臺灣桃園地方法院民事簡易判決 109年度壢簡字第65號
原 告 呂靜怡
訴訟代理人 胡倉豪 律師
複 代理人 傅允紅
受 告知人 上海商業儲蓄銀行股份有限公司
被 告 吳永芳
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國109年10月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、兩造共有如附表所示之不動產分歸由被告取得。
二、被告應補償原告新臺幣108萬6,056元。
三、訴訟費用由被告負擔86％，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序相關：
原告主張兩造為如附表所示之不動產（下稱系爭房地）之共
有人，提起本件分割共有物訴訟，被告主張原告係以詐欺取
得系爭房地，故原告實非系爭房地之共有人，並主張其已對
原告另案提起刑事詐欺、侵占、竊盜等告訴，業經臺灣桃園
地方檢察署受理，以109年度偵字第8509號案件偵查中為由
，請求本院依民事訴訟法第182條規定，於另案訴訟終結前
裁定停止本件分割共有物事件之訴訟程序云云。惟按訴訟全
部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法
院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序，固為民事訴訟法
第182條第1項所明定，惟所謂訴訟全部或一部之裁判，以
他訴訟之法律關係是否成立為據者，係指他訴訟之法律關係
是否成立，為本件訴訟先決問題者而言，若他訴訟是否成立
之法律關係，並非本件訴訟之先決問題，則其訴訟程序即毋
庸停止。次按提起分割共有物之訴，參與分割之當事人，以
共有人為限。請求分割之共有物，如為不動產，共有人之應
有部分各為若干，悉以土地登記簿登記者為準（最高法院67
年台上字第3131號判例意旨）。而法院裁判分割共有物，性
質上為共有人間應有部分之交換，自屬處分行為，應以各共
有人之處分權存在為前提，故提起分割共有物之訴，參與分
割之當事人以全體共有人為限，共有人之應有部分以土地登
記簿上所記載者為準，是法院應依土地登記簿上記載各共有
人之應有部分裁判分割共有物。共有人或第三人縱對土地登
記簿上記載之共有人或應有部分有所爭執，而另以訴訟處理
，該訴訟之法律關係並非分割共有物訴訟所據之先決問題（
最高法院101年度台抗字第224號裁定意旨參照）。揆諸前
揭裁判意旨及說明，本件原告既為系爭房地於土地及建物登
記簿上所記載之共有人，被告縱已另行對原告提起前揭刑事
告訴，亦非本件分割共有物訴訟之先決問題，被告請求於另
案訴訟終結前裁定停止本件訴訟程序，尚難准許，合先敘明
。
貳、實體相關：
一、原告主張：兩造共有如附表所示之土地（下稱系爭土地）及
如附表所示之建物（下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭房
地），各應有部分如附表所示。系爭房地係被告念及原告與
被告之子即訴外人 吳靜顯 結婚後，名下未有房產，而於民國
106年間以贈與為由移轉持分予原告。而系爭房地之持分移
轉登記予原告而非予訴外人吳靜顯，乃因訴外人吳靜顯在外
有債務問題，為免債務人追索而為；又系爭土地僅移轉移轉
1％至2％之所有權予原告，則係為避免遭課予高額土地增
值稅所致；又系爭房地之過戶文件均係被告自行簽名及用印
，故原告並無以詐術取得系爭房地之情事。嗣原告雖於107
年間與訴外人吳靜顯離婚，然此係發生於被告將系爭房地持
分移轉予原告之後，且原告與訴外人吳靜顯離婚，係因訴外
人吳靜顯在外積欠巨額債務，並時因其債務問題傷害、辱罵
及恐嚇原告，雙方無法繼續維持婚姻關係所致，與系爭房地
之移轉無關。而兩造就系爭房地並未訂定不分割之協議，依
系爭房地之使用目的亦非不能分割，惟兩造始終無法達成分
割系爭房地之協議。而原告雖同意以原物將系爭房地分割予
被告，並由被告以金錢補償原告之分割方法，然鑑定報告應
將系爭房地之市價各別計算，再據以計算被告應補償原告之
金額，方為合理。爰依民法第823條、第824條之規定提起
本件訴訟，請求分割系爭房地。並聲明：兩造共有如附表所
示之系爭房地，准予變價分割，所得價金依附表共有人及其
應有部分欄所示兩造應有部分比例分配於各共有人。
二、被告則以：原告於106年8月間，利用訴外人吳靜顯出國而
被告獨處之際，向患有失智症之被告以購置新屋而欲商請被
告為貸款之擔保為由，以詐術使被告於糊里糊塗之狀態下同
至地政事務所辦理簽章等手續。孰料，原告實係為騙取被告
將被告名下已持有40餘年之系爭房地移轉過戶予原告所有，
而原告自被告騙取系爭房地後，竟就此失聯，對被告不聞不
問，被告直至108年11月14日收受本院通知本件裁判分割共
