裁判字號：臺灣新北地方法院95年重訴字第375號民事判決
裁判日期：民國96年01月08日
裁判案由：土地所有權移轉登記
臺灣板橋地方法院民事判決95年度重訴字第375號原告丙○○訴訟代理人 李富祥 律師被告甲○○訴訟代理人 陳清進 律師
張珉瑄律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，經本院於民國95年12月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件被告指稱原告原係基於兩造間之借名登記契約提起本訴，嗣於審理中方主張兩造間有買賣契約存在，基於買賣契約要求被告辦理移轉登記，核屬訴之變更，被告不同意此訴之變更等語。經查原告於起訴時，係請求被告將附表所示之土地所有權移轉登記予原告，原告於起訴狀內固未具體表明其訴訟標的之法律關係，然於本院民國95年10月23日首次言詞辯論期日，即已陳明其係依兩造間買賣契約之所有權移轉登記請求權有所請求（見本院卷第33頁、第34頁），此應屬原告就其陳述不完足之處加以補充，並非訴之變更。至原告起訴狀內雖曾陳稱：如附表所示之土地為原告所有，原告借用被告名義登記為所有人，約定暫不辦理過戶手續，由原告保管土地所有權狀等語，惟前開起訴狀上之陳述，主要係依被告所簽立之承諾書內容加以記載。就此，原告於95年12月21日言詞辯論期日復已陳明：原告於起訴狀所述借用被告名義登記為所有權人，其真意係指原告向被告購買之土地暫不辦理過戶，非指兩造間有借名契約存在（見本院95年12月21日言詞辯論筆錄），綜觀原告歷次準備書狀及開庭陳述，亦均係主張兩造間存有買賣契約，並以上開承諾書作為兩造間存有買賣契約之佐證，足見原告本件自始即以兩造間之買賣契約為其訴訟標的之法律關係，尚不生被告所稱訴之變更之問題，合先敘明。
二、原告起訴主張：原告前向被告買受臺北縣○○鎮○○○段
528之5地號土地，該中港厝段528之5地號土地嗣經分割出道路用地，因分割而增加之道路用地地號為中港厝段528之25地號土地。76年5月1日地籍重測後，中港厝段528之25地號變更為臺北縣新莊市○○段○○○○號；中誠段532地號嗣於78年6月3日因分割增加中誠段532之1至532之4地號。因中誠段532、532之1至532之4地號土地屬都市○○道路用地，兩造曾約定該部分土地暫不辦理過戶手續，惟由原告保管土地所有權狀，並約定如政府有徵收土地之情形，由雙方會同領取補償費。其中中誠段532之1地號之土地業於79年由政府徵收，其餘如附表所示之土地（下稱系爭土地）政府則迄未辦理徵收，原告認為無仍以被告名義登記之必要，前委託律師發函通知被告將系爭土地之所有權移轉登記予原告，被告拒未置理。爰依兩造間買賣契約之所有權移轉登記請求權，請求被告將系爭土地之所有權移轉登記予原告。
三、被告則抗辯：
㈠、兩造間並無買賣契約存在，原告係將系爭土地出售予訴外人宏國建設股份有限公司（下稱宏國建設公司）⒈緣被告所有坐落臺北縣○○鎮○○○段528之5地號土地，
及其兄乙○○所有坐落臺北縣○○鎮○○○段528之4、
528之8地號土地等三筆土地，於62年間，同時出賣給宏國建設公司供其興建房屋出售。因前開中港厝段528之5地號土地內包含建築用地及道路用地，於64年間，在宏國建設公司之主導下，將528之5地號土地另分割出528之25地號之道路用地。嗣於64年10月27日，被告依宏國建設公司之指示，將分割後之中港厝段528之5地號土地移轉登記予訴外人 謝范秀玉 所有。至於528之25地號之道路用地（重測後為臺北縣新莊市○○段○○○○號，78年再分割出中誠段532之1至532之4地號），於該時未隨同辦理產權移轉登記，而仍保留於被告名下。
⒉78年間，被告經政府告知，中誠段532之1地號土地將被政府
徵收，宏國建設公司遂於78年5月25日派原告與被告簽訂承諾書（下稱系爭承諾書），當時原告向被告表示，就其出賣予宏國建設公司之中誠段532地號土地，因已劃為道路用地，而政府將於近日進行徵收，故需要被告之協力始能領取徵收補償款，而該徵收補償款核撥下來後，將由宏國建設公司取得3分之2，被告取得3分之1。被告聽信原告之說詞，在系爭承諾書上簽下名字並蓋印，故被告簽定系爭承諾書時，係以原買方宏國建設公司為其承諾之對象，而非以原告作為承諾對象。惟因被告年近七十，自小未受過教育，並不識字，僅會書寫自己之姓名，故被告並不知悉原告口頭告知之內容，竟與承諾書所書寫之內容不符。
