裁判字號：臺灣臺北地方法院104年簡上字第496號民事判決
裁判日期：民國105年02月05日
裁判案由：返還租金等
臺灣臺北地方法院民事判決104年度簡上字第496號上訴人 鄭茂川 訴訟代理人 顏火炎 律師被上訴人 賴俊琿 訴訟代理人 陳憲政 律師複代理人 施宇宸 律師上列當事人間請求返還租金等事件，上訴人對於民國104年10月
6日本院臺北簡易庭104年度北簡字第5391號第一審判決提起上訴，本院於民國105年1月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣伍拾柒萬肆仟元，及自民國一百零四年五月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由上訴人負擔百分之八十五，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落臺北市○○區○○○街○巷○○號房屋（下稱系爭建物）原為訴外人即上訴人之母 鄭卓純 所有，並於鄭卓純與上訴人之父 鄭國 於民國100年8月9日相繼死亡後，由上訴人與訴外人 鄭茂蓮 、 鄭茂興 、 鄭淑貞 、 鄭雅文 、 鄭雅云 、 鄭雅之 及 楊錦琇 共同繼承。被上訴人曾自93年2月1日起與鄭國就系爭建物簽訂租賃契約，約定每月租金新臺幣（下同）7萬元，並自98年1月10日起改由上訴人與被上訴人締約，但因斯時鄭國尚在，被上訴人遂認定上訴人僅係代理鄭國與被上訴人簽訂租約。又上訴人於鄭國死亡後以自己名義與被上訴人簽訂相同條件之租約，然因被上訴人認系爭建物為上訴人單獨所有或享有完全之管理權限，乃依約將每月租金匯入上訴人帳戶，直至被上訴人於103年3月、5月間分別收受鄭茂蓮之律師函、起訴狀，始知上訴人僅為系爭建物應有部分5分之1之共有人，且未得他共有人同意即約定由被上訴人就系爭建物全部為使用收益。嗣被上訴人與鄭茂蓮於訴訟外達成和解，並依和解條件給付鄭茂蓮自100年
8月起至104年1月9日止之租金57萬4000元、訴訟費用9萬元及和解書撰狀費用8000元，共計67萬2000元。因上訴人提供之系爭房屋存有權利瑕疵，致被上訴人不能為約定之使用、收益，故被上訴人自得依有償契約之權利瑕疵擔保責任準用債務不履行之規定，請求上開損害賠償，或依民法第43
6條準用第435條債務不履行之規定，訴請減少本屬鄭茂蓮就其應有部分5分之1享有之權利，即57萬4000元之數額，於減少後，上訴人就此範圍內為無法律上原因而受利益，自應返還利益給被上訴人。爰依民法第179條、第436條準用第435條、第347條、第353條準用第226條第1項規定及債務不履行法律關係，提起本件訴訟等語，並於原審聲明：㈠上訴人應給付被上訴人67萬2000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：上訴人於104年2月3日已函知其他共有人得向其領取應得之租金，故雖鄭茂蓮以共有人地位對被上訴人提起請求給付租金之訴訟，但被上訴人本得以租金已付為由，無庸另對鄭茂蓮負給付義務，惟原告竟自行與鄭茂蓮和解，並願負擔鄭茂蓮之律師費用，均未經上訴人參與之，其和解內容對上訴人不生效力，自應由被上訴人自行負擔損害。又上訴人於租賃期間係將系爭建物全供被上訴人使用收益，並無債務不履行或瑕疵給付之情形，無庸賠償被上訴人任何損害等語置辯。
三、原審為被上訴人全部勝訴之判決，並依職權分別為假執行及免為假執行之宣告。上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於原審之訴及其假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項（見本院卷第19頁背面、第33、36頁背面）：
㈠系爭建物原為訴外人即上訴人之母鄭卓純所有，並於鄭卓純
與上訴人之父鄭國於100年8月9日相繼死亡後，由上訴人與訴外人鄭茂蓮、鄭茂興、鄭淑貞、鄭雅文、鄭雅云、鄭雅之及楊錦琇共同繼承。
