裁判字號：臺灣高等法院106年重上字第279號民事判決
裁判日期：民國107年03月13日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣高等法院民事判決106年度重上字第279號上訴人 朱聰榮 訴訟代理人 陳明宗 律師複代理人 馬廷瑜 律師被上訴人 葉鴻杰 訴訟代理人 林月雪 律師
江鶴鵬 律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國106年3月6日臺灣新北地方法院105年度重訴字第52號第一審判決提起上訴，本院於107年2月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款之情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論判決。
二、上訴人主張：伊（由訴外人 陳聖龍 代理）於民國103年8月20日向被上訴人（由訴外人 蘇俊龍 代理）購買其因合建所可分得之「文化靜園建案」編號G3戶房地（下稱系爭房地），並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭820買賣契約書），約定買賣價金為新臺幣（下同）1000萬元，以陳聖龍於如附表所示時間陸續交付予蘇俊龍投資用於峻威營造有限公司（下稱峻威公司）裝修工程之投資款轉換為買賣價金，並由蘇俊龍在系爭820買賣契約書上簽署收受上開價金無誤。嗣於103年8月20日後之2、3週左右之同年9月間某日，再經被上訴人之妻 江翠玲 帶「房屋預定買賣契約書」及「土地預定買賣契約書」（下合稱系爭房地預售契約）至工地，交由陳聖龍代理伊簽名其上。後來，因為系爭建案未順利完工，兩造於104年8月27日簽立協議書（下稱系爭解約協議書）解除系爭820買賣契約，約定被上訴人自104年8月5日起，依協議書所載日期、數額，按期返還買賣價金予上訴人。不料，被上訴人僅返還50萬元，尚積欠伊850萬元，均已屆清償期，自應返還予伊等語。
為此，爰依民法第259條第2款規定，求為判決命被上訴人給付上訴人850萬元，及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
三、被上訴人未於言詞辯論期日到場，其前到場抗辯：伊不認識上訴人及陳聖龍，未曾授權蘇俊龍或其妻江翠玲與上訴人成立系爭房地之買賣契約，伊僅曾於103年9月11日出具授權書（下稱系爭授權書）授權訴外人峻威公司代為裝修及買賣系爭建案其可分得之5戶房地（含系爭房地），伊與峻威公司約定每戶房地至少以1000萬元出售，超過部分之金額可由峻威公司取得。伊並不知且未授權蘇俊龍於103年8月20日與陳聖龍簽署買賣系爭房地之契約，也未曾同意上訴人以陳聖龍對峻威公司之系爭投資款債權抵償買賣價金，亦無表見代理規定之適用，兩造間就系爭房地並無買賣契約存在，上訴人自無所謂契約解約返還價金給付請求權等語。
四、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，其聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人850萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假執行。被上訴人之答辯聲明：上訴駁回。
五、下列事項為兩造所不爭執，可相信為真實：㈠被上訴人於102年4月25日與訴外人 詹素琴 、龍曜建設有限公
司（下稱龍曜公司）、 邱坤木 、 詹豐裕 、 許煥章 及 徐萬貴 簽訂投資協議書，約定由被上訴人與詹素琴投資龍曜公司興建系爭建案，被上訴人投資3000萬元。後被上訴人簽立承諾書，同意以資金3000萬元及利潤1500萬元，向龍曜公司購買系爭建案編號E1、E2、G1、G2、G3等5戶房地，約定總價款為6162萬元。
