臺灣臺北地方法院民事簡易判決
110年度北簡字第8853號
原告王 佩玥
被告陳 金鳳
訴訟代理人 吳錫銘 律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國111年8月17日言詞辯論終結，判決如下︰
主文
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○巷○○○○○號房屋遷讓交付原告，並自民國一百一十年一月一日起至返還房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬肆仟壹佰零參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告就該項前段如以新臺幣壹拾參萬伍仟陸佰捌拾壹元，就該項後段各到期給付部分每期以新臺幣貳萬肆仟壹佰零參元，為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告所有門牌號碼臺北市○○區○○○路000巷00○0號房屋(下稱系爭房屋)，與被告並無租賃關係，被告卻無故占有使用系爭房屋不肯搬離，原告前已於民國108年10月24日偕同二哥 王佩珩 明確告知被告，要將系爭房屋出租收取租金以維持原告退休後之生活所需，請被告於12個月內搬離系爭房屋，然被告至今仍拒不搬離，繼續占用系爭房屋使用，因此被告自110年1月1日迄至返還系爭房屋之前，每月受有相當於租金之不當得利計新臺幣（下同）28,000元，爰依民法第767條請求被告返還系爭房屋及第179條請求被告給付每月相當於租金之不當得利28,000元等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓交付原告。㈡被告應自110年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告28,000元。
二、被告則以：
㈠原告之胞兄有訴外人即大哥 王佩登 、二哥王佩珩、三哥 王潤 家(原名 王佩國 )，系爭房屋係原告與 王潤家 共同共有，僅係登記予原告名下：系爭房屋原係原告之母 張世英 所有，張世英於97年8月5日死亡，後因張世英之繼承人王佩登、王佩珩（被告書狀誤繕為『衍』，應予更正）皆放棄繼承，而由原告與訴外人王潤家共同繼承，然因考量王潤家當時係在經商，故王潤家與原告約定將系爭房屋登記在原告名下，王潤家依然保有系爭房屋之實質所有權，並有居住使用之權利，因王潤家與被告為男女朋友關係，被告在王潤家生病期間全力照顧王潤家，因此王潤家把被告視為未婚妻，兩人在系爭房屋共同居住長達21年，連同在外租屋同居9年，兩人同居時間長達30年，足證被告與王潤家情感深厚，實與一般夫妻無異，只是未辦理結婚登記而已。
㈡倘若王潤家非系爭房屋共有人，則原告自97年12月10日起即為登記名義人，豈有可能放任王潤家與被告長期共同居住在系爭房屋之理：被告與系爭房屋共有人王潤家長期居住在系爭房屋，原告從未要求被告搬遷出去，嗣王潤家前往大陸上海工作，偶而回台就醫，被告也是居住在系爭房屋，原告亦未要求被告遷出，究其原因可能因原告明知被告係系爭房屋共有人王潤家之未婚妻，且王潤家亦同意被告居住使用，授與被告合法居住系爭房屋之使用權源，所以一直未要求被告遷出。又原告於110年1月11日以簡訊傳送「金鳳姐，我是佩玥，想約你的時間拿我的信件，請回覆，謝謝。」、「金鳳姐，謝謝回覆。因為之前三哥會約我，拿我的信件給我。三哥已一年多滯留大陸，這一年來想說應該會有我的信件。麻煩金鳳姐若有收到我的信件，請通知我，我過去向妳拿。近日寒流不斷，要保暖喔。」等文字予被告，嗣於110年3月17日再傳送「金鳳姐，水表抄表人員聯絡二哥說沒抄到光復南路的水表，抄表員說把水表的數字報給台北自來水廠或寫在樓下門口的自來水單就可以。」、「金鳳姐，打電話給妳妳都沒接，台北自來水處自報度數電話是：00-00000000。」等文字予被告，從原告前開傳送的文字，皆未請求被告遷讓房屋，原告主張其於108年10月24日即已告知被告要求被告於12個月內自系爭房屋遷出云云，實與事實不符。
㈢原告起訴主張曾於108年10月24日要求被告在於12個月自系爭房屋遷出云云，與到庭證人王佩珩、王潤家之證詞不符；原告起訴主張曾於108年10月24日要求被告在12個月內自系爭房屋遷出云云，然證人王佩珩就被告訴訟代理人詢問有無討論搬遷期限時，證人王佩珩證稱：「我記得好像是3個月到半年…」等語，與原告起訴主張之12個月不同。又證人 王潤家證 稱：「當天我們4人是約在餐廳，證人王佩珩還帶他的孫子，當天只是約吃飯不是約要討論搬遷的情事。」，就日後有無討論搬遷乙事，證人王潤家復證述：伊於2019年11月在台大醫院進行電燒手術，在加護病房時王佩珩有去探望伊，表示希望將系爭房屋資產活化，願意把出租後租金全部給伊做補貼，伊說必須與被告溝通，後來伊與被告覺得住很久，所以不同意搬走，並無王佩珩所說答應3-6個月搬遷的事情等語，同一件事實，原告主張之事實，與證人王佩珩、王潤家之證述皆有不同，被告亦否認原告之主張。