⒊原告於62年間係擔任宏國建設公司之經理，曾參與處理宏國
建設公司與被告間關於土地買賣交易之細節。依公司法第31條第2項：「經理人在公司章程或契約規定授權範圍內，有為公司管理事務及簽名之權。」及民法第554條第1項：「經理人對於第三人之關係，就公司或其分公司或其事務之一部，視為其有為管理上之一切必要行為之權。」之規定，原告既為宏國建設公司之經理人，被告自有權信賴原告可代表宏國建設公司就有關領取政府之徵收補償費事項，與其進行協商，故被告簽訂系爭承諾書時，係在認知宏國建設公司為土地買受人之前提下所簽訂，而完全未有以原告為買賣契約當事人之真意。
⒋另近半年來，至少有四組不同之人馬來找被告及乙○○，表
示其等經宏國公司之授權，要來處理系爭土地，要求被告須將系爭土地交還給宏國公司，由於語帶恐嚇威脅，故被告已報警處理，此事實亦可證明當時與被告簽立買賣契約者確為宏國公司，並非原告。
㈡、退步而言，縱鈞院認為62年間之土地買賣契約係存在於兩造之間，原告請求被告移轉系爭土地之所有權亦無理由⒈倘若系爭承諾書之內容為真，依系爭承諾書所載明：「今復
經雙方約定，將來該等土地向政府領取道路徵收補償費時，由本人等會同台端等共同前往領取該項補償費。並且所需繳付之原有土地權狀由台端等提供。經雙方同意由本人取得參分之壹（現金），台端等取得參分之貳。恐口無憑，特立此承諾書為憑。」等語，二造既已協定系爭土地不辦理過戶，而變更原買賣契約之內容，原告要求被告辦理移轉登記即無理由。依上開協定書約定，僅於政府辦理徵收時取得之補償金，由原告取得分3分之2，被告取得3分之1，今政府並無任何徵收之動作，原告亦無法依約取得3分之2之補償金，尤無請求所有權移轉之權利。
⒉縱認兩造間於62年間存有買賣契約，然該買賣契約係於62年
間成立，系爭承諾書係於78年5月28日簽署，距今均已逾15年，原告於95年9月7日始起訴請求土地所有權移轉登記，已超過15年，故原告之移轉登記請求權業已罹於時效而消滅，其依據買賣契約請求被告移轉系爭土地之所有權，誠無理由。
四、本院得心證之理由
㈠、兩造不爭執之事實⒈臺北縣○○鎮○○○段528之5地號土地於64年間分割出道路
用地，因分割而增加之道路用地地號為臺北縣○○鎮○○○段528之25地號土地。76年5月1日地籍重測後，中港厝段528之25地號變更為臺北縣新莊市○○段○○○○號；中誠段532地號嗣於78年6月3日因分割增加中誠段532之1至532之4地號，其中中誠段532之1地號之土地業於79年由政府徵收，此有前開中港厝段528之5地號土地、中誠段532地號土地與中誠段532之1地號土地之登記謄本影本各1份附卷可稽（附於本院卷第24頁至第30頁）。
⒉系爭土地現仍登記為被告名義，有系爭土地之登記謄本影本在卷為憑（附於本院卷第4頁至第7頁）。
⒊系爭承諾書上立承諾書人之姓名為被告親簽用印。
㈡、原告主張其前向被告買受前臺北縣○○鎮○○○段528之5地號土地，其中部分土地（即經分割、重測後之新莊市○○段○○○○號土地，後又分割出同段532之1至532之4地號土地）因屬都市○○道路用地，兩造約定暫不辦理過戶，其中新莊市○○段第532之1地號土地業經政府徵收，系爭土地部分政府未再辦理徵收，現原告認無再以被告名義登記之必要，爰依兩造間之買賣契約，請求被告移轉系爭土地之所有權；被告則以前開情詞置辯。是本件所應審究之重點即在於：系爭土地之買賣契約是否存在於兩造間？如前開買賣契約存在於兩造間，原告請求被告將系爭土地之所有權移轉登記予原告有無理由？
㈢、兩造曾就系爭土地成立買賣契約⒈經查原告主張其曾向被告購買前臺北縣○○鎮○○○段528
