裁判字號：臺灣臺北地方法院102年重訴字第362號民事判決
裁判日期：民國104年05月20日
裁判案由：損害賠償
臺灣臺北地方法院民事判決102年度重訴字第362號原告 徐正青 訴訟代理人 劉韋廷 律師複代理人 吳佩軒 律師被告 徐美麗
徐美榮 共同訴訟代理人 周嘉志 上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於中華民國104年4月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2款及第2項分別定有明文。查，本件原告原起訴主張被告故意規避土地法第34條之1第2項規定之通知義務，製造原告已放棄優先購買權之假象，不法侵害原告之優先購買權，致原告受有損害，依民法第184條第1項前段規定，請求被告賠償損害（見調解卷第7至10頁）。嗣於民國103年4月18日以民事追加暨爭點整理㈡狀，追加依民法第184條第1項後段及第2項規定為請求權基礎（見本院卷㈠第186至187頁）。核原告追加之請求權基礎與原起訴請求主張，所依據之基礎事實均係基於被告僅將優先承購之通知信函寄送至原告未實際居住之地址之侵權事實，足徵原告所為追加之基礎事實與起訴事實同一，且被告對於原告所為前開追加無異議而為本案之言詞辯論，是原告前揭之追加，核與上開規定相符，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：其與被告徐美榮、徐美麗3人於99年1月14日以繼承為原因，分別共有高雄市○○區○○段○○○○號土地（面積1835.61平方公尺，下稱系爭土地），應有部分各1/3。嗣於100年12月12日，被告將系爭土地出賣予訴外人 楊耀邦 、 吳玉娟 。被告雖於同年月13日將有關優先購買權之存證信函寄至原告「臺北市○○區○○○路○段○○巷○○號」之戶籍地，惟被告明知自69、70年起，原告即遷離上開住所，且該戶籍地現為被告徐美麗之住所，故被告將存證信函寄至原告戶籍地，不生合法書面通知之效果，而未踐行土地法第34條之1第2項之通知義務。被告既故意規避法規，致原告無法行使優先購買權，且業將土地所有權移轉登記予楊耀邦、吳玉娟，自屬故意不法侵害原告之優先購買權。又被告以將存證信函寄至原告戶籍地之方法，刻意營造踐行通知義務之假象，藉以實質上規避土地法規範之通知義務，其手段方法顯違一般道德觀感，亦屬故意以背於善良風俗之方法，侵害原告之優先購買權。另外，依土地法第34條之1執行要點第11點規定，被告未合法通知原告，造成原告所有權無法回復，且被告以低於市價之情況下出售系爭土地（包含原告應有部分1/3），造成原告之應有部分有價差損失，故原告亦得就自己之應有部分，主張所有權受有價差損害，請求被告賠償。從而，系爭土地依估價報告書，推估於100年12月1日正常價格為每坪新臺幣（下同）95萬，被告竟以每坪85萬元價格出賣，二者間顯有差距。被告前開行為使原告就自己應有部分受有依通常情形可得預期之利益損失或單純購買以增加自己資產，即按每坪價差10萬元計算，合計18,509,067元（計算式：10萬元×555.272坪×1/3＝18,509,067元）之損失。為此，原告本於侵權行為之法律關係，依民法第184條第1項前段、第1項後段、第2項及第185條第1項規定，併予主張而為選擇合併，起訴請求被告連帶負損害賠償責任等語。並聲明：㈠、被告應連帶給付原告18,509,067元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於100年12月12日與買方簽立買賣合約書，並於同年月13日寄發存證信函詢問原告有無優先購買意願，該函於101年1月6日因招領逾期而退回，被告遂於同年月7日改以登報公告方式通知原告，被告就優先購買權之通知合於規定，並無不法，此由原告前已對被告提出刑事告訴，而經檢察官認定，被告就優先購買權之通知合於規定，而為不起訴處分，亦徵被告並無不法行為，自無損害賠償之問題。再者，被告雖知悉原告未居住於戶籍地，卻不知實際住所，且被告前以個人名義寄至原告板橋辦公處所之信函，均被拒絕受領而退回，原告亦有辦理信件轉寄，寄至戶籍地之信件會轉寄至原告指定地點。從而，被告不得已僅得對原告戶籍地為優先購買權通知信函之寄送，嗣遭退件後，另以公示送達登報方式通知原告。又 戴德梁行 、高雄市不動產估價師事務所之估價報告書，所舉之比較標的，均與本件不同，難認係合理推論，況依不動產估價師法，估價師作成之估價，於20％內皆為可接受範圍，賣價85萬元應非低售，被告出售價額合理，原告並無損害，且原告應證明有行使優先購買權之資力等語，資為抗辯。並聲明：㈠、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷㈠第51頁）：
㈠、被告將系爭土地於100年12月12日出賣予楊耀邦、吳玉娟，價金以每坪85萬元計，現已辦妥所有權移轉登記。
㈡、被告知曉原告於69、70年間已全家遷離戶籍地址，且於100年12月被告出賣系爭土地及寄發是否行使優先購買權之存證信函至原告戶籍地址這段期間，被告亦知曉原告未居住該地址。
