宣 示 判 決 筆 錄 94年度店簡字第876號
原 告 乙○○
甲○○
共 同
訴訟代理人 林憲同 律師
趙昌平 律師
張斐雯 律師
被 告 宏普天廈管理委員會
法定代理人 陳秋萍
訴訟代理人 朱子慶 律師
複 代理人 林雅君 律師
上列當事人間94年度店簡字第876號返還墊款事件於中華民國94
年12月16日言詞辯論終結，95年1月4日下午4時在本院新店簡易
庭第一法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 黃桂興
法院書記官 李文龍
通 譯 李婉如
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的
及其理由要領，記載於下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
訴訟標的及理由要領：
一、原告訴之聲明：
（一）被告應給付原告乙○○新台幣（下同）211,280元，暨自
民國94年1月31日起至清償日止，按年利率5％計算之利息
。
（二）被告應給付原告甲○○211,280元，暨自民國94年1月31日
起至清償日止，按年利率5％計算之利息。
（三）上述第1、2項，原告願供擔保請准宣告假執行。
二、原告起訴主張：
（一）原告等為宏普天廈社區3號及5號頂樓住戶，因該建築物頂
樓平台公共區域年久失修，漏水嚴重，原告乙○○於93年
9月通知被告修繕，然被告卻認應由頂樓住戶自理而予以
拒絕，原告只得自行雇工整修，並於94年1月31日先行墊
付工程款211,280元（原證1，總工程款為224,780元，惟
其中13500元係原告家中工程費用，故予扣除），再加計
原告甲○○之墊款211,280元部分，共計為422,560元。在
此期間，雙方曾於94年1月20日、27日、4月7日、14日在
台北市文山區調解委員會多次進行調解，然調解並未成立
。之後總幹事 歐陽禾英 於94年4月23日通知原告乙○○，
被告將補助一半工程款項120,166元，惟被告嗣後反悔，
仍舊分文未付。
（二）按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管
理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由
區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」公寓大
廈管理條例第10條第2項定有明文。查頂樓平台既為社區
住戶共用部分，則原告自得依前揭規定向被告請求支付前
開修繕費用。另原告起訴狀係以丙○○及歐陽禾英為被告
，茲依民事訴訟法第255條第1項第2款之規定，將被告由
丙○○及歐陽禾英變更為宏普天廈管理委員會，併此陳明
。
（三）原告得依無因管理規定，請求被告返還修繕費用：
按「未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理
應依本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為
之。」「管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得
推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或
負擔債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出
時起之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害。」
民法第172條及第176條第1項定有明文。本件原告等未受
委任、亦無義務，為全體住戶之利益雇工修繕頂樓平台，
自得依其前揭規定請求被告償還代為墊付之工程費用。
（四）原告另得依不當得利之規定，請求被告返還修繕費用：
另「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。
」民法第179條定有明文。查本件被告本應負責修繕頂樓
平台，原告既已支出修繕費用422,560元而受有損害，被
告無法律上之原因受有相當於422,560元之利益，自應返
還予原告。
（五）本件並無分管契約存在：
1.被告稱「宏普天廈」係訴外人宏普建設股份有限公司於
81年至83年間興建出售，當時各區分所有權人於訂立不