之5地號土地全部，其中部分土地（即經分割、重測後之新莊市○○段○○○○號土地，後又分割出同段532之1至532之4地號土地）因屬都市○○道路用地，兩造約定暫不辦理過戶，該部分土地之所有權狀則由原告保管等事實，業據原告提出土地所有權狀影本1紙及被告不爭執為其於78年5月25日親簽之承諾書影本1份（附於本院卷第8頁、第9頁）為證。觀諸該承諾書係記載：「查本人前將自有之土地（即前臺北縣○○鎮○○○段528之5地號全部）賣予台端等所有，其中部分土地業由台端等興建房屋出售在案，但部分土地係因都市○○道路地關係，暫不辦理過戶手續（即今臺北縣新莊市○○段○○○○號）該土地雖仍係本人名義，但確實係屬台端等所有。……此致丙○○先生立承諾書人：甲○○住址：新莊市○○路162之15號……中華民國78年5月
25日」，其內容核與原告之主張相符。再者，原告前係擔任宏全建設有限公司（業於73年2月20日經建設廳核准解散登記在案）之負責人，有卷附宏全建設股份有限公司之登記資料影本1紙足參（附於本院卷第50頁），又臺北縣○○鎮○○○段528之5地號土地於64年辦理分割，分割後之中港厝段528之5地號土地業於64年10月27日由被告移轉登記予訴外人謝范秀玉，復於65年12月24日由謝范秀玉移轉登記予原告擔任法定代理人之宏全建設有限公司等節，有中港厝段
528之5地號土地登記謄本在卷為據，足徵原告主張其向被告購買前臺北縣○○鎮○○○段528之5地號土地全部，其中分割後之中港厝段528之5地號土地係由其指示登記予其弟妹謝范秀玉，再移轉登記予宏全建設有限公司等節，亦非屬無據。原告主張之前揭事實，堪信為真正。
⒉被告雖抗辯當初其與其兄乙○○均係於62年間分別將其等所
有之土地出賣予宏國建設公司，原告當時任職宏國建設公司之經理，曾參與宏國建設公司與被告本件買賣交易之細節，78年間宏國建設公司委派原告與其簽訂系爭承諾書，其係於認知宏國建設公司為買受人之前提下才簽立承諾書等語。然被告就其所述原告曾擔任宏國建設公司經理乙節，並未舉證以實其說，復為原告否認，自難採信。而就被告上開抗辯，原告已陳明乙○○亦係將另2筆土地出售予原告，並提出以乙○○名義出具之另份承諾書為證（下稱乙○○承諾書，附於本院卷第38頁），經核乙○○承諾書與被告所簽立之系爭承諾書，除土地地號、立承諾書人欄之記載有異外，兩者之約定內容完全相同，且均以原告為承諾之對象，未有隻字片語提及宏國建設公司。被告對於乙○○承諾書係由乙○○之妻 徐碧玉 代理乙○○簽立乙節亦不爭執（見本院卷第44頁），足見原告主張其先前曾分別向乙○○與被告買受其二人所有之土地，尚非子虛。
⒊被告雖陳稱其不識字，其係在不知悉系爭承諾書所載內容之
情況下簽立該承諾書云云，然衡以土地買賣並非枝微細節，一般人於處理土地買賣相關事項時應會審慎為之，被告既不爭執曾在系爭承諾書上簽名用印，事後又空言否認其內容之真正，委無足採。再者，被告自承其於簽立系爭承諾書時，徐碧玉亦代理乙○○在乙○○承諾書上簽名，而系爭承諾書與乙○○承諾書內之內容幾完全相同，已如前述，倘若該二份承諾書之內容確與事實不符，徐碧玉於代理乙○○簽立承諾書時卻毫無異詞，自與常情有違，此益徵被告辯稱承諾書之內容不實云云，不可採信。又證人乙○○固到庭證述：伊與被告是兄弟。差不多62年間，伊兄弟將新莊中港路之土地一起賣給宏國建設公司，當時宏國建設公司有一個人（已死亡）帶伊兄弟到宏國建設公司與董事長 林堉琪 談，伊跟被告都有簽立土地買賣契約書，契約書因時隔太久沒有留存。當時林堉琪說他要買，伊與被告將土地所有權狀交給林堉琪，伊不清楚是否有部分土地先沒有過戶，土地過戶給誰伊也不清楚等語（見本院卷第43頁、第44頁），然證人乙○○與被告既為兄弟，且曾由其妻徐碧玉代理簽立與系爭承諾書內容相同之承諾書，其利害關係顯與被告一致，其證詞復與上開二份承諾書之記載不符，實難遽採。
⒋至被告辯稱曾有不同人馬來找被告及乙○○，表示其等經宏
國公司之授權，要來處理系爭土地，足見當時與被告簽立買賣契約者應為宏國公司等語，然就此部分之抗辯，被告並未提出積極證據加以證明，已屬乏據。況縱有第三人陳稱其係代表宏國公司請求被告移轉系爭土地之所有權，倘無具體證據，亦難據此率認系爭買賣契約乃存在於被告與宏國公司之間。
⒌承前，原告主張兩造曾就系爭土地成立買賣契約，應可採信。
㈣、原告請求被告將系爭土地之所有權移轉登記予原告並無理由⒈原告主張兩造當初因節稅因素，約定系爭土地暫不辦理過戶
