裁判字號：臺灣臺南地方法院106年重訴字第335號民事判決
裁判日期：民國107年10月18日
裁判案由：請求返還買賣價金等
臺灣臺南地方法院民事判決106年度重訴字第335號原告 劉信宏
吳慧美 共同訴訟代理人 簡大翔 律師
陳澤嘉 律師被告 邱雅芳
劉元文 共同訴訟代理人 王翊瑋 律師
茆臺雲 律師被告長遠房屋仲介有限公司法定代理人 林輝龍 兼訴訟代理人 林勁宇 被告三鼎不動產實業有限公司法定代理人 楊倉銘 訴訟代理人 王朝揚 律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國107年9月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告邱雅芳、劉元文應給付原告新臺幣壹仟玖佰伍拾萬元，及自民國一○六年十二月五日起至清償日止，按週年利率百之分五計算之利息。
被告長遠房屋仲介有限公司應給付原告新臺幣參拾玖萬元，及自民國一○六年十二月二十一日起至清償日止，按週年利率百之分五計算之利息。
被告長遠房屋仲介有限公司、林勁宇應連帶給付原告新臺幣壹萬參仟元，及自民國一○七年一月三日起至清償日止，按週年利率百之分五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告邱雅芳、劉元文負擔五分之四；被告長遠房屋仲介有限公司負擔十分之一；被告長遠房屋仲介有限公司、林勁宇連帶負擔二十分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸佰伍拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告邱雅芳、劉元文如以新臺幣壹仟玖佰伍拾萬元為原告供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹拾參萬元為被告長遠房屋仲介有限公司供擔保後，得假執行。
本判決第三項於原告以新臺幣肆仟肆佰元為被告長遠房屋仲介有限公司、林勁宇供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第
2款分別定有明文。原告起訴時係以邱雅芳、劉元文、長遠房屋仲介有限公司（下稱長遠公司）、林勁宇為被告，並先位聲明：㈠被告邱雅芳、劉元文應連帶給付原告新臺幣（下同）19,500,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告邱雅芳、劉元文中任一人為給付者，其他被告於給付金額之範圍內同免責任。㈢被告長遠公司、林勁宇應連帶給付原告403,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈣被告長遠公司、林勁宇中任一人為給付者，其他被告於給付金額之範圍內同免責任。㈤願供擔保，請准宣告假執行；備位聲明：㈠被告邱雅芳、劉元文應連帶給付原告7,491,56
0元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告邱雅芳、劉元文中任一人為給付者，其他被告於給付金額之範圍內同免責任。㈢被告長遠公司、林勁宇應連帶給付原告14,983元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈣被告長遠公司、林勁宇中任一人為給付者，其他被告於給付金額之範圍內同免責任。㈤願供擔保，請准宣告假執行（見補字卷第4頁）。嗣於本院審理中追加三鼎不動產實業有限公司（下稱三鼎公司）為被告，並變更先位聲明為：㈠被告邱雅芳、劉元文應連帶給付原告19,500,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告邱雅芳、劉元文中任一人為前1項給付者，其他被告於給付金額之範圍內同免責任。㈢被告長遠公司、林勁宇、三鼎公司應連帶給付原告390,000元，及自起訴狀繕本或追加陳報二狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈣被告長遠公司、林勁宇、三鼎公司中任一人為前1項給付者，其他被告於給付金額之範圍內同免責任。㈤被告長遠公司、林勁宇應連帶給付原告13,000元，及自追加陳報二狀繕本送達予最後一位被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈥願供擔保，請准宣告假執行：備位聲明：㈠被告邱雅芳、劉元文應連帶給付原告7,491,560元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告邱雅芳、劉元文中任一人為前1項給付者，其他被告於給付金額之範圍內同免責任。