動產買賣契約時，關於屋頂之使用，均簽立「屋頂使用
權同意書」，約定屋頂除公共設施外，其餘部分由頂樓
住戶管理使用；不動產買賣契約書之附件8「用戶管理
公約」第9條亦約定屋頂由頂樓用戶依法令作善良管理
使用；另當時宏普天廈之住戶公約第9條第2項約定，屋
頂除放置公共設施外，由各該頂樓管理使用。故關於屋
頂部分，已約定為原告等人之專有部分，如有修繕之必
要，應由原告自行負擔云云。
2.惟查，被告提出之2份不動產預定買賣契約書及部分住
戶屋頂使用權同意書均為私文書，原告否認其為真正。
再查，本件系爭房屋所在大廈之住戶共有141戶，然被
告僅提出其中27戶住戶之買賣契約書或屋頂使用權同意
書，並未舉證證明建商與各買受系爭大廈區分所有建物
之買受人全體間均訂明屋頂由頂樓住戶使用管理，自難
認建商與各區分所有建物之各承購戶全體間，有屋頂由
頂樓住戶使用管理之分管契約。
3.又證人 蔡敏惠 於94年11月15日證稱，宏普企業於銷售預
售屋期間，與買受人於簽立不動產預定買賣契約書時，
有另行簽立屋頂使用權同意書；但興建完成之成屋是依
現狀買賣，應係使用一般代書使用之契約書，並未另行
簽立屋頂使用權同意書，而其無法確定本件宏普天廈是
否有成屋之銷售情形云云。則被告辯稱買受系爭社區房
屋之住戶均有簽立屋頂使用權同意書乙節，顯不可信。
4.復查，依據宏普天廈第9屆管理委員會於93年修訂之「
宏普天廈社區組織章程暨住戶公約」第2條規定，約定
專用部分係指「本社區法定空地及公共設施依買賣合約
書約定者。社區共用部分經約定供特定區分所有權人使
用者，使用者名冊由管理委員會造冊保存。」「本社區
共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非
經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專
用部分。」然被告未舉證證明本件曾經區分所有權人會
議決議屋頂由頂樓住戶管理使用，亦未提出使用者名冊
以實其說；其於94年10月4日審理時，亦自認區分所有
權人會議並未對約定專用部分為決議，其稱有分管契約
存在，顯屬無據。
5.退萬步言，縱建商與原住戶於訂立買賣契約時曾訂立有
關屋頂管理使用之條款，然區分所有權房屋一經轉讓，
依司法院大法官釋字第349號解釋意旨，除非受讓人於
受讓時知悉或可得而知分管契約存在，否則對受讓人並
無拘束力，此有台灣台北地方法院92年簡上字第408號
判決可資參照。查本件原告甲○○所居住之5號16樓房
屋係其前夫 楊平遠 向 黃碧妹 所購得，然楊平遠與黃碧妹
間訂立之買賣契約就屋頂之使用並未為特別之約定，且
被告亦未證明原告甲○○明知或可得而知分管契約存在
，則即便是讓與人黃碧妹有訂立分管契約，依前揭判決
意旨，原告甲○○仍不受其所訂之分管契約拘束。
6.承上，設若原真有分管契約存在，然其餘非自建商購得
區分所有房屋之所有權人如不知有分管契約存在，均不
受分管契約之拘束而仍得使用屋頂，則原告等雖係原頂
樓住戶，然實際上其已無真正單獨管理使用屋頂之權利
，該分管契約實已喪失其約定之效力。
7.況事實上，因原告等未將頂樓上鎖阻止其他住戶至頂樓
，故其他區分所有權人亦經常至頂樓晾衣曬被做體操，
並未確實遵守分管契約；甚且管委會亦曾於通往頂樓之
大門上張貼公告，呼籲住戶不要在天台上蹓狗，以免狗
兒之排泄物妨礙大樓之環境衛生，足證其他住戶確有使
用屋頂之事實。則被告以建商與原住戶間曾訂立分管契
約，即認被告應自行修繕屋頂，對其他住戶有使用屋頂
之事實卻避而不提，顯失公允。
（六）被告稱原告圖利廠商並非事實：
1.被告稱依住戶公約規定之修繕招商程序，應先找3家以
上廠商進行勘估比價，以避免圖利特定廠商，今原告等
在未先行知會被告之前提下，即自行找人修繕，顯有圖
利特定廠商之嫌。
2.惟查，原告於93年11月及12月被告開會時均曾提出屋頂
修繕之問題，然委員會完全拒絕討論，至94年1月26日
開會時，又決議重新找人估價防漏，原告迫不得已，始
自行僱工修繕。且94年6月13日調解程序中被告之法定
代理人丙○○曾陳稱：「（93年）12月份開會的時候，
住戶提出資料，認為16樓約定由該住戶使用，其修繕費
用不應由大樓住戶分擔……。」則被告稱原告為修繕前
未先行知會被告云云，顯屬顛倒是非。
3.又前揭住戶公約對修繕是否應經招商程序未明文規範，
足見被告稱依住戶公約規定應找3家以上廠商進行勘估
比價乙節，實係子虛烏有。
（七）被告應就其爭執之漏水原因及修繕所需之必要費用詳為舉
證：