㈣被告居住使用系爭房屋係徵得共有人王潤家之同意，基於占有連鎖理論，對於系爭房屋有合法使用權源：系爭房屋係原告與其三哥王潤家所共有，僅係借名登記在原告名下，已如前述。既證人王潤家係糸爭房屋之共有人，對於系爭房屋自有合法使用權源，又王潤家亦同意被告使用居住，兩人共同居住在系爭房屋已長達21年之久，被告基於占有連鎖理論，自得合法使用系爭房屋，原告請求被告遷讓房屋及給付不當得利云云，委無足採。
㈤原告之大哥王佩登、二哥王佩珩已由父親手中獲取房屋，故王佩登、王佩珩才放棄系爭房屋之繼承，系爭房屋之所有人實為證人王潤家，：因原告之大哥王佩登、二哥王佩珩各早已自父親手中獲取房屋，故系爭房屋是由王潤家取得，渠等不會對系爭房屋主張權利，此情有證人王潤家於前次庭期到庭證述答：「我父親在他生前就已經把第一棟的房子在仁愛路的房子以我大哥的名義購買，但所有權狀都是我父親在保管，另外因為當時我父親的一個朋友欠我父親錢，所以把房子抵債給我父親，我父親把該房子也就是歌林大廈的房子登記我二哥名下，我父親在上海靜安區還有一棟房子，當時也是我二哥跟原告去處理的，他們回來的時候，在我父親彌留之際，他們就把我父親所有的財產（含現金、股票、保險櫃裡面的金條）全部過戶移轉，這就是遺產清單裡面沒有這些項目的原因，因為都是登記在其他二個哥哥的名下，所以他們才不會來主張臺北市○○區○○○路000巷0000號的房產。」等語，此即原告之大哥王佩登、二哥王佩珩放棄系爭房屋繼承之原由。
㈥原告之大哥王佩登曾因其女友 李素珠 欲居住在系爭房屋，曾書立住屋協議保證書交予王潤家，倘若王潤家非系爭房屋所有權人，豈有須得王潤家同意之理：原告之大哥王佩登於92年7月間因其女友李素珠居住問題，欲安排李素珠住進系爭房屋，為獲取王潤家之同意，而書立住屋協議保證書，由王佩登擔任為保證人，保證李素珠在居住期間要遵守約定。倘若王潤家非系爭房屋之所有權人，王佩登欲讓其女友李素珠居住系爭房屋時，又何須得王潤家之同意，且書立住屋協議保證書交付王潤家，以獲取李素珠居住使用系爭房屋之機會，此亦可認定王潤家是系爭房屋之所有權人等語。
㈦綜上各情，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、本院得心證之理由：
原告主張被告無權占有系爭房屋，請求被告遷讓交付予原告，並請求給付相當於租金之不當得利等語，為被告所否認，並以前詞置辯，茲說明如下：
㈠被告應將系爭房屋遷讓交付予原告：
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。經查，原告為系爭房屋登記名義人，為被告所不爭執，且有系爭房屋之建物所有權狀、土地所有權狀、建物登記第一類謄本、土地登記第一類謄本等件可證（見補字卷第11-13、25-31頁），又被告亦不爭執其確實居住、使用系爭房屋，則因原告並未同意被告占用使用系爭房屋，並訴請被告返還系爭房屋，揆諸上開說明，被告自屬侵害系爭房屋所有人之權利。從而，本件原告依民法第767條第1項前段，請求被告遷讓交付系爭房屋予原告，自屬有據。
⒉被告固抗辯被告與王潤家兩人同居時間長達30年，情感深厚，實與一般夫妻無異，只是未辦理結婚登記而已，因系爭房屋係原告與其三哥王潤家所共有，僅係借名登記在原告名下，原告僅是代持，被告居住使用糸爭房屋係徵得共有人王潤家之同意，基於占有連鎖理論，對於系爭房屋有合法使用權源云云，然證人王潤家除證稱：系爭房屋由原告與伊繼承云云外（見本院卷第109頁），實未能提出任何明確事證足以表明其確實具有系爭房屋之所有權，且證人王潤家與被告感情深厚為被告所自承，是以證人王潤家前揭證述具有曲意附和被告辯詞之高度可能，實無從逕自採信，況系爭房屋具高度價值，若果確實僅為借名登記於原告名下，理應有相關字據文件等事證堪為證明，何至僅能自陳遺產分割協議書之簽名為其所簽，惟空言否認稱「但當時上面不是寫分割繼承，而是寫我本人在作生意有風險，所以以我願意暫時把系爭房屋與原告各持分1/2...」云云（見本院卷第108頁），卻毫無憑據足為具有所有權之證明。況且原告及王潤家之胞兄即王佩珩亦證稱：當時有權利的繼承人有4位，我們兄弟3人都說不要系爭房屋，所以就讓原告繼承系爭房屋等語明確（見本院卷第105頁），是被告所稱系爭房屋係原告與其三哥王潤家所共有云云難謂有據，遑論辯稱：基於占有連鎖理論，對於系爭房屋有合法使用權源云云，自亦屬無據。至被告另提出所稱訴外人王佩登單方簽具之住屋協議保證書（下稱系爭保證書）為據，辯稱系爭保證書可為證人王潤家具有系爭房屋所有權之證明云云，惟系爭房屋係於張世英於97年8月5日死亡後繼承人方得開始繼承，然系爭保證書之簽署日期為92年7月13日，系爭房屋顯然仍為原告及王潤家之母張世英所有，且系爭保證書亦明載「緊急協商同住於○○○路000巷00號之2_3樓之三弟（乙方【按即王潤家】）同意讓連帶保證人搬入。雖然屋主（甲乙雙方母親張世英為法定房屋所有人）拒絕，但乙方基於兄弟手足之情份勉強答應...」等文字明確（見本院卷第225頁），可知系爭保證書簽具時，系爭房屋所有權人仍為張世英，王潤家僅係居住系爭房屋而已，是亦顯不足證明王潤家為系爭房屋之所有權人，至為灼然。被告另尚辯稱：若王潤家非系爭房屋共有人，則原告自97年12月10日起即為登記名義人，豈有可能放任王潤家與被告長期共同居住在系爭房屋之理云云，然原告既已明確表示請求遷讓交付系爭房屋，被告亦無法舉證有權占有，僅以過往曾經占用之事實進而主張因王潤家具有所有權之關係而可繼續占有使用云云，殊乏憑據，洵難採認。