㈡被上訴人曾簽署授權書（見原審卷㈠第16頁，下稱系爭授權
書），授權峻威公司處理被上訴人將持有之系爭建案E1、E2、G1、G2、G3等5戶房地之買賣含裝修。
㈢系爭房屋預定買賣契約書（見原審卷㈠第78至91頁），約定
由上訴人向龍曜公司購買系爭房屋，價金480萬元。契約書第12頁立契約書人買方欄之「朱聰榮」係陳聖龍所簽，付款分配明細表簽收人欄之「葉鴻杰」係由被上訴人親簽。該契約書末行係以手寫記載日期為103年8月20日。
㈣系爭土地預定買賣契約書（見原審卷㈠第92至105頁），約
定由上訴人向訴外人 邱家輝 、詹素琴（下稱邱家輝等2人）及被上訴人購買系爭房屋坐落之基地，價金720萬元。契約書第8頁「立契約書人買方欄」之「朱聰榮」簽名，及附件一土地貸款委託書之立委託人「朱聰榮」簽名，均係陳聖龍所簽；賣方欄（二）之「葉鴻杰」印文係被上訴人所為。而該契約書附件二「付款分配明細表」簽收人欄之「葉鴻杰」，係由被上訴人親簽。該契約書末行係以手寫記載日期為103年8月20日。
㈤系爭820買賣契約書（見原審卷㈠第18至20頁），約定上訴
人向被上訴人購買系爭房地，經陳聖龍代理上訴人在買方欄簽名用印，及由蘇俊龍在賣方欄及第3條付款條件後方「簽收人」欄，以自己之名義簽名用印。於103年8月20日簽署。
㈥上訴人於103年8月20日出具授權書（見原審卷㈠第21頁，下
稱上訴人授權書），授權陳聖龍代理其為系爭房地之買賣、產權移轉或受領價金等權限，授權期間自103年8月20日至履約完畢日止。
㈦陳聖龍與蘇俊龍於103年8月20日簽立債務協議書（見原審卷
㈠第119頁，下稱陳聖龍等2人債務協議書），用以處理陳聖龍於如附表所示時間交付如附表所示款項予蘇俊龍之投資款紛爭，約定陳聖龍於附表所載日期陸續將金錢借予峻威公司，作為建案工程之資金，本金加利息共計1000萬元，蘇俊龍以該1000萬元作為陳聖龍購買系爭房地之購買價金。
㈧系爭解約協議書（見原審卷㈠第33頁）係陳聖龍與蘇俊龍於
104年8月27日所簽署。記載兩造於103年8月20日簽約購買系爭房地，因未能如期完工交屋，已是違約，雙方協商退回買賣價金1000萬元，並由陳聖龍在「104年8月5日伍拾萬元」後之簽收人欄位，以自己名義簽收。
㈨訴外人 賴慶堂 與蘇俊龍於103年9月18日簽立切結書，約定賴
慶堂出資420萬元予峻威公司周轉，峻威公司願以系爭建案編號E2房屋及坐落之土地，提供賴慶堂設定抵押權，如未能於5個月期限內歸還賴慶堂出資金額，峻威公司願將該抵押之房屋以每坪10萬元轉賣給賴慶堂（內含貸款300萬元）。
賴慶堂與被上訴人簽立「契約書」（見原審卷㈠第156頁），約定被上訴人將前開E2房屋及坐落之土地出售給賴慶堂。
六、兩造間之爭點如下：㈠上訴人主張兩造間就系爭房地於103年8月20日成立系爭820
買賣契約關係，被上訴人同意以陳聖龍給付峻威公司之系爭投資款債權作為買賣價金，事後經兩造合意解除買賣契約，被上訴人同意返還價金1000萬元，其得依民法第259條第2款規定，請求被上訴人返還買賣價金850萬元及其遲延利息，是否有理由？⒈上訴人主張被上訴人授權蘇俊龍代理處理系爭房地之買賣，
是否有據？⒉上訴人主張蘇俊龍若非被上訴人之代理人，被上訴人明知蘇
俊龍無權代理而未為反對之表示，足令上訴人信任被上訴人有授權予蘇俊龍，亦應負授權人之責，是否有據？⒊上訴人主張系爭房地預售契約，對被上訴人有效，是否有理
由？若蘇俊龍非被上訴人之代理人，其於103年8月20日所簽署之陳聖龍等2人債務協議書，於104年8月27日所簽署之系爭解約協議書，是否對被上訴人生效？㈡兩造就系爭房地是否成立系爭房屋預定買賣契約及系爭土地
預定買賣契約？該等契約是否業經兩造合意解除？上訴人主張其得請求被上訴人返還價金850萬元本息，是否有理由？
七、茲就兩造間爭點，說明本院之判斷如下：㈠上訴人主張兩造間就系爭房地於103年8月20日成立系爭820
