裁判字號：臺灣苗栗地方法院105年簡上字第63號民事判決
裁判日期：民國105年12月14日
裁判案由：拆除地上物返還土地
臺灣苗栗地方法院民事判決105年度簡上字第63號上訴人 巫秋蓉 被上訴人 邱智炫 訴訟代理人 邱紫清 上列當事人間請求拆除地上物返還土地事件，上訴人對於中華民國105年7月28日本院苗栗簡易庭105年度苗簡字第136號第一審簡易判決提起上訴，經本院於民國105年11月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人在原審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人於原審起訴主張：被上訴人原向臺灣農林股份有限公司（下稱臺灣農林公司）承租坐落在苗栗縣○○鄉○○段○○○○○○號之土地（下稱557-4地號土地）。於民國103年12月10日，被上訴人與臺灣農林公司簽訂不動產土地買賣協議書（下稱系爭買賣協議書），由被上訴人向臺灣農林公司買受前開557-4地號土地中之面積約0.025公頃之土地，該購入之區塊旋經苗栗縣銅鑼地政事務所測量後，於104年2月17日，由557-4地號土地分割出557-6地號土地（下稱系爭土地）。臺灣農林公司亦於104年3月19日將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人。而上訴人所有之鐵門、圍牆及建物（下稱系爭建築物）原即坐落在系爭土地及上述557-4地號土地上，惟被上訴人購買系爭土地時，上訴人與臺灣農林公司之間已無租賃關係存在，然上訴人竟仍拒不拆除系爭建築物，反而繼續無權占用系爭土地，迭經多次交涉未果。爰依民法第767條第1項前段、中段之規定，請求上訴人拆除坐落在系爭土地上之建物23.66平方公尺、綠色圍牆、藍色鐵門，並將系爭土地返還予被上訴人。
二、上訴人於原審則以：系爭建築物為上訴人所有，而上訴人之祖先與系爭土地之前手即臺灣農林公司間長期有租地建屋之關係，於36年間即在557-4地號土地上興建系爭建築物居住使用，並於38年間設立製茶工廠及取得許可證，迄今已數十餘年，該租約關係未定期限，應至系爭建築物不堪使用為止。而系爭建築物之結構堅固，尚堪使用，故租地建屋關係應仍存在。再者，訴外人即上訴人之表叔 饒鴻鵬 前於92年1月10日亦與臺灣農林公司簽訂三義茶場土地租賃契約，由饒鴻鵬向臺灣農林公司承租557-4地號土地使用。而臺灣農林公司始終未曾對上訴人表示557-4地號土地之租地建屋關係已消滅，則臺灣農林公司消極不行使權利之行為，使上訴人信賴其已不欲行使權利，是依民法第425條第1項買賣不破租賃之規定，上訴人自得以原有之租賃關係，繼續占用系爭土地。又上訴人與臺灣農林公司間既存在租地建屋之法律關係，臺灣農林公司出售系爭557-6地號土地時，未依土地法第
104條第1項規定通知土地承租人即上訴人優先購買，被上訴人便不得以系爭買賣協議對抗上訴人，上訴人爰主張被上訴人與臺灣農林公司間之系爭買賣協議無效。準此，被上訴人亦無權請求上訴人拆除系爭建築物。尤有甚者，被上訴人明知其購買之系爭土地存有租地建屋之法律關係，仍不顧上訴人之反對，執意購買系爭土地，嗣後並提起本件訴訟，顯係以損害他人權利為目的，應不受保護。上訴人曾向被上訴人表明願以其購地之相同價格，加計利息，向被上訴人購買系爭土地，惟遭被上訴人拒絕，足認被上訴人提起本件訴訟有違誠信原則，且屬權利濫用等語，資為抗辯。並於原審聲明：（一）被上訴人之訴駁回；（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原審審理後，認被上訴人之請求於法有據，判命被上訴人拆除系爭建築物，將系爭土地返還予被上訴人，並依職權宣告假執行。上訴人對原判決全部不服而提起本件上訴。
