系爭建物所在之地下三層往地下二層之逃生方向（即往地面層通行方向），及地下二層往地下三層之通行方向皆設有開啟裝置，並均以鑰匙管制開啟裝置之啟閉，此為兩造所不爭執（本院卷二第126頁），並有照片可稽（本院卷二第128至129頁、第96至99頁）。雖依兩造所述情節以觀，目前現況係被上訴人有將鑰匙插於系爭鐵捲門開啟裝置之鑰匙孔上，於開啟裝置未經以鑰匙關閉之情形下，任何人均得開啟系爭鐵捲門（本院卷二第126頁），但既設有鑰匙控制鐵捲門開啟裝置，倘經人上鎖並將鑰匙取走，則遇有火災等緊急事件發生時，實已造成系爭鐵捲門無法依上開建築技術規則建築設計施工編第76條規定遂行「關閉後免用鑰匙即可開啟」方法，實於法尚有未合。是以，上訴人主張被上訴人限制其通行自已妨害其系爭建物及系爭6563建號建物之所有權，而依民法第767條第1項中段、後段規定請求被上訴人將系爭鐵捲門開啟，容任其通行附圖所示「1樓車道」、「B1層車道」、「B2層車道」、「B2通往B3層鐵捲門（即系爭鐵捲門）」及「1樓通往B1層鐵捲門」等部分（使用面積合計1045.97平方公尺）及其出入口，並不得以築牆、設置任何障礙物（包括上開以鑰匙限制系爭鐵捲門開啟之方式在內，但不以此為限）之行為，妨礙上訴人通行部分，自屬有據，應予准許。至上訴人聲明被上訴人不得以「其他相類似之行為」妨礙其通行部分，因其禁止之行為態樣未臻具體特定、明確，將來執行時勢必發生爭議而不適於強制執行，此部分請求，不應准許。
六、從而，上訴人依民法第767條第1項中段、後段規定，請求被上訴人開啟系爭鐵捲門，容任其通行附圖所示「1樓車道」、「B1層車道」、「B2層車道」、「B2通往B3層鐵捲門（即系爭鐵捲門）」及「1樓通往B1層鐵捲門」部分（使用面積合計1045.97平方公尺）及其出入口部分，為有理由，應予准許。上開應准許之部分，原審就其中上訴人請求被上訴人容任其通行部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未合，上訴指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為有理由，爰由本院改判如主文第二項所示；至於上開其餘應准許之部分，原審為上訴人勝訴之判決，並無不合，附帶上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，自應駁回其附帶上訴。另上訴人於本院追加求為確認系爭規約條款及決議無效，並依上開規定請求被上訴人不得以築牆、設置任何障礙物之行為，妨礙上訴人通行前開附圖○○○區○○○道、鐵捲門及出入口部分，為有理由，至超逾部分，則難謂有據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，附帶上訴為無理由；上訴人追加之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第78條、第79條、第86條第1項前段，判決如主文。
中華民國106年1月4日
民事第二庭
審判長法官許紋華
法官劉素如法官賴錦華正本係照原本作成。
兩造如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年1月5日
書記官陳禹任附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附件：
一、民國九十六年七月一日訂定之元大喆園公寓大廈規約第二十條第三項規定：「因社區管理之需要，關於地下三樓獎勵停車位出入動線之設計與社區地下一、二樓車位出入相分離，故其車輛人員之出入應使用獎勵停車位專用之進出升降梯（樓電梯間），不得○○○區住○○道之出入口」。
二、民國一百零一年十二月一日元大喆園社區第六屆第一次區分所有權人會議所為「提案一：補列社區規約第二十條地下三樓獎勵停車位規範（B3F）」說明㈢決議：「因社區管理之需要，關於地下三樓獎勵停車位出入動線之設計與社區地下
一、二樓車位出入相分離，故其車輛人員之出入應使用獎勵停車位專用之進出升降梯（樓電梯間），不得○○○區住○○道之出入口」。