裁判字號：福建金門地方法院106年訴字第1號民事判決
裁判日期：民國106年08月21日
裁判案由：土地所有權移轉登記
福建金門地方法院民事判決106年度訴字第1號原告常福建設股份有限公司法定代理人 常春明 訴訟代理人 李養生
詹振寧 律師 林美伶 律師被告 許再興 訴訟代理人 余梅涓 律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國106年8月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、兩造於民國101年3月間，口頭約定由被告提供坐落金門縣○○鎮○○○段○○○○○○○○號、同縣鎮○○村段○○○○號（以下分稱系爭分割前925地號、926地號、123地號）等
3筆土地，作為合建房屋使用之基地，而兩造合意內容略為：合建房屋為8戶，分屋比例為被告分得3戶、伊分得5戶；被告並同意以系爭123地號、同縣鎮○○村段○○○○號（下稱系爭124地號）土地現有進出通道作為上述合建房屋之共同使用道路。嗣兩造於101年3月7日正式簽立「合建分屋合約書」（下稱系爭合約）時，因電腦繕打誤植多處，兩造並未當場發現，致系爭合約第1條及第4條原應記載為「
123地號」、「面積總計1,207平方公尺」部分，均誤植為「124地號」、「面積總計1,208平方公尺」，而予以分別簽署。兩造復於同年12月18日簽立「許再興合建分屋補充修正要點」（下稱系爭修正要點），惟斯時兩造仍未發現上述誤植情事。然而，系爭124地號土地面積僅111平方公尺，且被告之應有部分為2分之1，無法作為系爭合約之標的；何況以其應有部分比例計算之面積為55.5平方公尺，加上系爭分割前925、926地號土地面積，合計僅為1,052.5平方公尺，亦與系爭合約第1條所載「1,208平方公尺」有異，足證系爭合約第1、4條之「124地號」、「面積總計1,20
8平方公尺」之約定確屬誤植，應分別更正為「123地號」、「面積總計1,207平方公尺」，始符兩造原本約定之真意。
二、上開合建房屋於104年10月14日完工驗收合格，於同年11月23日取得使用執照，而系爭分割前925、926地號土地合併分割為金門縣○○鎮○○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號（以下分稱系爭分割後925及925-1至925-8地號）等9筆土地後，伊及伊指定之人於同年12月31日取得系爭分割後925及925-4至925-8地號等5筆土地所有權，共計面積571.16平方公尺，並辦畢登記。然據系爭合約之分屋比例，伊為8分之5，以系爭分割前925、926地號土地面積計算，伊應取得土地面積為623.125平方公尺【計算式：（510＋487）×5/8＝623.125】，是伊之土地面積尚有短少51.965平方公尺。
三、綜上，爰依系爭合約第1、4條約定，請求移轉系爭123地號土地所有權（權利範圍全部），及依系爭合約第2、4條、系爭修正要點第2條約定，請求移轉系爭分割後925地號土地面積51.965平方公尺所有權予伊等語。並聲明：
㈠、被告應將坐落金門縣○○鎮○○村段○○○○號土地（面積
210平方公尺、權利範圍全部）辦理所有權移轉登記予原告所有。
㈡、被告應將坐落金門縣○○鎮○○○段○○○○號土地面積51.965平方公尺辦理所有權移轉登記予原告所有。
貳、被告則辯以：
一、兩造磋商合建房屋時，伊原提供系爭分割前925、926地號土地供建築基地使用，然訴外人 陳炳宏 建築師表示因應規劃
