裁判字號：臺灣新北地方法院100年訴字第1004號民事判決
裁判日期：民國100年07月13日
裁判案由：調整租金等
臺灣板橋地方法院民事判決100年度訴字第1004號原告 詹建勳 訴訟代理人 邱新福 律師被告 柯志成 訴訟代理人 謝新平 律師上列當事人間請求調整租金事件，經本院於民國100年6月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣壹萬玖仟陸佰伍拾柒元，及自民國100年3月29日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告承租原告所有坐落新北市○○區○○段○○○○○號、土地面積68平方公尺、應有部分69分之68之租金，自民國100年1月1日起，調整為每年新台幣壹拾貳萬貳仟柒佰柒拾壹元。
原告先位之訴之其餘請求駁回。
訴訟費用新台幣參萬零柒元由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新台幣壹萬玖仟陸佰伍拾柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告於起訴後，將原聲明有關「被告租用原告所有新北市○○區○○段○○○○○號土地、面積68平方公尺、應有部分69分之68之租金，自民國（下同）
100年1月1日起應調整為每年新台幣（下同）12萬2770元」、「被告應自100年1月1日起至返還系爭土地之日止，按年給付原告12萬2770元」部分，擴張為「被告租用原告所有新北市○○區○○段○○○○○號土地、面積68平方公尺、應有部分69分之68之租金，自100年1月1日起應調整為每年29萬2282元」、「被告應自100年1月1日起至返還系爭土地之日止，按年給付原告29萬2282元」，合於前述規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：㈠先位之訴部分：
1.系爭坐落於新北市○○區○○段○○○○○號之土地為兩造所共有，原告應有部分為69分之68、被告應有部分則為69分之1。被告並依法院拍賣程序取得座落於系爭土地上、門牌號碼為新北市○○區○○○路○○巷○○號之建物，因而繼受系爭建物原所有權人 姜宜君 （原名 江幸妹 ）就系爭土地之承租人地位，且姜宜君依鈞院82年度訴字第379號、台灣高等法院82年度上字第1733號給付租金損害金事件確定判決，應自82年4月1日起至返還土地之日止，按年給付原告4萬7178元，則被告既繼受姜宜君之承租人地位，應自其於99年7月22日取得該地上建物所有權時起算至同年底，給付原告金額1萬9657元之租金（計算式：47178×5/12=19,657），惟經原告催告後仍未獲置理。
2.又因自姜宜君依前開確定判決按年向原告為給付起迄今，系爭土地之環境已有重大改變，其繁榮程度已不可同日而語，該土地係位於新北市○○區○○○路與縣民大道十字路口、鄰近板橋火車站及學校、交通便捷、附近大樓林立、車水馬龍，巷口有蚵仔麵線店家為商圈、呈現一片繁榮，且系爭土地99年度地價稅即高達12,276元，其鄰近地租亦顯與系爭土地之租金每年4萬7178元不成比例，因此有應予調高的迫切性，故請求調整本件租金，並依原告就系爭土地所有權應有部分68/69之比例，及依土地法第105條準用同法第97條之規定「租用基地建築房屋，其租用基地之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限」，計算被告應按年給付予原告之租金為29萬2282元｛計算式如下：系爭土地之申報地價為每平方公尺18,330元×面積68平方公尺=1,246,440元，系爭土地上建物之拍賣總價為1,720,000元，（1,246,440＋1,720,000）×10%×67/68=292,282元｝。
3.被告雖以其向法院拍定買受之系爭地上建物有第三人占用為理由，主張應自系爭建物占用人返還建物予被告之時為起算點，計算被告應給付原告之土地租金。惟民法425條買賣不破租賃之規定，係以租賃物所有權讓與為前提，而租賃物有無交付則非所問，且被告既經法院拍賣程序取得系爭地上建物，依強制執行法第113條準用第69條規定，其並無物之瑕疵擔保請求權，基於債之相對性，自亦不得對基地出租人即原告主張瑕疵擔保。故系爭地上建物既已移轉為被告所有，被告即已承受租用系爭土地之承租人地位，原告亦得為調整租金及租金給付之請求。
4.爰依租賃關係及民法第442條調整租金之規定，先位之訴求為判決：⑴被告應給付原告1萬9657元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。⑵被告租用原告所有新北市○○區○○段○○○○○號土地、面積68平方公尺、應有部分69分之68之租金，自100年1月1日起應調整為每年29萬2282元。
