裁判字號：臺灣士林地方法院106年聲字第161號民事裁定
裁判日期：民國107年05月15日
裁判案由：聲請變更停車權使用期限
臺灣士林地方法院民事裁定106年度聲字第161號聲請人 謝盷樺
呂文如 代理人 莊福三 相對人北投區文化社區管理委員會法定代理人 王復中 上列當事人間聲請變更停車權使用期限事件，本院裁定如下：
主文聲請駁回。
聲請費用由聲請人負擔。
理由
一、聲請意旨略以：聲請人謝盷樺、呂文如分別於民國103年11月14日、同年10月7日因買賣取得北投區文化社區（下稱系爭社區）內門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○號3樓、15
6號5樓房地所有權，為系爭社區住戶。系爭社區係32年之社區、共696戶，惟僅有地上170個、地下232個，共402個停車位（下稱系爭停車位），該停車空間屬全體區分所有權人之共有部分，住戶並無分管契約、買賣契約之約定；惟現況係以口頭約定，以車主自動繳回停車權或房屋所有權人售屋時，始得釋出，致新住戶難以預估得停車之時日，已侵害共同所有權人之權益，並以犧牲新住戶權益而維護舊住戶權益，違背公平原則之分配。然伊數度向相對人陳情，均未獲回應。為此，依民法第820條第3項規定，聲請裁定變更為以通常使用方式，即每年輪替一次，公開公平使用系爭社區停車權等語。
二、相對人則以：系爭社區為軍眷村改建，30餘年前，車位多、車輛少，社區所有權人以所有權狀申請車位；嗣97年1月23日成立管理委員會至今，則均依系爭社區規約第16條規定辦理。98年度區分所有權人會議，固曾提案社區車位分配改以抽籤方式，惟未通過，其後歷年會議之相關提案亦均遭否決或因人數不足未成案，維持現狀迄今，無不法情形等語，資為抗辯。
三、按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾2/
3者，其人數不予計算；依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之；前2項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之，民法第820條第1項至第3項定有明文。該條規定旨在使物盡其用之原則不因物之共有而難以實現，並兼顧少數共有人之財產權保護。又前揭共有物管理之約定、決定及法院裁定，於共有人間均屬有效，而應受拘束。是法院之共有物管理裁定，除聲請之共有人外，應以其餘共有人全部列為相對人，使裁定效力及於全體共有人。惟管理委員會，依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，係為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，僅居於區分所有權人會議決議事項之執行人地位。與共有物之管理乃以共有人居於權利義務主體者迥不相同。聲請人以系爭社區管理委員會為相對人，揆諸前揭說明，已有未合。
四、且按數人區分一建築物而各有其一部者，謂之建築物之區分所有；就其管理維護，已規定有公寓大廈管理條例，此參照該條例第1項規定：為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，特制定本條例即明。是有關區分所有建築物之管理，於公寓大廈管理條例實施後，應適用該條例規定。而有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之；規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體；各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別規定，非經載明於規約者，不生效力，公寓大廈管理條例第23條第1項、第2項第1款、第2款分別定有明文。據此，系爭社區就共用部分之系爭停車位使用，應依規約定之。經查，系爭社區規約第2條第1項第3款、第4項、第7項分別規定：約定專用部分係社區共用部分經約定特定區分所有權人使用者。使用者名冊由管理委員會造冊保存（地上及地下停車位）；屬本社區住戶持分共有之停車空間得約定為約定專用部分供區分所有權人使用；共用部分及約定共用部分劃設機車停車位，供住戶之機車停放，其相關管理規範由區分所有權人授權管理委員會決議通過為之；第3條第3項第6款規定：約定專用或約定共用事項，應經區分所有權人會議決議；第12條第
1項第2款規定：社區停車場停放車輛應繳場地清潔費，逾半年未繳場地清潔費經催告後，無條件取消該位置停車權；第16條第3款規定：區分所有權人及住戶對於約定專用部分之使用權（地上及地下停車位），不得外租非本社區住戶，
1戶限登記使用1個車位；（見本院調字卷第26、27、30至32頁），已於規約就系爭社區停車位其約定專用部分之使用者名冊由管理委員會造冊保存，並就其變更、使用個數及限制、消滅事由為規定。聲請人如欲變更約定專用部分即系爭停車位之使用，應依規約第3條第3項第6款規定，經區分所有權人會議決議始得為之，殊無從逕依民法第820條第3項規定，聲請本院裁定變更。本件聲請人之聲請為無理由，應予駁回。至系爭社區現行停車辦法規定：車位不得外租非社區住戶，社區住戶1戶得登記1個停車位，停車權之取得以排隊先後為依據，停車權無使用期限，並延伸及於房屋所有權人之直系親屬；停車權之消滅則以：房屋所有權人移轉、所有權人自動放棄、清潔費逾半年未繳且經催告仍未繳納，無條件取消資格，固為兩造同陳（見本院調字卷第35頁、本院卷第10、11頁）。然遍觀系爭社區規約，就第2條第1項第3款約定專用部分，並無授權訂立上述辦法之規定，亦未如同條第7項、第19條就共用及約定共用部分授權管理委員會決議，是上述停車辦法，除與規約第12條第1項第2款、第16條第3款規定相同部分，屬規約規定而有效力外，其餘規定，因未經載明於規約者，依公寓大廈管理條例第23條第2項第2款規定，尚不生效力，附此敘明。
五、依非訟事件法第21條第2項、民事訴訟法第78條，裁定如主文。
中華民國107年5月15日
民事第五庭法官王幸華以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告，應於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。
中華民國107年5月17日
書記官洪甄憶