臺灣高雄地方法院民事判決 105年度雄簡字第66號
原 告 余天凱
被 告 黃志雄
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國105年3月22日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴
，但得被告同意、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在
此限，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1項第1款
、第3款定有明文。次按原告於判決確定前，得撤回訴之全
部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民
事訴訟法第262條第1項規定甚明。本件原告起訴時，原以
訴外人 余蔡綉琴 為原告，聲明請求被告與訴外人 黃李梅 應連
帶給付原告新臺幣（下同）200,000元；嗣於訴狀送達後，
追加余天凱為原告，並撤回余蔡綉琴及黃李梅部分，而減縮
聲明為：被告應給付原告199,460元。核原告所為訴之變更
、追加及撤回，已經被告於本院審理時當庭表示同意明確（
見本院卷第78頁），並係減縮其應受判決事項之聲明，揆諸
上揭規定，均無不合，自應准許。
二、原告主張：原告於民國104年6月25日與被告簽訂買賣契約
（下稱系爭買賣契約），約定以1,650,000元之價金，向被
告購買門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○○號房屋（下稱
系爭房屋）及坐落基地共有部分，兩造已於104年7月20日
辦理上開不動產所有權移轉登記完竣，並於104年7月21日
交屋。詎原告交屋後，發覺系爭房屋竟有：「全屋（含客廳
、廚房、主臥室、次臥室、廁所等）嚴重漏水」「廚房排油
煙孔周遭未予填塞完全，致該處滲水」「4個房間有2個房
間有白蟻問題，致房間門框、裝潢遭白蟻啃咬毀損」「電線
開關雖有更換，但內部電線未全面更新」「衛浴設備馬桶螺
絲未鎖」等瑕疵，經原告請專業人士評估結果，修繕及更換
費用高達199,460元，是系爭房屋既有上述瑕疵，被告自應
負物之瑕疵擔保責任。為此，爰依民法第359條、第360條
之規定，請求被告應賠償原告199,460元，並聲明：被告應
給付原告199,460元。
三、被告則以：被告當初出售系爭房屋時，已因原告反應有漏水
、白蟻等問題，故與原告協議後決定折價出售，並於買賣合
約書記載：「賣方折讓價金予買方，由買方自行修繕屋況，
買賣雙方合意，賣方不負全屋瑕疵擔保責任」等語，而約定
由原告自行修繕屋況。又兩造並未就系爭房屋之品質等另行
約定，原告所述其餘瑕疵部分，當初兩造亦有討論，係原告
自行評估後決定買受系爭房屋，自不得事後再要求被告應負
物之瑕疵擔保責任等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、本件原告主張兩造於104年6月25日簽訂系爭買賣契約，約
定由原告以1,650,000元價金，向被告購買系爭房屋及坐落
基地共有部分，已於104年7月20日辦理所有權移轉登記完
竣，復於104年7月21日交屋等情；及系爭房屋有「全屋（
含客廳、廚房、主臥室、次臥室、廁所等）嚴重漏水」「廚
房排油煙孔周遭未予填塞完全，致該處滲水」「4個房間有
2個房間有白蟻問題，致房間門框、裝潢遭白蟻啃咬毀損」
「電線開關雖有更換，但內部電線未全面更新」「衛浴設備
馬桶螺絲未鎖」等缺漏部分一節，已經原告提出系爭房屋現
況照片，防水估價單、白蟻驅除估價單、壁癌油漆泥作估價
單、水電估價單等件為據（見本院卷第11頁至第30頁、第32
頁至第55頁、第95頁至第98頁），並有不動產買賣契約書、
價金履約保證申請書、標的物現況說明書附卷可稽（見本院
卷第70頁至第74頁），復為被告所不爭執，自堪信為真實。
五、原告另主張系爭房屋有上述缺漏部分，被告應負物之瑕疵擔
保責任等語，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本院應審
酌者厥為：被告應否負物之瑕疵擔保責任？如是，則原告得
請求之金額為何？茲論述如下：
㈠、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規