有物案件時方驚覺受騙，被告就此已向臺灣桃園地方檢察署
對原告為詐欺、侵占、竊盜等罪之告訴，經臺灣桃園地方檢
察署以109年度偵字第8509號案件偵辦中，故本院應於上開
刑事案件終結前以裁定停止本件訴訟程序。又倘欲裁判分割
系爭房地，被告就鑑定報告無意見等語，資為抗辯。並聲明
：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
（一）按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物
；但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者
，不在此限；民法第823條第1項定有明文。原告主張系
爭房地為兩造所共有，兩造應有部分比例如附表所示等事
實，業據其提出與所述相符之地價資料查詢（含增值稅試
算）、桃園市中壢地政事務所土地所有權狀、桃園市中壢
地政事務所建物所有權狀、桃園市00000000000
0000000000000000000000000
0000○○○區○○○段○○○段000000000地號等件
為證（見本院卷第11至27頁及第178至180頁），復經本
院依職權向桃園市中壢地政事務所調○○○區○○○段舊
社小段0000-0000、0000-0000、0000-0000、0000-000
0、0000-0000、0000-0000、0000-0000、0000-0000
、0000-0000、0000-0000、0000-0000、0000-0000地
號之土地登記公務用謄本（地號全部）○○○區○○○段
舊社小段00000-000建號之建物登記公務用謄本（建號全
部）、地籍圖謄本、系爭房地之登記異動索引及異動清冊
、106年壢登字第180960號土地登記申請書影本（見本院
卷第31至44頁、第68至114頁、第121至162頁），堪信
為真實。被告雖辯稱原告係以詐欺取得系爭房地之持分，
實非系爭房地所有權人，請求分割共有物為無理由云云；
惟依前揭最高法院67年台上字第3131號判例、101年度台
抗字第224號裁定意旨及說明，提起分割共有物之訴，參
與分割之當事人以全體共有人為限，共有人之應有部分以
土地或建物登記簿上所記載者為準，是法院應依登記簿上
記載各共有人之應有部分裁判分割共有物，共有人或第三
人縱對登記簿上記載之共有人或應有部分有所爭執，應另
以訴訟處理。是被告前揭抗辯，自屬無據。而兩造間就系
爭房地並未訂有不分割之特約，亦無依法令規定或因使用
目的而有不能分割之情形，然無法就分割方法達成協議，
揆諸前揭法條規定，各共有人自得隨時請求分割共有物，
則原告訴請法院裁判分割系爭房地，即無不合，應予准許
。
（二）關於系爭房地之分割方法：
1、按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效
完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，
命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有
人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有
人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分
配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部
分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共
有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以
金錢補償之。民法第824條第2、3項定有明文。次按分
割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當
事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之
利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法
之拘束（最高法院88年度台上字第600號判決意旨參照）
。共有物分割之方法，須先就原物分配，於原物分配有困
難時，則予變賣，以價金分配於各共有人。而就原物分配
時，如發見共有人中有不能按其應有部分受分配者，亦得
以金錢補償之，並非定出於變賣之一途（最高法院51年台
上字第271號判例意旨參照）。定共有物分割之方法，固
可由法院自由裁量，但須以其方法適當者為限。又法院裁
判分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、