買賣契約關係，為無理由。蘇俊龍於103年8月20日簽立陳聖龍等2人債務協議書及於104年8月27日簽署系爭解約協議書，對被上訴人亦不生效力。上訴人主張其得依民法第259條第2款規定，請求被上訴人返還買賣價金850萬元及遲延利息，應無理由。
⒈被上訴人未授權蘇俊龍代理出售系爭房地予上訴人，蘇俊龍
於103年8月20日所為代理簽署系爭820買賣契約書，係屬無權代理，復未經被上訴人事後承認，系爭820買賣契約尚不對被上訴人生效。
⑴代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向代理人
對之為代理行為之第三人，以意思表示為之。又，無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。民法第167條、第170條第1項分別定有明文。
⑵經查：
①被上訴人因提供土地參與系爭建案合建，而受分配包含系爭
房地在內之5戶房地之事，業如前述。而蘇俊龍與陳聖龍於103年8月20日簽署系爭820買賣契約書時，除陳聖龍有提出上訴人授權書外，蘇俊龍並未提出其為被上訴人代理人之相關證明文件，為兩造所不爭執，已難認蘇俊龍為被上訴人之代理人，具有代理被上訴人出售系爭房地之權。再者，被上訴人事後於103年9月11日所簽署之系爭授權書，是授權峻威公司，並非授權蘇俊龍代理處理系爭房地之買賣事宜，且是由蘇俊龍所草擬製作，於103年9月11日交由被上訴人簽署後，再傳真予蘇俊龍等情，為被上訴人所不爭執（見原審卷㈠第191頁），核與證人蘇俊龍證稱：系爭授權書是伊傳真給被上訴人看後簽名，然後伊再簽名等語（見原審卷㈡第31至32頁）相符，而觀之系爭授權書右上方確載有「2014年9月11日10時13AM」字樣（見原審卷㈠第16頁），應可相信被上訴人出具系爭授權書，授與代理權之對象係峻威公司無疑，亦不足據此認定蘇俊龍是被上訴人之代理人。則蘇俊龍於103年8月20日以被上訴人代理人身分代理被上訴人出售系爭房地，自屬無權代理。
②民事訴訟法第279條第1項、第3項規定：「當事人主張之事
實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之。」被上訴人雖曾於原審105年4月25日言詞辯論期日，自認授權蘇俊龍出售系爭房地等語（見原審卷㈠第125頁），惟其隨即於105年12月26日言詞辯論期日撤銷前開與事實不符之自認等語（見原審卷㈡第32頁），且觀之證人蘇俊龍於原審證稱：當初是峻威公司裝潢出售，被上訴人有簽署系爭授權書有授權峻威公司賣房子，伊簽完傳真確認被上訴人有授權等語（見原審卷㈠第31至32頁），核與系爭授權書所載被上訴人授權對象係峻威公司相符，足見被上訴人原所為自認確與事實不符，其於105年12月26日所為撤銷自認，自生撤銷前開自認之效力。上訴人主張因被上訴人自認授權蘇俊龍代理云云，並無可採。
③蘇俊龍既非被上訴人之代理人，則其於103年8月20日無權代
理被上訴人簽署系爭820買賣契約書，依前開說明，自應取得被上訴人之事後承認，始對被上訴人生效。而被上訴人事後並不予承認，且其於103年9月11日簽署授權書係授權峻威公司亦非蘇俊龍，自不足因被上訴人簽署前開授權書而推認其事後承認系爭820買賣契約書簽署。是系爭820買賣契約，對被上訴人並不生效力，自不受該契約拘束。
④至於上訴人另提出系爭房地預售契約書欲證明被上訴人欲有
授權蘇俊龍代理成立系爭820買賣契約等語，惟依系爭房地預售契約書之記載，其中房屋之買賣總價為480萬元、出賣人為龍曜公司，而土地之買賣總價為720萬元、出賣人除被上訴人外尚有邱家輝等2人，業如前述，該等書面記載買賣之當事人及總價，均與系爭820買賣契約書約定不符，難認係基於同一買賣法律關係所為，自難據此推認被上訴人事後同意前開820買賣契約之成立，是上訴人此部分之主張，亦無可採。至於被上訴人雖在系爭房地預售契約付款分配明細表收受價金下方簽名，惟因上訴人實際上於簽署系爭房地預售契約書後，並未交付任何款項予被上訴人等情，為兩造所不爭執，足見前開簽名所載有分期收受價款之事，應與事實不符，自不足因被上訴人之前開簽名，即推認被上訴人知悉並同意系爭820買賣契約之成立。