㈢、原告之戶籍地址為被告徐美麗之住所，且於100年12月被告出賣系爭土地及寄發是否行使優先購買權之存證信函至原告戶籍地址這段期間，被告徐美麗亦住居於該地址。
㈣、原告與被告間之訴訟文書，皆寄送至原告「新北市○○區○○路○段000號」之地址，被告亦知曉該地址為原告平常收受信件之地址。
四、得心證之理由按共有人甲、乙二人依土地法第34條之1第1項，將共有土地之全部，出賣於丁，他共有人丙得依同條第4項規定，對之主張優先承購權（最高法院78年度第12次民事庭會議㈠決議意旨參照）。被告依土地法第34條之1第1項規定將系爭土地出售予楊耀邦、吳玉娟，依上說明，原告自有優先承購權，合先敘明。然原告主張被告未經合法通知，擅自將系爭土地出售，並辦理所有權移轉登記，侵害原告之優先承購權，且被告出售系爭土地之價金過低，致原告受有可得預期之利益損失或單純購買以增加自己資產之價差損失，故依侵權行為之法律關係，請求被告賠償18,509,067元等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為：㈠、被告是否已踐行通知原告優先承購權之義務。㈡、原告依據民法侵權行為規定，請求被告連帶賠償18,509,067元，有無理由。㈢、被告是否侵害原告就系爭土地應有部分1/3之所有權，原告請求被告賠償此部分價差18,509,067元，有無理由。現就爭點析述如下：
㈠、被告是否已踐行通知原告優先承購權之義務部分：按非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第1項前段定有明文。次按，意思通知其效力之發生，應準用上開規定（最高法院41年台上字第490號判例參照）。又所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀之狀態而言，並非須使相對人取得占有，故通知已送達於相對人之居住所或營業所者，即為達到，不必交付相對人本人或其代理人，亦不問相對人之閱讀與否，該通知即可發生為意思表示之效力（最高法院54年台上字第952號、58年台上字第715號判例亦可資參照）。經查：
⒈原告100年間之戶籍地址為臺北市○○區○○○路○段○○巷○○
號，惟其實際上並未居住於該處，被告亦知曉新北市○○區○○路○段000號之址為原告平常收受信件之地址等情，為兩造所不爭執之事實，業如前述。堪認被告明知原告平時收送信件之處所，卻將存證信函寄送至原告戶籍地，顯非置於原告可隨時了解其內容之客觀狀態。
⒉被告雖辯稱：渠等前以個人名義寄至原告板橋辦公處所之信
函，均被拒絕受領而退回，且原告有辦理信件轉寄，寄至戶籍地之信件會轉寄至原告指定地點，原告已合法收受；且本件涉及土地法第34條之1，故委請專業代書辦理，公告也是法定程序云云。惟查：
⑴被告寄至原告板橋處所之信函，縱因原告拒絕受領而退回，
因該信函已達到原告可支配之範圍，依上說明，亦不因此影響該通知到達之效力，是被告辯稱以前寄至原告板橋址之信函遭拒絕受領而退回，故本次未寄原告前開板橋址云云，並無理由，更不得以買賣事宜係委由第三人辦理，通知之義務均由第三人負責而規避之。
⑵況被告於書狀中既稱交由專業代書處理，佐以被告自承有告
知代書原告戶籍地及辦公處所等語（見本院卷㈠第73頁），而代書既係受被告委任處理系爭土地買賣事宜之專業人士，當知依土地法第34條之1執行要點第8點第㈢項規定，關於土地法第34條之1之通知程序，如以公告代替通知他共有人者，應以他共有人住址不明或經通知而無法送達者為限，被告更無從以依法僅需交寄至戶籍地為由，解免其實際上知悉原告事務所地卻未將存證信函寄至該址之責，可見被告並未合法通知原告甚明。又關於原告有辦理信件轉寄乙節，被告迄未舉證以實其說，自無從認定該存證信函已轉寄至原告指定之地點，而認原告已受合法通知。
⑶至被告另辯稱：檢察官已作成不起訴處分，足認被告已為合
法之優先承購通知云云。惟該不起訴處分書係以優先承購權之有無並非必要登載條件，因認被告不構成使公務員登載不實之罪嫌，又即令該不起訴處分書認被告已依法通知原告行使優先承購權，然法院基於審判獨立，本不受拘束，而得自行認定，被告前開所辯，無從憑採。
⒊綜上，被告未踐行通知原告優先承購權之義務一事，應堪認定。
㈡、原告依據民法侵權行為規定，請求被告連帶賠償18,509,067元，有無理由：
按故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法第184條第1項後段定有明文。次按，土地或建築改良物共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項定有明文。上訴人以225萬元出售系爭土地應有部分與 莊處奎 時，未依法通知共有人之被上訴人，徵詢是否願以同一價格優先承購，即辦理有權移轉登記，致使被上訴人喪失共同以225萬元之價格優先承購該應有部分之權利，自應對被上訴人負侵權行為損害賠償責任。被上訴人請求上訴人應以金錢賠償其損害，自屬有據（最高法院85年台上字第1320號判決要旨參照）。經查：