6個停車位之排列，可能致整體基地容積率受侷限，故要求將系爭124地號土地納入併案規劃停車位之用。嗣兩造簽訂系爭合約後，經陳炳宏迭次規畫調設規格圖說結果，本件合建房屋基地僅需系爭分割前925、926地號等2筆土地即可容納，無須使用系爭124地號土地，故陳炳宏方僅以系爭分割前925、926地號土地作為申請建築執照之用，且已向兩造告知上開情事。原告以系爭合約第1、4條約定內容將系爭123地號土地誤植為系爭124地號土地，進而要求伊移轉登記系爭123地號土地所有權至為荒謬，蓋系爭合約第1條明定：…本約標的土地專供本約合建分屋等語，則兩造既已完成合建房屋之約定，伊何需移轉系爭123地號土地予原告？再原告於104年1月15日發函要求配合辦理土地所有權移轉登記時，依舊表示系爭124地號土地等語，何來誤植？又簽約後，依陳炳宏之設計規劃，僅需系爭分割前925、926地號土地申請建築基地使用，系爭124地號土地未在合建房屋之設計規劃範圍內，自非系爭合約約定之標的土地。
二、迨上述合建房屋工程完成後，原告委請訴外人 張瑄倫 代書負責按系爭合約約定之分屋比例，計算兩造各應分得之系爭分割後925、925-1至925-8地號土地面積，經兩造確認後，再由伊將原告應分得之土地所有權移轉登記予原告，故伊已履行系爭合約義務，原告另再要求移轉系爭分割後925地號土地面積51.965平方公尺，顯於法無據等語。並聲明：原告之訴駁回。
參、兩造不爭執之事項：
一、兩造於101年3月7日簽訂「合建分屋合約書」並附有基地圖示（見本院卷第20頁），此合約書性質定性為互易。
二、兩造於101年12月18日簽訂「許再興合建分屋補充修正要點」。
三、兩造合建之房屋共8戶，業已於104年10月14日完工驗收，同年11月23日取得使用執照。
四、金門縣○○鎮○○○段○○○○○○○○號土地原係被告單獨所有，嗣二筆土地合併後，再分割成同段925、925-1、925-2、925-3、925-4、925-5、925-6、925-7、925-8地號等9筆土地。
五、上述四之9筆土地為上述三之8戶房屋之建築基地，且該8戶房屋分別坐落於金門縣○○鎮○○○段925-1、925-2、925-3、925-4、925-5、925-6、925-7、925-8地號等
8筆土地，至於同段925地號土地則由該8戶房屋所有權人按本院卷第49頁之持分比例共有。
六、依上述一之基地圖示，原告分得編號A1至A5等5戶房屋，被告分得編號A6至A8等3戶房屋，目前各自已取得所分得之房屋及其坐落土地，與按上述五之持分比例共有金門縣○○鎮○○○段○○○○號土地等所有權。
七、金門縣○○鎮○○○段○○○○號土地為被告單獨所有，另被告就同段124地號土地所有權僅有2分之1。
八、兩造對於各自提出之證據資料，形式真正均不爭執。
肆、兩造爭執之事項：
一、依系爭合約，被告應提供合建分屋之土地，除系爭分割前92
5、926地號土地外，是否包括系爭123地號土地？系爭合約第1、4條所載系爭124地號土地是否誤植？實際應為系爭
123地號土地？
二、原告請求被告應將系爭123地號土地之所有權移轉登記予原告，是否有理？
三、原告請求被告應將系爭分割後925地號土地面積51.965平方公尺移轉登記予原告，是否有理？
伍、得心證之理由：
一、依系爭合約，被告應提供合建分屋之土地，除系爭分割前92
5、926地號土地外，是否包括系爭123地號土地？系爭合約第1、4條所載系爭124地號土地是否誤植？實際應為系爭
123地號土地？
㈠、查原告主張兩造於101年3月7日簽訂系爭合約，約定由被告提供系爭分割前925、926地號及系爭124地號等3筆土地，由其負責出資建造，共興建8棟房屋，由原告分得其中5棟，被告分得其中3棟；嗣於同年12月18日，雙方再簽訂系爭修正要點；迄於104年10月14日，興建完成
8棟房屋，並於同年11月23日取得使用執照等情，業據其提出系爭合約暨所附基地圖示、系爭修正要點、金門縣政府104年11月23日（104）府建使字第01294號使用執照暨相關附表等資料（見本院卷第14至15、17至28頁）為證，並為被告所不爭執，應為真實。次查，系爭分割前925、926地號土地，面積各為510平方公尺、487平方公尺，嗣後為合建房屋之用，該2筆土地合併後再分割為系爭分割後925、925-1至925-8地號等9筆土地，其中上開