⒉被上訴人未以自己行為表示以代理權授與蘇俊龍，亦無明知
蘇俊龍表示為其代理人而不為反對之表示，上訴人主張被上訴人應依民法第169條規定，對系爭820買賣契約負授權人責任，並無理由。
⑴系爭820買賣契約書之約定，均係由陳聖龍、蘇俊龍協議而
得，被上訴人並未參與，而蘇俊龍於簽立系爭820買賣契約書時，被上訴人並無對蘇俊龍或上訴人有何表示授權之事實，此情為上訴人所不爭執，自難據此推認被上訴人有何以自己行為表示以代理權授予蘇俊龍，自難據此推認有何表現代理規定之適用。
⑵至於被上訴人事後所另簽署之系爭房地預售契約書，其中關
於房屋部分之出賣人係龍曜公司、被上訴人為土地之出賣人之一，該等契約書面均未記載蘇俊龍係被上訴人之代理人，顯難以被上訴人曾請江翠玲將系爭房地預售契約書帶去工地之行為，推認其明知蘇俊龍曾於103年8月20日表示係其代理人而不為反對之表示，自難認被上訴人應依民法第169條規定負授權人責任。上訴人主張蘇俊龍在103年8月20日以被上訴人代理人身分，代理被上訴人簽署系爭820買賣契約書，係顯名代理，且被上訴人事後並請江翠玲交付系爭房地預售契約給陳聖龍，係以自己之行為表示以代理權授與蘇俊龍，依表見代理之規定，應負授權人之責任云云，自無可採。
⒊蘇俊龍於103年8月20日簽立陳聖龍等2人債務協議書及於104年8月27日簽署系爭解約協議書，對被上訴人亦不生效力。
⑴蘇俊龍既非被上訴人之代理人，則其於103年8月20日簽立陳
聖龍等2人債務協議書約定陳聖龍於附表所示款項作為建案工程之資金，本金加利息共計1000萬元，作為購買系爭房地之購買價金，及於104年8月27日簽署系爭解約協議書約定解除系爭820買賣契約關係，同意退回上訴人買賣價金1000萬元等約定，亦均屬無權代理，被上訴人於事後，既未承認，自亦不對被上訴人生效。
⑵又系爭陳聖龍等2人債務協議書，係因峻威公司積欠陳聖龍
投資款，而由蘇俊龍邀陳聖龍以系爭投資款債權，轉為購買系爭房屋之價金，因而由陳聖龍、蘇俊龍共同簽立。證人蘇俊龍既證稱：伊沒有將與陳聖龍所簽系爭債務協議書之事告訴被上訴人等語（見原審卷㈡第38頁），被上訴人自無從知悉並同意上訴人以陳聖龍之前開投資款債權抵償買賣價金之事；上訴人提出系爭債務協議書，主張被上訴人同意上訴人以債作價方式抵償系爭房地買賣價金云云，自屬無據。
⑶另觀上訴人所提出之系爭解約協議書，記載上訴人於103年8
月20日向被上訴人簽約購買系爭房地，簽約價金1000萬元，因未能如期完工而違約，經雙方協商退回購買價金1000萬元，還款金額為半年內還清，並於協議書簽約後依照雙方所協議之日期歸還該月之還款金額等語（見原審卷㈠第33頁），可知系爭解約協議書所欲解除之契約，是103年8月20日所成立之系爭820買賣契約。惟系爭820買賣契約既未對被上訴人生效，上訴人自無可得解除系爭820買賣契約之權利存在，是上訴人主張其與蘇俊龍共同簽署系爭解約協議書，已生解除系爭820買賣契約之效力云云，亦無可採。
⒋故而，系爭820買賣契約、陳聖龍等2人債務協議書及系爭解
約協議書，均對被上訴人不生效力。是上訴人主張兩造間就系爭房地於103年8月20日成立系爭820買賣契約關係，約定以附表所示款項及利息作為買賣價金，兩造業已合意解除系爭820買賣契約關係，被上訴人同意價金1000萬元，其得依民法第259條第2款規定，請求被上訴人返還買賣價金850萬元及其遲延利息云云，核屬無據。
㈡兩造就系爭房地並未另成立系爭房地預售契約，亦無以系爭
解約協議書合意解除系爭房地預售契約之情形。上訴人主張其得請求被上訴人返還850萬元本息，係無理由。
⒈系爭房地預售契約之契約當事人、買賣價金，與系爭820買
賣契約書之記載均不相同，無從認為系爭房地預售契約與系爭820買賣契約，均係基於同一個買賣之法律關係所成立，業如前述。而上訴人並未主張其另與龍曜公司（建商）、邱家輝等2人及被上訴人（下合稱地主等3人）另成立系爭房地預售契約之法律關係，自難以系爭房地預售契約書之簽署，即推認上訴人與龍曜公司就房屋部分、與地主等3人就土地部分另成立買賣契約。
