裁判字號：臺灣屏東地方法院99年訴字第402號民事判決
裁判日期：民國99年11月05日
裁判案由：請求履行買賣契約
臺灣屏東地方法院民事判決99年度訴字第402號原告乙○○被告甲○○訴訟代理人 郭家駿 律師上列當事人間請求履行買賣契約事件，本院於民國99年10月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠坐落屏東縣屏東市○○段○○○○號土地及其地上6023建號建物即門牌號碼同市○○路○○○號樓房（以下簡稱系爭不動產）為被告所有，被告自民國97年7月1日起委託圓融不動產有限公司（即住商不動產高雄河堤加盟店，以下簡稱圓融公司）出售系爭不動產，圓融公司復委由華威房屋仲介股份有限公司（即住商不動產南屏東自由加盟店，以下簡稱華威公司）銷售。嗣後，伊因見出售廣告及住商不動產公司網站公告，於98年11月16日與華威公司簽訂買賣議價委託書，出價新台幣（下同）420萬元欲購買系爭不動產，並交付華威公司保證金3萬元，被告則於同年月24日在上開買賣議價委託書「賣方同意出售確認」欄簽名，依民法第15
3條第1項之規定，兩造就買賣之標的物及價金意思表示一致，買賣契約即已成立。㈡被告雖於買賣議價委託書特約條款欄內註明第5點：「賣方要求：要等神明與祖先牌位及弟弟完全搬離始作簽約手續，但依房子現況作為點交」等語，惟此僅為約定辦理簽約手續之時間，並非就買賣契約附有停止條件。何況事後經仲介人員居中斡旋，被告已同意於97年11月27日辦理簽約手續，其當日雖臨時通知因故無法簽約，惟其既同意簽約，應認已放棄上開特約條款之約定。退步言之，縱認上開特約條款為買賣契約之停止條件，然神明與祖先牌位之搬離，本可隨時為之，而被告之弟為被告占有系爭不動產，屬占有輔助人，被告自可隨時請其搬離。簽約至今被告並無任何作為，顯係以不正當消極行為阻止停止條件成就，亦應認買賣契約之停止條件已成就。㈢買賣議價委託書議價條件欄第4點雖載明：「若議價成功，賣方違約不賣或不依約履行，則賣方加倍退還買方保證金，買賣契約解除」等語，惟此內容係指賣方違約，買方行使解除權時，對於賣方違約所應負擔賠償額之預定，並非指被告可依此解除買賣契約。㈣基上，兩造間就系爭不動產之買賣契約既成立並生效，依買賣關係，伊自得請求被告交付並移轉系爭不動產等語，並聲明：1.被告應將系爭不動產移轉登記與原告。2.被告應將系爭不動產交付與原告。3.原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊雖於98年11月24日在買賣議價委託書上簽名，然於特約條款欄內註明第5點：「賣方要求：要等神明與祖先牌位及弟弟完全搬離始作簽約手續」等語，即表示伊欲俟神明、祖先牌位及伊弟完全搬離後，才願出賣系爭不動產，兩造間就系爭不動產之買賣，自無意思表示一致之情形，買賣契約尚未成立。若認兩造間之買賣契約已成立，則上開條款屬買賣契約之停止條件，在停止條件成就前，伊尚無履約之義務；又神明、祖先牌位之搬遷及伊弟之搬離，非伊可自行決定，伊無以不正當消極行為阻止停止條件成就之情形。再者，縱認買賣契約已成立並生效，依買賣議價委託書議價條件欄第4點之約定，賣方可加倍退還保證金解除契約，而原告僅將保證金交與華威公司，伊未實際收受原告所交付之保證金，伊無需加倍退還保證金即可解除契約，伊已於本件訴訟程序進行中向原告為解除買賣契約之意思表示，伊亦無履約之義務等語，資為抗辯，並聲明：如主文所示。
三、兩造不爭執之事項如下，並有土地登記謄本、建物登記謄本、系爭買賣議價委託書、委任主攻銷售協議書、專任委託銷售契約書、委託銷售/出租契約內容變更同意書在卷可稽，並經證人即華威公司仲介人員丙○○於本院審理中證稱屬實，堪信為實在：
㈠系爭不動產為被告所有，被告於98年7月1日委託圓融公司
出售，委託銷售期間自98年7月1日起至同年9月30日止，約定底價為470萬元，復於同年10月1日約定延長委託期間至同年12月31日止，底價則降低為450萬，圓融公司復委由華威公司銷售系爭不動產。