㈡關於原告請求被告給付相當於租金之不當得利部分：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文。又按無權占用他人建物，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念，所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第179條前段規定，請求相當於租金之不當得利（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。是依前㈠所認定，被告既屬無權占用系爭房屋，則原告主張被告應自110年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利，依前開說明，即屬有據。
2.而城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。又土地法第97條第1項所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額係指法定地價，建築物價額則係指依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。而所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法規定所申報之地價（最高法院88年度台上字第108號判決意旨參照）。無權占有他人所有物或地上物，可能獲得之相當於租金之利益，應以客觀上占有人所受之利益為衡量標準，非以請求人所受之損害為斷。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院104年度台上字第1090號判決意旨參照）。房屋性質不能脫離土地之占有而存在，無權占用房屋所受之不當得利，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準，房屋所有人得請求房屋占有人給付全部不當得利（最高法院97年度台上字第323號判決意旨參照）。
3.本院審酌系爭房屋位置位於大安區光復南路，鄰近國父紀念館，周遭生活機能豐富，商店林立，交通發達等兩造不爭執之事實，考量未有明確證據證實被告有為營業使用等被告使用系爭房屋所受之利益等情狀，應認本件原告得請求相當於租金之不當得利，以系爭房屋及其坐落基地申報總價年息8％為適當。查系爭房屋現值為135,681元（見補字卷第35頁），而系爭土地109年度申報地價為109,600元／㎡，系爭土地總面積為127㎡，原告就系爭土地所有權之權利範圍為4分之1（見補字卷第27-29頁）。依此，原告得按其應有部分比例，請求被告給付自110年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付使用系爭不動產之相當於租金不當得利24,103元【計算式：［135,681元＋（109,600元×127㎡×1/4）］×8％÷12，元以下四捨五入】。從而，原告依民法第179條規定，請求被告自110年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付24,103元為有據。逾此金額範圍之請求，則無理由。
4.原告雖曾於本院審理中主張大安區之相似房屋類型月租金可達28,000元等情，並以原告所查得之大安區出租物件資料為據（見本院卷第261-267頁），惟一般房屋租賃之租金，涉及房屋本身條件、交通位置、使用用途、租賃雙方之交涉能力及經濟條件等各項因素，且臺北市大安區內各地不同房屋之租金因條件不同本有相當差異，自無從僅以概略均數為斷，是原告此部分主張，尚難採認。
四、綜上所述，原告依民法第767條規定，請求被告將系爭房屋遷讓交付予原告，為有理由，應予准許；原告另依民法第179條規定，請求被告給付自110年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付24,103元部分，亦有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：本件原告請求給付相當租金之不當得利，固經本院為部分敗訴之判決，惟依民事訴訟法第77條之2規定，本件不當得利部分之請求係屬附帶請求，並未另併算裁判費用，而原告既就請求被告遷讓返還系爭房屋部分全部勝訴，則本件訴訟費用自應依民事訴訟法第78條規定，由此部分敗訴之被告負擔，始為公允，附此敘明。
中 華 民 國 111 年 8 月 31 日
臺北簡易庭法官 陳仁傑
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○
○○路0段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附
繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 8 月 31日
書記官 黃進傑