裁判字號：臺灣臺中地方法院97年訴字第188號民事判決
裁判日期：民國97年05月08日
裁判案由：給付報酬
臺灣臺中地方法院民事判決97年度訴字第188號原告乙○○訴訟代理人 劉建成 律師被告正乙股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 郭賢傳 律師上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國97年4月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣貳拾壹萬肆仟參佰貳拾元，及自97年1月24日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣柒萬壹仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣貳拾壹萬肆仟參佰貳拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張略以：㈠被告前委託原告銷售其坐落台中縣大里市○○段土地上「正
乙禾豐」之房屋，兩造於民國96年2月底簽訂「企劃銷售合約書」（下稱系爭契約），依契約第二條約定，銷售期間原約定為96年3月1日起至96年8月31日，但依第三條第三項約定，於96年9月10日前與客戶完成簽約者，亦依約計算佣金。原告已於96年9月10日屆滿前銷售12戶，之後被告曾同意展延委託銷售期間，原告續於同年10月間再銷售1戶。嗣被告於同年10月18日通知原告終止委託銷售關係，原告已依約代被告銷售房屋共計十三戶，總成交價為新台幣（下同）9,242萬2,000元。又依契約第七條約定：「…銷售戶數十一至十二戶時佣金百分之二。」，第八條約定：「㈠…請款金額以完成簽約者為準，先行以最低百分之一．二計算，差價部份於結案後結算。㈡銷售合約期滿十日內計算總銷售佣金…」，被告除應結算前述代銷十三戶房屋總成交價1.2％之報酬外，另應於合約期滿（含延長期間）結案後10日內結算該13戶房屋總成交價0.8％之報酬差額予原告。本件總成交價9242萬2,000元，千元部分不計，以9,242萬計算，0.8％為73萬9,360元，惟被告僅支付總成交價1.2％之報酬予原告，於終止委託銷售關係後，拒不支付其餘0.8％之報酬差額，經原告發函請求被告支付，被告仍藉故不予支付。按民法第568條第1項規定：「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」，可知契約因居間人媒介或報告而成立時，居間人即享有報酬請求權。本件原告受被告委託銷售房屋十三戶，該十三戶買受人經原告媒介後，並均簽署訂購單，及與被告簽定買賣契約書，買賣之房屋並已辦理移轉登記完成，原告自已取得居間報酬請求權。爰依契約第七條、第八條約定，及民法第568條第1項規定，請求被告給付報酬差額等語。並聲明：⑴被告應給付原告73萬9,360元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈否認被告所辯兩造有於96年6月間變更系爭契約關於佣金
之約定為「原告不負擔低於底價之差額，原告售屋佣金之百分比變更為一律1.2％」之協議。
⒉系爭契約第九條及附加條款㈡之約定空白，乃因兩造於簽
約時，即認為依被告所訂底價及市場行情，高於底價銷售之可能性甚低，因此就原告銷售超過底價之溢價並無分配約定，若真有溢價也全歸被告所有。在此背景條件下，兩造於簽約時即已相對約定，銷售之價格低於底價時，須經被告同意，原告則不負擔其差價，故就上開部分之約定未予記載。況本件全部之銷售房屋，被告之法定代理人已事前同意原告以低於底價之價格成交，甚至由原告陪同被告法定代理人親自與客戶當面議價成交，自應視同被告已同意原告更改底價賣出，依契約第一條約定之反面解釋，原告仍無需負擔低於底價部分。