⒈原告未受合法通知得優先承購系爭土地乙節，業據本院認定
如前。而如前所述，被告前寄至原告板橋址之信函既遭拒絕受領而退回，可徵該址確為原告可收受通知之地。復依被告所提文件，其於94年間，曾寄送信件至原告板橋址而遭原告退回，嗣98年間，信件寄至原告板橋址，亦遭退回（見本院卷㈠第59至60頁），足見被告並未因信函曾遭原告退回，而放棄寄送至原告板橋址。詎被告於本件涉及原告行使優先承購權與否之重大權益時，竟未將存證信函寄送至原告板橋址，堪認被告係為規避土地法第34條之1之通知義務，始未將存證信函寄至原告板橋址甚明。此由前開被告自承有告知代書原告戶籍地及辦公處所等語，而代書既係受被告委任處理系爭土地買賣事宜之專業人士，當知關於土地法第34條之1之通知程序，如以公告代替通知他共有人者，應以他共有人住址不明或經通知而無法送達者為限，卻未依法將存證信函寄至原告辦公處所址，即在交寄存證信函至原告戶籍址後，逕以公告方式為之，益徵被告實質上規避土地法第34條之1之通知義務，始未通知原告，而被告之行為，已有違一般社會道德觀感。從而，被告既規避土地法第34條之1之通知程序，而未合法通知原告是否願以同一價格優先承購，復於土地登記聲請書上載明「優先購買權人確已放棄優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任」等字樣，按上說明，足認被告係故意以違背善良風俗之方法，侵害原告之優先承購權利，且此優先承購之權利無法回復，故原告請求被告以金錢賠償損害，即無不合。
⒉原告雖主張因優先承購權遭侵害，致其所失利益為無從以同
一條件之85萬元較低價格購買當時正常價格為95萬元之自己所有之系爭土地應有部分1/3。惟按，共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有之土地者，他共有人雖亦得依同條第4項規定，以同一價格優先承購，惟共有人既係出賣共有物，而非出賣其應有部分，則主張優先承購之共有人亦應就共有物全部按同一價格為承購，不得主張僅承購其中若干應有部分，而按該應有部分計其價金（最高法院97年度台上字第2222號判決意旨參照）。基此，原告所稱受有損害（即所失利益），係以原告所提不動產鑑定報告書鑑定出售時之市價與被告出售系爭土地與他人之價格，並按原告應有部分所得分配價金之價差為依據，則原告請求之所失利益難認與被告前開之不法行為有因果關係，且與前述不得按應有部分計其價金之內容不符。是原告請求被告賠償就原告應有部分受有依通常情形可得預期之利益損失或單純購買以增加自己資產，即按每坪價差10萬元計算云云，並無理由。
㈢、被告是否故意侵害原告就系爭土地應有部分1/3之所有權，原告請求被告賠償此部分價差18,509,067元，有無理由：
原告復主張被告依法僅係有權代為處分原告之應有部分，然被告故意未合法通知原告優先承購，造成原告所有權無法回復，且被告以市價較低之價格出售，原告所有權之應有部分受有價差損害云云。惟按，部分共有人依土地法第34條之1第1項規定，將共有土地之全部出賣於人，就同意出賣之共有人言，係出賣其自有之應有部分（最高法院88年度台上字第1703號判決意旨參照）。是被告出賣系爭土地，核與土地法之規定相符，且其係有權處分原告之應有部分，堪可認定。原告就被告有權處分自己之應有部分，既不爭執，即無從認被告有侵害原告所有權之行為。而此與原告優先承購權遭受侵害係屬二事，要不能以原告優先承購權遭侵害，遽推論原告之所有權因此亦同遭侵害。再者，被告係以每坪價金85萬元出賣系爭土地，共有人均依應有部分分配，為處分行為之多數共有人即被告亦不例外，是即令被告以低價出售系爭土地予訴外人，亦難認主要目的在損害原告之所有權。況一般土地所有人均冀望能以高於市價之價格出售土地，衡情應無恣意壓低自有土地之價格以達損害他共有人權益之必要，而原告復未舉證證明被告有何故意侵害原告所有權之情事，是其主張被告故意侵害原告所有權，致原告受有系爭土地鑑價金額與原買賣契約價金差額之損害云云，即屬無據。
五、綜上所述，原告依侵權行為之法律關係，請求被告連帶給付18,509,067元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算利息，為無理由，不應准許。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。
六、至兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉證，經本院詳加審酌後，認與判決結果不生影響，自無逐一加以論駁之必要，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國104年5月20日
民事第八庭審判長法官黃柄縉
法官黃媚鵑法官蕭涵勻以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年5月20日
書記官吳芳玉