臺灣雲林地方法院民事簡易判決
111年度虎簡字第244號
原告 陳麗華
被告 王永成
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年2月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼雲林縣○○鎮○○路0段000巷0號房屋遷讓返還予原告。
被告應自民國112年2月25日起至遷讓返還第一項房屋之日止，每月給付原告新臺幣7,000元。
訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，或擴張、減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件原告起訴狀第2項訴之聲明原求為判決：被告應給付原告新臺幣（下同）35,000元並自民國111年9月25日起至遷讓交屋日止，按月賠償原告7,000元。嗣於本院111年11月23日言詞辯論時，變更該項聲明為：被告應給付原告56,000元，及自111年11月25日起至遷讓上開第1項房屋之日止，每月給付原告7,000元（見本案卷第119頁）。復於本院112年1月4日言詞辯論時，變更該項聲明為：被告應自民國111年12月25日起至遷讓返還第1項房屋之日止，每月給付原告7,000元（見本案卷第150頁）。又於本院112年2月8日言詞辯論時，變更該項聲明為：被告應自112年2月25日起至遷讓返還第1項房屋之日止，每月給付原告7,000元（見本案卷第194頁）。上開訴之聲明均為原告向被告為終止租賃契約而請求積欠之租金及終止租約後所生之損害賠償，原告與變更之訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，就原請求所主張之事實及證據資料，於變更之訴得加以利用，其請求之基礎事實同一，且為擴張或減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許。
二、被告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
三、原告主張：兩造於108年1月8日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由原告將所有門牌號碼雲林縣○○鎮○○路0段000巷0號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租期自108年1月25日起至113年1月25日止，每月租金為7,000元，水電及瓦斯等費用均由被告負擔。詎被告於承租後，自111年4月25日起未支付租金，迄至111年8月25日止，被告未支付之租金總額經扣除所繳押租金7,000元後，仍達2個月以上，而依系爭租約第14條規定，承租人遲付租金之總額達2個月之金額，並經出租人定相當期限催告，承租人仍不為支付者，出租人得終止租約。原告為催告被告積欠租金等事宜，已依契約上所載地址，於111年7月20日以存證信函通知被告限期繳清及搬遷，並表明終止租約，但被告均置之不理。且經原告於111年11月23日言詞辯論期日，當庭以口頭催告被告應於1個月內支付積欠之租金，逾期未支付，則原告將終止系爭租約。而被告雖於同年12月29日匯款支付積欠原告之租金63,000元，然已逾上開所定1個月之期限，原告終止系爭租約已生效力。原告既已終止系爭租約，被告即屬無權占有系爭房屋，原告自得本於所有物返還請求權請求被告遷讓返還系爭房屋。另被告於遷讓返還系爭房屋前，繼續無權占有使用系爭房屋，每月可獲得相當於租金之利益，致原告每月受有相當於租金之損害，原告亦得依不當得利之法律關係，請求被告返還所受之利益即自112年2月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，每月應給付原告7,000元。爰依民法所有物返還請求權及不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：如主文第1項、第2項所示。
四、被告則以：被告有事先告知原告，請求讓被告辦理租金補助，因為申請租金補助，原告必須在租約上簽名，但原告交付予被告之系爭租約並沒有原告簽名，也沒有原告住址，被告找不到原告本人，原告都一直不簽名；又被告當時只是缺錢，並不是故意不付租金；另原告並未定相當期限催告被告支付租金，且被告嗣後已於111年12月29日匯款111年欠繳之租金共63,000元至原告之臺灣銀行斗六分行帳戶，已依約履行；況原告在安慶國小附近也有透天厝之房屋，只是找藉口終止系爭租約等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
五、本院之判斷：
㈠原告主張兩造於108年1月8日簽訂系爭租約，約定由原告將所有系爭房屋出租予被告，租期自108年1月25日起至113年1月25日止，每月租金為7,000元，水電及瓦斯等費用均由被告負擔，而被告自承租後，自111年4月25日起未支付租金，迄至111年8月25日止，經扣除已付之押租金7,000元，仍達租金總額2個月以上之金額未支付，經原告以存證信函通知被告搬遷並表明終止租約等情，已據原告提出系爭租約、虎尾圓環郵局第60號存證信函、系爭房屋之建物登記第一類謄本、雲林縣稅務局房屋稅籍證明書、兩造之LINE對話紀錄、原告之臺灣銀行斗六分行帳戶存摺封面及內頁交易明細等為憑（見本案卷第21至45頁、第55頁、第61頁、第87頁、第113頁），並為被告到庭所不爭執，復參酌被告於111年12月29日匯款63,000元租金予原告一情，堪信原告上開主張之事實為真實。
㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。又承租人有遲付租金之總額達2個月之金額，並經出租人定相當期限催告，承租人仍不為支付者，出租人得終止租約，系爭租約第14條第1款定有明文。本件被告迄至111年8月25日止，即使扣除已繳納之押租金7,000元，亦已達租金總額2個月以上之金額未支付，已如上述，且原告於本院111年11月23日言詞辯論時，當庭定相當期限1個月，催告被告支付所欠繳之租金，逾期未支付，即終止系爭租約，亦有當日言詞辯論筆錄在卷可稽（見本案卷第118頁），惟被告迄至111年12月29日始以匯款方式支付所欠繳之租金63,000元，顯已逾原告上開所定1個月之相當期限，因被告上開催告已附有終止系爭租約之停止條件意思表示，系爭租約於原告所附之停止條件成就即被告支付欠繳租金逾期時即生終止之效力，則兩造間之系爭租約自原告催告之給付期限屆滿時即111年12月23日終止。系爭租約既經原告合法終止，則被告於該日之後繼續占用系爭房屋即屬無權占有，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據。至於被告雖抗辯原告未於系爭租約上簽名，致其無法申請租金補助云云，惟被告依系爭租約之約定須於每月25日前給付租金，有須先為給付之情形，且被告所指原告應交付簽名之租約，亦非系爭租約之對待給付，自無從以此作為其免除或遲付每月租金之事由，故其抗辯並非可採。
㈢按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。本件系爭租約已經原告合法終止，被告自111年12月24日起仍繼續占用系爭房屋，屬無權占有，已如上述，是被告自該日以後可獲得相當於租金之利益，致原告受有損害。又原告起訴時，被告原僅支付租金至租期111年4月24日止，嗣於本案審理期間，被告又於111年12月29日、112年2月1日分別再匯款63,000元、7,000元（合計共10期）予原告，亦為原告所陳明在卷（見本案卷第149頁、第193頁），依系爭租約每月租金7,000元計算，被告上開所給付之金額已可清償至111年12月24日所積欠之租金及至112年2月24日所積欠相當於租金之不當得利，則原告依不當得利之法律關係，請求被告自112月2月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，每月給付原告相當於租金之不當得利7,000元，自屬有據。
㈣從而，原告主張其已終止系爭租約，並依民法第767條第1項前段所有物返還請求權及同法第179條前段不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，及自112年2月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，每月給付原告7,000元，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並依同法第87條第1項之規定，確定第一審訴訟費用額（即原告繳納之第一審裁判費1,000元）如主文第3項所示。
中 華 民 國 112 年 2 月 22 日
虎尾簡易庭法官廖國勝
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭（臺灣雲林地方法院虎尾簡易庭）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 112 年 2 月 22 日
書記官曾鈺仁