四、上訴人之上訴意旨，除引用原審陳述之外，另補稱：坐落在系爭土地上之系爭建築物為上訴人之先祖所建，並非上訴人所興建，而先祖之子孫眾多，父親、伯父均仍健在，上訴人從未承受系爭建築物之所有權或事實上處分權，應無拆除該建築物之權利，原審判決命上訴人拆除該地上物，並無理由。此外，上訴人之表叔饒鴻鵬與臺灣農林公司之間之租賃關係持續至103年12月31日，系爭建築物自屬合法占用系爭土地，嗣而臺灣農林公司欲出售系爭土地時，未先詢問有租賃關係之饒鴻鵬是否有意購買，即逕自出售予被上訴人，則此等優先承買權亦得對抗被上訴人。在原審勘驗時是誤解原審法官詢問的意思，才說系爭建築物是伊的，實則伊只有買土地，系爭建築物並非伊所有，原審未就上訴人所陳之租賃關係及優先承買權等事實詳為斟酌，又僅憑兩造不爭執之事項，認定上訴人有拆除系爭建築物之權限，其認定事實，即有錯誤等語。上訴聲明：一、原判決廢棄。二、被上訴人於原審之訴及假執行之聲請均駁回。
五、被上訴人之答辯意旨，除援引原審所述外，另補稱：上訴人明知系爭土地非其先祖所有，亦非上訴人所有，且臺灣農林公司與上訴人之表叔等人早已無租約多年，上訴人卻一再執租賃關係及優先承買權而無權占用系爭土地，顯非有理。又系爭買賣協議書載明：「關於買賣標的中的557-4號，曾有私有耕地租約關係存在，惟因承租人不自任耕作（轉租、違法搭蓋建物，...）因素，故賣方已依法主張終止或已經無效...」等語。是以，系爭土地已無租賃關係，被上訴人因臺灣農林公司不願再續租，只好購買系爭土地。被上訴人係依法向臺灣農林公司購買系爭土地，並無違反誠信原則或權利濫用之可言。上訴人長期無權占用系爭建築物作為堆放雜物之用，自應拆屋還地。並聲明：上訴駁回。
六、得心證之理由：系爭土地為被上訴人於103年12月10日向臺灣農林公司所承購，並據以將系爭土地由557-4地號土地分割出而成為獨立之地號，臺灣農林公司再於104年3月19日將系爭土地移轉登記為被上訴人所有等事實，有系爭土地所有權狀、系爭買賣協議書暨「標的物現況說明書-不動產買賣契約書附件」（見原審卷第7至13頁）、557-4地號土地及系爭土地之土地異動索引（見原審卷第75至78頁）附卷可稽。而系爭建築物包括鐵門、圍牆及磚造矮房建物，其中有23.66平方公尺之面積坐落在系爭土地上等情，復據原審履勘現場並指示地政機關測繪在案，有原審105年6月3日勘驗筆錄、現場照片（見原審卷第70至75頁）、苗栗縣銅鑼地政事務所105年
6月4日銅地二字第1050002981號函檢送之土地複丈成果圖（見原審卷第79、80頁）在卷為憑。且均為上訴人所不爭執，則被上訴人主張：系爭建築物占用伊所有之系爭土地面積達23.66平方公尺等情，洵屬有據。是以，本件之爭點厥為：（一）上訴人就系爭土地是否可主張租賃關係及優先承買權。（二）被上訴人得否請求上訴人拆屋還地。經查：
(一)上訴人就系爭土地是否可主張租賃關係及優先承買權：
１.按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃
期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；民法第450條第1項、第451條定有明文。再按民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院55年台上字第276號判例、91年度台上字第221號判決意旨參照）。另按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條亦有明文。
２.上訴人陳稱：伊與被上訴人之前手臺灣農林公司間存在不定
期租賃契約，故依民法買賣不破租賃之規定，系爭建築物具有占有系爭土地之正當權利云云，除於原審提出「製茶工廠許可證」、「臺灣農林股份有限公司三義茶場土地租賃契約」、557-4地號土地分租位置圖（見原審卷第58、59頁、第
101頁）等為憑，復於本院提出「臺灣農林股份有限公司苗栗分公司土地租賃契約」（見本院卷第21頁）為證。觀之前開「臺灣農林股份有限公司三義茶場土地租賃契約」及「臺灣農林股份有限公司苗栗分公司土地租賃契約」2份契約，承租人均為饒鴻鵬、出租人均為臺灣農林公司，且上開2契約之約定條款均相同、承租之標的亦均為苗栗縣○○鄉○○段557-2、557-4、000-0000筆土地，兩份契約之租賃期間分別自92年1月1日起至97年12月31日止、98年1月1日起至103年12月31日止，堪信饒鴻鵬自92年1月1日起至10
