臺灣高雄地方法院民事簡易判決
111年度雄簡字第386號
原告 詹佩 如
訴訟代理人 詹金信
被告 漢泰華城 管理委員會
法定代理人 莊英彥
上列當事人間修繕房屋漏水事件，本院於民國111年5月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於108年11月25日因買賣而登記取得門牌號碼高雄市○○區○○○路0號5樓之3房屋所有權(下稱系爭房屋)，而為漢泰華城大廈區分所有權人；系爭房屋自110年5月間下大雨發現3個房間天花板皆有漏水情形，原告於110年10月2日請廠商勘查評估修繕費用；原告為頂樓住戶，被告依公寓大廈管理條例第3條第9款、第7條第3款、第10條2項前段、第36條第2款規定負修繕義務。聲明：被告應將門牌
號碼高雄市○○區○○○路0號5樓之3之房屋頂樓地坪隔熱層、防水層修至不漏水之狀態。得依職權宣告假執行。
二、被告則以：漢泰華城大樓為老舊公寓，沒有電梯，共有16個公用樓梯也分為16棟公寓，共有330戶，40幾年來的慣例都是頂樓的人自行修繕屋頂漏水，頂樓防水層亦由5樓的人自行修繕，大樓並無經費每月僅每戶收取200元作環境維護費，最近幾年公共基金已經沒錢才開始每月收受3至400元清潔費，除公管漏水由管委會負責修繕外，頂樓漏水均由各頂樓住戶自行修繕；且大樓已於111年2月9日召開區分所有權人會議決議頂樓一切修繕都是由該棟五樓區分所有權人自行負擔(卷第53-55頁)。依漢泰華城向建設公司買受房地之第一手買賣合約書記載頂樓平台由五樓保管使用屬分管約定，原告應繼受此分管約定；且大樓全部5樓所有權人均在頂樓增建大小不一建築物或鐵皮雨棚，向來由5樓住戶自行修繕，且5樓住戶於頂層違建時以釘鉚釘地板亦已破壞起造人之防水層，依公寓大廈管理條例第9條第2項、第4項，第10條第1、2項規定，原告因違建所致損害，應由原告自行負擔修繕義務等語。聲明：原告之訴駁回。
三、本院的判斷：
㈠按共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。約定專用部分指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。此觀之公寓大廈管理條例第3條第4款、第5款規定可明。又按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院98年度台上字第633號裁判意旨參照）。再當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。
㈡經查被告抗辯建設公司銷售社區房屋時，既於買賣契約書約定由頂樓住戶分管頂樓平台，並由頂樓住戶自行負責修繕屋頂平台防水層等，故於全體區分所有權人間就大樓頂樓平台成立分管契約，由頂樓住戶約定範圍內得專用，原告於108年間買受系爭房屋，應繼受前開分管契約之權利義務，即系爭頂樓平台應屬原告依約定使用並應自負修繕責任，且大樓迄今已40餘年，所有5樓頂樓住戶均自行修繕屋頂平台。並提出漢泰華城其中編號A18-5號住戶向建商買受大樓A18棟5樓房地之不動產買賣契約書(卷第109-141頁)為證，買賣契約書第7條其他約定確實記載「樓頂平台歸伍樓保管使用，但不得有違建及妨礙觀瞻之措施，其他各層之住戶接裝電線天線及蓄水池清理或其他公共設備之修護，頂層住戶不得阻止。(卷第123-125頁)」，足認被告抗辯確屬合理，系爭大樓已經由建設公司與社區各買方簽定買賣契約書之方式，達成由5樓(頂樓)住戶專用屋頂平台之分管約定，應可認定。原告既未提出反證證明大樓各頂樓曾有何不同之約定，自應認被告所辯為有理由。
㈢參以證人即買受漢泰華城2戶之社區大樓住戶 許勝雄 到庭證稱其向建商買受二戶，確實自始有關(5樓)頂樓漏水部分均自行負擔修繕費，大樓全部區權人都是頂樓住戶如果頂樓漏水自行修繕自行負擔費用等語(卷第77頁背面筆錄)，依證人所證可證明被告上開有關大樓頂樓分管約定之抗辯係屬真實，否則亦無可能多年來頂樓住戶均自行修繕屋頂平台之漏水。
㈣原告主張支出修繕費用固據提出照片及工程報價單為證(卷第13-21頁)，然原告自陳均係因屋頂平台防水層防水功能失效所造成，足認原告主張之修繕費用係就大樓頂樓平台之防水層修繕，而大樓頂樓平台既屬由原告約定專用部分，即非屬大樓共用部分之範圍，依上開規定，該部分防水層之修繕、管理、維護，即應由約定專用之原告負責，並負擔其費用。被告不負有修繕及維護之義務，原告請求被告應將其所有門牌碼高雄市○○區○○○路0號5樓之3房屋之頂樓地坪隔熱層、防水層修至不漏水之狀態，即無理由而應予駁回。
四、綜上，原告依公寓大廈管理條例法律規定，請求被告修繕其房屋之頂樓地坪隔熱層、防水層修至不漏水狀態，即無理由而予駁回。原告之訴既經駁回，原告聲請職權宣告假執行亦無理由應併說明。
五、本件事證已臻明確，兩造間其餘主張舉證併所提證據，經本院審酌認與判決之結果不生影響，不再一一論列，附此說明。
六、結論：本件原告之訴為無理由。因此判決如主文。本件訴訟費用應由原告自行負擔。
中 華 民 國 111 年 5 月 31 日
高雄簡易庭法官林玉心
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 111 年 5 月 31 日
書記官李月君