宣 示 判 決 筆 錄 102年度板簡字第384號
原 告 游仁壽
原 告 游仁明
上二人共同
訴訟代理人 劉文崇 律師
被 告 姚漢傑
上列當事人間102年度板簡字第384號請求返還租賃房屋等事件於
中華民國102年8月2日言詞辯論終結，於中華民國102年8月13日
上午10時，在本院板橋簡易庭第三法庭公開宣示判決，出席職員
如下︰
法 官 解惟本
書記官 吳祉瑩
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的
及其理由要領，記載於下：
主文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○號一樓之房屋返還
原告游仁壽。
被告應給付原告游仁壽新台幣肆萬柒仟肆佰元，及自民國一百零
二年四月十九日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零一年九月十八日起至遷讓返還第一項房屋之
日止，按月給付原告游仁壽新台幣壹萬捌仟元。
被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○號一樓之房屋返還
原告游仁明。
被告應給付原告游仁明新台幣叁萬陸仟元，及自民國一百零二年
四月十九日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零一年九月十八日起至遷讓返還第四項房屋之
日止，按月給付原告游仁明新台幣壹萬捌仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項至第六項已到期部分得假執行，但被告如分別以新
臺幣壹拾壹萬零柒佰元、新臺幣柒萬壹仟叁佰元為原告游仁壽、
游仁明預供擔保，各得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告游仁壽、游仁明於民國（下同）100年7月11
日與被告簽定房屋租賃契約，約定由原告將各自所有之門牌
號碼為新北市○○區○○路○○○○○○○號1樓房屋出租予被告
，雙方約定租期均為5年，即自100年8月30日起至105年8月
29日止，每月租金各為新台幣（下同）18000元，租金應於
每月10日前繳納，而押租金各為18000元。按民法第440條第
1項規定可知：承租人租金遲付二個月，出租人得定相當期
限催告承租人支付，如未於期限內支付，出租人得終止租約
。詎被告自簽約後，僅給付至101年6月份之租金，自101年7
月10日即未給付租金，已積欠兩個月以上，原告於101年9月
以南勢角郵局第408、469號存證信函催告被告於函到3日內
付清積欠之租金，逾期未付，則以該函為終止雙方租賃契約
之意思表示，而被告業於101年9月13日收受該信函，惟被告
迄今未給付積欠繳清租金，亦未搬離，則兩造於該存證信函
送達被告起3日（即101年9月17日）終止系爭租賃契約。詎
被告於租期終止後竟拒絕遷讓，並分別積欠原告游仁壽、游
仁明自101年6月30日至101年9月17日止之租金，各47400元
。又如101年9月17日終止不合法，原告以102年4月17日準備
書狀繕本送達被告為終止系爭租賃契約之意思表示。兩造租
賃契約既已終止，被告對租賃物即屬違約占有，自應按月給
付原告違約金18000元迄交屋之日止，此部分併予請求。本
件租約業經原告終止而消滅，被告自負有回復原狀騰空遷讓
返還房屋、給付積欠租金各47400元之義務，又租賃契約既
已終止，被告對租賃物即屬違約占有，故請求自101年9月18
日起按月給付原告游仁壽、游仁明違約金各18000元，迄交
屋之日止。
二、被告辯稱：「不是不給付租金，是要求原告修繕，但原告沒
有修繕，我們扣租金準備要修繕使用，我們有聲請調解，但
原告都沒有來修繕，欠租期間自101年6月30日起算對。」、
「沒有修好，造成診所業務無法進行，漏水範圍已經超過二
分之一，我們也通知原告要扣租金進行修繕。」、「房東住
在我樓上，我天天都遇得到，我口頭、傳訊息、電話都有講
（照片補呈）。也有寫存證信函給原告。房屋沒有修繕已經
造成我營業損失很大。」、「我開立中醫診所。本來兩間都
是，因無權狀合法房屋，造成拖延我診所營業時間，係另案
請求。」、「我要行使同時履行抗辯，要原告修繕，我才可
能給付租金，到現在還在漏水。」、「去年六月，因為漏水
要原告修理，原告沒有修理，本來打算租金要當修繕費，所
以就拒絕付款。因為之前付租金原告也沒有修。」、「房子
願意返還，租金可以算給原告，但賠償動作因我的損害也非
常大，另案仍有上訴空間，纏訟對兩造不利，希望兩造可以
達成共識和解，各退一步我們可以不要賠償不要上訴。租金
可以算到月底我們就搬走，我們就不繼續損失下去，如提出
三萬元為調解條件，月底我們就搬走，我們也不再要求原告
損害賠償。」、「我們六月底已經解除契約，診所歇業，希
