裁判字號：臺灣臺中地方法院110年重訴字第164號民事判決
裁判日期：民國111年03月04日
裁判案由：返還不當得利等
臺灣臺中地方法院民事判決110年度重訴字第164號原告 羅勝崙 訴訟代理人 柳約有 被告 蔡惠娥 訴訟代理人 羅閎逸 律師複代理人 田永彬 律師
陳小華 訴訟代理人 廖學能 律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國111年1月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。經查，本件原告起訴時原聲明：「被告應給付原告新臺幣（下同）800萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息」（見本院卷第12頁）；嗣於訴狀送達後，變更聲明為：「先位聲明：被告應給付原告800萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。備位聲明：被告應給付原告280萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息」（見本院卷第123頁）。核其變更聲明前、後所主張之事實，均係基於兩造間買賣契約所生請求，基礎事實應屬同一，與法無違，應予准許。
二、原告主張：㈠兩造於民國109年8月13日簽訂「價金履約保證申請書」、「
不動產買賣契約書（下稱系爭契約）」，約定由原告向被告購買坐落臺中市豐原區市○段000地號土地，及其上同段298建號建物（即門牌號碼臺中市○○區○○街00號房屋，與坐落基地合稱系爭房屋），買賣價金為800萬元，嗣原告已依約給付上開買賣價金，兩造並於109年9月26日完成系爭房屋之點交。詎原告於109年10月底間將系爭房屋樑柱外包覆之木板拆除時，始發現系爭房屋有鋼筋鏽蝕、樑柱斷裂、混凝土剝落等重大瑕疵，足見被告於兩造訂定系爭契約時，有故意不告知原告前開瑕疵之情事，是系爭契約第17條第2項關於免除被告瑕疵擔保責任之約定應為無效。原告既已依民法第359條規定，以豐原中山路郵局存證號碼第9號存證信函對被告為解除系爭契約之意思表示，則被告受領原告給付之買賣價金，其法律上之原因嗣後已不存在。爰依民法第179條規定，先位訴請被告返還不當得利800萬元。倘認原告先位之訴無理由，則依民法第360條規定，備位訴請被告給付不履行之損害賠償280萬元。
㈡並聲明：
1.先位聲明：被告應給付原告800萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
2.備位聲明：被告應給付原告280萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
三、被告則以：系爭房屋為屋齡約42年之中古屋，被告於109年7月間購入系爭房屋後，因不符自用需求，遂委託仲介出售系爭房屋。原告於簽訂系爭契約前，既已親自至系爭房屋查看現況，確認符合其需求後，始與被告簽訂系爭契約，且系爭契約第17條第2項復約定系爭房屋依現況點交，被告不負瑕疵擔保責任，則原告先、備位之請求，即無理由。此外，被告於出售系爭房屋前，並不知悉系爭房屋裝潢板材內部鋼筋、樑柱之現況，且原告前對被告提起詐欺告訴，亦經臺灣臺中地方檢察署檢察官為不起訴處分（案號：110年度偵字第142號），足見被告並無原告所指故意不告知瑕疵之情事，故原告主張系爭契約免除被告瑕疵擔保責任之特約無效，應無可採等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、本件經兩造整理並簡化爭點，結果如下：㈠兩造不爭執事項（見本院卷第126頁）：
1.兩造於109年8月13日簽訂「價金履約保證申請書」、系爭契約，約定由原告向被告購買系爭房屋，買賣價金為800萬元，嗣原告已依約給付上開買賣價金，兩造並於109年9月26日完成系爭房屋之點交。
2.被告有填載「標的物現況說明書」交付原告確認，原告有於上開說明書簽名。
3.系爭房屋點交時之現況如被證1、2之照片（即本院卷第61至77頁）所示。
4.原告有以豐原中山路郵局存證號碼第9號存證信函對被告為解除系爭契約之意思表示。㈡兩造爭執事項（見本院卷第126至127頁）：
1.原告主張系爭房屋有「木板遮掩腐蝕鋼筋、斷裂屋樑」之瑕疵，被告應負民法第354條第1項之瑕疵擔保責任，並依民法第359條、第179條規定，先位訴請解除系爭契約，並請求被告返還不當得利800萬元，有無理由？被告抗辯兩造已有免除被告瑕疵擔保責任之特約約定，是否可採？
2.倘原告先位主張解除契約無理由，則原告依民法第360條規定，備位訴請被告給付不履行損害賠償280萬元，有無理由？
