臺灣高等法院民事判決
113年度上易字第775號
上訴人 張文香
訴訟代理人 陳佳鴻 律師
被上訴人 商綉慧
上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國113年2月29日臺灣宜蘭地方法院112年度訴字第379號第一審判決提起上訴，本院於114年5月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣壹佰零伍萬元，及自本判決確定之翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔百分之七十，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：兩造透過訴外人佳美之地不動產有限公司（下稱佳美之地公司）居間，於民國112年3月8日簽立土地買賣契約書（下稱系爭契約），約定伊以價金新臺幣（下同）300萬元向被上訴人購買其所有坐落宜蘭縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地），另委由訴外人第一建築經理有限公司（下稱第一建經）辦理履約保證，伊已給付價金150萬元至履約保證帳戶（下稱履保專戶）。伊於買賣之初，已向佳美之地公司營業員 趙國良 表明伊購買之目的係為自建房屋，於系爭契約第4條及附件一明訂系爭土地須可供建築房屋之用。詎被上訴人刻意隱瞞系爭土地為畸零地，伊已依民法第92條第1項規定，以起訴狀撤銷伊受詐欺而為買賣之意思表示，自得請求被上訴人返還伊已付價金。縱認被上訴人並無詐欺故意，惟伊係因相信趙國良稱系爭土地建蔽率60%、容積率180%，可建4層樓高約14米之建物始購買系爭土地，又因建築師稱系爭土地屬畸零地恐有無法興建房屋之虞，始推遲履約流程，先行釐清，非故意違約，被上訴人未受有何損害，其沒收伊已付價金作為違約金，顯屬過高，應予酌減，依不當得利返還酌減後之餘額。爰依民法第179條規定，求為命被上訴人給付150萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息之判決。
二、被上訴人則以：依系爭契約第4條第2項約定，伊係擔保系爭土地不得作為法定空地、建蔽率、容積率或通行權使用之土地，且須可申請為建造之建築用地，系爭土地得單獨申請建築，伊並無違約，系爭契約並無伊須擔保系爭土地非畸零地之條款，上訴人亦未詢問伊系爭土地是否為畸零地，伊並無隱瞞上訴人，上訴人不得依民法第92條第1項撤銷買賣系爭土地之意思表示。兩造合意簽訂系爭契約，締約地位平等，基於契約自由與私法自治原則，應受系爭契約違約金約定之拘束。上訴人未言明何建築師致其有誤信，未曾向主管機關申請建照遭拒，以自行申請建築線為由請求將尾款交付期限由112年5月8日變更為同年6月26日，伊亦同意，其間上訴人未申請建築線，亦未向主管機關洽詢，伊自費申請建築線、委請建築師向上訴人說明，多次催告上訴人依限交付尾款，上訴人均相應不理，伊始解除契約並沒收上訴人已付價款，酌減違約金無異將上訴人不履約之惡性歸由伊分攤，顯不公平。系爭契約第10條第2項為懲罰性違約金，上訴人違約即應擔負，無關乎伊有無受損害，或系爭契約解除後伊如何處分系爭土地。預售屋定型化契約於本件土地買賣並無適用餘地。上訴人請求酌減違約金為無理由等語，資為抗辯。
三、原審判決上訴人敗訴，上訴人提起上訴，上訴聲明為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人150萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第95至97、206頁）：
(一)兩造於112年3月8日就被上訴人所有系爭土地成立系爭契約，約定價金為300萬元，上訴人於簽約時已給付30萬元簽約金，並於地政士通知備證用印款時給付120萬元，總計150萬元至第一建經履保專戶。兩造嗣於同年4月26日簽訂變更各期清償款協議書，合意變更給付尾款時間為同年6月26日。
(二)系爭契約是委由佳美之地公司擔任經紀業。上訴人仲介人員為趙國良，被上訴人仲介人員為 吳明城 。
(三)系爭土地係鄉村區乙種建築用地。
(四)被上訴人於112年7月17日以宜蘭渭水路郵局第81號存證信函通知上訴人解除系爭契約並同時沒收上訴人已付之價款。
五、得心證之理由
(一)上訴人主張依民法第92條第1項規定撤銷簽訂系爭契約之意思表示，並依同法第179條規定，請求被上訴人返還伊已付價金150萬元云云，為無理由：