⒊原告係包案代售被告之房屋，則其銷售戶別本不應受有限
制。Ｂ11、Ａ3二戶房屋於簽約時僅係因故暫緩銷售，事後已無暫緩銷售之情形，並經被告同意交由原告銷售，且已由原告陪同被告之負責人親自與客戶議價成交，若被告之負責人不同意將該兩戶列入契約之可銷售戶別，何以同意由原告陪同親自與客戶議價成交，並於預約訂購單上記載原告為「經手人」；另被告之負責人於銷售合約期滿前確曾同意展延代銷期間，至96年10月18日始通知原告終止委託銷售關係，撤離銷售中心，若被告之負責人不同意展延系爭銷售合約期間，為何長期不催告原告撤離銷售中心及交出銷售中心之鑰匙，而任令原告繼續使用銷售中心代售房屋？且於延長期間願意依契約第六條負擔銷售中心之水、電費、電話費及租金？足見被告之法定代理人已同意展延系爭銷售合約書之代銷期間，故原告於延長代銷期間所代售之Ｂ10戶應列入依約銷售之戶數。再者，被告已依約先行支付Ｂ11、Ａ3、Ｂ10三戶房屋之佣金予原告，益證上述3戶房屋應列入銷售戶數。
⒋系爭契約第七條銷售佣金之計算，係依銷售戶數累進計算
，按此約定，顯然於不同之銷售戶數時，有不同之銷售比例佣金，且因實際銷售戶數於結案前無從確定，故依第八條約定，先行以最低之1.2％比例請款，待結案後再結算實際銷售戶數比例之佣金差額等語。
二、被告答辯略稱：㈠本件銷售佣金之百分比，係以原告受託銷售房屋之售價逾約
定底價時，始以契約第七條、第八條計算佣金百分比。倘原告房屋之銷售低於底價時，低於底價部分可由差價互補之，如甲、乙雙方（即被告、原告）自行低於底價售出，則由雙方自行負責。上述約定，載明於契約第九條，原告就契約之主張，係以割裂之方式，僅主張第七條、第八條，而就第九條置之不論，有違契約本旨。契約之精神及意旨，應綜觀契約全部條文，不得僅就個別條文觀察，故原告之佣金，應自契約條文第七、八、九條及契約附表房屋出售底價全盤觀察，否則附表房屋出售底價即失其意義。
㈡由於原告於銷售契約附表所示房屋時，均無法以高於底價之
價格售出，而是以遠低於底價之價格售出，如依契約第九條約定，低於底價之部分雙方各自負責，則原告不但未賺到佣金，反而勢必先負擔低於底價之金額。因此，96年6月間原告向被告法定代理人請求變更契約之內容，即原告不負擔低於底價之差額，售屋佣金之百分比變更為一律1.2％，即契約第七、八、九條之約定變更為如上之條件，被告法定代理人同意之。原告已如數請領1.2％佣金，被告亦依約給付原告，原告不顧誠信，不守信諾，請求雙方承諾外之佣金，實有違禁反言原則，原告依變更前契約之內容請求給付報酬，自不可採。
㈢依契約第一條約定，總可售戶數為十二戶，即契約附表未刪
除之12戶，原告代為銷售之Ａ3及Ｂ11並不在契約約定銷售範圍；至於Ｂ10係於96年10月12日銷售，已逾契約約定之銷售期間，故上述三戶依約不得列入銷售戶數之計算。若原告依第七條請求銷售佣金，其比例亦應依銷售戶數分階段計算等語。並聲明：⑴駁回原告之訴。⑵如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、本院協同兩造於97年4月3日試行整理並簡化爭點，結果如下：
㈠兩造不爭執之事項：
⒈兩造於96年2月底簽訂原證一所示「企劃銷售合約書」。
⒉原告代銷售原證二所示十三戶房屋，總銷售金額9,242萬
2,000元，原告並同意以9,242萬元作為銷售總額，並已依總銷售金額1.2％向被告請領銷售佣金。
⒊Ｂ10係於96年10月12日銷售。
㈡兩造爭執之事項：
⒈兩造是否於96年6月變更契約第七、八、九條約定，改為
銷售佣金一律固定按成交價之1.2％計算？⒉Ａ3、Ｂ11二戶是否包括在本件「企劃銷售合約書」內？⒊Ｂ10售出日期已逾契約約定銷售期間截止日96年8月31日
，是否可列入本合約銷售戶數計算佣金？
四、本院得心證之理由：㈠按民事訴訟法第277條前段規定：「當事人主張有利於己之