㈡被上訴人曾自93年2月1日起與鄭國就系爭建物簽訂租賃契
約，約定每月租金7萬元，並自98年1月10日起改由上訴人與被上訴人締結同上開條件之租約，租期至104年1月9日止。
㈢被上訴人均按月將租金匯入上訴人之帳戶，並將至104年1月份為止之租金全數付清。
㈣被上訴人與鄭茂蓮於103年8月5日達成和解，並給付鄭茂
蓮自100年8月起至104年1月9日止之租金57萬4000元、律師費9萬元及和解書撰狀費用8000元，共計67萬2000元。
㈤上訴人曾於104年2月3日寄發律師函給除其以外之鄭國全
體繼承人，表明得由上開之人向上訴人領取系爭建物之租金收入，上開律師函並於104年2月3日送達鄭茂蓮。
㈥兩造就系爭建物之租賃契約關係存續期間，被上訴人就系爭建物並無不能為使用收益之情形。
五、被上訴人主張因上訴人對於系爭建物僅為應有部分5分之1之共有人，並無完全之使用收益權限，卻將之出租給被上訴人，致被上訴人遭系爭建物共有人之一之鄭茂蓮訴請遷出並給付相當租金之不當得利，被上訴人因之與鄭茂蓮達成和解，並依和解條件給付自100年8月起至104年1月9日止之租金57萬4000元、訴訟費用9萬元及和解書撰狀費用8000元，共計67萬2000元，上開損害係因上訴人所提供之系爭建物存有權利瑕疵所致，故被上訴人自得依有償契約之權利瑕疵擔保責任準用債務不履行之規定請求損害賠償，或依據民法第436條準用第435條債務不履行之規定，訴請減少租金即57萬4000元之數額，並由上訴人就此範圍內依不當得利返還利益給被上訴人等語；為上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點為：㈠被上訴人依據權利瑕疵擔保責任或民法第
436條準用第435條之規定、不當得利之法律關係請求上訴人負損害賠償或返還不當利益之責，是否可取？㈡如是，其得請求給付之數額為若干？茲析述如下：
㈠被上訴人依據權利瑕疵擔保責任或債務不履行之上開規定、
不當得利之法律關係請求上訴人負損害賠償或返還不當利益之責，是否可取？
1.按租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金；又於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者準用上開規定，民法第435條第1項、第436條定有明文，故出租人應擔保不得有第三人就租賃物對承租人主張權利，此項規定應屬租賃關係之權利瑕疵擔保責任，應優先於有償契約一般性之瑕疵擔保責任為適用。另民法第349條規定出賣人之擔保責任，並不以被追奪之瑕疵存在於買賣標的物之本身者為限，亦不問出賣人有無過失；苟買賣契約成立後，第三人對於買受人主張權利，而非可歸責於買受人之事由所致者，除當事人間有特約或為買受人於買賣契約成立當時所知悉者外，出賣人均應負擔保責任（最高法院91年度台上字第1984號判決參照）。上開規範意指雖係以買賣關係之權利瑕疵擔保責任為闡釋，然本於有償契約對價相當之規範保護意旨，因租賃關係同屬有償契約，依民法第347條規定，其權利瑕疵擔保責任於適用上亦應同上之說明。
2.經查，上訴人因繼承而取得系爭建物應有部分5分之1等情，為兩造所不爭執，並有系爭建物登記謄本、財政部臺北市國稅局101年5月28日核發之遺產稅免稅證明書附卷為證（見原審卷第11至14頁）。嗣上訴人以自己為出租人，將系爭建物之全部出租給被上訴人，約定每月租金7萬元，租期自98年1月10日至104年1月9日止等情，亦為兩造所不爭執，業如前述，故上訴人本於其出租人之地位，自應擔保於租賃期間無其他第三人對於承租人就租賃物可享之使用、收益為權利主張。嗣鄭茂蓮以被上訴人為被告，於103年5月20日以民法第767條、第821條之規定為請求權基礎，訴請被上訴人遷讓系爭建物並給付占用系爭房屋相當租金之不當得利等情，有鄭茂蓮之起訴狀在卷可憑（見原審卷第15至19頁），並經本院調閱該事件卷宗（案號：本院103年度訴字第