共有物之性質及價值、經濟效用，符合公平經濟原則，其
分割方法始得謂為適當。共有人若就共有物在生活上有密
不可分之依存關係，倘法院全然不顧，判命變價分割或分
歸未使用之他共有人單獨所有，其所定分割方法，是否符
合公平原則？即值推求（最高法院103年度台上字第1539
號判決意旨參照）。
2、經查，系爭建物為位於5層公寓第3層樓之建物乙情，有
系爭建物之建物登記公務用謄本在卷足稽（見本院卷第11
3頁），系爭建物之外觀則如原告提出之照片2幀及鑑定
報告書所附之勘估標的現況攝製照片所示（見本院卷第17
8至179頁及第222頁），僅有面臨桃園市○○區○○○
路○段、王子街之單一出入口，顯難將其內部空間分隔成
兩部分由兩造各自取得後加以使用。原告雖曾表示系爭房
地難以原物分割，而請求採行變價方式加以分割，再由兩
造分配價金，然原告嗣後亦改以表示願由被告取得系爭房
地之原物，而由被告以金錢補償原告之意願，有民事陳報
狀存卷可查（見本院卷第176頁），且被告係於73年12月
22日即因買賣而取得系爭建物之所有權，迄至106年8月
4日因贈與而移轉系爭建物之部分持分予原告以前，業已
居住於系爭房地多年，此為兩造所未爭執，且有系爭建物
之建物登記公務用謄本（建號全部）及桃園市地籍異動索
引可證（見本院卷第150至151頁），是系爭房地顯然與
被告之日常生活具有密不可分之依存關係，被告亦於本院
言詞辯論期日中，經本院提示鑑定報告後， 陳明 對鑑定報
告沒有意見（見本院卷第269頁反面）。本院審酌前情，
認允宜將系爭房地全部分歸被告取得，再由被告以適當之
金額補償原告，非但符合原告以變價分割方式取得分配價
金之原意，亦可依使用現況，兼顧被告長期居住系爭房地
之經濟利益與依存關係。
3、至被告以金錢補償原告之數額部分，經本院囑託誠立不動
產估價師聯合事務所就系爭房地之市場價值進行鑑定，由
該鑑定機關之估價師針對勘估標的進行產權、區域因素、
個別因素、不動產市場現況、最有效使用分析，採用「比
較法」及「收益法－直接資本化法」等兩種估價方法進行
評估，最後決定之系爭房地估價金額為781萬7,828元，
並決定倘原告就系爭房地之應有部分全部分配予被告，被
告因此應以金錢補償原告之數額應為108萬6,056元，此
有誠立不動產估價師聯合事務所作成之鑑定報告書（下稱
系爭鑑定報告）乙份附卷可查（見本院卷第213至257頁
），而被告亦表示對鑑定報告沒有意見等語（見本院卷第
269頁反面），堪認前開鑑定價格可作為被告取得系爭房
地補償原告數額之計算依據。而系爭房地既已全部分歸被
告取得，被告因此應以金錢補償原告之數額應為108萬6,
056元，爰判決如主文第1項及第2項所示。
4、原告雖就系爭鑑定報告表示意見，主張系爭鑑定報告就系
爭房地之市價估定為781萬7,828元，然就系爭房地之各
別價值，則採用聯合貢獻原則計算，亦即分別以系爭土地
之公告現值及系爭建物之評定現值為比例計算，致使系爭
土地之價值估定為678萬6,227元、系爭建物之價值估定
僅為103萬1,601元，系爭建物之價值僅佔系爭房地價值
約13％，顯低於一般民間認知之房地價值比例，無法充分
反映系爭房地之個別市價，應函詢鑑定機關分別以市價估
定系爭房地之價值等語。惟按個別房地之買賣價格，常因
房地及其面積、臨路位置、地形、周遭環境、買賣雙方之
需求及議價能力等因素而有不同，難有一定標準，尚難逕
以系爭鑑定報告估定之房地價值低於一般民間認知，即認
系爭鑑定報告就系爭建物之鑑價結果偏低。本院另酌以系
爭鑑定報告乃由鑑定機關蒐集查證同一供需圈內，近鄰地
區或類似地區與勘估標的條件相同或相似且可供替代性之
出售或成交比較標的，以比較法勘估決定系爭房地於適當
出售期間內可正常售出之價格（即考量市場交易價格），
並以收益法－直接資本化法以勘估標的過去合理平均一年
期間客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率
推估勘估標的價格（即考量使用價值所能反應之價格），
最後再依據蒐集資料可信度及估價種類條件之差異，考量
價格形成因素之相近程度及勘估標的產品型態，建物給予
比較法、收益法之評估結果適當權重以決定系爭房地之價
格，應屬客觀公正，且就影響價格因素之擇定及加權調整
幅度亦無違反經驗法則或顯然錯誤之情事。至原告主張系
爭鑑定報告就系爭建物所為鑑價顯低於一般民間所認知之
房地價值比云云，惟未提出所謂一般民間所認知之房地價
值比之客觀標準為何甚或鑑定結果有何缺失之證據，僅空
言泛稱系爭鑑定報告無法充分反映系爭房地各別之市價，
難認可採。
四、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經
審酌之後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附
