臺灣桃園地方法院民事簡易判決 104年度壢簡字第142號
原 告 邱奕鳳
訴訟代理人 陳鄭權 律師
王建偉 律師
被 告 徐權 邁
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國104年10月28日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣參萬零貳佰柒拾伍元，及自民國一百零四
年一月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告前於民國103年4月30日向其承租坐落
門牌號碼桃園市○○區○○街○○號房屋前段，雙方訂立租賃
契約（下稱系爭租約），約定租賃期間自103年5月26日起
至106年5月26日止，租金按月於每月26日前給付新臺幣（
下同）15,000元，被告並給付押租金30,000元予原告，嗣經
兩造於103年12月9日簽訂和解協議書後，被告雖已遷離該
房屋，惟租賃期間自103年9月26日至點交房屋之103年12
月8日間被告未依約給付租金，迄積欠原告2.5月租金，加
計依據系爭租約第17條「特約應受強制執行之事項：⒈租金
未繳逾越一個月以上者，甲方即得予以解除契約請求遷讓房
屋。⒉租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲
方一個月租金，乙方絕無異議。」之1個月租金之違約金15
,000元，共計52,500元。又依系爭租約第12條「乙方若有違
約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方
因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。
」之約定，被告應賠償原告本件所支付之律師費用72,000元
。被告應給付原告租賃該房屋電費1,275元。為此，爰本於
租賃契約之法律關係，請求被告應給付原告125,775元，及
自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算
之利息，併陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於103年9月22日已向原告終止系爭租賃契
約，原告請求終止後之租金、水電費毫無依據，況縱有積欠
租金尚有押租金30,000可扣減等語置辯，並聲明：原告之訴
駁回。
三、兩造不爭執之事實
㈠兩造於103年4月30日就原告所有坐落門牌號碼桃園市○○
區○○街○○號房屋前段，訂立系爭租約，約定租賃期間自10
3年5月26日起至106年5月26日止，租金按月於每月26日
前給付15,000元，被告並給付押租金30,000元予原告，被告
於103年9月26日以後即未再給付原告租金。
㈡兩造於103年12月9日簽訂和解協議書（見本院卷第51頁）
。
㈢兩造於103年12月8日簽訂點交切結書（見本院卷第18頁）。
四、得心證之理由：
㈠承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條第1項前段
訂有明文，依據兩造於103年12月9日簽訂之和解協議書，
於雙方應誠信遵守事項第四點載明：「雙方租賃契約於103
年11月24日起終止」，而該和解契約書係源自於被告前於另
案主張本件系爭租約之30,000押租金而向本院提起103年度
壢小字第981號返還押金事件，本院審酌系爭租約兩造既已
就終止租約日期事宜成立和解協議書在前，則對於同一租賃
契約之終止租約日期，本於禁反言原則，當應以兩造有合意
之事項為基礎，尚難對同一事項作相歧異之認定，故本件系
爭租約兩造終止租約之日期應為103年11月24日。被告抗辯
系爭租約終止之日為103年9月22日云云，與事實不符，尚
難採信。原告主張系爭租約終止日為103年12月8日云云，
顯屬錯誤，亦不足採。是原告本於系爭租約有效期間向被告
請求103年9月26日起至終止系爭租約日即103年11月24日
間（共計1月又28日）之租金為有理由，綜上，以一日500
元租金之計算基礎，原告向被告請求1月又28日之租金應為
29,000元【計算式：15000元+（500元×28日）＝29,000
元】。逾此部分之請求，已屬終止系爭租約後之請求，即非
有據，不應准許。至於被告另抗辯縱有積欠租金亦得以押租
金30,000元抵銷等節，本院細酌兩造於103年12月9日簽訂
和解協議書之雙方應誠信遵守事項第二點載明：「乙方（即
被告）願遵守系爭房屋租賃契約第八條之約定，不再向甲方
（即原告）請求償還押租金新台幣三萬元整」等語，堪認被
告已於上開和解協議書中對原告拋棄押租金之請求，是被告
不得再主張以押租金30,000元對原告為抵銷主張甚明，足認
被告前開抵銷抗辯，即難憑採。
㈡惟按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約
，為加重他方當事人責任之約定，按其情形顯失公平者，該
部分約定無效，為民法第247條之1第2款所明定。所謂加
重他方當事人之責任，乃係指一方預定之契約條款，為他方
所不及知或無磋商變更之餘地者而言，所稱按其情形顯失公
平者，則係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規
定加以綜合判斷，有顯失公平之情形而言（最高法院94年度
台上字第2340號判決意旨足資參照）。查，本件原告主張被
告應給付律師費用72,000元，無非以系爭租約第12條為其主
要論述之依據。惟觀其內容僅約定；乙方（即被告）若有違
約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方（即原告）賠償損
害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方
負責賠償。顯見，被告即承租人相對於原告即出租人之地位
，係處於經濟上弱勢，毫無與原告協議、磋商之機會，且兩
造間並未有倘原告違約時如何賠償被告之情事之約定，是足
稽此項約定顯失公平，核其約定性質與上開民法第247條之
1第2款之法定要件相符，自應認系爭租約第12條之約定無
效，是原告據此請求被告應賠償律師費用72,000元，即難憑
採。
㈢次按特約應受強制執行之事項：⒈租金未繳逾越一個月以上
者，甲方即得予以解除契約請求遷讓房屋。⒉租賃期間內乙
方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方
絕無異議，系爭租約第17條固定有明文。而依上開前段文義
解釋，顯然兩造間約定被告於租約期限屆滿前，得任意期前
終止租約，惟需賠償原告一個月之租金，然，此與本件係經
兩造以和解協議書約定系爭租約於103年11月24日起終止之
情形，尚屬有間。是原告執此請求被告應賠償原告相當於一
個月租金之違約金15,000元，即非有據，要難憑採。
㈣關於原告請求電費1275元部分，依據系爭租約第5條約定：
「房屋一切修繕費用及電費、自來水費概歸乙方負擔」，應
由被告支付租賃期間之電費無訛，而原告提出收費日期為10
3年8月11日至同年9月24日之繳費收據（見本院卷第78頁
），堪認原告已經代被告支付1,275元電費，則原告自得依
據系爭租約第5條請求被告給付租賃期間之電費1,275元。
五、從而，原告依據系爭租約及租賃法律關係向被告請求30,275
元（即租金29,000元＋電費1,275元＝30,275元)，及自起
訴狀繕本送達翌日即104年1月6日起至清償日止，按年息
百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請
求，則為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，
核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。
七、本判決原告勝訴部分，係適用簡易程序所為被告敗訴之判決
，依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，爰依職權宣告
假執行。至原告敗訴部分，原告之訴既經駁回，其假執行之
聲請，即失所附麗，應併予駁回。
八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法
第436條第2項、第79條、第385條第1項前段、第389條第1項
第3款，判決如主文。
中華民國104年11月18日
中壢簡易庭法官蔡政佑
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年11月19日
書記官劉彩華