1.按民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示仍與詐欺之法定要件不合，無容其依民法第92條第1項規定撤銷意思表示。詐欺雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契紙上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即非該條之詐欺。主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任。上訴人主張因受被上訴人詐欺而訂立系爭契約，為被上訴人所否認，上訴人自應就此負舉證之責。
2.上訴人主張被上訴人刻意隱瞞系爭土地為畸零地，嚴重影響系爭土地得建築範圍，屬交易時應告知事項云云。惟查：
⑴宜蘭縣畸零地使用規則（下稱系爭使用規則）第3條第1項、第7條第1項第1款、第2款規定：「本規則所稱面積狹小基地，係指建築基地深度或寬度任一未達下列規定者」、「面積狹小之基地非經補足所缺寬度或深度者均不得建築。但符合下列情形之一者，不在此限：需補足深度部份無法補足，但扣除騎樓或指定退縮地後，其基地最小深度未小於五公尺且最小面積未小於二十平方公尺者。需補足寬度部份無法補足，但扣除騎樓或指定退縮地後，其基地最小寬度未小於二公尺且最小面積未小於二十平方公尺者」，可見宜蘭縣面積狹小之基地如符合系爭使用規則第7條第1項第1款、第2款之情形，仍得建築。
⑵系爭契約第4條約定：「買賣標的如為建地，不得作為法定空地、建蔽率、容積率或通行權使用之土地，且須可申請為建造之建築用地，並應提供賣方或第三人土地使用權同意書（若無則免除）使買方得申請建造興建房屋，縱土地完成移轉登記予買方，賣方仍應擔保前述責任」，特約事項即附件一約定：「本買賣標的應無提供其他法定空地套繪情形，申請指定建築線及申請排放住宅用水無虞，若有套繪或無法指定建築線或無法申請排放住宅用水情形之一，買賣雙方同意無條件解除本契約...」（見原審卷第15、18、22頁），著重在系爭土地得興建房屋，非法定空地，未經套匯，並未提及不得為畸零地。又系爭土地北側同段000-0地號土地上似有建築物，領有員山鄉公所核發（112）（1）（10）員鄉工字第02405號使用執照，系爭土地深度不足，惟鄰接地業已建築完成無法合併建築使用，符合系爭使用規則第7條第1款規定，基地最小深度未小於5公尺且最小面積未小於20平方公尺，得單獨申請建築，有宜蘭縣政府113年1月17日函可稽（見原審卷第201至202頁），可見系爭土地得單獨申請建築，並無違背系爭契約約定。
⑶另觀諸上訴人提出於112年2月間與趙國良間之對話紀錄，均無上訴人表示不購買畸零地或詢問系爭土地是否為畸零地之相關對話，趙國良當時傳給上訴人之系爭土地示意圖並已標明系爭土地四邊寬度，且上訴人有至現場查看，對系爭土地之位置應為知悉（見原審卷第10、31頁），上訴人既知系爭土地之寬度、位置，本得自行查知系爭土地是否屬系爭使用規則之面積狹小基地，且系爭契約另訂特約事項僅提及系爭土地應無提供其他法定空地套繪情形，申請指定建築線及申請排放住宅用水無虞，卻未提及畸零地，可見上訴人於購買前應已審慎評估，始終著重在系爭土地是否可供建築房屋，未就系爭土地是否為畸零地為特別要求，系爭契約亦未就系爭土地不得為畸零地為任何約定。又太平洋房屋提供予被上訴人填載之標的物現況說明僅有就土地現況是否有被他人無權占用情形、是否曾經供給其他農業用地合併計算興建農舍，並無要求被上訴人說明是否為畸零地，系爭契約檢附之地籍圖及圖說，並已標明系爭土地之位置、系爭土地四周寬度（見原審卷第23、25、27頁）。又系爭契約是委由佳美之地公司擔任經紀業，上訴人仲介人員為趙國良，被上訴人仲介人員為吳明城（見兩造不爭執事項㈡），上訴人提出與趙國良對話紀錄中，趙國良提及「建蔽率60%、容積率180%、4層樓、高度14米」等內容（見原審卷第33頁），無從認定係源自被上訴人所述，不能證明被上訴人與趙國良共同詐欺上訴人。據上各節，尚難認兩造交易過程被上訴人有違反告知義務致上訴人陷於錯誤之情，亦無從認被上訴人主觀上有刻意隱瞞系爭土地為畸零地，使上訴人陷於錯誤之故意。至上訴人於兩造簽立系爭契約後之112年6月1日縱曾致電詢問被上訴人系爭土地是否為畸零地，亦不足認定上訴人係因被上訴人施以欺罔手段，致陷於錯誤而簽訂系爭契約。此外，上訴人不能舉證證明被上訴人確有詐欺行為，並致其陷於錯誤之情，自無從認上訴人係受被上訴人詐欺而簽訂系爭契約。