此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；
惟因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗
訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝
訴之當事人負擔其一部；民事訴訟法第78條、第80條之1分
別定有明文。本件分割共有物之方法，本應由法院斟酌何種
方式較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決
定適當之分割方法，不因何造起訴而有所不同，故原告請求
分割共有物雖有理由，然各共有人均蒙其利，訴訟費用之負
擔自以參酌兩造就系爭房地所有應有部分經鑑定後之市場行
情而為分擔較為公允。依前揭法條規定，爰酌定訴訟費用之
負擔比例如主文第3項所示。
中華民國109年10月28日
中壢簡易庭法官劉哲嘉
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年10月28日
書記官鄭履任
附表：
┌──┬───┬────────────┬─────────┬───────┐
│編號│項目│不動產標的│面積及建物層次│應有部分│
││││││
├──┼───┼────────────┼─────────┼───────┤
│1│土地│桃園市○○區○○○段舊社│43平方公尺│呂靜怡6/6000│
│││小段0000-0000地號││吳永芳594/6000│
├──┼───┼────────────┼─────────┼───────┤
│2│土地│桃園市○○區○○○段舊社│38平方公尺│呂靜怡6/6000│
│││小段0000-0000地號││吳永芳594/6000│
├──┼───┼────────────┼─────────┼───────┤
│3│土地│桃園市○○區○○○段舊社│10平方公尺│呂靜怡6/6000│
│││小段0000-0000地號││吳永芳594/6000│
├──┼───┼────────────┼─────────┼───────┤
│4│土地│桃園市○○區○○○段舊社│25平方公尺│呂靜怡1/500│
│││小段0000-0000地號││吳永芳99/500│
├──┼───┼────────────┼─────────┼───────┤
│5│土地│桃園市○○區○○○段舊社│32平方公尺│呂靜怡1/500│
│││小段0000-0000地號││吳永芳99/500│
├──┼───┼────────────┼─────────┼───────┤
│6│土地│桃園市○○區○○○段舊社│25平方公尺│呂靜怡1/500│
│││小段0000-0000地號││吳永芳99/500│
├──┼───┼────────────┼─────────┼───────┤
│7│土地│桃園市○○區○○○段舊社│25平方公尺│呂靜怡1/500│
│││小段0000-0000地號││吳永芳99/500│
├──┼───┼────────────┼─────────┼───────┤
│8│土地│桃園市○○區○○○段舊社│32平方公尺│呂靜怡1/500│
│││小段0000-0000地號││吳永芳99/500│
├──┼───┼────────────┼─────────┼───────┤
│9│土地│桃園市○○區○○○段舊社│6平方公尺│呂靜怡1/500│
│││小段0000-0000地號││吳永芳99/500│
├──┼───┼────────────┼─────────┼───────┤
│10│土地│桃園市○○區○○○段舊社│6平方公尺│呂靜怡1/500│
│││小段0000-0000地號││吳永芳99/500│
├──┼───┼────────────┼─────────┼───────┤
│11│土地│桃園市○○區○○○段舊社│7平方公尺│呂靜怡1/500│
│││小段0000-0000地號││吳永芳99/500│
├──┼───┼────────────┼─────────┼───────┤
│12│土地│桃園市○○區○○○段舊社│27平方公尺│呂靜怡1/500│
│││小段0000-0000地號││吳永芳99/500│
├──┼───┼────────────┼─────────┼───────┤
│13│建物│桃園市○○區○○○段舊社│五層樓鋼筋混凝土造│呂靜怡99/100│
│││小段00000-000建號（門牌│，163.57平方公尺│吳永芳1/100│
│││號碼：桃園市中壢區中央西│││
│││路2段201之1號3樓）│││
└──┴───┴────────────┴─────────┴───────┘