⒉縱認系爭房地預售契約有效成立屬實，惟依系爭房屋預售契
約書所載，房屋出賣人為龍曜公司，並非被上訴人，被上訴人顯非系爭房屋買賣契約之當事人，上訴人對其並無任何契約權利存在，自無從對其行使契約解除後之回復原狀請求權。至於系爭土地部分，其出賣人為地主等3人；若以系爭土地預售契約成立有效為前提，則上訴人於契約成立後欲解除契約者，參之民法第258條第2項規定，應向全體出賣人即地主等3人為解除契約之意思表示始可生契約解除效果，僅對被上訴人或與被上訴人一人協商解除契約自不生解約之效力，而上訴人就此部分，並未提出任何事證足資證明其曾向地主等3人為解約之意思表示或與該等3人合意解約，不論其所主張系爭土地預售契約是否有效，上訴人均無從基於契約解除之法律關係對被上訴人行使任何權利。至於系爭解約協議書已明白記載解除之對象係系爭820買賣契約，足見該協議與系爭土地預售契約無關，自亦不足作為系爭土地預售契約業已解除之依據，要屬當然。故而，上訴人主張依系爭房地預售契約及系爭解約協議書之法律關係，其得請求被上訴人給付850萬元及遲延利息云云，亦屬無據。
八、綜上所述，上訴人依民法第259條第1、2款規定，請求被上訴人返還買賣價金850萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，核非正當，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論述，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中華民國107年3月13日
民事第八庭
審判長法官李國增
法官胡宏文法官胡芷瑜正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年3月13日
書記官莊智凱附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表（陳聖龍對峻威公司之系爭投資款債權）┌──┬─────────┬────────────┐│編號│日期│金額（新臺幣）│├──┼─────────┼────────────┤│1│97年3月7日│50萬元│├──┼─────────┼────────────┤│2│97年3月19日│70萬元│├──┼─────────┼────────────┤│3│97年3月31日│30萬元│├──┼─────────┼────────────┤│4│97年5月21日│110萬元│├──┼─────────┼────────────┤│5│97年7月8日│60萬元│├──┼─────────┼────────────┤│6│97年9月3日│50萬元│├──┼─────────┼────────────┤│7│98年11月9日│50萬元│├──┼─────────┼────────────┤│8│98年12月1日│50萬元│├──┼─────────┼────────────┤│9│102年11月25日│86萬5000元│├──┼─────────┼────────────┤│10│102年12月16日│68萬5000元│├──┼─────────┼────────────┤│11│102年12月20日│85萬元│├──┼─────────┼────────────┤│12│102年12月25日│126萬元│├──┼─────────┼────────────┤│13│103年6月12日│60萬元│├──┼─────────┼────────────┤│14│103年6月12日│70萬元│├──┴─────────┼────────────┤│總計│966萬元│└────────────┴────────────┘