臺灣臺北地方法院民事簡易判決
110年度店簡字第862號
原告 許瑞川
被告 盧蘊華
訴訟代理人 劉基甫
上列當事人間請求排除侵害事件，本院於民國112年4月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠兩造為向陽居公寓（下稱系爭公寓）之鄰居，原告為門牌號碼新北市○○區○○街00號1樓房屋（下稱31號1樓房屋）之所有權人，被告為門牌號碼新北市○○區○○街00號1樓房屋（下稱33號1樓房屋）之所有權人，31號1樓房屋及33號1樓房屋坐落基地為新北市○○區○○段0000地號土地（重測前為新北市○○區○○段○○○段000○0地號，下稱系爭土地）。33號1樓房屋竣工時，並無如附件之新北市新店地政事務所111年2月14日店測數字第15700號複丈成果圖（下稱附圖）所示之A部分（木地板區，面積11.16平方公尺）、B部分（花園，面積7.35平方公尺）、C部分（增建牆面及柱，面積0.48平方公尺）、D部分（大門，面積0.13平方公尺）之地上物，且依照31號1樓房屋買賣契約之附件「一樓平面圖」及「地下室平面圖」，可知33號1樓房屋前庭設有通往地下室之逃生梯（下稱系爭逃生梯），此應為供系爭公寓所有住戶於緊急危難狀況時使用之進出通道，並非供被告專用，然被告竟於105年1月間，將系爭逃生梯以附圖所示B、C、D部分之地上物圍起，並搭建遮雨棚、使用附圖所示A部分木板將系爭逃生梯封住，妨害系爭土地之共有人使用，爰依民法第767條第1項前段、中段、第821條之規定提起本訴。
㈡並聲明：被告應將坐落系爭土地如附圖所示A部分（木地板區，面積11.16平方公尺）、B部分（花園，面積7.35平方公尺）、C部分（增建牆面及柱，面積0.48平方公尺）、D部分（大門，面積0.13平方公尺）之地上物拆除，並將該部分土地返還予全體共有人。
二、被告則以：
㈠被告於82年間購買時為預售屋之33號1樓房屋，並於85年間點交，因當時系爭逃生梯之出入口被水泥地封住，被告並未發現33號1樓房屋前有系爭逃生梯，後於104年10月16日新北市政府工務局來函要求被告將系爭逃生梯出入口挖開回復原狀，被告始知悉系爭逃生梯之存在，並已於104年11月13日回復原狀；然於完工後，因系爭逃生梯與地下室連通，每逢下雨或颱風，均造成地下室經常積水，嗣於105年間，系爭公寓住戶開會通過，於系爭逃生梯出口上方搭建遮雨棚，避免雨水灌入，並將圍牆砌高2尺，同時將鐵門更新，雖未作成會議紀錄，但是留一份書面資料交予工務局備查，並有多數住戶之簽名，可證明遮雨棚非由被告私用，其中木板為活動式，空間亦合乎規定，並未封住系爭逃生梯。至於被告房屋外之圍牆及鐵門係建商三立建設股份有限公司於84年交屋時既有之設置，此可自31號1樓房屋及33號1樓房屋之圍牆及鐵門為同款式得知等語，資為抗辯。
㈡並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠原告為31號1樓房屋之所有權人，被告為33號1樓房屋之所有權人，31號1樓房屋及33號1樓房屋均坐落於系爭土地，此分別有31號1樓房屋之所有權狀、33號1樓房屋之建物登記謄本、系爭土地之土地登記第一類謄本各1份在卷可證（本院卷一第73、223、221頁），且為兩造所不爭執，是此部分事實，首堪認定。
㈡按所有人對於無權占有者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項前段、中段、第821條分別定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院97年度台上字第1101號判決意旨參照）；惟各當事人就其所主張有利於己之事實均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張即不得不更舉反證（最高法院104年度台上字第220號判決意旨參照）。
㈢原告請求被告將如附圖所示A部分（木地板區，面積11.16平方公尺）、B部分（花園，面積7.35平方公尺）、C部分（增建牆面及柱，面積0.48平方公尺）、D部分（大門，面積0.13平方公尺）之地上物拆除，並將該部分土地返還予全體共有人，有無理由？
⒈按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約（最高法院104年度台上字第463號判決意旨參照）。
⒉經查，31號1樓房屋之買賣契約第4條第2款約定：「一樓空地平時歸一樓管理使用，頂樓屋頂平台歸頂樓所有人管理使用。」該契約附件五第2款約定：「壹樓如有空地除公共通路外由該壹樓住戶管理受益使用。頂樓屋頂平台部分歸屬頂樓住戶管理使用。」此有31號1樓房屋之買賣契約1份在卷可參（本院卷一第293至333頁）；又上開契約約定內容，核與證人即門牌號碼新北市○○區○○街00號3樓（下稱31號3樓房屋）住戶 王允中 提出之31號3樓房屋之買賣契約相同（本院卷二第17至41頁），且系爭公寓之買賣契約內容均無不同等情，亦為兩造 陳明 在卷（本院卷第131頁），堪認系爭公寓住戶對於1樓空地（公共通路除外）由1樓住戶管理使用，應已合意成立分管契約，則被告本於上開分管契約使用1樓空地，在未影響公共通路之範圍內，難謂為無權占有。