㈢被告長遠公司、林勁宇、三鼎公司應連帶給付原告14,983元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈣被告長遠公司、林勁宇、三鼎公司中任一人為前1項給付者，其他被告於給付金額之範圍內同免責任。㈤願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷二第30頁至第31頁）。經查，原告所為聲明之變更及追加三鼎公司部分，乃係依據同一買賣及居間之法律關係所請求，其請求之基礎事實，核與其起訴事實同一。揆諸前開規定，其訴之變更、追加自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告以欲購買土地興建房屋為由，於民國105年12月間委託
被告長遠公司仲介購買土地，經被告長遠公司之營業人員即被告林勁宇遊說，即以每坪130,000元、總價金19,500,000元向被告邱雅芳、劉元文購買其等所有坐落臺南市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地），並於同年月31日於被告三鼎公司之辦公室內簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。詎原告業已支付買賣總價金19,500,000元予被告邱雅芳、劉元文，並取得系爭土地所有權後，始知悉系爭土地有最小基地建築面積須達2,000平方公尺之限制，而系爭土地面積僅有495.31平方公尺（約149.8312坪），顯難單獨興建房屋，而有未符合通常效用之瑕疵。被告邱雅芳、劉元文於出售系爭土地時，於系爭契約所附土地標的現況說明書第39點勾選系爭土地未因位於機場旁、高速公路及高鐵兩側或各特定區域，所以容積、建蔽、建物高度被特殊限制，且高速鐵路臺南車站特定區都市計劃規範早已於101年12月18日訂定，被告邱雅芳、劉元文實有隱瞞系爭土地無法興建房屋之交易重大訊息，爰依民法第359條規定，先位請求解除系爭契約、返還價金，備位請求以每坪50,000元為計算基準，減少價金7,491,560元【計算式；每坪50,000元系爭土地49
5.31坪＝7,491,560元】，又被告邱雅芳、劉元文為不真正連帶關係，如其中一人為給付，其他被告於給付範圍內同免責任。
㈡原告委託被告長遠公司仲介購買土地，並由被告林勁宇負責
系爭土地買賣事宜，被告三鼎公司負責系爭契約簽訂事宜，並從中收取仲介費用，顯見原告與被告三鼎公司間有居間之契約存在，被告長遠公司、林勁宇、三鼎公司從事系爭土地居間業務，當善盡調查義務，並據實揭露足以影響購買意願之系爭土地相關訊息，卻未於簽訂系爭契約前告知原告系爭土地有最小基地建築面積限制， 爰先位 依民法第255條解除居間契約並請求連帶返還仲介費用390,000元，備位請求減少仲介費用14,983元【計算式；仲介費用390,000元（7,491,560元19,500,000元）＝14,983元，元以下四捨五入】，又被告長遠公司、林勁宇、三鼎公司為不真正連帶關係，如其中一人為給付，其他被告於給付範圍內同免責任。
㈢被告林勁宇受僱於被告長遠公司擔任不動產經紀營業人員，
並於仲介購買土地時，未盡調查義務，即向原告稱系爭土地可興建房屋、無建築特殊限制，致原告買受系爭土地並支出買賣規費13,000元，爰依不動產經紀業管理條例第26條第2項，請求被告長遠公司、林勁宇連帶返還上開13,000元。
㈣並先位聲明：㈠被告邱雅芳、劉元文應連帶給付原告19,500
,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告邱雅芳、劉元文中任一人為前1項給付者，其他被告於給付金額之範圍內同免責任。㈢被告長遠公司、林勁宇、三鼎公司應連帶給付原告390,000元，及自起訴狀繕本或追加陳報二狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈣被告長遠公司、林勁宇、三鼎公司中任一人為前1項給付者，其他被告於給付金額之範圍內同免責任。㈤被告長遠公司、林勁宇應連帶給付原告13,000元，及自追加陳報二狀繕本送達予最後一位被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈥願供擔保，請准宣告假執行：備位聲明：㈠被告邱雅芳、劉元文應連帶給付原告7,491,560元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告邱雅芳、劉元文中任一人為前1項給付者，其他被告於給付金額之範圍內同免責任。