3.又系爭契約第10條第2項、第4項約定：「買方如違反本契約應履行之各項義務時，每逾1日，買方應按該期應付價款萬分之二計算違約金予賣方（自逾期之次日起至完成給付日止）；經賣方定七日期限催告逾期仍不履行，賣方得解除契約」、「除本契約有特別約定外，買賣雙方之任一方發生不依約履行義務之違約情事，經他方定7日期限催告仍未履行，雙方同意由第一建經進行最終催告，逾期仍未履行且未向法院提起民事訴訟者，經未違約之一方以書面通知違約方解除契約後，本契約即生解除之效力...」（見原審卷第17、18頁）。茲查：
⑴兩造於112年4月26日簽訂變更各期清償款協議書，合意變更給付尾款150萬元於同年6月26日給付，為兩造所不爭，並有第一建經變更各期價款協議書可稽（見原審卷第67頁），上訴人應於同年6月26日給付被上訴人系爭契約尾款150萬元。被上訴人於同年6月27日寄發存證信函予上訴人，限上訴人於7日內將尾款150萬元存入履保專戶，上訴人收到上開函文後，於同年7月3日委請律師發函回覆被上訴人系爭土地為無法建築之畸零地，存在瑕疵，第一建經於同年7月4日催告上訴人於文到7日內付款，被上訴人復於同年7月17日寄發存證信函予上訴人，表示依系爭契約第10條第2項及第4項約定，解除系爭契約，併沒收上訴人已付之價款，上訴人於同年7月18日收到該函文，嗣於同年7月31日提起本件訴訟，有宜蘭渭水路郵局第67號、第81號存證信函、 謝秉錡 律師事務所函文、台北體育場郵局第695號存證信函、第一建經函、回證、起訴狀收文戳可參（見原審卷第77至101、7頁），足見上訴人未依合意變更給付尾款之約定，於同年6月26日支付被上訴人尾款150萬元，經被上訴人、第一建經定7日期限催告後仍未履行，被上訴人自得依系爭契約第10條前開約定解除系爭契約並沒收上訴人已繳價金150萬元。
⑵上訴人雖於112年7月3日委請律師發函通知被上訴人系爭土地為無法建築之畸零地，存在瑕疵，於被上訴人補正前主張同時履行抗辯，暫時停止付款等語（見本院卷第96頁）。惟被上訴人交付之系爭土地得單獨申請建築，並無違背系爭契約之約定，系爭契約並無約定系爭土地不能為畸零地，已如前述，難認系爭土地存有瑕疵。縱依被上訴人提出之宜蘭縣建設類自治法規會議紀錄、系爭土地基地東北側邊留設之2米私設通路圖示（見原審卷第107至113頁），建築物主要出入係寬度相對狹窄之系爭土地東北側進出，惟上訴人於簽訂系爭契約前，已知悉系爭土地四邊寬度，且系爭契約僅約定系爭土地得申請建造之建築用地，並未就得興建之建物有何特別約定，被上訴人交付之系爭土地既已符合得為建築用地之要求，則系爭土地將來興建建物之出入口方向縱有受限，亦難認屬瑕疵。上訴人不得為同時履行抗辯。是以，上訴人未依約定期限付款，應負遲延責任，經被上訴人、第一建經定7日之相當期限，催告上訴人付款，仍未履行，被上訴人於同年7月18日依約解除系爭契約，自屬有據。又系爭契約既經被上訴人於同年7月18日合法解除，上訴人無從再以其提起本訴之同年7月31日民事起訴狀繕本為撤銷簽訂系爭契約之意思表示。
4.從而，上訴人主張依民法第92條第1項規定撤銷其為簽訂系爭契約之意思表示云云，並依同法第179條規定請求被上訴人返還收受之價金150萬元，為無理由。
(二)被上訴人依系爭契約第10條第2項約定沒收上訴人已支付價款150萬元，有無理由？該違約金是否應予酌減？
1.按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條第2項定有明文。又違約金有賠償總額預定性及懲罰性之分，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額，後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。
2.依系爭契約第10條第2項約定：「如因買方擅自解約、不為給付、給付不能或其他可歸責於買方之事由致本契約解除時，除同意賣方得沒收已支付全部價款做為違約金，並應負擔因此衍生之全部稅捐及相關費用」（見原審卷第17頁），已明文約定被上訴人除得沒收上訴人已付價款作為違約金，若另有因此衍生之損害，並得請求上訴人賠償，依前說明，應認本件違約金之性質為強制債務履行為目的之懲罰性違約金，此為兩造所不爭（見本院卷第94、201頁）。是於審酌本件違約金應否酌減時，即應考量被上訴人所受損害以及上訴人違約時之一切情狀。上訴人未依約繳納尾款，經被上訴人限期催告仍不履行，被上訴人得依系爭契約第10條第2項、第4項約定解除系爭契約，並沒收上訴人已繳價金150萬元充作違約金，已如前述。