8棟房屋即分別坐落在系爭925-1至925-8地號土地上，並按前述分屋比例，兩造各自取得應得之房屋與其坐落土地所有權，及按訴外人張瑄倫地政士計算之比例共有系爭分割後925地號土地所有權；且系爭分割後925地號土地面積為304.89平方公尺，與系爭925-1至925-8地號土地面積相加後共為997.22平方公尺等情，亦為兩造所不爭執（見本院卷第112、139頁），並有土地登記第二類謄本、土地登記第一類謄本、代書計算土地過戶持分比例表、地籍圖（見本院卷第14至15、30至33、49、97至104、
116頁）在卷足資佐證，堪認實在。
㈡、原告雖主張系爭合約第1、4條所載「124地號」、「面積總計1,208平方公尺」係屬誤植，實際應更正為「123地號」、「面積總計1,207平方公尺」，故被告應依系爭合約約定將系爭123地號土地所有權移轉登記予原告云云，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
⒈觀諸兩造於101年3月7日簽訂系爭合約、於同年12月18
日簽訂系爭修正要點，以及原告分別於104年4月10日、同年10月15日寄發之金門郵局43、235號存證信函（見本院卷第107至108、50頁）等內容，就系爭合約第1、4條中關於系爭124地號土地是否誤植部分，未見原告提出任何修正或更改之表示；甚至原告在系爭合約簽訂後，時隔3年再寄發上述存證信函時，依舊僅提及系爭124地號土地，未見系爭123地號土地之隻字片語，遑論原告曾就其所指誤植部分有何異議或反對之表示，則原告前開主張是否實在，難謂無疑。
⒉再者，原告本身為一建設公司，其主要營業項目包含特定
專業區開發、投資興建公共建設、新市鎮、新社區開發、建築經理等業務，並為從事此等不動產商業活動獲取利益之營利組織，自對於本件出資興建房屋與被告土地互易之相關條件及權利義務，甚具專業知識及經驗。又由本件履約過程可知原告公司就本件合建案之執行，分別委由具不動產專業知識之陳炳宏建築師、張瑄倫地政士等相關人員，為其設計規劃、申請建照、取得使用執照、計算分屋及土地比例，已完整適足保障其權利與利益。倘系爭123地號土地有誤植為系爭124地號土地之情，以原告公司本身及其委託之建築師、地政士等人，均具高度不動產專業知識，且事涉原告公司利益甚鉅，理應詳加審查比對，應無誤值之可能。甚者，按「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗」、「起造人申請建造執照或雜項執照時，應備具申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書」、「起造人自領得建造執照或雜項執照之日起，應於六個月內開工；並應於開工前，會同承造人及監造人將開工日期，連同姓名或名稱、住址、證書字號及承造人施工計畫書，申請該管主管建築機關備查」，建築法第11條第1項、第30條、第54條第1項已有明定，在本件合建房屋設計規劃、申請建照、開工施做等程序進行過程，不僅需將系爭分割前925、926地號土地先行合併，尚須備具土地權利證明文件、檢送承造人、監造人個人資料及施工計畫供主管機關審核、備查，則原告既參與其中，當應對於本件合建案之相關土地地號、面積等資料詳加查證確認，俾遵守上開建築法令之要求，進而作為兩造契約文件草擬、房屋建築設計之參考依據；何況，本件土地宗數僅有系爭分割前925、926、123（或124）地號等3筆土地，數量非鉅，憑藉原告公司之專業能力，應無混淆或難以查核之情可言。此外，系爭123、124地號土地面積各為210平方公尺、111平方公尺（見本院卷第16、95頁），縱分別與系爭分割前925、926地號土地面積510平方公尺、487平方公尺（見本院卷第14至15頁）加總合計，前者應為1,207平方公尺、後者應為1,108平方公尺，均非系爭合約第1條所載「1,208平方公尺」，倘如原告所稱有所誤植，其情形並非止於前者一端，尚有後者情形之可能，此部分原告舉證仍有未足，惟無論如何，依前所述原告就系爭合約之草擬乃具有相對優勢之一方，豈會發生土地地號、面積俱有誤植之顯然易見瑕疵，益見原告前開主張，並非可採。