1.被告稱原告未證明系爭屋頂漏水之原因與屋頂之構造有
關，故縱有原告所稱之漏水問題，亦係原告等管理使用
不當所致。然查，系爭屋頂平台既為共用部分已如前所
述，故除被告已舉證證明系爭屋頂之漏水原因係可歸責
於原告事由所造成，否則依公寓大廈管理條例第10條第
2項之規定，該部分之修繕自應由被告負責為之，被告
所言實係推卸責任，委不足取。
2.被告於94年11月15日稱不爭執原告有支出修繕費用，但
花費過高云云，惟原告修繕之工程項目及所支付之費用
，皆有負責修繕之永峰防水工程有限公司出具之單據為
憑，被告未陳明原告何一修繕項目非屬必需，及如由其
他廠商為相同修繕工程所需費用為何，即空言指摘原告
花費過鉅，實屬無理。
（八）原告主張之事實，業據其提出工程估價單及收據、調解不
成立證明書、信函、台灣台北地方法院92年簡上字第408
號判決、工程估價單及匯款單、宏普天廈社區組織章程暨
住戶公約、甲○○戶籍謄本、不動產買賣契約書及建物所
有權狀、94年1月26日管委會會議紀錄等影本各1件、及照
片17張為證。
三、被告則以下列情辭置辯，請求駁回原告之訴：
（一）系爭屋頂業經約定為被告等之專用部分，其修繕費用依法
應由被告等負擔之：
1.按「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由
各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負
擔費用。」公寓大廈管理條例第10條第1項定有明文。
又同條例第55條第1、2項規定：「本條例施行前已取得
建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依‥‥。前項
公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第60條規
約範本視為規約。但得不受第7條各款不得為約定專用
部分之限制。」準此，如公寓大廈係興建於84.06.28公
布之「公寓大廈管理條例」前且已取得建造執照，關於
屋頂之使用管理，即得約定為專用部分，不受該條例7
條各款不得為約定專用部分之限制，先予敘明。
2.次查，「宏普天廈」乃訴外人宏普建設股份有限公司於
民國81年至83年間興建出售，當時各區分所有權人於訂
立不動產買賣契約時，關於屋頂之使用，均簽立不動產
買賣契約之附件5即「屋頂使用權同意書」，約定立同
意書人僅擁有該戶獨立所有權及公共設施應持分之所有
權。對於該樓層之屋頂除使用熱照竣工圖所載之公共設
施外，其餘部分，全部同意歸頂樓住戶管理使用，絕無
異議等語，同時，不動產買賣契約書之附件8「住戶管
理公約」第9條亦約定：「‥屋頂除放置公共設施外，
由各該頂樓用戶依法令作善良管理使用但地下壹樓後面
空地及屋頂使用不得有影響安全與觀瞻等違規使用。」
；再者，斯時宏普天廈之住戶公約第9條第2項亦約定：
「‥‥屋頂除放置公共設施外，由各該頂樓管理使用。
」顯見關於屋頂部分，已約定屬原告等人之專用部分，
原告等並長年於渠等管理使用之屋頂開闢花園，搭設遮
陽棚，而為專用部分之利用，是如有修繕之必要，依同
條例第10條第1項之規定，亦應由原告等自行負擔之，
此亦有台北市政府工務局建築管理處94.7.8北市工建寓
字第09465284200號函可稽，殆屬無疑。
3.復按數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有
人。各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有
使用、收益之權。又共有物，除契約另有訂定外，由共
有人共同管理之。民法第817條第1項、第818條、第820
條第1項分別定有明文。故共有人對於共有物之全部雖
有使用、收益權，但對於共有物如何使用收益，依民法
第820條第1項之規定，則以共同管理為原則，但共有人
得以契約另定之。如共有人間約定各自分別占有共有物
之特定部分而為管理者，此即成立所謂之分管契約。且
分管契約之成立，不以訂立書面為必要，以明示或默示
之意思表示成立，亦均無不可。又公寓大廈共用部分不
得獨立使用供作專有部分，其為公寓大廈本身所占之地
面、連通數個專有部分之走廊，及其通往室外之通路○
○區○○巷道、防火巷弄、公寓大廈基礎、主要樑柱、
承重牆壁、樓地板及屋頂之構造，並不得為約定專用部
分，公寓大廈管理條例第7條第1、2、3款雖亦有明定。