㈡原告於98年11月16日與華威公司簽訂買賣議價委託書，載明
出價420萬元，並於買賣議價委託書特約條款欄內註明第3點：「一般買賣」，第4點：「現有招牌必須拆除（橫的和直的各1面）」，並交付華威公司保證金3萬元。
㈢被告於98年11月24日在系爭買賣議價委託書「賣方同意出售
確認」欄簽名，並於系爭買賣議價委託書特約條款欄內註明第5點：「賣方要求：要等神明與祖先牌位及弟弟完全搬離始作簽約手續，但依房子現況作為點交，不再作房子的任何善後處理，包含招牌的搬、離。不受時間限制。」
四、本件之爭點為：㈠兩造間就系爭不動產之買賣契約是否成立並生效？㈡原告依系爭買賣契約請求被告將系爭不動產之所有權移轉登記與原告，暨請求被告交付系爭不動產，是否於法有據？茲論述如下：
㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。民法第153條定有明文。契約因互相表示意思一致而成立，此項合意必須包括必要之點及經意思表示的非必要之點。由此可知，關於契約之成立與不成立，其情形有三：1.當事人對契約必要之點及非必要之點皆為合意時，契約成立。2.當事人對必要之點合意，而對於非必要之點，未經表示者，推定契約成立。3.當事人對必要之點合意，但對業經表示之非必要之點未為合意時，契約不成立。
㈡查原告與華威公司所簽訂之買賣議價委託書，其上除記載買
賣標的物（即系爭不動產）與買賣價金（即420萬）之買賣契約必要之點外，就買賣雙方應負擔之稅費及規費、付款條件、解除契約之要件等亦有載明，原告並於買賣議價委託書特約條款欄內註明第3點：「一般買賣」，第4點：「現有招牌必須拆除（橫的和直的各1面）」等事實，有該買賣議價委託書可稽，堪認原告向被告所為購買系爭不動產之意思表示，並非僅就標的物及價金等買賣契約必要之點為表示，尚及於其他非必要之點甚明。次查，被告於買賣議價委託書「賣方同意出售確認」欄簽名，並於買賣議價委託書特約條款欄內註明第5點：「賣方要求：要等神明與祖先牌位及弟弟完全搬離始作簽約手續，但依房子現況作為點交，不再作房子的任何善後處理，包含招牌的搬、離。不受時間限制。」亦有該買賣議價委託書可考。姑不論被告所註明「等神明與祖先牌位及弟弟完全搬離始作簽約手續」等語，其真意究指簽約之時間或係對同意出賣系爭不動產意思表示所附停止條件，均可推知被告對原告購買系爭不動產之意思表示已有所限制。再查，原告於特約條款欄內第4點註明：「現有招牌必須拆除（橫的和直的各1面）」等語，被告則於特約條款欄內第5點表明：「但依房子現況作為點交，不再作房子的任何善後處理，包含招牌的搬、離」等語，亦可知被告對於業經原告表示之非必要之點即拆除招牌一節未為同意。參諸前開說明，被告對於原告購買系爭不動產之意思表示既未完全同意，則兩造間就買賣系爭不動產即尚未趨於一致，系爭不動產之買賣契約自尚未成立。原告雖另主張，被告已同意於98年11月27日辦理簽約手續，雖當日因故無法簽約，惟被告既已同意簽約，應認已放棄上開特約條款之約定云云，然如前所述，兩造間就系爭不動產之買賣既尚未達成合意，則縱使被告同意於98年11月27日簽約，實際上既未如期完成簽約，自不能僅憑被告已同意簽約，即認兩造間就買賣之必要及非必要之點均已有意思表示之合致，並逕謂買賣契約已成立。是原告主張系爭不動產之買賣契約已成立並生效云云，尚無可採。從而，系爭不動產之買賣契約既未成立，則原告請求被告履約，於法自屬無據。
六、綜上所述，本件原告本於買賣關係，請求被告將系爭不動產移轉登記與原告，並將系爭不動產交付與原告，非有理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果已不生影響，爰不一一詳為論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國99年11月5日
民事第二庭法官程士傑正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年11月5日
書記官李家維