3年12月31日止，確實與臺灣農林公司訂有租賃契約而承租557-4地號土地使用無誤。惟前揭2份土地租賃契約第二條均載明：「租賃有效期限定為六年，...，期限屆滿時，經雙方協議，得續訂租約。乙方（即饒鴻鵬）在租約滿期日起1個月內，如未向甲方（即臺灣農林公司）申請經同意續租並辦換訂租約手續者，視為乙方自願無條件放棄租賃權利，本租賃契約即為解除，由乙方將土地交還甲方收回，不得再提任何主張或異議。」等語，有「臺灣農林股份有限公司三義茶場土地租賃契約」（見原審卷第59頁）及「臺灣農林股份有限公司苗栗分公司土地租賃契約」（見本院卷第21頁）附卷可參。足徵饒鴻鵬向臺灣農林公司承租之557-4等地號土地之租賃契約係定有期限，且事先於訂約時即明訂續租應於租約滿期日起1個月內，向臺灣農林公司申請經同意續租並辦理換訂租約手續，故依前揭最高法院判例意旨，即發生阻止續約之效力。換言之，557-4地號土地之租賃關係應於103年12月31日租期屆滿時即歸於消滅，不因臺灣農林公司於租約屆滿後未即時收回土地，即認定其等間存在不定期租賃關係。從而，臺灣農林公司於104年3月19日將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人時，饒鴻鵬與臺灣農林公司之間即已無基地租賃關係存在。上訴人復未提出其他租賃契約，據以證明上訴人本身有與臺灣農林公司或被上訴人間就系爭土地存有租賃關係，甚且上訴人於本院言詞辯論時自承：是伊表叔饒鴻鵬與臺灣農林公司就系爭土地訂立承租契約，不是伊與臺灣農林公司訂立承租契約等語（見本院卷第63頁）。故上訴人主張系爭建築物在系爭土地上有不定期租約，並援引民法買賣不破租賃之規定而主張合法占有，並非可採。
３.饒鴻鵬與臺灣農林公司間就557-4等地號土地之租約係從92
年1月1日起至103年12月31日止；而被上訴人則於103年12月10日與臺灣農林公司簽訂系爭買賣協議書，因而買受系爭土地（惟尚未移轉登記）等情，均已敘之於前。又系爭土地於104年2月17日，始由557-4地號土地分割而出，亦有557-4地號土地及系爭土地之土地異動索引（見原審卷第76至78頁）存卷可考。易言之，系爭買賣協議書簽訂時，系爭土地尚未由557-4地號土地獨立分割而出，仍屬557-4地號土地之一部份，而斯時饒鴻鵬與臺灣農林公司間就557-4地號土地仍存有租賃關係，則臺灣農林公司欲由557-4地號土地分割出系爭土地並予以出售時，該基地之承租人即饒鴻鵬自得享有優先購買之權。惟上訴人並非前開557-4地號基地之承租人之事實，業如前述，並有「臺灣農林股份有限公司三義茶場土地租賃契約」（見原審卷第59頁）及「臺灣農林股份有限公司苗栗分公司土地租賃契約」（見本院卷第21頁）為憑，則上訴人就系爭土地自無從主張優先購買權。上訴人以臺灣農林公司違反土地法第104條第1項之規定，主張被上訴人與臺灣農林公司間之系爭買賣協議無效，容有誤會。
４.綜上，上訴人以基地租賃關係及優先承買權等為由，主張有權占用系爭土地，均屬無據。
(二)被上訴人得否請求上訴人拆屋還地:
１.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。次按房屋之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限。而房屋戶口設籍之人或占有人，非必為房屋所有人或有事實上處分權。故不能僅憑戶籍設於系爭房屋，或占有該房屋，即認該人有事實上處分權，而命其拆屋還地。最高法院著有97年度台上字第1101號判決可資參照。揆諸上開法律規定及判決意旨可知，依民法第767條第1項規定，請求拆除無權占用土地之地上建築物並返還所占用土地者，須為土地之所有人，相對人則為無權占用土地且對該建築物有事實上處分權之人。
２.系爭建築物係作為工廠使用，門牌號碼為苗栗縣○○鄉○○