事實者，就其事實有舉證之責任。」次按解釋契約，須探求當事人之真意，固不能拘泥於契約之文字，但契約之文字業已表達當事人之真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院著有17年上字第1118號判例可資參照。
㈡關於被告辯稱：因原告無法以高於底價之價格售出房屋，如
依系爭契約第九條之約定，低於底價之部分雙方各自負責，則原告不僅未賺到佣金，反須負擔低於底價之金額，因此兩造曾於96年6月間口頭協議變更契約之內容，將第七、八、九條之約定，改為銷售佣金一律固定按成交價之1.2％計算乙節，屬有利於被告之事實，惟為原告所否認，則依民事訴訟法第277條前段之規定，被告就其主張兩造曾口頭變更契約協議之事實，應負舉證責任。然因被告就兩造間曾變更前述契約內容之協議，無法舉證以實其說，自無法為有利於被告之認定，故被告上開所辯，自難採信。
㈢有關被告辯以：依契約第一條約定，總可售戶數為十二戶，
原告代為銷售之Ａ3及Ｂ11並不在契約約定銷售範圍；至於Ｂ10係於96年10月12日銷售，已逾契約約定之銷售期間，故上述三戶依約不得列入銷售戶數之計算一事。原告雖主張：本件係包案銷售，其銷售戶別本不應受有限制，Ｂ11、Ａ3兩戶房屋於簽約時僅係因故暫緩銷售，事後已無暫緩銷售之情形，並經被告同意交由原告銷售，另被告之法定代理人於銷售合約期滿前確曾同意展延代銷期間，至96年10月18日始通知原告終止委託銷售關係，撤離銷售中心，故原告於延長代銷期間所代售之Ｂ10亦應列入依約銷售之戶數等語。經查：
⒈依契約第一條規定：「總可售戶數：十二戶。」、第二條
規定：「甲方委託乙方銷售期間自民國九十六年三月一日起至九十六年八月三十一日止。」、第三條規定：「雙方同意本約計算佣金方式以客戶完成簽約手續及簽約金兌現為準並包含下列各項：…㈢銷售合約到期後十日內，乙方完成簽約者。」，可售戶數之戶別依契約附表未劃線刪除之十二戶所示為Ｂ1、Ｂ5、Ｂ6、Ｂ8、Ｂ9、Ｂ10、Ｂ12、Ｂ13、Ｂ15、Ｂ16、Ｂ17、Ｂ18。是依兩造簽訂之契約及附表觀之，被告委託原告銷售期間，係至96年8月31日止，但於96年9月10日前，原告完成簽約者仍可向被告請求銷售佣金。
⒉依系爭契約約定，原告可銷售戶數共十二戶，至於系爭契
約附表內之Ａ3、Ｂ11二戶業已刪除，並未在原告得代銷之戶別內，原告雖主張Ａ3、Ｂ11係經被告同意交其銷售，惟縱使屬實，亦屬兩造間於系爭契約之外另一法律關係，而非屬系爭契約之範圍，故Ａ3、Ｂ11二戶既未包含在系爭契約內，則原告自不得依系爭契約請求被告給付銷售佣金。另原告係於96年10月12日銷售Ｂ10，有該戶之預約訂購單1紙可證，且為兩造不爭執，故Ｂ10售出日期顯已逾系爭契約約定銷售期間截止日96年8月31日，原告既未舉證證明兩造間確有展延系爭契約代銷期間之合意，則依系爭契約第二、三條約定，除於96年9月10日前完成簽約者，得向被告請求銷售佣金外，依該二條文反面解釋，逾此期間則不得列入系爭契約計算佣金。縱被告於系爭契約約定銷售期間屆滿後，另同意原告銷售Ｂ10並給予佣金，亦屬兩造間於系爭契約外另成立之法律關係。是被告辯稱Ａ3、Ｂ11、Ｂ10三戶不得列入系爭契約銷售戶計算佣金，應屬可採。
㈣被告雖另辯稱：契約第七條不可割裂適用，應與第八、九條
綜合解釋，且退步言，若依第七條請求銷售佣金，其比例亦應依銷售戶數分階段計算云云。惟查，系爭契約第九條原係約定低於底價售出銷售佣金之計算及溢價銷售時雙方得以分配之比例，但系爭契約第九條有關溢價銷售時雙方分配比例欄則為空白。衡諸常情，訂約雙方就涉及自身權益事項之條款，必定斟酌再三，若兩造訂約時預見有溢價銷售之可能，必然會約定溢價部分如何分配，並於第九條空白處記載雙方分配之比例，而不會呈現空白。參以，被告法定代理人甲○○於97年4月3日本院審理時陳稱：要高於底價賣出比較不可能，所以第九條前段就空白沒有寫等語。