⒊復觀諸本件合建房屋之設計規劃過程，據證人即建築師陳
炳宏到院證稱：系爭合約簽訂前是由伊規劃本件合建案，伊有跟原告簽訂委託設計契約，在合建案規劃時，現有巷道尚未核准，伊會以現有巷道退縮來規劃，因此車位不足的地方可能要找一塊地來當停車位補足，伊建議地主提供金門縣○○鎮○○村段○○○○○○號土地（下稱系爭123-1地號土地），後來鎮公所不核發旁邊現有巷道證明，就不需再提供另筆土地供作停車位使用，所以伊只有以系爭分割前925、926地號土地向主管機關提出建照申請，並於將要完工之際，告知原告要依據設計圖完工，亦告知兩造不需要再提供另筆作為停車位使用之土地等語（見本院卷第69至73頁），此與前揭金門縣政府所核發之使用執照，以及陳炳宏建築師事務所102年8月5日證明函、陳炳宏於104年3月27日寄發之金門郵局第36號存證信函、陳炳宏建築師事務所申請基地位置圖（見本院卷第46至48頁）等證相互對照以觀，核屬一致，堪認陳炳宏所述信而有徵。可見，當初在設計規劃初始，兩造之所以將系爭124地號作為本件系爭合約之標的土地之一，其目的即在於避免容積率受有影響而供停車位使用。就此以觀，陳炳宏既未曾提及系爭123地號土地，甚至陳炳宏向兩造告知無須提供作為停車位使用者，亦是指系爭124地號土地，而非系爭123地號土地，是被告所辯尚非子虛。
⒋又細譯系爭合約之履約過程，自陳炳宏設計規劃合建案開
始，歷經建照申請、施工、完工、取得使用執照，再經原告委請張瑄倫代書負責按系爭合約之分屋比例，提出分配計算表（見本院卷第49頁）供兩造確認無誤後，最後各自取得合建房屋及其坐落基地、共有系爭分割後925地號土地等所有權，並均辦畢不動產登記等情，原告始終參與，所有細節與詳情均應知之甚詳，卻在此數年期間未見原告有何爭執或反對之意，仍然配合相關工程進度履行義務完畢，亦難認原告有何誤認情事可言。
⒌綜上，原告前開主張尚非有據，不足採信。
二、原告請求被告應將系爭123地號土地之所有權移轉登記予原告，是否有理？
㈠、按契約除當事人約定保留之解除權外，固以有民法第254條至第256條或其他法定之情形為限，有解除權人始得向他方當事人為解除之意思表示。但契約既因當事人雙方意思表示一致而成立，自亦可因互相表示意思一致而解除，所謂意思表示一致，無論其為明示或默示，均包含在內（最高法院57年台上字第3211號判例意旨參照）。而所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762號判例意旨參照）。準此以言，默示之意思表示，與明示之意思表示相同，均須有效果意思，且須有表示行為，該表示行為且須到達相對人，否則無以發生效力，所區別者，僅有無以文字或言語為之而己。
㈡、經查，前述合建房屋之設計規劃、履約過程等情，業如前述，再參以系爭合約第1條約定亦有註明「（本約標的土地專供本約合建分屋，於土地過戶前，不供乙方借貸、設定、抵押等他權使用）」等語，可見系爭124地號土地之所以納入系爭合約中，其目的即在於避免容積率受有影響而供停車位使用，惟自陳炳宏認為被告無須提供系爭124地號土地，僅就系爭分割前925、926地號土地作為建築基地，提出建築執照申請，至取得使用執照之期間，原告對於陳炳宏提出之設計規劃，未曾提出爭執或表示異議，甚至配合要求完成本件合建工程。復由張瑄倫製作前揭土地過戶持分比例表，經兩造確認無誤，再由兩造辦畢所有權登記一情，亦為兩造所不爭執。堪認系爭合約第1條約定最後特別註明「專供」系爭合約之標的土地，僅及於系爭分割前925、926地號等2筆土地，而不及於系爭124地號土地；亦即，就本件合建之申請建築執照、取得使用執照、分屋、登記，及兩造於歷次過程之客觀行為舉止以觀，揆以前揭判例意旨，足可推知彼此已有合意解除系爭