㈢被告長遠公司、林勁宇、三鼎公司應連帶給付原告14,983元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈣被告長遠公司、林勁宇、三鼎公司中任一人為前1項給付者，其他被告於給付金額之範圍內同免責任。㈤願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：㈠被告邱雅芳、劉元文則以：系爭土地雖因法令而有最小基地
建築面積限制，惟仍得透過與鄰地合建之方式建築房屋，並非不能建築；縱認系爭土地有不能建築之瑕疵，被告邱雅芳、劉元文並未於系爭契約保證系爭土地無建築基地面積限制，且高速鐵路臺南車站特定區都市設計規範乃公告周知之法令，一般民眾均可知悉，原告劉信宏身為土木技師，具有建築專業，又委任具有土地買賣專業之被告長遠公司協助處理土地買賣事宜，則原告對於系爭土地受有使用限制應無不知之理，被告邱雅芳、劉元文不負瑕疵擔保之責任；倘系爭土地確因上開瑕疵而受有價值之減損，依內政部不動產交易實價查詢網查詢結果，系爭土地鄰近土地每坪價格均在110,00
0元至190,000元間，原告以每坪130,000元購得系爭土地，已略低於市場行情，尚難認系爭土地因使用受有限制而有何價值減損之情事等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
㈡被告長遠公司、林勁宇則以：仲介買賣系爭土地時，已提供
被告三鼎公司所製作之不動產說明書、系爭土地使用分區及謄本、地籍圖等相關資料予原告，並無違反仲介義務，就原告請求返還仲介費用390,000元及締約所花規費、稅金共計13,000元部分，請依法審酌等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈢被告三鼎公司則以：被告三鼎公司與原告間，並無契約關係
，不得僅因原告與被告邱雅芳、劉元文係在被告三鼎公司辦公室內簽訂系爭契約，即遽認被告三鼎公司與原告間存有居間或委託銷售契約；又系爭土地係被告三鼎公司受被告邱雅芳、劉元文委託銷售，並於105年12月間與被告長遠公司之業務員即被告林勁宇接洽，得知原告欲購買位在高鐵附近之土地，即依不動產仲介業間「配件」方式由被告三鼎公司將系爭土地委託銷售之相關資料交予被告長遠公司，由長遠公司與原告洽談銷售過程，是系爭契約簽立前，被告三鼎公司未曾與原告有任何接觸；縱認被告三鼎公司應依契約之法律關係負損害賠償責任，因原告劉信宏為土木技師、結構碩士，具不動產營建專業，對於位在高鐵特定區旁土地之使用開發可能受有限制當所知悉，其購買系爭土地前未予詳查，為與有過失，當酌減損害賠償金額等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷二第32頁至第33頁）：㈠原告以欲購買土地興建房屋為由，而於105年12月間委託臺
慶不動產臺南夢時代加盟店即被告長遠公司之店長即被告林勁宇仲介購買系爭土地。
㈡原告於105年12月31日在臺灣房屋臺南永康特許加盟店即被
告三鼎公司，以每坪13,000元，總價19,500,000元向被告邱雅芳、劉元文購買其所有面積495.31平方公尺之系爭土地，並簽訂如原證1所示之系爭契約。
㈢原告於系爭契約簽訂後，給付仲介費用390,000元，並由被
告林勁宇收受款項後，交由被告長遠公司、三鼎公司依內部協議分配該筆款項。系爭契約所記載之經紀人為訴外人 謝忠豪 、經紀業公司商號為三鼎公司，法定代理人為楊倉銘。
㈣系爭土地屬街廓編號D8，依高速鐵路臺南車站特定區都市設
計規範第8點規定之最小建築基地面積須達2,000平方公尺。
㈤系爭契約所附土地標的現況說明書經被告劉元文、邱雅芳於
105年12月6日做成，其中第39點「土地是否因位於機場旁、高速公路及高鐵兩側或各特定區域，所以容積、建蔽、建物高度被限制」係勾選「否」。
㈥原告於106年9月5日寄發仁德後壁厝72號存證信函，要求
被告劉元文、邱雅芳、林勁宇及謝忠豪於106年9月30日前與原告調解系爭土地之開發限制。
㈦原告委託陳澤嘉律師寄發陳澤嘉律師事務所106年10月18日
106年度嘉律字第1018001號函予被告劉元文、邱雅芳，解除系爭土地之買賣契約，並請求被告劉元文、邱雅芳返還買賣價金19,500,000元及買賣規費13,000元。