五、得心證之理由：㈠先位之訴部分：
1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354條第1項本文、第359條本文定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院108年度台上字第426號判決意旨參照）。經查，兩造於109年8月13日簽訂「價金履約保證申請書」、系爭契約，約定由原告向被告購買系爭房屋，買賣價金為800萬元，嗣原告已依約給付上開買賣價金，兩造並於109年9月26日完成系爭房屋之點交，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項第1項）。而本院於110年9月13日會同兩造勘驗系爭房屋時，確見系爭房屋之鋼筋有外露、鏽蝕之情形，有勘驗筆錄、現場照片附卷可稽（見本院卷第131至145頁），是原告主張系爭房屋有鋼筋外露、鏽蝕之瑕疵等語，固非無據。
2.惟按民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約（最高法院107年度台上字第2093號判決意旨參照）。查系爭契約第17條第2項既已約定：「按現況點交不負瑕疵擔保之責」，即足認定兩造已合意免除出賣人（即被告）就買賣標的物（即系爭房屋）之瑕疵擔保責任。兩造既已合意免除被告就系爭房屋之瑕疵擔保責任，則原告依民法第359條本文規定解除系爭契約，自不合法。
3.原告固主張被告於簽訂系爭契約時，故意不告知原告系爭房屋有鋼筋鏽蝕、樑柱斷裂、混凝土剝落等瑕疵，故系爭契約關於免除被告瑕疵擔保責任之約定應為無效等語，然為被告所否認，則依民事訴訟法第277條前段規定，即應由原告就前開利己事實負舉證之責，始符舉證責任分配之原則。經查，觀諸系爭契約所附標的物現況說明書（見本院卷第29至31頁），其上「是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」之選項，固經被告仲介勾選為「否」。然衡諸被告係於109年7月2日向第三人購入系爭房屋，並於109年7月17日始以買賣為原因登記為系爭房屋所有人，有系爭房屋登記謄本在卷可參（見本院卷第37頁），可知被告向第三人購入系爭房屋後不到2個月，即將系爭房屋出售予原告；又依系爭房屋點交時之照片所示（見本院卷第63至71頁），可知系爭房屋點交時，其內部之牆壁、鋼筋及樑柱均受裝潢板材包覆，且該裝潢板材外觀老舊、斑駁，顯非近期新設之裝潢，堪認前開裝潢板材於被告向第三人購入系爭房屋時即已存在，則被告出售系爭房屋予原告時，是否已知悉系爭房屋裝潢板材內部牆壁、鋼筋、樑柱之實際狀況，即有疑問。原告既未提出其他證據證明被告簽訂系爭契約時即已知悉系爭房屋有鋼筋鏽蝕、樑柱斷裂、混凝土剝落等瑕疵，即難遽認被告有故意不告知原告前開瑕疵之情事，故原告主張系爭契約關於免除被告瑕疵擔保責任之約定無效等語，尚無可採。
4.從而，原告解除系爭契約既不合法，則被告受領原告給付之買賣價金，即非無法律上原因，是原告依民法第179條規定，先位請求被告返還買賣價金800萬元，洵屬無據。
㈡備位之訴部分：
按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360條定有明文。原告固主張被告故意不告知原告系爭房屋有其所指之瑕疵，原告自得依前開規定請求不履行之損害賠償等語。惟查，兩造簽訂系爭契約時，被告並未向原告保證系爭房屋應具有「不漏水」、「鋼筋未腐蝕」、「無斷樑」之品質，為兩造所不爭執（見本院卷第124頁），堪認系爭房屋並無欠缺保證品質之情事。又被告並無原告所指故意不告知瑕疵之情事，亦經本院認定如前，故原告依前開規定，備位請求被告賠償不履行之損害，與前開規定之要件不合，要難准許。
六、綜上所述，原告依民法第179條規定，先位訴請被告返還不當得利800萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息；暨依民法第360條規定，備位訴請被告給付不履行之損害賠償280萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，均無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌均於判決結果無影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國111年3月4日
民事第二庭審判長法官呂麗玉
法官江奇峰法官鄭百易上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年3月4日
書記官唐振鐙