臺灣臺北地方法院民事簡易判決 105年度北簡字第957號
原 告 陳煥文
訴訟代理人 鍾玉梅
被 告 黃茜茜
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國105年3月9日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○號十樓房
屋遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣肆萬肆仟元。
被告應自民國一百零四年十二月十日起至遷讓返還上開房屋之日
止，按月給付原告新臺幣貳萬肆仟貳佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣伍仟伍佰壹拾元由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣肆拾陸萬貳仟壹佰貳
拾肆元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣肆萬肆仟元為原告預
供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在
地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1項定有明文。查原告
起訴請求返還臺北市○○區○○○路○段○○巷○號10樓房屋
（下稱系爭房屋），坐落於臺北市中山區，有建物登記謄本
在卷可按（見本院卷第23至24頁），依前揭規定，專屬本院
管轄，本院自有管轄權。
二、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減
縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條
第1項但書第3款定有明文。查原告起訴時，聲明第3項請
求被告應自契約終止日起至返還房屋之日止，按月給付原告
新臺幣（下同）6萬6,000元（見本院卷第3頁），嗣於民
國（下同）104年3月9日行言詞辯論程序時，變更為被告
應自104年12月10日起至返還房屋之日止，按月給付原告6
萬6,000元（見本院卷第39頁反面），此係減縮應受判決事
項之聲明，核與前揭規定相符，應予准許。
三、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴
訟法第386條所列各款情事，爰依原告之聲請，准由其一造
辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：被告於104年1月3日與伊簽立房屋租賃契約書
（下稱系爭租約），約定租期自104年1月10日起至105年
1月9日止，押租金4萬4,000元，並應於每月10日前繳納
月租金2萬2,000元。詎被告自104年8月10日起無故不給
付，至同年11月10日止已積欠4個月份的租金，扣除押租金
4萬4,000元後，積欠租金總額已逾2期以上，原告以104
年10月7日臺北松江路郵局第1451號存證信函催告繳納租金
，惟被告置之不理，原告復以104年11月11日臺北松江路郵
局第1600號存證信函催告被告應於7日內繳納租金，屆期如
未付清，租約即為終止之意思表示，被告於104年12月1日
收受，未於函到後7日內給付租金，則兩造間之房屋租賃契
約即於104年12月9日終止，原告自得請求被告騰空遷讓返
還系爭房屋，並請求於扣除押租金2萬2,000元後，被告未
給付租金4萬4,000元。系爭租約終止後，被告無正當權源
仍繼續占有系爭房屋，則受有相當於系爭租約所約定每月2
萬2,000元租金之利益，並依民法第179條不當得利之法律
關係，請求被告自104年12月10日起至系爭房屋遷讓返還原
告之日止，按月給付原告2萬2,000元。又依系爭租賃契約
第6條約定:「乙方（即被告）於終止租約或租賃期滿不交
還房屋，自終止租約或租賃期滿翌日起，乙方應支付按房租
壹倍計算之違約金。」系爭租約既於104年12月9日終止，
被告迄未將系爭房屋返還原告，原告自得依上開約定請求被
告自104年12月10日起按月給付按原租金1倍計算之違約金
4萬4,000元等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓
返還原告。㈡被告應給付原告4萬4,000元。㈢被告應自10
4年12月10日起至返還房屋之日止，按月給付原告6萬6,00
0元（不當得利2萬2,000元金及違約金4萬4,000元）。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀答辯。
三、得心證之理由：
㈠按租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，
不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支
付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。民法第
440條第2項定有明文。又土地法第100條第3款關於擔保
抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期
限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院
44年臺上字第516號判例意旨參照）。
㈡經查，原告主張兩造簽訂系爭租約，嗣被告遲付租金總額已
達2月以上，經原告以存證信函催告後，被告逾期仍未給付
，系爭租約已於104年12月9日終止等情，業據提出與所述
相符之房屋租賃契約書、郵局存證信函及郵件收件回執在卷
可按（見本院卷第6至10頁、第43至44頁），揆諸前揭規定
，其終止系爭租約應屬合法。準此，系爭租約既經合法終止
，則原告請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付自104年8月
起至同年11月積欠之租金8萬8,000元，於扣除押租金4萬
4,000元後，尚應返還4萬4,000元，乃屬有據。
㈢次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人不動產
，可獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念（最高法
院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。查系爭租約於104
年12月9日終止，被告於系爭租約終止後，無正當權源仍繼
續占有系爭房屋，受有相當於系爭租賃契約所約定每月2萬
2,000元租金之利益，原告依上開規定請求被告自104年12
月10日起至系爭房屋遷讓返還之日，按月給付原告相當於租
金之不當得利2萬2,000元，為有理由，應予准許。
㈣又「乙方（即被告）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自
終止租約或租賃期滿翌日起，乙方應支付按房租壹倍計算之
違約金。」系爭租約第6條第2款約定有明文（見本院卷第
9頁）。系爭租約業於104年12月9日終止，被告迄未將系
爭房屋返還原告，原告主張其得依上開約定請求被告給付違
約金，固非無據。惟按約定之違約金額過高者，法院得減至
相當之數額，民法第252條定有明文。約定之違約金苟有過
高情事，法院得依此規定核減至相當之數額，此項核減，法
院得以職權為之（最高法院79年臺上字第1612號判例意旨參
照）。審酌原告雖因未能取回系爭房屋而罹受損害，然被告
占有系爭房屋期間，仍應將其所受相當於系爭租約所約定每
月2萬2,000元租金之利益返還予原告，因認原告請求租金
加計1倍計算之違約金顯屬過高，以原租金10分之1即2,20
0元（計算式：22,000×1/10＝2,200）計算為適當，原告
主張被告應自104年12月10日起至系爭房屋遷讓返還之日止
，按月給付原告2,200元之違約金，核屬有據，逾此範圍之
請求，不應准許。
四、綜上所述，系爭租約已於104年12月9日終止，被告尚欠租
金4萬4,000元未償，被告於系爭租約終止後仍繼續占有系
爭房屋，應按月給付原告相當於租金之不當得利4萬4,000
元及違約金2,200元。從而原告請求被告將系爭房屋騰空遷
讓返還原告，並給付原告4萬4,000元，暨自104年12月10
日起至系爭房屋遷讓返還之日止，按月給付原告2萬4,200
元（計算式：相當於租金之不當得利22,000元＋違約金2,20
0元），為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由
，不應准許。
五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規
定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，
依職權為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國105年4月8日
臺北簡易庭法官鄧德倩
計算書：
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費5,510元
合計5,510元
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本
）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年4月8日
書記官許博為