2160號）核閱屬實。因上訴人係未得系爭建物之其他共有人同意，逕將系爭建物全部出租給被上訴人為使用收益，故系爭建物之其他共有人即鄭茂蓮本得單獨就該情節，依據民法第767條、第821條之規定，以被上訴人之使用收益妨害全體共有人對於系爭建物所有權之行使，並對於被上訴人就共有物之全部本於所有權為全體共有人之利益為請求，則於鄭茂蓮向被上訴人就系爭建物本於所有權主張權利之時起，因被上訴人占有系爭建物之權利來源僅係基於其與上訴人間之租賃契約，本於債之相對性，僅得對抗上訴人，被上訴人並無其他足以對抗系爭建物共有人鄭茂蓮之占有權源，則其於事實上極可能需面臨因敗訴而需遷出系爭建物之不利益，顯屬因第三人對於租賃物主張權利而受有不利益，具有權利瑕疵。至被上訴人於原審審理中固自承其於鄭茂蓮對其起訴以後至和解成立為止，均繼續使用收益系爭建物等節（見原審卷第47頁背面），然此部分顯係因被上訴人與鄭茂蓮另達成和解所致，自難僅因被上訴人於上開期間並無使用、收益系爭建物之不利益，遽認上訴人已盡其權利瑕疵擔保責任。則揆諸前開說明，被上訴人本於租賃契約出租人之瑕疵擔保責任，請求上訴人就該瑕疵部分減少價金，並就減少之部分給付不當得利，自屬有據。
3.至上訴人辯稱其已另寄發存證信函給包括鄭茂蓮在內之其他共有人通知渠等向上訴人領取按應有部分應收之租金利益，且被上訴人於其與鄭茂蓮之另案訴訟中亦得以租金業已支付為辯，不至於受到敗訴之不利益等語。查，上訴人固曾於10
4年2月3日寄發律師函給鄭國之其他繼承人，表明得由上開之人向上訴人領取系爭建物之租金收入等情，有上訴人提出顏火炎律師事務所發文日期為104年2月3日律師函附卷為證（見原審卷第28至29頁），上開律師函並於104年2月
3日送達鄭茂蓮等情，有中華郵政掛號郵件收件回執附卷為證（見原審卷第30頁）。然縱鄭茂蓮等其他共有人得本於內部共有之法律關係，向上訴人索取其應有部分比例之收益，仍無從推認鄭茂蓮亦同屬兩造間租賃契約之出租人，故不因之影響鄭茂蓮本於其所有權之地位對被上訴人間主張權利之外部法律關係，即被上訴人對於鄭茂蓮而言，仍屬無權占有，故被上訴人其承租系爭建物原得享有使用收益權限，因出租人即上訴人未能擔保該權利無瑕疵所受之不利益持續存在。縱被上訴人於其與鄭茂蓮之另案訴訟中為租金已付之抗辯，亦不足以影響其對於鄭茂蓮而言屬無權占有系爭建物之狀態，仍可能遭判命遷出系爭建物，致無從對系爭建物於租賃期間內為使用收益。又上訴人另以因兩造間並非對權利為買賣，故無庸負擔權利瑕疵擔保責任等語，然權利瑕疵擔保責任係本於有償契約對價相當性之保護目的而生，以確保有償交易之當事人得以價金獲取等值之利益，該利益自應包括支付租金所享對租賃物之使用收益狀態在內，故非僅權利買賣適用權利瑕疵擔保責任之規定，況前開民法第435條第1項、第436條規定已明文對於租賃之法律關係規範出租人應負擔權利瑕疵擔保責任，則該責任顯與是否屬權利之買賣無涉。是上訴人上開所辯，均不足以排除其未能擔保租賃物無權利瑕疵之情形，自仍應依首開規定負權利瑕疵擔保責任。
㈡被上訴人得請求給付之數額為若干？
1.經查，鄭茂蓮於以被上訴人為被告提起前揭另案訴訟以後，於103年8月5日與被上訴人於訴訟外達成和解，鄭茂蓮嗣於103年8月13日遞狀表明因其已與被上訴人就該案之請求因已和解，故撤回該案訴訟；又被上訴人已按和解條件給付自100年8月起至104年1月止之租金57萬4000元、訴訟費用9萬元及和解書撰狀費用8000元，共計67萬2000元給鄭茂蓮等情，為兩造所不爭執，並有鄭茂蓮之起訴狀在卷可憑（見原審卷第15至19頁），另經本院調閱該事件卷宗（案號：
本院103年度訴字第2160號）及所附之和解書核閱屬實。則被上訴人主張其因上訴人出租之系爭建物權利有瑕疵，並因該瑕疵使第三人即鄭茂蓮有權本於其應有部分比例向被上訴人請求相當於租金之不當得利，故被上訴人以鄭茂蓮已取得之上開相當租金之不當得利57萬4000元，行使減少租金之權利，並就減少之部分，本於不當得利之法律關係由上訴人返還之，自屬有據。