，而土地稅法於86年5月21日修正後，依現行土地稅法第39條規定，依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，免徵土地增值稅。故目前系爭土地所有權之移轉已免徵土地增值稅，又政府就系爭土地未再辦理徵收，系爭土地已無登記於被告名義之必要，爰請求被告將系爭土地移轉登記予原告等語，惟被告否認之，辯稱：兩造間並無何節稅之約定，且依系爭承諾書之約定，原告僅得於政府辦理徵收時，取得3分之2之補償金，系爭土地亦無原告所稱政府已不進行徵收之問題等情。
⒉按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而探求當事人之
真意，本應通觀契約全文，並斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察。經查系爭承諾書載明：「查本人前將自有之土地（即前臺北縣○○鎮○○○段528之5地號全部）賣予台端等所有，其中部分土地業由台端等興建房屋出售在案，但部分土地係因都市○○道路地關係，暫不辦理過戶手續（即今臺北縣新莊市○○段○○○○號）該土地雖仍係本人名義，但確實係屬台端等所有。今復經雙方約定，將來該等土地向政府領取道路徵收補償費時，由本人等會同台端等共同前往領取該項補償費。並且所需繳付之原有土地權狀由台端等提供。經雙方同意由本人取得參分之壹（現金），台端等取得參分之貳。恐口無憑，特立此承諾書為憑。此致丙○○先生立承諾書人：甲○○」，有該協議書在卷可稽。
觀諸該承諾書之內容全文，可知兩造於78年5月25日書立此承諾書時，應係考量系爭土地屬都市○○道路用地，將為政府辦理徵收，故約定不辦理過戶手續，俟將來政府徵收系爭土地時，由兩造會同領取徵收補償費，並由原告取得補償費之3分之2，被告取得其餘3分之1，因系爭土地仍登記於被告名下，被告領取徵收補償費之權利得獲一定保障，另為維護買方即原告之權利，故由原告保管土地之所有權狀。是依該約定，兩造應係同意於政府辦理系爭土地之徵收作業前，被告並無履行移轉所有權登記之義務，直至政府徵收時，方由兩造直接就系爭土地之徵收補償費作一分配。依此，迄今系爭土地雖尚未經政府徵收，然原告既不爭執系爭承諾書之內容係由其所擬具，原告復未能舉證證明系爭土地日後確無再被政府徵收之可能，原告自應承擔系爭土地於徵收前無法移轉過戶登記之不利益。因之，被告辯稱原告並無請求被告辦理移轉所有權登記之權利，應屬有據。至原告主張兩造係因節稅考量方約定暫不過戶乙節，既為被告否認，原告亦未舉證加以證明，此部分自難採取。
㈤、綜上所述，原告主張兩造曾就系爭土地訂立買賣契約，固可採信，然依系爭承諾書之約定，原告尚無請求被告將系爭土地移轉登記予原告之權利。從而，原告基於買賣契約之移轉登記請求權，請求被告辦理系爭土地之所有權移轉登記，為無理由，應予駁回。
㈥、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料，核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，併予敘明。
五、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國96年1月8日
民事第三庭?法官吳佳穎以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國96年1月8日
書記官黃美雲┌────────────────────────────────┐│附表：│├──┬──────┬───┬────┬────────┬────┤│編號│縣市區○段│地號│面積（平方公尺）│權利範圍│├──┼──────┼───┼────┼────────┼────┤│⒈│臺北縣新莊市│中誠│532│63.13│全部│├──┼──────┼───┼────┼────────┼────┤│⒉│臺北縣新莊市│中誠│532之2│282.56│全部│├──┼──────┼───┼────┼────────┼────┤│⒊│臺北縣新莊市│中誠│532之3│76.6│全部│├──┼──────┼───┼────┼────────┼────┤│⒋│臺北縣新莊市│中誠│532之4│250.42│全部│└──┴──────┴───┴────┴────────┴────┘