由此可知，兩造於訂約時即認知不會有溢價銷售之情形，故就此部分未為約定，而予以空白。又既已預知不會溢價銷售，則至多僅依底價或低於底價銷售，在此情形下，若謂原告經被告同意以低於底價出售時，仍須由原告負擔低於底價之差額，對原告顯然不公平。況依系爭契約第九條後段「如甲乙雙方自行低於底價售出，則由雙方自行負責」之文義，可知僅於原告未經被告同意，自行以低於底價售出時，原告始須負責。則依反面解釋，如原告係經被告同意以低於底價售出時，原告自不必負擔其差價。查本件原告銷售房屋之售價均經過被告同意，此有原告提出之預約訂購單附卷可參，且為被告所自認。是以，原告雖以低於底價售出，因已經被告同意，自不須負擔低於底價之差價，被告辯稱須逾約定底價售出時，始依第七條計算佣金百分比，顯非可採。再者，觀之系爭契約第八條第一項「銷售佣金請款方式如下：…先行以最低百分之一‧二計算，差價部份於結案後結算。」，顯見銷售佣金均先以
1.2％計算之，待結案後再以實際銷售戶數得請求之銷售佣金比例結算差額。若依被告主張第七條係分三階段個別計算，則不論原告每次所售出者係第幾戶，每戶均可依所屬階段，個別計算其佣金，何須先以最低百分之1.2％計算，再於結案後結算差價。又為鼓勵銷售人員提高銷售戶數，委託者莫不以銷售戶數愈多則佣金成數愈高之方式獎勵之，因此約定銷售一定戶數或比例時，可得總成交價一定成數之銷售佣金，超過最低標準則改以較高成數乘以總成交價計算銷售佣金，如此一來，銷售人員為爭取以較高成數計算銷售佣金，必會傾力銷售，不至因採階段計算，致銷售人員故意將金額較高者留待下一階段採用較高成數計算佣金時再報，藉以取得較高之銷售佣金。況觀諸被告答覆原告之存證信函，文中亦未就原告依總成交價2％請求銷售佣金一事予以抗辯，僅係主張原告銷售房屋之售價應逾約定底價始可請求。綜上以觀，系爭契約第七條有關佣金百分比之適用，應以原告主張係採取累進方式，較符合契約當事人之真意及公平、正義原則。
㈤本件原告依系爭契約可請求計算佣金之銷售戶數為十戶，已
如前述，依契約第七條約定，銷售戶數六至十戶時佣金百分之一‧五，故應以該十戶總銷售額乘以1.5％計算。原告銷售上開十戶之總銷售額為7,144萬元（680萬＋688萬＋690萬＋674萬＋682萬＋670萬＋850萬＋680萬＋690萬＋840萬＝7,144萬），扣除原告已請領該十戶總銷售額1.2％之銷售佣金，原告可再請求被告給付之銷售佣金為21萬4,320元【71,440,000×（1.5％－1.2％）＝214,320】。
㈥復按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第2項定有明文。據此，原告就上開金額請求被告給付自起訴狀繕本送達被告之翌日即97年1月24日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，亦屬有據。
㈦從而，原告依系爭契約之法律關係，請求被告給付如主文第
一項所示金額及遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
㈧兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，核均
無不合，茲就原告勝訴部分，分別酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，併駁回之。
㈨本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌與判決結果不生影響，毋庸再予論述，附此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國97年5月8日
民事第四庭法官陳文燦正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國97年4月30日
書記官鄭淑英