裁判字號：臺灣新北地方法院101年事聲字第63號民事裁定
裁判日期：民國101年05月31日
裁判案由：聲明異議
臺灣板橋地方法院民事裁定101年度事聲字第63號異議人 孫竹華 即債權人上列異議人因與相對人即債務人 蘇文林 間拍賣抵押物強制執行事件，對於民國101年2月8日本院民事執行處司法事務官所為97年度執字第64889號裁定提出異議，本院裁定如下：
主文原裁定廢棄。
理由
一、按強制執行事件，由法官或司法事務官命書記官督同執達員辦理之。本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外，均得由司法事務官辦理之。強制執行法第3條及法院組織法第17條之2第1項第2款分別定有明文。又當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議；前項聲請或聲明異議，由執行法院裁定之。亦為強制執行法第12條第1項、第2項所明定。故司法事務官於強制執行程序中就當事人或利害關係人依第12條所為之聲請或聲明異議，自得立於執行法院之地位先為准駁之裁定（處分）。次按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之效力。當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第一項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之。民事訴訟法第240之3條及第240之4條亦分別定有明文。本件異議人對於本院民事執行處司法事務官於民國101年2月8日所為97年度執字第64
889號民事裁定不服而提出異議，司法事務官認其異議為無理由，送請本院為裁定，經核與上開條文規定及意旨相符，先予敍明。
二、本件異議意旨略以：緣異議人前於94年4月8日自前手 林錦儀 處受讓如附表所示之不動產之最高限額新台幣（下同）2,
000萬元抵押權（該抵押權乃於90年1月2日由相對人蘇文林設定予 陳振豐 ，陳振豐於93年2月20日移轉讓與林錦儀），以擔保共同債務人蘇文林與 葉海萍 對異議人債務之清償。嗣因債務人屆期未清償債務，異議人乃依法實行抵押權，經鈞院受理在案，其後異議人於98年8月26日以最低拍賣價額1,680萬元承受附表所示之不動產，鈞院乃核發權利移轉證明書。詎異議人執該權利移轉證明書向新北市三重地政事務所申請辦理所有權移轉登記時，竟被告知附表所示之不動產須併同坐落新北市○○區○○段○○○○○○號土地（應有部分
1萬分之419；下稱618-1號土地）移轉而拒絕受理。新北市樹林地政事務所復於99年1月26日去函鈞院，稱附表所示之不動產應與618-1號土地併付拍賣隨同移轉等情。按依強制執行法第75條第3項、辦理強制執行事件應行注意事項第40點第7項之規定，本件抵押權原設定之附表所示之不動產，其共同使用部分基地，尚包括618-1號土地本應併付拍賣，始符法理。 況鈞院 亦曾函詢新北市樹林地政事務所關於本件是否有其他應依公寓大廈管理條例第4條第2項規定一併移轉之不動產應併付拍賣，足見該當前開規定之不動產應依法併付拍賣，不因該不動產是否設定抵押權而有不同，原裁定僅以該618-1號土地未設定抵押權予異議人，而不擬續行強制執行程序，顯有矛盾違誤。甚者，新北市樹林地政事務所其後亦函覆說明該618-1號土地應予併付拍賣。從而，原強制執行程序未將本件抵押物連同618-1號土地併付拍賣，而有違民法第799條第5項、公寓大廈管理條例第4條第2項之規定，致異議人遭地政機關拒絕辦理移轉登記，原拍賣程序顯有重大瑕疵而為無效，應回復為拍定前之狀態，異議人乃依法聲請續行本件強制執行程序，並聲請將618-1號土地併付拍賣，並無不合，原裁定無視拍賣程序無效，而使異議人空有權利移轉證書，卻無從登記取得附表所示不動產之所有權，顯屬不當，應予廢棄。為此聲明異議，請求廢棄原裁定等語。