124地號土地作為系爭合約標的土地之默示意思表示。
㈢、系爭合約第1、4條並無誤植系爭124地號土地情形，已如前述，縱如原告所指應更正為系爭123地號土地，然依前所述，兩造亦有默示解除此部分約定之合意，是原告前開主張即屬無據，自非有理。
三、原告請求被告應將系爭分割後925地號土地面積51.965平方公尺移轉登記予原告，是否有理？
㈠、據系爭合約第2條：「分屋比例：甲方（即被告）8/3戶、乙方（即原告）8/5戶（如附基地圖示）：甲方（A6-A
8）、乙方（A1-A5）」、第4條：「乙方結構體興建至
2樓頂完成時，甲方應將乙方分得之土地比例8/4過戶給乙方或指定之人，過戶所需稅金由乙方繳納。…」，系爭修正要點第2條：「合約第四條『…乙方分得之土地比例8/4過戶給乙方…』修正為『…乙方分得之土地比例8/3過戶給乙方或乙方指定之人，結構體興建至3樓頂完成，應將8/1過戶給乙方或乙方指定之人…』。」等約定以觀，其內容僅提及原告、被告各以8分之5、8分之3之比例作分配，且兩造除本件合建房屋位置及其坐落土地面積，附有基地圖示（見本院卷第20頁）外，對於兩造共有系爭分割後925地號土地部分，別無其他具體約定。
㈡、惟查，系爭分割前925、926地號土地合併後再分割為系爭分割後925、925-1至925-8地號等9筆土地作為建築基地，本件合建8棟房屋即分別坐落在系爭925-1至925-8地號土地上，並按前述分屋比例，由原告取得A1-A5等
5棟房屋、被告取得A6-A8等3棟房屋，及各自房屋所坐落基地等所有權等情，均為兩造所不爭執，已如前述。而觀諸兩造各自取得系爭925-1至925-8地號土地面積，及共有系爭分割後925地號土地之應有部分比例，均係依照張瑄倫代書所提出之比例計算表（見本院卷第49頁）作為分配，並且實際上亦均辦畢登記，此有土地登記第一類謄本（見本院卷第97至104頁）在卷可稽。由此堪認兩造所分配之標的乃系爭925-1至925-8地號土地、及系爭分割後925地號等9筆土地，而非系爭分割前925、926地號土地。
㈢、再參以系爭合約第3條約定「乙方設計規劃興建經甲方審定後，依上分配比例各為起造人…」等語，可見本件合建分屋所分配者，係以系爭合約履行完成後之房屋、土地情形作為分配之標的，則系爭分割前925地號土地已因合併分割而成為系爭分割後925地號土地，其面積亦由510平方公尺變為304.89平方公尺，則系爭分割前925地號土地面積既因合併分割而有所減縮，自不能再以其原有面積回溯作為兩造分配之計算基準。
㈣、另觀之前揭土地過戶比例計算表，張瑄倫代書早在104年12月8日即交付兩造確認，是原告對於所分得之土地面積及系爭分割後925地號土地之應有部分比例，均知之甚詳，惟斯時原告不僅未就該計算表內容提出異議，最後甚至配合聲請完成登記作業。由此益見，兩造確有按上開計算表所計算之應有部分比例，共有系爭分割後925地號土地之合意，則原告再異於該計算表內容之主張，仍屬無據。
陸、綜上所述，原告依系爭合約第1、4條約定，請求被告移轉系爭123地號土地所有權（權利範圍全部），及依系爭合約第2、4條、系爭修正要點第2條約定，請求移轉系爭分割後925地號土地面積51.965平方公尺，洵屬無據，應予駁回。
柒、兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認與本件判斷結果無影響，爰毋庸再予一一審酌，附此敘明。
據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國106年8月21日
民事第二庭審判長法官許志龍
法官吳玟儒法官樑世樺以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年8月21日
書記官蔡鴻源