裁判字號：臺灣嘉義地方法院94年訴字第165號民事判決
裁判日期：民國94年11月29日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣嘉義地方法院民事判決94年度訴字第165號原告甲○○被告 黃業 電子股份有限公司兼法定代理人乙○○上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國九十四年十一月十五日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告乙○○應將如附表所示土地及地上建物交付原告。
被告黃業電子股份有限公司應將如附表所示土地及地上建物遷讓返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹佰玖拾萬元為被告黃業電子股份有限公司供擔保後，得假執行；但被告黃業電子股份有限公司如於假執行程序實施前，以新臺幣伍佰柒拾貳萬柒仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：如附表所示坐落嘉義市○○段○○段三九之
二、三九之八地號土地及地上建物建號一三六六號、二七九五棟次即門牌號碼嘉義市○○街○○○號房屋（下稱系爭不動產）係原告於民國九十四年一月六日自鈞院執行拍賣程序中購得，詎被告乙○○（即執行案件債務人）竟拒絕遷讓交付上開房地，以被告黃業電子股份有限公司（下稱黃業公司）承租為由，向原告主張被告間有租賃關係存在。惟系爭不動產於八十六年九月二十三日鈞院執行假扣押查封時，被告乙○○於現場稱為其所有，無出租，經警員現場調查函覆亦稱由被告乙○○自七十三年十二月三日居住使用迄今，其於九十三年三月二十九日始稱房屋借貸設定抵押前租予黃業公司，且所提出扣繳憑證均係影本，原告否認其真正，況憑證所載給付總額每年僅新臺幣（下同）一萬二千元或二萬四千元，每月一千或二千元租金與系爭不動產面積核算顯不相當，扣繳憑證僅係內部作帳平衡稅額之用，被告乙○○係以杜撰之租賃契約圖免法院執行點交程序，達繼續占有使用之目的。爰依買賣關係向被告乙○○請求返還系爭不動產。又原告與被告黃業公司間無任何租賃關係存在，爰依民法第七百六十七條規定請求返還系爭不動產。縱被告黃業公司對原告存有租賃關係，惟原告標購系爭不動產目的確供自住，爰依土地法第一百條第一款規定向黃業公司終止租約，並本於民法第四百五十五條規定請求返還租賃物。並聲明如主文第一、二項所示，並 陳明 願供擔保請准宣告假執行。
二、被告乙○○部分：對於原告請求之訴訟標的為認諾。
三、被告黃業公司部分則抗辯稱：因黃業公司與被告乙○○以口頭約定（沒有書面契約）租約，每月二千元，已經出租二十幾年，被告間有不定期租賃關係。原告雖以拍賣取得系爭不動產，然買賣不破租賃，系爭租約仍對原告繼續存在，且被告已將一年租金二萬四千元提存以代給付等情抗辯。並聲明原告之訴駁回。
四、原告主張系爭不動產係於九十四年一月六日自本院民事執行處執行拍賣程序購得乙節，業據提出權利移轉證書、土地登記謄本各一份為證，並經本院調取本院九十三年度執字第二四五三號執行案卷核閱相符，被告對此亦不爭執，原告主張為系爭不動產所有權人之事實，堪信為真實。原告主張被告間無租賃關係存在，縱有租賃關係存在，原告購屋自住，亦得終止租約請求返還等情，為被告否認，抗辯被告間有不定期租賃關係，是本件爭點為：被告間是否有不定期租賃關係，原告得否請求交還系爭不動產。經查：
㈠強制執行程序依債權人提出執行名義，經執行機關為形式上
之審核而執行，此乃民事裁判機關與執行機關分離，為保障債權人權利之迅速實現而然。是以於民事強制執行程序執行機關，就當事人或其他第三人有關實體權利之爭執，均僅就形式上審核，而不為實體認定。是於拍賣公告上雖載明標的物不為點交，然當事人就該事項有爭執者，仍可以訴訟主張而為實體認定，自難以拍賣公告上公告事項，為有無實體權利認定之依據，本件被告雖提出本院八十八年八月三日嘉院松民執毅字第三三九０號公告載有拍賣建物由黃業公司承租，拍定後不點交等語，有該公告影本一份在卷可稽，又經本院調閱本院九十三年度執字第二四五三號系爭不動產執行案卷，於九十三年十一月二十六日嘉院雲民九十三執字第二四五三號拍賣公告上，雖亦載有「本件拍賣之房屋據債務人乙○○陳稱，於借貸前就租與黃業電子股份有限公司等語，故本件拍定後全部不點交」等語，然兩造就有無租賃關係既有爭執，原告自得以本訴訟主張而為實體認定，尚難以拍賣公告事項為實體權利認定依據。