㈡備位之訴部分：
若被告否認就系爭土地與原告存有不定期租賃關係，則其係以其所有系爭地上建物無權占用系爭土地，原告即受有相當於租金之損害，得依不當得利及侵權行為之法律關係向原告請求前開金額。備位之訴求為判決：⑴被告應給付原告1萬9657元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵被告應自100年1月1日起至返還系爭土地之日止，按年給付原告29萬2282元。
二、被告則辯稱：㈠被告雖於99年7月22日自法院拍定取得座落系爭土地上之建
物所有權，惟因系爭建物經前所有權人姜宜君出租予他人占用，並且一次收取租金至100年11月30日止，致被告須另案起訴請求占有人返還房屋，遲自100年3月29日才經由強制執行程序取回系爭建物之占有，故於99年7月取得系爭地上建物所有權後至當年底之5個月期間，並未接管該建物使用，且亦無法向建物占用人求償，故原告請求被告給付該5個月之土地租金1萬9657元部分，並無理由。
㈡原告於起訴後將請求調整之租金，由12萬2770元調高為29萬
2282元，其前後金額調高一倍以上不符，應不生通知效力，而且原告既以該起訴更正狀為催告之日期，其請求溯自100年1月1日為租金調整之起算日，亦不合法。另原告所提出之調整租金計算式，係將系爭土地及被告所有之地上建物價值一併計算在內，惟承租土地興建房屋是以單純出租的土地所申報總價來計算租金，不應包含地上物價值在內，故本件應僅以系爭出租土地之申報總價計算租金。
㈢系爭土地位於只有五公尺之無尾巷內，地屬偏僻且非商業區
，不能做生意。且建物為43年之磚造老建物、屋況破爛漏水、牆壁有壁癌剝落，目前亦未住用。再者系爭地上建物前所有權人將建物出租之租金亦僅每月9,000元，即以原告之前就系爭土地租金請求調整為每年12萬2770元而言，即形同被告每月必須倒貼至少1,230元還有房屋稅，加以原告為系爭土地所在當地之大地主，其所有土地甚多、租金收入亦豐，而被告則靠做工維生，系爭地上建物為供安居，實無力付出高額租金，何況起訴之後更擴張為29萬2282元，故原告請求並無理由。
㈣被告接續系爭地上建物之前手地位，向原告承租土地使用，
係屬不定期租賃，且未構成土地法第103之規定，原告自不得依該條規定主張收回土地，故其備位聲明並無理由。
㈤聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：查原告主張其為系爭土地所有權人、應有部分為69分之68，自83年起即依本院82年度訴字第379號、台灣高等法院82年度上字第1733號判決，由系爭地上建物之前所有人姜宜君受領給付相當於租金之不當得利、其金額為每年4萬7178元，被告於99年7月22日經法院拍賣姜宜君之系爭地上建物而取得該建物所有權，已承受承租系爭基地之承租人地位等情，業據原告提出系爭土地及建物登記謄本、前開判決影本、收條影本為證（本院補字卷第9頁、第13至27頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、本院審酌攻防後，認兩造爭執之事項為：㈠原告請求被告給付自99年7月22日取得該地上建物所有權時起算至同年底相當於5個月之租金1萬9657元，是否有理由？㈡系爭土地是否有調整租金之事由？調整之幅度應為多少？分別說明如下。
五、就原告請求給付5個月租金1萬9657元部分：㈠查原告起訴主張被告於99年7月22日經法院拍賣姜宜君之系
爭地上建物而取得該建物所有權，自該日起已承受承租系爭基地之承租人地位，且兩造間存有不定期租賃關係（本院補字卷第4頁、第6頁），被告也陳稱其接續前手向原告承租土地使用，為不定期租賃（本院卷第44頁），是兩造間確有不定期土地租賃關係，應可認定。
㈡按承租人有支付租金之義務（民法第421條參照），被告既
然承受前手姜宜君之承租人地位，自負有按年給付租金4萬7178元之義務，故原告請求給付自99年7月22日起至年底相當於5個月之租金1萬9657元（計算式：47178×5/12=19657），自屬合法有據，應予准許。至於被告辯稱該建物遭前手出租他人使用，遲至100年3月29日才取回房屋一節，縱然屬實，亦屬其得否向前手姜宜君或房屋占用人請求損害賠償之問題而已，基於債之相對性原理，自不得以其與前手姜宜君或房屋占用人間之事由，作為對抗原告而拒付租金之事由。被告此部分抗辯，尚不足採。
六、就原告請求調整租金部分：㈠系爭土地租金有調整增加之必要性：