村○○00號，並未辦理保存登記等情，業據上訴人於原審及本院陳述屬實（見原審卷第66頁、本院卷第63頁），核與卷附之製茶工廠許可證（見原審卷第46頁）所載工廠地址相符，且為被上訴人所肯認（見本院卷第63頁），應非無稽。而本院依職權調取苗栗縣○○鄉○○村○○00號之用電、申裝用水及稅籍資料，據覆該址之用電申請人為 巫建文 、用水設備申請人為 巫興 等節，有台灣電力股份有限公司苗栗區營業處105年10月14日苗栗字第1051711152號函暨函附之用電申請資料、台灣自來水股份有限公司第三區管理處通霄銅鑼營運所105年10月13日台水三通字第10500019410號函暨函附之申裝用水資料（見本院卷第33至42頁）在卷可參。至於該址現已無稅籍相關資料，亦有苗栗縣政府稅務局105年10月12日苗稅房字第1052023394號函附卷為據。然由上訴人於本院所提出之87年度房屋稅繳款書所示，該房屋之納稅義務人為 饒金標 ，有87年度苗栗縣稅捐稽徵處總處房屋稅繳款書（見本院卷第20頁）存卷可證。換言之，系爭建築物之電力、用水申請人、房屋稅納稅義務人均非本件上訴人。而上訴人於本院準備程序中復供稱：巫興為伊之爺爺、巫建文為伊之父親、饒金標為伊之舅公，巫興已過世，其3名子女巫建文、 巫榮華 、 巫美琴 均仍健在；饒金標之3名子女饒鴻鵬、饒鄭睦、 饒鴻鈞 亦均健在等語，被上訴人就此部分亦不爭執。則上訴人陳稱：系爭建築物為上訴人之先祖所建，並非上訴人所興建，上訴人從未承受系爭建築物之所有權或事實上處分權等語，自屬有據。
３.上訴人於原審雖陳稱：「（法官問：原告主張拆除的建物是
否為被告所有？）是。」（見原審卷第66頁）、「（法官問：建物何人所有？）我所有。」（見原審卷第72頁）等語，然上訴人於本院則稱：「我只有說土地，沒有說房子是我的，我只有買我現在居住的土地，在原審勘驗時，我可能誤解法官問我的意思，才回答建物是我的，我一直以為法官問的是土地，因為我買的是土地。」、「我買的是旁邊的土地，跟系爭土地連在一起，我以為跟農林公司買的時候有包含現在建物坐落的土地，所以我以為原審法官說的是土地，所以才說是我的。」等語（見本院卷第62頁）。經查，557-4地號土地確實由上訴人於104年10月13日向臺灣農林公司購得，有557-4地號土地之土地異動索引（見原審卷第77頁）附卷可佐，且系爭建築物並未辦理保存登記，已如前所述。從而，上訴人未必能清楚辨明系爭土地與系爭建築物之差異。是其所辯：伊買的是系爭土地旁邊的土地，伊誤以為原審法官問的是土地，才回答是伊所有等語，即非毫無可取。參以系爭建築物之水、電申請人、房屋稅納稅義務人分別為上訴人之爺爺、父親、舅公，均非上訴人，亦足徵上訴人所述：從未承受系爭建築物之所有權或事實上處分權等語，應非虛妄。
４.從而，被上訴人並未舉證證明上訴人就系爭建築物具有所有
權或事實上處分權，則其請求上訴人拆除系爭建築物，自難憑採。
七、綜上所述，本件被上訴人依據民法第767條第1項之規定，訴請上訴人拆除系爭建築物，並返還系爭土地予被上訴人，即非於法有據。然上訴人係於上訴後始主張其對於系爭建築物並無事實上處分權，亦於上訴後方提出「臺灣農林股份有限公司苗栗分公司土地租賃契約」（租賃期間自98年1月1日起至103年12月31日止）（見本院卷第21頁）作為證據，以致原審未及審酌上訴人於上訴後所提出之主張及訴訟資料，而為上訴人敗訴之判決，原審判決容有未恰，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，又被上訴人於原審之訴既經駁回，則其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回，爰由本院廢棄改判如主文第一項及第二項所示。
八、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後與本院上開論斷無涉或無違，爰不予一一論駁，附此敘明。
九、本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第
450條、第78條，判決如主文。中華民國105年12月14日
民事第一庭審判長法官陳秋錦
法官戴嘉慧法官廖弼妍以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
書記官孔秀蓮中華民國105年12月14日