惟本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，得不受第
7條各款不得為約定專用部分之限制，亦為同法第55條
第2項所明定。經查，原告等為81至83年間向訴外人宏
普建設股份有限公司買受系爭建物（即門牌號碼「台北
市○○區○○街○○巷○號16樓」、「台北市○○區○○
街○○巷○號15樓」），同時取得系爭土地之應有部分，
均為系爭建物區分所有權人，足見系爭建物應係早在公
寓大廈管理條例於84.06.28日公布施行前即已取得建造
執照，則依上開條例第55條第2項之規定，自得不受第7
條各款不得為約定專用部分之限制。職此，基於區分所
有權人間分管契約之約定，併參酌原告等就系爭頂樓平
台亦有十數年管理使用而未支付任何對價之事實，足證
各共有人間就該頂樓平台之使用、修繕、維護，成立分
管契約，則該修繕費用亦應由原告等自行負擔之，洵屬
無疑。
（二）原告等並未證明修繕之原因與屋頂之構造有關，且修繕招
商過程顯有圖利他人之嫌
1.系爭屋頂既約定作為原告等之專用部分，其修繕、維護
之費用，即應由原告等負擔之，業如前述。又原告所提
原證1之估價單，修繕地址載明為「北市○○街○○巷○號
16樓」，均屬原告之專用部分，且其漏水原因，俱未見
原告舉證以實其說；亦即，退步言之，如鈞院認定關於
屋頂構造之修繕費用，應由被告負擔，惟本件原告等係
自行找人修繕施工，於修繕之工程實施前，並未向被告
通知或請求會勘，且迄未證明該漏水問題與「屋頂之構
造」有關，是以縱有原告所稱之漏水問題，亦係原告等
管理使用不當所致，請求被告負擔該修繕費用，誠屬無
據。
2.再者，依被告住戶公約規定之修繕招商程序，應先找尋
3家以上廠商進行勘估比價，以昭公正，避免圖利特定
廠商，而危及全體住戶之公益，今原告等在未先行知會
被告之前提下，即自行找人修繕，又完全相同的工程，
在被告嗣後找3家廠商比價後，均只需12萬餘元即可完
成，原告等竟稱需花費211,280元，且所檢附者，僅為
非正式之估價單及收據，要非確定付款之證明，亦有圖
利特定人士之嫌。
（三）被告先前同意補助一半工程款，乃係受原告誤導所致：
1.按原告等以不實之事項，且未敘明完整事實，先後向台
北市政府工務局建築管理處、內政部函請解釋，而提示
北市工建寓字第09462271100號函、台(87)內營字第87
71315號函誤導被告，又被告基於維護區分所有權人間
關係協和之考量，乃勉強同意以「補助款」之方式，為
原告負擔部分費用。
2.惟前開「補助」之善意，已遭原告等嚴詞拒絕，且被告
嗣後發現，原告等為求減免費用，於向主管機關申請解
釋時，竟故意隱匿完整事實，僅偏向自己有利之解釋，
是以，被告為維護全體住戶之權益，決定不予補助原告
，要無任何不法可指，併此敘明。
（四）原告等均知關於「屋頂」之使用，有分管契約存在：
1.按訴外人宏普建設股份有限公司於出售本「宏普天廈」
公寓大廈時，均與各區分所有權人在不動產買賣契約書
附件5簽訂「屋頂使用同意書」，足證關於屋頂之使用
，各區分所有權人間確有分管契約之約定存在，且原告
乙○○本為「宏普天廈」公寓大廈第一手購屋之區分所
有權人，且其自購得頂樓房屋後，即將屋頂供為自己使
用，其餘區分所有權人根本無法「共同使用」，此情由
各區分所有權人在問卷中反應事實可得證明，是以對於
分管契約之存在，原告乙○○要難諉為不知。
2.另原告甲○○所居住之房屋5號16樓，固係其前夫楊平
遠向訴外人黃碧妹所購得，惟依原告所提出之原證7不
動產買賣契約書6條第2項約定「乙方（即訴外人黃碧妹
）將房地移交甲方（即原告甲○○之夫楊平遠）同時
，有關房地使用規則，諸如依慣例使用之現況、住戶公
約、大樓管理規章等，甲方均應繼續承受遵守，不得另
作主張。」顯見關於系爭分管契約，買受人已屬知悉且
同意遵守，況原告自買受該屋後，即將屋頂供為自己使
用，排除其他住戶之利用，益見對於分管契約之存在及
約定，原告甲○○亦屬知情，且多年均行使其對於屋頂
之「專用權利」，則原告2人要求全體住戶分擔修繕費
用，洵屬無據。
（五）原告未事先向被告反應問題且迄未證明漏水之原因與結構
有關：
1.按原告於94年1月26日會議中，固提出修繕屋頂之要求
，惟原告早在93年11月初即找人施作工程，且未曾事先
知會被告，關於原告主張曾於93年11月、12月開會時向
被告提出屋頂修繕之問題，被告茲否認之。
2.被告依94年1月26日決議找3家廠商前來估價後，估價廠
商均稱也有可能是原告專有部分之女兒牆漏水，且工程