按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。民法第442條本文、第227條之2第1項分別定有明文。次按未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金。最高法院93年台上字第2446號判例可為參照。經查，本件土地自82年間起，每年由被告前手姜宜君依照當時土地申報總地價年息百分之八計算之相當於租金之損害金4萬7178元等情（本院補字卷第24-25頁），為兩造所不爭執，參諸自82年間迄今已有18年之久，且系爭土地係位於新北市○○區○○○路與縣民大道十字路口（即新北市新板特區旁，新板特區俗稱新北市信義計畫區，為新北市平均房價最高之區塊），鄰近四鐵共構之板橋火車站，附近並有中山國中，交通便捷，周遭大樓林立、車水馬龍，呈現一片繁榮，顯然系爭土地之周邊使用情形及經濟價值確有明顯變更，再審酌現今土地開發飽和，系爭土地之價值亦已日益增漲，則有關系爭土地租金如再以18年前之土地價格為計算基礎，確有顯失公平之處，故原告請求調整租金，自屬有據。
㈡就租金調整之幅度：
再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息10%為限，而租用基地建築房屋之基地租金亦準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。所謂土地之價額，依土地法施行法第25條規定為依法定地價；而法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價。而土地所有權人未於公告期間申報地價者，依平均地權條例第16條規定，以公告地價80%為其申報地價。
經查，系爭土地上之建物為被告所有，與原告僅發生不定期基地租賃關係，故應僅以系爭土地之申報價額計算租金。而系爭土地80年公告地價為每平方公尺1萬1000元（此即為前述每年租年4萬7178元之計算基礎，本院補字卷第24-25頁），99年公告地價已調高為每平方公尺2萬2900元（計算式：
99年度申報地價18320/0.8=22900），有原告提出之土地登記簿謄本附卷可稽（本院補字卷第9頁），可知系爭土地之價值在19年間即有高達108%漲幅。換言之，土地價格已經翻漲一倍有餘。又系爭房屋為二層樓建築物，所在巷弄為漢生東路上一死巷，附近房屋均為住家使用，亦有卷附照片十張為被告所不爭執（本院卷第46頁背面、第51至55頁）。本院經核前開有關系爭土地上之被告建物作為住家利用之經濟價值、鄰近土地之繁榮狀況、系爭土地自80年起至今之地價漲幅等因素，認系爭土地之租金則以調高至99年申報地價18320元年息10%為適當。依此計算，系爭土地每年租金應調整為現金12萬2771元（計算式：68平方公尺×18320元／平方公尺×10%×68／69（原告應有部分）＝122771元，元以下四捨五入）。
㈢關於調整租金之起算日：
本件兩造雖未約租金給付之時期，惟「房屋或土地出租人，依民法第442條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整」，最高法院48年台上字第521號判例著有明文。本件被告於起訴前之租金並未付清，即積欠原告99年7月22日起至年底約5個月之租金1萬9657元，已如前述。而原告已於99年12月13日委託律師寄發存證信函予被告，表示將自100年1月1日起調整年租金為12萬2770元（此金額與本院認定之金額僅有1元差距），該函並於當日送達被告（本院補字卷第30頁），足見該調整租金之意思表示已合法到達被告，是依上開判例意旨，本件調整之租金應自100年1月1日起算，應無疑義。
七、綜上，原告先位之訴，依租賃關係請求被告給付99年之欠租1萬9657元，及自起訴狀繕本送達之翌日即100年3月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息；及依民法第442條規定請求被告租用之系爭土地，應付予原告之租金，自100年1月1日起應調整為每年12萬2771元部分，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。又原告先位之訴既經判決認定一部有理由，一部無理由，且原告勝訴部分已包含備位訴訟之請求，本院即毋庸再就備位之訴為審究，附此敘明。
八、就本判決主文第一項部分，係所命被告給付之金額未逾50萬元之判決，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行，並依民事訴訟法第392條第2項之規定依職權宣告被告得預供擔保免為假執行。
九、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
十、結論：原告先位之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如
主文。中華民國100年7月13日
民事第三庭法官劉以全以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年7月13日
書記官蔡忠衛