㈡按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約，此民法第四百二十一條第一項定有明文。且民法第四百二十一條第一項所謂租賃，須物之出租人與承租人對租賃物及租金有具體而確定之意思表示一致，始能成立，最高法院七十一年臺上字第六十八號裁判意旨可資參照，本件被告乙○○與黃業公司就租賃標的物及租金均確有達成意思合致，始成立租賃關係，而此有無成立租賃關係屬有利被告之事由，依民事訴訟法第二百七十七條規定，自應由被告負舉證責任，設若被告所舉之證據有瑕疵可指，或與其他客觀事證不符，則自不得據為有利於其之認定基礎。被告乙○○抗辯與黃業公司間有不定期租賃關係，故據其提出七十八年至九十三年嘉義市稅捐稽徵處各類所得扣繳暨免扣繳憑單影本為證，然按將財產借與他人使用，除經查明確係無償且非供營業或執行業務者使用外，應參照當地一般租金情況，計算租賃收入，繳納所得稅，所得稅法第十四條第五類第四款定有明文，是縱被告乙○○將系爭房屋無償提供其所經營之被告黃業公司營業使用，被告乙○○仍應參照當地一般租金情況，計算租賃收入繳納所得稅，上開扣繳憑單僅係稅法上之證明文件，且觀諸被告黃業公司年度繳納租金一萬二千元或二萬四千元，衡之一般市價顯然偏低，自不足以證明被告乙○○與黃業公司間究係使用借貸或租賃關係。況被告乙○○為黃業公司負責人，且為系爭不動產原所有權人，此有被告提出之經濟部公司執照、臺灣省嘉義市政府營利事業登記證、經濟部工廠登記證、土地及建物登記謄本均為影本各一份附卷可憑。則實際使用系爭不動產者即為被告乙○○，是以被告乙○○將自己所有之系爭不動產，無償提供自己經營之黃業公司營業使用，亦與常情不悖，自難僅以上開報繳所得稅之行為，即認被告間存有租賃關係。
㈢被告乙○○提供附表所示土地及編號一建物予本件執行債權
人彰化商業銀行股份有限公司設定本金最高限額抵押時，書立切結書切結「供抵押不動產於提供設定抵押權之時，確無任何租賃關係存在」，且於本院八十七年七月二十三日執行查封時陳稱：房屋自己使用，無出租等語；又於本院另案八十六年度執全字第五九八號假扣押執行，被告乙○○於八十六年九月二十三日執行假扣押查封時，就附表編號一建物稱現由其使用，無出租等語，此有本院向嘉義地方法院檢察署調取八十九年度他字第五二九號詐欺案卷、本院八十六年度執全字第五九八號執行案卷，內附切結書、八十七年七月二十三日查封筆錄、八十六年九月二十三日假扣押執行筆錄各一份可資參照。且被告乙○○於八十九年度偵字第一五九五號詐欺案件中陳明附表編號二建物增建部分沒出租等語，此經本院調閱該案卷，有八十九年三月十日訊問筆錄在卷可稽。則被告乙○○就其實際使用管領之系爭不動產，設定抵押時切結無任何租賃關係存在，而至執行程序進行中及本件訴訟乃稱由其經營之黃業公司承租，自難以其臨訟翻異之詞，推定被告間有不定期之租賃關係存在，被告上開抗辯尚非可採。
五、本件被告黃業公司就使用系爭房屋確有支付租金，與被告乙○○間存有不定期租賃關係一節，既未能舉證以實其說，被告黃業公司自不得對原告抗辯有民法第四百二十五條第一項買賣不破租賃規定之適用。被告黃業公司占有系爭不動產對於原告而言，自屬無權占有。按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第七百六十七條前段定有明文。從而原告本於上開所有物返還請求權規定，請求被告黃業公司遷讓返還系爭不動產，為有理由，自應予准許，爰為判決如主文第二項所示。