定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅
失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度
，無關重要者，不得視為瑕疵；買受人於契約成立時，知其
物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法
第354條第1項、第355條第1項分別定有明文。又所謂物
之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或
依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具
備者，始為物有瑕疵。若出賣之特定物所含數量之缺少，必
其缺少促使物之價值、效用或品質有欠缺，方足構成物之瑕
疵（最高法院82年度台上字第1158號判決意旨參照）。
㈡、經查，系爭房屋有「全屋（含客廳、廚房、主臥室、次臥室
、廁所等）嚴重漏水」「廚房排油煙孔周遭未予填塞完全，
致該處滲水」「4個房間有2個房間有白蟻問題，致房間門
框、裝潢遭白蟻啃咬毀損」之瑕疵等節（此部分下合稱系爭
瑕疵），雖經本院認定如前。惟系爭瑕疵於兩造簽訂系爭買
賣契約時，原告即已知悉等情，已據原告於本院審理時自承
無訛（見本院卷第79頁），並有系爭買賣契約之標的物現況
說明書於「建物現況是否有滲漏水情形」一欄勾選「是」之
記載存卷可考（見本院卷第74頁），則原告於系爭買賣契約
成立時，既已知悉系爭房屋有系爭瑕疵情形存在，依民法第
355條第1項規定，出賣人即被告本不負物之瑕疵擔保責任
。況審諸系爭買賣契約已約定：「賣方折讓價金予買方，由
買方自行修繕屋況，買賣雙方合意，賣方不負全屋瑕疵擔保
責任」等語（見本院卷第72頁反面），可徵原告於購買系爭
房屋前就系爭瑕疵部分應已自行評估風險，而願概括承受系
爭房屋之屋況瑕疵，是本諸誠信原則，亦不容原告事後再就
系爭瑕疵部分向被告請求損害賠償，原告無視於此，仍以前
詞主張被告應負瑕疵擔保責任云云，自屬無據。
㈢、原告復主張系爭房屋有「電線開關雖有更換，但內部電線未
全面更新」「衛浴設備馬桶螺絲未鎖」等瑕疵云云。惟查，
兩造未曾約定系爭房屋之電線應更換為新品，暨被告未曾保
證電線品質乙節，為原告於本院審理時所不否認（見本院卷
第91頁）；又馬桶螺絲未鎖但仍可以使用，且缺漏部分僅須
請專業人士上鎖即可，業經原告自承於卷（見本院卷第91頁
），則依首揭說明，兩造既未就系爭房屋電線部分應具備之
價值、效用或品質有特別約定，衡諸社會通常交易觀念，買
賣中古屋時電線未全面更換新品，誠難謂屬減少物之價值之
瑕疵；復衛浴設備馬桶螺絲未鎖既就使用上無影響，且其瑕
疵程度較諸系爭房屋之買賣價金1,650,000元，業難稱已達
重要之程度，則系爭房屋就電線及衛浴設備馬桶部分，已具
有通常交易觀念之效用及品質，並非屬物之瑕疵一情，自足
認定。從而，原告此部分之主張，既非屬民法第354條第1
項所稱之瑕疵，其主張被告應負物之瑕疵擔保責任等語，尚
無可採。
㈣、綜上，系爭房屋有「全屋（含客廳、廚房、主臥室、次臥室
、廁所等）嚴重漏水」「廚房排油煙孔周遭未予填塞完全，
致該處滲水」「4個房間有2個房間有白蟻問題，致房間門
框、裝潢遭白蟻啃咬毀損」等瑕疵，既為原告簽訂系爭買賣
契約時所明知，並經兩造予以特約免除，則原告主張被告應
就系爭瑕疵負物之瑕疵擔保責任，自無足取；又系爭房屋雖
有「電線開關雖有更換，但內部電線未全面更新」「衛浴設
備馬桶螺絲未鎖」之情形，惟此部分缺漏部分既非屬民法第
354條第1項所稱之瑕疵，被告自無庸負物之瑕疵擔保責任
，是原告依民法第359條、第360條之規定，請求被告應賠
償199,460元，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與
判決結果不生影響，無逐一論列之必要，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國105年4月8日
高雄簡易庭法官楊博欽
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國105年4月8日
書記官蔡淑貞