裁判字號：臺灣臺中地方法院89年訴字第2563號民事判決
裁判日期：民國89年11月02日
裁判案由：返還價金等
臺灣臺中地方法院民事判決八十九年度訴字第二五六三號
原告甲○○原告乙○○右二人共同訴訟代理人 劉憲璋 律師被告陸鵬開發建設有限公司設高雄市○○區○○街○○○巷○○弄○號法定代理人丙○○右當事人間請求返還價金等事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告甲○○新台幣貳佰柒拾貳萬陸仟元，及其中新台幣壹佰伍拾玖萬元自民國八十九年八月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告乙○○新台幣參佰零伍萬零捌佰元，及其中新台幣壹佰玖拾伍萬捌仟捌佰元自民國八十九年八月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告甲○○勝訴部分，於原告甲○○以新台幣玖拾萬玖仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣貳佰柒拾貳萬陸仟元為原告甲○○預供擔保，得免為假執行。
本判決原告乙○○勝訴部分，於原告乙○○以新台幣壹佰零壹萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣參佰零伍萬零捌佰元為原告乙○○預供擔保，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：除假執行擔保金額外，如主文所示。
貳、陳述：
一、原告甲○○、乙○○於民國八十七年八月二日分別向被告購買坐落台中縣大里市○○段九０二、九０四地號等二筆土地上「萬市如意」編號店Ｉ、編號店Ｂ各壹戶，價金新台幣(下同)五百六十八萬元、五百四十六萬元，已分別支付一百五十九萬元、一百九十五萬八千八百元。
二、依兩造買賣契約第八條第一款約定：「本預售屋之建築工程應在民國八十七年十月十日開工，自開工日起算三百六十個日曆天以前完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築主管機關核發使用執照日為完工日」。詎料，被告於八十八年八月八日無故停工後，迄今仍未依約定完工，原告事後向地政事務所申請土地登記簿謄本，才發現上開土地部分早已於八十七年十二月十八日遭法院查封。
三、再依契約第八條第二款、第十八條約定：「賣方如逾前款期間未開工或完工者，每逾一日應按已繳房地價款萬分之五計算遲延利息予買方，若逾期六個月仍未開工或完工，視同賣方違約，雙方同意依第十八條違約之處罰規定處理」、「賣方違約，解約時賣方除應將買方已繳之房地價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房地價款百分之二十之違約金」。被告依約至遲既應於八十八年十月五日以前完工，迄今顯已逾六個月，原告已分別於八十九年四月十四日、七月十五日委約律師發函解除契約並請求返還價金，但被告置之不理，為此提起本件訴訟。
四、本件被告應返還及賠償原告金額計算式：
(一)原告甲○○部分：已繳價金一百五十九萬元，違約金按房地總價款五百六十八萬之百分之二十計算為一百十三萬六千元。
(二)原告乙○○部分：已繳價金一百九十五萬八千八百元，違約金按房地總價款五百四十六萬之百分之二十計算為一百零九萬二千元。
參、證據：提出買賣契約書及律師函、照片、土地登記簿謄本各二件為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。如受不利判決，願供擔保免予假執行。
貳、陳述：
一、系爭房地業於八十八年八月間已完工百分之九十五並請領使用執照，詎料發生了五十年來最大的地震災變，系爭建物位於災區，除有形的損失可以計數外，無形的損失更難彌補。被告雖力求善後，惟種種主、客觀因素互相牽連，環環相扣，使被告疲於奔命而徒呼奈何。
二、兩造買賣契約第八條第一款但書明定，「有下列情事之一者，其情形不計入逾期天數。第三項：因天災地變等人力不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。第四項：因政府法令或其他非可歸責於賣方之事由發生者，其影響期間。」本件係因大地震後，百廢待興，工人難覓，實屬無奈。