六、按物之出賣人負有交付其物於買受人，並使其取得所有權之義務。民法第三百四十八條第一項定有明文。而所謂交付係指移轉買賣標的物之直接占有，故出賣人履行物之交付義務，應使買受人取得對於標的物之事實上管領力（民法第九百四十條及第九百四十六條第一項可資參照）。又按當事人於言詞辯論時為訴訟標的之捨棄或認諾時，應本於其捨棄或認諾為該當事人敗訴之判決，民事訴訟法第三百八十四條定有明文。本件被告乙○○既為系爭不動產出賣人，即有交付系爭不動產予買受人即原告之責任，被告乙○○對此亦未爭執而為認諾，自應為其敗訴之判決。從而，原告本於買賣契約之法律關係，爰依上揭規定請求被告乙○○交付系爭不動產予原告，亦屬適法，為有理由，應予准許，爰為判決如主文第一項所示。
七、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，惟被告乙○○既對原告主張之訴訟標的認諾，就判決主文第一項部分依民事訴訟法第三百八十九條第一項第一款規定，本院應依職權宣告假執行，本無庸聲請供擔保宣告假執行。而主文第二項部分原告聲請核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。本件被告於言詞辯論終結後始具狀陳明如為不利被告判決，願供擔保請准免為假執行，本無須審酌，惟為兼顧判決確定前兩造利益，乃依民事訴訟法第三百九十二條第二項規定，就主文第二項依職權宣告被告黃業公司得預供擔保免為假執行。
八、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證經審酌後核與本判決結論認定之基礎不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項、第三百八十九條第一項第一款、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。中華民國94年11月29日
民事第一庭法官陳端宜上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國94年11月29日
書記官洪麗惠附表：
┌─┬──────────────────┬─┬───┬──┐│編│土地坐落│地│面積│權利││號├────┬────┬──┬──┬──┤│（平方││││縣市○鄉鎮市區○段○○段│地號│目│公尺）│範圍│├─┼────┼────┼──┼──┼──┼─┼───┼──┤│01│嘉義市│西區│西門│七│39-2│建│21│全部│├─┼────┼────┼──┼──┼──┼─┼───┼──┤│02│嘉義市│西區│西門│七│39-8│建│84│全部│└─┴────┴────┴──┴──┴──┴─┴───┴──┘┌─┬────┬───┬───┬───┬──────────────┬──┐│編││基地│建物│建築式│建物面積（平方公尺）│權利││號│建號│││樣主要├────────┬─────┤││││坐落│門牌│建築材│樓層面積│附屬建物主│範圍││││││料及房││要建築材料│││││││屋層數│（合計）│及用途││├─┼────┼───┼───┼───┼────────┼─────┼──┤│01│1366│嘉義市│嘉義市│住商用│地面層：66.25││││○○○區○○○○街│鋼筋混│第二樓層：82.15│電梯樓梯間│全部││││門段七│163號│凝土造│第三樓層：82.15││││││小段││四層樓│第四樓層：82.15│7.02│││││39-2、││房│騎樓：15.90│平方公尺│││││39-8地│││地下層：43.85││││││號│││合計：372.45│││├─┼────┼───┼───┼───┼────────┼─────┼──┤│02│2795棟次│嘉義市│嘉義市│鋼筋混│地面層：17.59││全部││○○○區○○○○街│凝土造│第二樓層：17.59││││││門段七│163號│住房、│第三樓層：17.59││││││小段││儲藏室│第四樓層：17.59││││││39-2、││用│第五樓層：93.15││││││39-8地│││第六樓層：41.57││││││號│││第七樓層：41.57│││││││││合計：246.65│││└─┴────┴───┴───┴───┴────────┴─────┴──┘