費用根本不必如此高，約略11、12萬即可修復，因原告
等事先未曾反應問題，亦未在93年11月3日估價時要求
被告派人會勘，且迄未證明漏水之原因與大樓結構有關
，待被告知悉原告之主張而前往了解時，工程已進行中
且接近完成，是被告要難支付該修繕費用。
（六）被告抗辯之事實，業據其提出臺北市政府函、82年3月8日
不動產預定買賣契約書、81年5月9日不動產預定買賣契約
書節本、宏普天廈住戶公約、原告等在屋頂為專用部分之
管理使用照片8幀、台北市政府工務局建築管理處94.07.0
8北市工建寓字第09465284200號函等影本各1件、屋頂使
用同意書影本25份、住戶問卷影本35份等為證。
四、原告起訴主張原告等為被告所屬社區3號及5號頂樓住戶，因
該建築物頂樓平台公共區域年久失修，漏水嚴重，原告等通
知被告修繕，然被告卻認應由頂樓住戶自理而予以拒絕，原
告只得自行雇工整修，並於94年1月31日先行墊付工程款各
211,280元之事實，固據其提出工程估價單及收據及工程估
價單及匯款單影本各1件為證，但被告則以原告等所有之頂
樓屋頂平台業經約定為原告等專用，修繕費用應由原告等自
行負責，原告等為修繕前未先行知會被告，修繕費用過高，
及原告等並未能舉證證明造成漏水的原因確與屋頂平台之結
構有關等語置辯。
五、本件兩造間對於原告等居住使用之頂樓屋頂平台是否曾經約
定由頂樓住戶等管理使用爭執不下，就此本院之認定如下：
（一）原告乙○○並不否認其係第一手買受其所居住之現住房屋
並曾簽署屋頂使用權同意書。原告甲○○雖以其所居住之
5號16樓頂樓房屋係其前夫楊平遠向黃碧妹所購得，楊平
遠與黃碧妹間訂立買賣契約時就屋頂之使用並未為特別之
約定，且被告亦未證明原告甲○○有明知或可得而知分管
契約存在之情形，主張原告甲○○不受分管契約之拘束。
惟查，依證人即當時建售被告社區房屋之建商即宏普建設
股份有限公司（下稱宏普建設公司）襄理蔡敏惠到庭具結
證稱：系爭不動產買賣契約書係證人任職宏普建設公司襄
理當時銷售房屋所使用之契約書、契約書後面所附的屋頂
使用權的同意書每個買預售屋的住戶及興建中購買的住戶
在購買房屋時都有簽署，蓋好房子後餘屋銷售的房子有無
簽這份同意書，證人就不記得了，應該是用另一份同意書
。蓋好後的成屋就沒有再用這份同意書，成屋銷售就用另
一份契約（即一般代書所用的契約書），依現況買賣由建
設公司賣給客戶，而宏普天廈這個建案是否有成屋銷售之
情形證人就不記得了，成屋銷售是由建設公司出售予客戶
等語（參見本院94年11月15日言詞辯論筆錄），可知如係
以預售或興建中購屋之方式向宏普建設公司購買房屋者，
均會簽署上開屋頂使用權同意書，至於於宏普建設公司將
房屋蓋成後始以購買成屋之之方式購買房屋者，雖證人蔡
敏惠證稱係由建設公司依現況出售予客戶，惟按即或被告
社區所屬房屋其中一部分係由建商宏普建設公司以成屋自
為銷售，衡情亦係建商宏普建設公司於起造該棟社區房屋
時未將所有房屋以預售或興建中銷售之方式銷售殆盡，致
於房屋起造完成取得使用執照時，猶有成屋待售。如有此
種情況，依證人蔡敏惠所證稱內容觀之，亦係先由建商宏
普建設公司登記取得此種未以預售或興建中出售方式之房
屋，嗣後再以成屋銷售之方式為售出。斯時，宏普建設公
司既與預售或興建中購屋者均簽訂上開屋頂使用權同意書
已如上述，則其對於嗣後未以預售及興建中銷售之方式售
出而先行登記予其名下之房屋，自應均認其和其他已售出
之住戶間均已有如上開屋頂使用權同意書所約定內容之合
意，且不論宏普建設公司與其他住戶間是否曾將該約款形
諸於文字，該約定應均構成宏普建設公司與其他已購屋住
戶間約定內容之一部分，否則宏普建設公司何能據以於其
所已售出之房屋銷售合約內，與購屋者逐一為上開分管使
用之約定。再者，依宏普建設公司與所有以預售或興建中
購屋者上開有關屋頂平台分管使用之約定情形以觀，有此
分管約定係一常態事實，無此約定反屬變態事實，按諸舉
證責任分配之原則，應轉由為此主張者負舉證責任，本件
原告就此變態事實並未舉證以實其說，自無從據以認定社
區住戶間未有如上所述分管約定之事實。從而，本件被告
社區所屬住戶於社區房屋起造交付使用伊始就系爭屋頂平
台部分已合法訂有分管使用之契約，堪以認定。
（二）復按共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得其他共
有人全體同意。共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自