三、按「建築物及其基地同屬於債務人所有者，得併予查封、拍賣」、「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔」，強制執行法第75條第3項、公寓大廈管理條例第4條第2項分別定有明文；而「建築物及其基地同屬債務人所有者，宜將建築物及其基地併予查封、拍賣。其有公寓大廈管理條例第4條第2項情形者，應將其建築物及其基地併予查封、拍賣，不得分別拍定」，辦理強制執行事件應行注意事項第40點第7項亦有規定。蓋「建築物不能與基地之使用分離而獨存，故實務上於建築物與基地同屬債務人所有時，為避免僅就建築物或基地拍賣，事後衍生所有人間複雜之法律關係，除有特別情形外，認以併付拍賣為宜」（強制執行法第75條第3項立法理由參照）。又98年1月23日增訂之民法第799條第5項亦規定：「專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。」是上開規定乃法律之強制規定，倘有違反，依民法第71條前段規定，其法律行為應屬無效。又按執行事件當事人對於強制執行之命令，或對於執行推事、書記官、執達員實施強制執行之方法，固得於執行程序終結以前為聲請或聲明異議，但執行程序一經終結，除執行程序所為之拍賣有無效原因，不能發生移轉所有權之效力外，即不容再有所主張，有最高法院37年上字第7672號判例要旨參照。
四、查本院97年度執字第64889號異議人即債權人孫竹華與相對人即債務人蘇文林間拍賣抵押物強制執行事件（下稱系爭執行事件），相對人所有如附表所示之不動產，於98年8月26日進行第二次拍賣時，因無人應買，由異議人聲明承受，並以債權額抵繳價金，及於98年12月16日繳清價差金額155,92
2元，嗣經本院執行處通知新北市樹林地政事務所塗銷附表所示不動產之查封及抵押權登記，異議人於99年1月8日取得本院執行處核發之不動產權利移轉證書，新北市樹林地政事務所亦於99年1月8日函覆辦理附表所示不動產之塗銷查封登記及塗銷抵押權登記完畢等情，此有系爭執行事件卷宗可稽。是系爭執行程序固於99年1月8日異議人收受不動產權利移轉證書時，附表所示不動產之拍賣程序形式上業已終結，惟因附表所示建物之另一筆建築基地，即相對人所有之618-1號土地（應有部分1萬分之419）未列入系爭執行事件之拍賣範圍合併拍賣，致異議人僅承受（買受）附表所示之不動產，未將不可分離之618-1號土地一併承買，而違反公寓大廈管理條例第4條第2項及民法第799條第5項規定，依前揭說明，其承受之買賣契約應屬無效，此並已經相對人即債務人蘇文林以異議人為被告，向本院起訴請求確認系爭執行事件就如附表所示之土地及建物因異議人承受所形成之買賣關係無效，及確認相對人蘇文林就如附表所示土地及建物之所有權存在，相對人並獲全部勝訴判決確定，有本院
100年度重訴字第293號判決、臺灣高等法院100年度重上字第728號判決附卷可稽，並經本院調閱上開民事卷。是系爭執行事件就附表所示不動產所為之拍賣程序，既已經確定之終局判決認定為無效，即屬自始、當然、確定不生法律上之效力（包含程序上及實體上之效力）。惟因無效之執行行為事實上既已存在，可能妨害關係人行使正當權利，而有除去之必要，故執行法院知有無效之執行行為，應依職權撤銷，當事人或利害關係人亦得聲請撤銷，不因異議人是否已取得附表所示不動產之權利移轉證書，或執行法院是否已就異議人繳納之差額價金予以分配而有異。此參酌辦理強制執行事件應行注意事項第56條第7款規定：「強制執行中拍賣之不動產，經第三人訴由法院判決確定認為應屬於該第三人所有時，原發權利移轉證書當然失其效力，執行法院應逕予註銷，並通知該管登記機關登記其事由。」，及最高法院30年上字第2203號判例要旨：「強制執行中拍賣之不動產為第三人所有者，其拍賣為無效。所有權人於執行終結後，亦得提起回復所有權之訴請求返還，法院判令返還時，原發管業證書當然失其效力，法院自得命其繳銷，業經司法院院字第五七八號解釋在案。至強制執行法第九十八條規定拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，係指拍賣之不動產本得為強制執行之標的物者而言，若不動產屬於第三人所有，而不應為強制執行之標的物者，即應依上開解釋辦理。」、最高法院87年度台上字第2993號裁判要旨：「執行法院拍賣抵押之不動產，經拍定人繳納價金，如該拍賣為無效，執行法院即應將拍定人所繳納之價金退還，不得以之分配於抵押權人；縱已分配終結，無從由執行法院退還該價金予拍定人，惟其既非抵押物賣得價金，抵押權人對之即無行使抵押權優先受償之可言，其受領分配款，自屬無法律上之原因而受利益，致拍定人受損害，拍定人得依不當得利之法則請求返還。」甚明。職是，系爭執行事件之拍賣程序，雖事實上存在執行程序之外觀，惟該程序漏未將不可分離之相對人所有618-1號土地併付拍賣，而屬無效之執行程序，異議人據以請求撤銷系爭執行事件之拍賣程序，即非無理由。