望這樣可以解決，漏水係事實，漏水修理已經超過我們可以
忍受的期限且造成我們損失。漏水的主張我們於101訴2210
都有提出但未被採信，被駁回尊重法官判決，確定造成的影
響太大，我們損失我們自行負擔，直到我離開的時候，漏水
滲水依舊。準備書狀三繕本我再到管理委員會領。租金計算
方面有差距，原告也無法履行契約，直到我搬的時候原告也
還沒有修理，造成我無法營業也是事實，尤其颱風下雨漏滲
水非常嚴重，依民法430條我有權利減扣他的租金，如原告
不履行契約，我還有給付原告租金，這非常不公平。」云云
，請求駁回原告之訴。
三、按確定判決理由就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，
依當事人辯論結果所為判斷，除顯然違背法令，或當事人提
出新訴訟資料足以推翻原判斷外，同一當事人就與該重要爭
點有關之他訴訟，不得再為相反主張，法院亦不得作相反判
斷。（最高法院100年度臺上字第1900號判決參照）
四、原告主張之事實，業據提出房屋租賃契約2份，101年度房屋
稅繳款書2份、中和南勢角郵局第2616號存證信函影本、中
和南勢角郵局第408、469號存證信函暨回執影本等件為證。
被告雖為同時履行之抗辯，並以前詞置辯，經查：本件被告
抗辯：因原告遲延交付系爭租賃物，而受有一個月之租金損
失及營業損失；又預估修繕費用，依據民法第430條規定，
請求被告應給付自行修繕所需費用565320元；又被告因系爭
租賃房屋漏水受有損害云云，均經本院101年度訴字第2210
號確定判決認定不足採信，揆諸前開說明，同一當事人就與
該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反主張，法院亦不得
作相反判斷，則本院受該確定判決爭點效之拘束，應認被告
抗辯不足採信，原告之主張為真實。
五、按租賃契約成立後因情事變更租金額增加為若干倍者，土地
法第一百條第三款抵償租金之擔保金係契約成立時支付者，
亦應依同一比例增加之，業經司法院院解字第三四八九號釋
在案，至土地法第一百條第三款關於擔保抵償租金之規定，
雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同
一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年臺上字第516
號判例參照）。本件租賃契約為定期租賃契約，惟被告自10
1年6月30日起積欠租金，雖經原告以101年9月12日以存證信
函催告被告於函到3日內付清積欠之租金，逾期未付，則以
該函為終止雙方租賃契約之意思表示，而被告業於101年9
月13日收受該信函，惟扣除被告已給付押金各18000元，被
告欠租尚未達二個月之租額，依民法第440條第2項之規定，
原告101年9月17日終止兩造租約，於法未合，惟原告另以
102年4月17日準備書狀終止兩造租約，被告自認於102年4
月18日收受（見本院102年4月19日言詞辯論筆錄）被告迄今
未給付積欠繳清租金，亦未搬離，故系爭租賃契約已因原告
102年4月19日之終止而消滅。至被告於兩造租約終止後，始
於102年6月主張解除租約云云，既為原告所否認，且租約終
止後被告亦無從解除，被告抗辯，自不足採。本件租約終止
前，原告各得請求被告每月給付租金18000元，租約終止後
，原告原告各得請求被告每月給付違約金18000元，又被告
於租約終止後迄未回復原狀騰空遷讓系爭房屋。從而，原告
依租賃契約之法律關係，請求判決如主文第1項至第6項，為
有理由，應予准許；兩造租約第14條第1項僅約定租賃契約
終止時，承租人應即將房屋返還出租人，則原告於請求返還
房屋外，另為回復原狀騰空遷讓之請求，尚屬無據，為無理
由，應予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
七、本判決第1項至第6項已到期部分係就民事訴訟法第427條第1
項至第4項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依職
權宣告假執行及被告得供相當擔保金額而免為假執行。
中華民國102年8月13日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
書記官吳祉瑩
法官解惟本
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本庭(新北市○○區○○路0
段00巷0號)提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達
前上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年8月13日
書記官吳祉瑩