㈧原告委託陳澤嘉律師寄發陳澤嘉律師事務所106年10月18日
106年度嘉律字第1018002號函，請求被告林勁宇，返還仲介費用390,000元。
㈨原告劉信宏為土木技師結構碩士。
四、兩造爭執事項（見本院卷二第33頁至第34頁）：㈠系爭土地受有高速鐵路臺南車站特定區都市設計規範第8點
規定之建築限制，是否屬系爭契約所附土地標的現況說明書第39點之限制？㈡被告劉元文、邱雅芳依民法第355條規定，主張不負擔保之
責，有無理由？㈢先位聲明：
⒈原告依民法第359條、第277條第1項準用第226條第1
項、第256條之規定，解除系爭契約，並依民法第259條規定，請求被告劉元文、邱雅芳返還買賣價金19,500,000元，有無理由？⒉原告以被詐欺為由，撤銷意思表示，請求被告劉元文、邱
雅芳返還買賣價金19,500,000元，有無理由？⒊原告依民法第88條第1項，撤銷意思表示，請求被告劉元
文、邱雅芳返還買賣價金19,500,000元，有無理由？⒋原告依民法第568條、第571條及不當得利之法律關係，
請求被告長遠公司、三鼎公司、林勁宇返還仲介費用390,
000元，有無理由？⒌原告依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被
告長遠公司、林勁宇連帶賠償原告因締約所支出之規費及稅金13,000元，有無理由？㈣備位聲明：
⒈原告依民法第359條規定，請求減少價金7,491,560元，
有無理由？⒉原告依減少之價金比例減少被告長遠公司、林勁宇、三鼎
公司之仲介費為14,983元，有無理由？
五、本院得心證之理由：㈠系爭土地有最小基地建築面積限制，具有減少土地通常效用之瑕疵：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項、第359條分別定有明文。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言；凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。
⒉原告主張系爭土地有最小基地建築面積限制，而不能單獨建
築房屋，為被告所不爭執，且經本院函詢臺南市政府之結果，亦認系爭土地於高速鐵路臺南車站特定區都市設000000000000街○○號為D8，依系爭規範第8點規定，為有效管理本特定區之發展風貌，同時兼顧民眾權益，此街廓之最小建築基地面積須達2,000平方公尺，其土地自可合併數宗土地達最小建築基地規模以申請建築，或依系爭規範第16點規定，經臺南市都市設計審議委員會審議通過免受此部分規定限制，有臺南市政府106年12月8日府都設字第1061300199號函、107年1月23日府都設字第1070123196號函及所附系爭規範在卷可稽（見本院卷一第20頁至第42頁、第99頁至第120頁），據此，系爭土地面積僅495.31平方公尺，無法單獨興建房屋乙節，堪以認定。
⒊被告邱雅芳、劉元文雖辯稱：系爭土地仍得透過與鄰地合建
之方式建築房屋，並非不能建築之瑕疵等語，然查，系爭土地須合併數宗土地達最小建築基地規模2,000平方公尺始能建築，而原告能否覓得鄰近之數宗土地一同興建房屋尚繫於鄰地所有權人對於土地用途規劃、土地面積大小、合建時程及金額如何分配等不確定因素，足認系爭土地有最小基地建築面積限制，已影響土地之通常效用，更何況，原告購買系爭土地係為建築房屋使用，為兩造所不爭執，且經證人即被告林勁宇於本院審理時證稱：當初是原告劉信宏來找伊，跟伊說他想要買一塊地自己蓋屋子，伊也有口頭與被告三鼎公司詢問系爭土地可否興建，並說明原告劉信宏想要在這塊土地蓋一間房子，被告三鼎公司口頭回覆說這塊土地可以蓋，也有提供不動產說明書等資料以審查系爭土地有無禁建等情形；簽約時原告劉信宏也有詢問代書如果要在系爭土地蓋房子，銀行貸款有無相關規定，這是在被告邱雅芳、劉元文面前詢問的，所以被告邱雅芳、劉元文、三鼎公司都知道原告買系爭土地是要建屋等語明確（見本院卷一第249頁至第25
0頁），據此，足認兩造對於系爭土地應具建築房屋之效用，已有明確約定，而系爭土地因系爭規範之限制，顯無法滿足原告所需之效用，是原告主張系爭土地有最小基地建築面積限制，而有不符原告所需效用之物之瑕疵存在，即堪憑採。
㈡被告邱雅芳、劉元文於締約時未告知原告系爭土地存有最小
基地建築面積限制之瑕疵；原告於締約時並無因重大過失致不知系爭土地存有上開瑕疵：
⒈買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，