五、又系爭執行事件，異議人所執之執行名義雖為本院97年度拍字第1233號之拍賣抵押物裁定，該裁定主文所示准予拍賣之標的物，僅有如附表所示之土地及建物，然附表所示之建物，其建築基地有另筆相對人所有之618-1號土地（應有部分
1萬分之419），即符合前揭強制執行法第75條第3項規定之「建築物及其基地同屬於債務人所有」之情形，而得依該條項規定就相對人所有618-1號土地併予查封、拍賣，不因異議人所執之執行名義為對物執行名義而有不同，此有最高法院97年度台聲字第777號裁定、93年度台抗字第488號裁定可資參照。因此，執行法院應就相對人所有之618-1號土地與附表所示之不動產合併拍賣隨同移轉，僅因異議人就該618-1號土地無執行名義，故就此筆土地將來拍賣所得價金，異議人無受分配之權利，乃屬當然。
六、末查：本件相對人即債務人蘇文林已於101年4月13日死亡，有其戶籍謄本影本在卷可參。惟按強制執行法第18條第1項規定：「強制執行程序開始後，除法律另有規定外，不停止執行。」、同法第5條第3項規定：「強制執行開始後，債務人死亡者，得續行強制執行。」，其立法意旨，係因強制執行程序，兩造實體上之權義關係已經確定，與民事訴訟程序之性質不同，故其程序開始後，雖債務人死亡，亦無參照民事訴訟法第168條之規定，當然停止之必要。惟強制執行開始後，債務人死亡者，應以繼承人為債務人繼續強制執行，如繼承人全體拋棄繼承或繼承人有無不明時，則以遺產管理人為債務人就遺產繼續強制執行。又執行標的如為債務人之不動產，執行法院應就該不動產依強制執行法第11條第
4項準用同條第3項之規定，依債權人之聲請，以債務人之費用登記為繼承人所有後，就該遺產繼續執行，不得停止，併此敘明。
七、從而，原裁定以系爭執行程序業已終結，及異議人聲請續行併予拍賣之相對人所有618-1號土地，非異議人之抵押權及執行名義效力所及為由，駁回異議人之聲請，容有未洽。異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為有理由，應廢棄原裁定，由本院司法事務官另為適當之處理。
據上論結：本件異議為有理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240條之4第3項前段，裁定如主文。
中華民國101年5月31日
民事第一庭法官黃信樺以上正本係照原本作成如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新台幣1,000元整。
中華民國101年5月31日
書記官李佳靜附表：
┌─────────────────────────────────────────────┐│101年度事聲字第63號│├─┬──────────────────────────┬─┬──────┬───────┤│編│土地坐落│地│面積│權利││├───┬────┬────┬───┬────────┤├──────┤││號│縣市○鄉鎮市區○段○○段│地號│目│平方公尺│範圍│├─┼───┼────┼────┼───┼────────┼─┼──────┼───────┤│１│新北市│三峽區│和平││618│建│750.23│10000分之150││├───┼────┴────┴───┴────────┴─┴──────┴───────┤││備考││└─┴───┴───────────────────────────────────────┘┌─┬──┬────────┬───────┬─────────────────┬─────┐│編│││建築式樣主│建物面積（平方公尺）│││││基地坐落│├───────────┬─────┤權利│││建號│--------------│要建築材料│樓層面積│附屬建物主│││││建物門牌│││要建築材料│範圍││號│││及房屋層數│合計│及用途││├─┼──┼────────┼───────┼───────────┼─────┼─────┤│１│0000○○○區○○段618│鋼筋混凝土造│1樓層：66.99│平台15.20│全部││││地號│12層樓房│騎樓：37.51││││││--------------││合計：104.5│││││○○○區○○路○○號││││││├──┼────────┴───────┴───────────┴─────┴─────┤││備考│含共同使用部分和平段2216、2217建號（主要用途：商業用）│└─┴──┴────────────────────────────────────────┘