3.惟按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。惟約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項及第252條分別定有明文。若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院70年度台上字第3796號、82年度台上字第2529號判決要旨參照）。是否相當，除應依一般客觀事實，社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準外，更應審酌當事人所受損害情形，以為斟酌（最高法院105年度台上字第293號判決意旨參照）。懲罰性違約金係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務或不履行之損害賠償，是約定之懲罰性違約金是否過高，尤應參酌債務人違約之情狀以為判斷（最高法院109年度台上字第1013號、107年度台上字第1278號判決參照）。
4.查兩造於112年3月8日簽訂之系爭契約約定系爭土地買賣總價為300萬元，上訴人已給付價金150萬元（包括第一期簽約款30萬元，第二期備證用印款120萬元）至第一建經履保專戶（見兩造不爭執事項㈠），已付價金佔價金總額一半，嗣兩造於同年4月26日合意變更尾款150萬元於同年6月26日給付，上訴人逾期不給付尾款150萬元，經4次催告（兩造不爭執，見本院卷第166頁），被上訴人於同年7月18日依系爭契約第10條第2項及第4項約定合法解除系爭契約，距變更後之給付日期上訴人給付遲延期間未逾1個月；又上訴人主張係因建築師稱系爭土地屬畸零地恐有無法興建房屋之虞，始推遲履約流程，先行釐清等情，業據提出對話紀錄、律師函為憑（見原審卷第37至49頁、本院卷第219至221頁）；被上訴人不爭執於解約後，以價金320萬元出售系爭土地予第三人（見本院卷第95頁），尚無價差損害。則參據上訴人前揭違約情狀，並斟酌被上訴人因上訴人違約所受損害、平衡兩造利益及兼顧社會經濟狀況等，堪認上訴人主張被上訴人將所收受價金150萬元充作違約金予以沒收，顯屬過高請求酌減等語，為有理由。本院審酌上情，認被上訴人得請求違約金數額，依其沒收上訴人交付150萬元，酌減為以系爭土地買賣總價15%即45萬元（3,000,000元×15%）計算較為合理適當。
5.又按當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額而為判決確定者，就該酌減之數額部分，如債務人已先為非出於自由意思之任意給付，自得依不當得利法律關係請求債權人返還。此項返還請求權，應認於法院判決確定時，其請求權始告發生，並於斯時屆其清償期，方符酌減違約金所生形成力之原意，債務人亦於判決確定翌日起始負其給付遲延之責任（最高法院97年度台上字第1078號、102年度台上字第1330號判決要旨參照）。被上訴人依系爭契約第10條第2項約定，沒收上訴人依約已付之價金150萬元充為違約金，非上訴人出於自由意思之任意給付，被上訴人得收取之違約金經本院酌減為45萬元後，被上訴人就上訴人已給付之價金超過上開金額所沒收之105萬元（150萬元－45萬元＝105萬元），即屬無法律上原因而受有利益，致上訴人受有損害，且應待本件裁判確定時始生形成效力。則上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人返還105萬元，並加計自本判決確定之翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息部分，為有理由；逾此範圍之請求，則無理由。
六、綜上所述，上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人返還105萬元，及自本判決確定翌日起算之法定遲延利息，核屬有據，應予准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至上訴人之請求不應准許部分（即請求逾前揭判決應准許之45萬元本息部分），原審為上訴人敗訴之判決，則核無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 6 月 25 日
民事第十二庭
審判長法 官 沈佳宜
法 官 陳筱蓉
法 官 陳 瑜
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 114 年 6 月 25 日
書記官 林吟玲