出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第
1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355條定有明文。
⒉原告主張被告邱雅芳、劉元文於簽訂系爭契約時並未告知系
爭土地有最小基地建築面積限制之瑕疵乙情，經查，被告劉元文、邱雅芳於系爭契約所附土地標的現況說明書第39點「土地是否因位於機場旁、高速公路及高鐵兩側或各特定區域，所以容積、建蔽、建物高度被限制」係勾選「否」，再參以證人即被告林勁宇於本院審理時證稱：土地標的現況說明書係被告劉元文於105年12月6日委託被告三鼎公司出售土地時所簽署之文件，目的係讓地主確認土地之現況；雖然現況說明書第39點沒有寫到土地建築基地面積有無限制，但一般容積率、建蔽率的限制是指在這塊土地可以蓋多少面積、蓋幾層樓，可透過使用分區來得知，而最小基地建築面積係指最低面積要有2,000平方公尺之土地始能興建房屋，所以也可以當作容積、建蔽最低限制，本件買賣雙方沒有特別約定系爭土地有無建築基地面積相關限制，是因為相信地主所勾選土地現況內容是真實的等語（見本院卷一第249頁至第
256頁），足認原告主張被告邱雅芳、劉元文於締約時並未告知系爭土地存有最小基地建築面積限制之瑕疵乙節為真實。
⒊被告邱雅芳、劉元文雖辯稱：原告劉信宏為土木技師，具有
建築專業，於締約時因重大過失致不知系爭土地存有最小基地建築面積限制之瑕疵等語，然查，原告劉信宏為訴外人宏典工程顧問有限公司之土木技師、結構碩士，有被告邱雅芳、劉元文所提出之名片附卷可考（見本院卷一第57頁），觀諸上開名片記載：「土木、水保、水利、景觀──規劃、設計、監造、PCM」之內容，足認原告劉信宏之業務內容包含土木工程、水土保持及建築結構工程規劃、設計、施工監造，顯無涉獵建築相關法規，尚難以原告劉信宏為土木技師之身分即遽認原告於締約時即應知悉系爭土地有最小基地建築面積限制之瑕疵或有重大過失致不知上開瑕疵存在，是被告前揭所辯，不足採信。
㈢原告得依民法第359條規定解除系爭契約，並依民法第259
條規定，請求被告邱雅芳、劉元文返還買賣價金19,500,000元之本息：
⒈按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規
定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之，受領之給付為金錢時，應附加自受領時起之利息償還之；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第259條第1項第1、2款及第203條分別定有明文。
⒉經查，系爭土地位於高速鐵路臺南車站特定區內，建築使用
受系爭規範限制，有最小基地建築面積須達2,000平方公尺之限制，無法依一般建築用地之通常使用，因此減少其交易價值，且相關限制至今仍未排除等情，已如前述。而原告購買系爭土地係為建築房屋使用，業如前述，足認系爭土地存有最小基地建築面積限制之瑕疵，原告因此主張解約，於法相合。而系爭契約既經原告以起訴狀繕本送達被告邱雅芳、劉元文為解除契約之意思表示，則原告依前揭規定，請求被告返還系爭契約之買賣價金19,500,000元，及自起訴狀繕本送達被告邱雅芳、劉元文即106年12月4日之翌日（見本院卷一第13頁至第14頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，亦屬有據。
⒊復按數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法
律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之。其給付本不可分而變為可分者，亦同；數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第27
1條、第272條分別定有明文。經查，原告就被告依法律規定或明示負連帶給付責任乙節，未舉證以實其說，而本件被告邱雅芳、劉元文係共同與原告訂立系爭契約，原告依民法第359條規定解除系爭契約，再依民法第259條規定，請求被告邱雅芳、劉元文返還買賣價金19,500,000元，其給付標的即金錢之性質為可分，核屬可分之債，揆諸前揭規定，被告邱雅芳、劉元文共同所負返還買賣價金之19,500,000元債務，應由被告邱雅芳、劉元文平均分擔之，是原告主張被告邱雅芳、劉元文應以連帶方式負擔上揭債務，於法不合，自難採認。