2.被上訴人復主張其亦得就已依其與鄭茂蓮間之和解契約條件給付鄭茂蓮之律師費及和解撰狀費用，一併請求損害賠償或減少價金，並就該部分請求上訴人返還等語。然按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第216條第1項定有明文；而民法第216條第1項所謂所受損害，即現存財產因損害事實之發生而被減少，屬於積極的損害；所謂所失利益，即新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害，屬於消極的損害（最高法院48年台上字第1934號判例意旨可參），惟上開所受損害與所失利益，需以與損害事實之發生有相當因果關係為要件。被上訴人雖主張因其遭鄭茂蓮另案請求遷出系爭建物及不當得利，故考量為維持其對於系爭建物斯時持續占用之用益，故始就鄭茂蓮之律師費及撰狀費一併為和解等語；然查，縱鄭茂蓮於另案訴請被上訴人遷出與給付不當得利有敗訴可能，惟本於判決結果被上訴人亦無庸負擔鄭茂蓮之律師費及撰狀費用，且和解雖本於和解當事人各退一步所為之，但訴訟外和解亦非必然均由債務人負擔債權人之律師費、撰狀費用，故此部分難認有相當因果關係；且被上訴人所考量上開和解情節，亦僅屬被上訴人本身為利益衡量後之動機所為，然該和解過程既未經上訴人參與之，自難僅以被上訴人本於其利害考量所為之和解條件，概認給付內容均屬上訴人未盡權利瑕疵擔保責任所致之損害。又承租人雖得本於租賃物之權利瑕疵為減少價金之請求，然該價金減少亦應以因瑕疵所生使用收益之不利益為減少之範圍，非一旦有權利瑕疵情節即得逸脫該不利益範圍而減少價金。被上訴人負擔鄭茂蓮之律師費、撰狀費用既與系爭建物之使用收益權利之瑕疵無相當因果關係，自難認被上訴人亦得就該範圍為減少租金之權利行使，或對上訴人主張損害賠償，故上訴人亦無庸依不當得利或權利瑕疵之法律關係於上開範圍內負給付責任。
3.從而，被上訴人主張上訴人應給付之損害或不當得利範圍應包括其已依與鄭茂蓮間之和解契約給付鄭茂蓮之律師、撰狀費用云云，自不足取。
六、綜上所述，被上訴人依據權利瑕疵擔保責任請求上訴人就其已賠付鄭茂蓮按應有部分比例計算相當租金之不當得利數額即57萬4000元為租金之減少，並就上開已給付經減少價金後，上訴人自無為受領之權利，應依不當得利之規定返還之等節，自屬有據。至被上訴人給付鄭茂蓮之律師費、撰狀費，則與權利瑕疵間無相當因果關係，自不得請求上訴人為給付。從而，被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人給付57萬4000元，及自起訴狀繕本送達上訴人之翌日即104年5月21日（見原審卷第24頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。至逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。原審就上開超過應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分予以廢棄，改判如主文第2項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張攻擊防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不予以一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國105年2月5日
民事第一庭審判長法官賴惠慈
法官郭顏毓法官陳彥君以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國105年2月5日
書記官鄭涵文