占用共有物之特定部分而為管理者，是為共有物之分管契
約。又按「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管
之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契
約，對於受讓人仍繼續存在」、「契約固須當事人互相表
示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於
當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意
思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未
成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公
寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，
除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘
共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣
後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人
對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受
分管契約之拘束」，最高法院分別著有48年臺上字第1065
號判例及91年度臺上字第2477號判決意旨可資參照。而依
據大法官會議釋字第349號解釋文意旨「最高法院48年度
台上字第1065號判例，認為『共有人於與其他共有人訂立
共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人
，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在』，就維持
法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓
人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍
受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損
害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在
此範圍內，嗣後應不再援用」，及其解釋理由書意旨「民
法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特別
規定外，前者於特定人間發生法律上之效力，後者於以公
示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法
律上之效力。故動產以交付為公示方法，不動產以登記為
公示方法，而以之作為權利取得喪失、變更之要件，以保
護善意第三人。如其事實為第三人明知或可得而知，縱為
債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效
力。最高法院48年度台上字第1065號判例，認為『共有人
於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其
應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍
繼繼存在』，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要
，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而
知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使
善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意
旨有違，上述判例在此範圍內，嗣後應不再援用」，雖宣
告上開最高法院48年臺上字第1065號判例於應有部分之受
讓人不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形之範圍內，