⒋又原告就返還價金19,500,000元之部分，另依民法第92條、
第88條及第179條為請求，因原告就上開法律關係間係主張選擇合併，是本院就此部分無再審酌有無理由之必要；至原告備位聲明中關於請求減少買賣價金，因係以先位請求無理由為其停止條件，本院既然認定原告此部分之先位請求為正當，則備位請求即因停止條件未成就而無庸為判決，均併予敘明。
㈣原告得請求被告長遠公司給付仲介費用390,000元之本息：
⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務；居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第565條、第567條、第571條分別定有明文。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條固定有明文。惟主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立，應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害。如受利益人係因給付而得利時，所謂無法律上之原因，係指給付欠缺給付之目的。故主張該項不當得利請求權存在之當事人，應舉證證明該給付欠缺給付之目的（最高法院103年度台上字第2198號裁判意旨參照）。
⒉原告主張：原告委託被告長遠公司仲介購買土地，並由被告
林勁宇負責系爭土地買賣事宜，被告三鼎公司負責系爭契約簽訂事宜，並從中收取仲介費用，顯見原告與被告三鼎公司間有居間之契約存在，而被告長遠公司、林勁宇、三鼎公司從事系爭土地居間業務，卻未盡善調查義務，未於簽訂系爭契約前告知原告系爭土地有最小基地建築面積限制等語，然查：
⑴被告林勁宇受僱於被告長遠公司擔任經紀人員，負責系爭土
地之仲介買賣事宜，原告於系爭契約簽訂後，給付仲介費用390,000元，並由被告林勁宇收受款項後，交由被告長遠公司、三鼎公司依內部協議分配該筆款項等節，為兩造所不爭執，業如前述，原告復於本院審理時自承：本件簽約之前確實沒有與被告三鼎公司接觸等語（見本院卷二第38頁），足認與原告成立居間契約者僅被告長遠公司。
⑵按民法第224條規定，係指除當事人另有訂定外，債務人之
代理人或使用人就債之履行行為有故意、過失，債務人應與自己之故意或過失負同一責任，非謂該代理人或使用人應與債務人同負債務不履行之責。原審僅以松順公司、 賴智勇 為中國貨櫃公司之使用人，中國貨櫃公司又為陽明海運公司之使用人，認其應依上開法條負同一責任，於法已有未合（最高法院101年度台上字第1157號判決意旨參照）。本件被告林勁宇雖係實際負責系爭土地仲介事宜者，實係因受僱於被告長遠公司而為被告長遠公司之使用人，並非與原告締結居間契約之當事人，依前揭說明，亦不負債務不履行之責任。⑶至於被告林勁宇以被告長遠公司使用人之身分收受上開仲介
費用390,000元後，雖將該仲介費用交付被告長遠公司、三鼎公司分配，然被告三鼎公司從未與原告接觸，其提供場地予原告、被告邱雅芳、劉元文簽訂系爭契約，乃係基於其與長遠公司間之合作契約，難認有與原告達成居間契約之合意，更何況，仲介費用如何分配予被告長遠公司、三鼎公司，屬該二公司間內部債權債務關係，尚難以被告三鼎公司實際上有取得仲介費用390,000元部分款項，即遽認原告與被告三鼎公司間有何契約關係存在。
⒊本件被告長遠公司與原告間成立居間契約，卻未善盡系爭土
地之調查義務，未於原告簽訂系爭契約前告知系爭土地存有最小基地建築面積限制之瑕疵，依前開說明，原不得向原告領取居間報酬，原告雖簽訂系爭契約並支付仲介費用390,00
0元，然嗣後已解除系爭契約，被告長遠公司受領之給付，亦已欠缺給付目的，故原告主張依民法第179條規定請求返還上開款項，當屬有據。
㈤原告得請求被告長遠公司、林勁宇連帶給付因締約所支出之規費及稅金13,000元之本息：
⒈按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交
易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。不動產經紀業管理條例第26條第2項定有明文。惟此條項所規定經紀人員之賠償責任，亦以執行仲介代銷業務時具有故意或過失為前提。復按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條固有明文。然居間人就訂約相關情事所負調查義務，其具體調查方法及內涵為何，應依契約約定或誠信原則以及交易習慣予以解釋。仲介業之業務，因涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜，既支付仲介業者高額之報酬，則仲介業之從業人員自應就其所從事之業務盡善良管理人之注意義務，善盡預見危險及調查之義務（最高法院84年度台上字第1064號判決意旨參照）。