三、系爭土地雖於八十七年十二月十八日遭法院查封，惟被告已於八十八年九月十八日與查封銀行達成協議，故被告並非給付不能，不應構成解約及賠償之條件。
四、原告依契約第八條第二款主張違約條款，惟上開天災期間應不計入遲延天數已如前述，又原告無視於天然災害所造成之延誤非被告所願之事實，挾刑逼債，向地檢署提出刑事告訴，更使被告經濟雪上加霜，縱有解決之誠意，亦只能坐以待斃。
參、證據：提出買賣契約書二紙、台灣土地銀行三民分行(八八)民放字第八八０三二四號函乙件為證。
理由
一、原告主張其於民國八十七年八月二日向被告分別購買坐落台中縣大里市○○段九０二、九０四等地號土地上「萬市如意」(下稱系爭房地)編號店Ｉ、編號店Ｂ壹戶，價金五百六十八萬元及五百四十六萬元，已分別支付一百五十九萬元、一百九十五萬八千八百元。詎被告開工後竟於八十八年八月八日無故停工，迄未依約完工，迄今顯然逾期六個月尚未完工，且系爭土地早已於八十七年十二月十八日遭法院查封，被告顯然不可能依約交付土地，為此依債務不履行及契約第十八條約定解除契約請求返還已付價金一百五十九萬元、一百九十五萬八千八百元及遲延利息，並賠償按房地價款百分之二十之違約金各一百十三萬六千元、一百零九萬二千元。被告則以系爭房地於八十八年八月間即接近完工階段，被告並於八十八年九月十八日與查封系爭土地之台灣土地銀行三民分行達成協議，該銀行同意撤銷查封，被告係受八十八年九月二十一日集集大地震影響，始造成延誤，依兩造契約第八條第一款但書不得認為逾期，且為尊重合約精神，原告不得解除契約等語置辯。
二、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。故關於舉證責任分配之法則，應參酌社會事實及公平之法則以資決定。本件原告主張原告向被告購買系爭房地編號「店Ｉ」及編號「店Ｂ」各乙戶，被告並未依約完工，且其逾期日數超過六個月，為此依債務不履行及契約第十八條約定解除契約請求返還已付價金一百五十九萬元、一百九十五萬八千八百元及遲延利息，並賠償按房地價款百分之二十之違約金各一百十三萬六千元、一百零九萬二千元，已據提出買賣契約書、律師函、土地登記簿謄本各二件為證。被告對於本件工程迄未完工之事實亦不爭執，惟以前揭情詞置辯。經查：兩造買賣契約書第八條第一款約明：「本預售屋之建築工程應在民國八十七年十月十日開工，自開工日起算三百六十個日曆天以前完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築主管機關核發使用執照日為完工日」等語，原告主張被告自八十七年十月十日(或之前)開工日起算三百六十個日曆天即八十八年十月五日以前應完成主建物、附屬建物，並依約申請使用執照，即堪認定。被告辯稱伊係受八十九年九月二十一日集集大地震影響，始造成工程遲延云云，惟未提出任何證據以實其說，參以本件被告係八十八年八月間即九二一集集大地震發生前即停工，且當時尚未完成系爭建物之工程，亦未申請使用執照，又系爭土地於八十七年十二月十八日即遭訴外人台灣土地銀行三民分行查封，嗣八十八年九月十八日經被告與該銀行協調塗銷查封登記，惟至本件辯論終結前猶未塗銷，此有兩造提出之台灣土地銀行三民分行(八八)民放字第八八０三二四號函乙件、土地登記簿謄本二件可參，被告復未能提出任何證據證明其逾期完工確因八十八年九月二十一日集集大地震天災地變所致，其主張不負逾期完工之責任，委無可採。
三、從而，被告既未依約於八十七年十月十日開工後三百六十個日曆天即八十八年十月五日前完成主建物、附屬建物及申請使用執照，且其逾期天數已超過六個月，原告依債務不履行及契約第十八條主張解除契約返還價金各壹佰伍拾玖萬元、壹佰玖拾伍萬捌仟捌佰元，及自起訴狀繕本送達翌日即八十九年八月十日起至清償日止之法定利息，並按房地價款百分之二十賠付違約金各一百十三萬六千元、一百零九萬二千元，即屬有據。
四、兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
五、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國八十九年十一月二日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B法官林慧貞右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中華民國八十九年十一月三日~B法院書記官