嗣後應不再援用，依其反面解釋，則於應有部分受讓人知
悉有分管契約，或有可得而知之情形時，則分管契約對於
應有部分之受讓人，自屬仍有效存在。茲查，本件原告等
所居住使用之頂樓屋頂平台依其使用現況，為原告等人種
植花木及搭設遮陽蓬架為使用，有被告提出附卷之照片8
幀在卷可憑，則被告所屬社區之區分所有權人於購屋及受
讓房屋時，由上開頂樓住戶使用屋頂平台之情觀之，當即
明瞭屋頂平台之管理使用係歸屬頂樓住戶無疑，自無受讓
人無可得知有分管契約之情事。更者原告甲○○所居住使
用之5號16樓房屋，雖係其前夫楊平遠向訴外人黃碧妹所
購得，但依當時兩方所訂立之不動產買賣契約書6條第2項
約定「乙方（即訴外人黃碧妹）將房地移交甲方（即原告
甲○○之夫楊平遠）同時，有關房地使用規則，諸如依慣
例使用之現況、住戶公約、大樓管理規章等，甲方均應繼
續承受遵守，不得另作主張」，是原告甲○○於訂約時自
有可查知房屋使用現況之可能，亦即其對於被告社區所為
之上開有關屋頂平台由頂樓住戶分管使用之分管契約之情
形，至少處於可得而知之情形，依諸上開最高法院判例、
判決意旨及大法官會議解釋文意旨，原告等及其他社區住
戶自均應受上開分管使用約定之拘束，其理至明。至原告
等所居住使用之頂樓屋頂平台依分管契約約定之結果，得
由原告等頂樓住戶單獨加以管理使用，雖造成如同公寓大
廈管理條例所定約定專用之效果，而生是否抵觸公寓大廈
管理條例第7條不得為約定專用規定之疑義。然按公寓大
廈管理條例第55條第1、2項明定「本條例施行前已取得建
造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第25條第4項規
定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議
，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（
市）主管機關報備。前項公寓大廈於區分所有權人會議訂
定規約前，以第60條規約範本視為規約。但得不受第7條
各款不得為約定專用部分之限制」，換言之，在公寓大廈
管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，就同條例第
7條所列各款情形得為約定專用部分，本於法律不溯既往
原則之精神，乃為當然解釋。茲查，本件被告所屬社區房
屋係在公寓大廈管理條例係於民國84年6月28日總統明令
公布施行之前所起造，此為兩造所不爭執，自不受公寓大
廈管理條例第7條不得約定專用之限制，併此敘明。
六、按「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該
區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用
」，公寓大廈管理條例第10條第1項定有明文，本件兩造間
有關原告所居住使用之頂樓屋頂平台既曾經被告社區所有住
戶等約定由原告等頂樓住戶管理使用如上述，原告等依據上
開公寓大廈管理條例第10條第1項規定，即應自負該部分之
修繕、管理及維護費用，其所為之上開修繕行為，係屬管理
自己之事務，對被告而言，不構成無因管理，亦無不當得利
之可言。從而，原告等基於無因管理與不當得利之法律關係
，請求被告返還代墊款，即請求被告應給付原告乙○○
211,280元，及自94年1月31日起至清償日止，按年利率5％
計算之利息，暨給付原告甲○○211,280元，及自民國94年1
月31日起至清償日止，按年利率5％計算之利息，自屬無據
，其訴為無理由，應予駁回。原告之訴既遭駁回，其假執行
之聲請已失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所為其他攻擊防禦
方法及舉證，經本院審酌後，認於判決結果不生影響，爰不
逐一論列，附此敘明。
中 華 民 國 95 年 1 月 4 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法院書記官李文龍
法官黃桂興
以上筆錄正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（臺北縣新店市
○○路○段○○○號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）
。
中 華 民 國 95 年 1 月 4 日
法院書記官李文龍