⒉原告主張因被告林勁宇未告知系爭土地有最小基地建築面積
限制之瑕疵，致簽訂系爭契約而支出簽約費1,000元、設定規費4,000元、地政士業務執行費6,000元、實價登錄2,00
0元共計13,000元等情，業據提出系爭契約為證（見補字卷第14頁），並為被告所不爭執，經查，被告長遠公司係以不動產仲介經紀為其營業項目，而被告林勁宇則受僱於被告長遠公司擔任經紀人員，有有限公司變更登記表存卷可查（見本院卷一第47頁至第48頁），被告林勁宇復於本院審理時證稱：當初是原告劉信宏來找伊，跟伊說他想要買一塊地自己蓋房子，是現實上單獨就這塊土地就可以蓋房子等語（見本院卷一第249頁、第251頁），足認被告林勁宇為執行系爭土地仲介業務者，就系爭土地有無最小基地建築面積限制之影響原告締約與否之重要交易資訊，竟未予調查並告知原告，自有未盡調查義務之疏失，依上開不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，經紀業即被告長遠公司應與經紀人員即被告林勁宇負連帶賠償責任。
⒊被告長遠公司、林勁宇雖辯稱已將被告三鼎公司所製作之不
動產說明書、系爭土地使用分區及謄本、地籍圖等相關資料交予原告，並無違反仲介義務與，然民法第567條第2項規定，被告長遠公司有「自行調查之義務」，非僅將被告三鼎公司所調得之系爭土地之使用分區、登記謄本、地籍圖及被告邱雅芳、劉元文填載之土地現況說明書交予原告為已足，是被告此部分辯稱，尚難憑採。
㈥按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力。民法第229條第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。法定週年利率為5%。民法第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告對被告長遠公司之不當得利債權以及對被告長遠公司、林勁宇之損害賠償債權，核屬無確定期限之給付，既經原告提起本件訴訟，其追加起訴狀（含起訴狀繕本）於106年12月20日送達被告長遠公司（見本院卷一第61頁）、於107年1月
2日送達被告林勁宇（見本院卷一第24頁），被告長遠公司、林勁宇迄未給付，當應負遲延責任。是原告就被告長遠公司給付仲介費用390,000元部分，併予請求自起訴狀繕本送達翌日即106年12月21日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息、及請求被告長遠公司、林勁宇連帶給付因締約所支出之規費及稅金13,000元部分，併予請求被告長遠公司、被告林勁宇自追加起訴狀繕本送達最後一位被告之翌日即107年1月3日起自清償日止，按週年利率5%計算之利息，核無不合，均應准許。
六、綜上所述，原告依民法第359條、第259條之規定，請求被告邱雅芳、劉元文給付19,500,000元，及自106年12月5日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；依民法第571條、第179條之規定，請求被告長遠公司給付390,000元，及自106年12月21日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；依不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，請求被告長遠公司、林勁宇連帶給付13,000元，及自107年1月3日起，至清償日止，按週年利率5%計算之利息，均為有理由，應予准許。逾上開範圍所為之請求，則為無理由，應予駁回。
七、原告及被告邱雅芳、劉元文 陳明 願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為與本件判決結果不生影響，爰不予逐一論列，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國107年10月18日
民事第四庭審判長法官李杭倫
法官陳協奇法官王鍾湄以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年10月18日
書記官蘇嬿合