⒊原告固主張被告擅自興建附圖B、C、D部分之地上物，將附圖A部分圍起等情，惟查：
⑴證人即門牌號碼新北市○○區○○街00號2樓房屋（下稱31號2樓房屋）住戶 陳成曜 證稱：我約在84年間陸續搬物品到31號2樓房屋，並於86年年中時入住迄今，84年間31號1樓房屋及33號1樓房屋即有磚造圍牆，只是33號1樓房屋的圍牆高度差不多在門牌處，因當時不知道裡面有系爭逃生梯，後來有人檢舉後，被告請工人將系爭逃生梯打開，並用一個活動式的木板蓋起來；後因系爭逃生梯打開，如果沒有遮雨棚，水會灌到地下一樓，當時被告有逐層逐戶詢問是否同意蓋遮雨棚，經住戶同意由被告自行負擔費用才蓋該遮雨棚，而為了做遮雨棚，當時有同意把圍牆及柱子加高；84、85年間陸續搬物品來的時候就有看到花台，現在花圃的狀態與當時相同；原告所提之佐證一及佐證三，上面的簽名是我親簽的等語（本院卷一第278至28頁）；證人即31號3樓房屋住戶王允中證稱：我約在交屋後即83年間入住，我是系爭公寓第一個搬進來的，竣工圖並非我搬進去的狀況，我搬進去時被告房屋已經有蓋圍牆了，只是後來圍牆有加高，因當時有人檢舉33號1樓房屋內有系爭逃生梯被封住，後來被告就自費將系爭逃生梯打開，後來因下雨時雨水會從系爭逃生梯滲入地下室，所以105年間開協調會時，被告提案由其自費在系爭逃生梯上方做雨遮比較不會進水，當天原告也有在場，我記得在場人有我、被告的配偶、原告、證人陳成曜、及原住戶33號2樓 張鵬生 （已過世），我認為既然被告要自費，且原本這塊空地就是建商圍起來要讓被告使用的，我當然同意，雖然當時沒有紀錄，但當時氣氛很和諧、並未聽到有人反對；大門當時是簡易的大門，後來因發生竊盜案，則改為現在的大門；佐證一有我的簽名，我有看過，佐證二沒有看到我的簽名，我不知道這件事情等語（本院卷一第282至285頁；本院卷二第12至15頁）。互核上開證人證詞，勘認附圖編號C部分之磚造圍牆為交屋時之狀態，並非被告所興建，而系爭逃生梯所鋪設附圖編號A部分之木板，亦係因應工務局之要求、並為避免雨水滲入地下室，方以活動式木板、雨遮為之，附圖編號D部分之大門，亦為交屋時即有，僅係後來有所更換。復佐以被告提出載有系爭公寓住戶簽名之文件，證人王允中、陳成曜確有於110年7月1日對載明「本大樓住戶認同下列之陳述：本大樓31、33號1F前之磚造圍牆暨31號1F前，大樓各住戶共用之車梯（車道），是建商在民國84年交屋時既有的建物。各住戶認同33號1F防空逃生口上方的遮雨棚是搭築在法定空地磚造圍牆上。（本院卷一第337頁）」之文件簽名表示認同，核與其上開證詞相符，該文件上亦有其他住戶簽名，足信附圖編號C部分之磚造圍牆確為交屋時之狀態、編號A部分之木板設置亦為原告所知情。原告主張比對竣工圖照片可認編號C部分之磚造圍牆為竣工當時所無等節，固據提出竣工圖及現況照片為佐（本院卷一87至89、249至257；本院卷二第227至229頁）；惟依一般交易情形，建商所交付房屋買受人之建物，不必然與竣工圖完全相同，實際交易上亦常發生建商於通過審查後再變更設計之情形，證人王允中既為第一位遷入系爭公寓之住戶，其與兩造並無何利害關係，難認其證詞有何偏頗之虞，則其上開證詞自堪採信。
⑵再者，附圖編號C部分之磚造圍牆，經新北市政府違章建築拆除大隊函覆：「旨案前側磚造圍牆及金屬採光罩，經查係未經核可擅自建造之增建行為，屬98年6月24日以前既存違建，本大隊業依規定以新北拆認二字第1093236901號公文拍照建檔列管在案，並按前開優先次序表規定辦理。」此有新北市政府違章建築拆除大隊112年3月23日新北拆認二字第1123229693號函存卷可稽（本院卷二第187至188之13頁），此僅說明上開增建部分為違章建築，現經主觀機關建檔列管，然縱使為違章建築，仍無礙被告依前揭分管契約之約定得使用系爭土地1樓空地之認定，僅係主關機關有權依照新北市違章建築拆除優先次序表辦理，非謂系爭土地之共有人得反於分管契約之約定，請求被告拆除之。
⑶又證人王允中復證稱：附圖編號B部分之花圃則為交屋當時所無，被告搬進來後不久就蓋花圃，因為該處為路沖，且地下水道排放污水時很臭，所以當時被告蓋花圃我是同意的，至今我沒有聽到任何住戶對33號1樓房屋之花圃有意見，當時兩造感情很好，過去10幾年我們都會開區分所有權人會議，原告亦未對被告房屋之花圃表示意見等語（本院卷二第13至14頁）；佐以系爭公寓住戶就1樓空地部分已成立分管契約，約定由1樓住戶管理使用，業據認定如前，則被告本於上開分管契約之約定在33號1樓房屋前興建附圖編號B之花圃，既未阻擋系爭公寓之公共通路，亦難認其無權占有。
⑷另系爭公寓地下層為「防空避難停車場」，此有臺北縣政府工務局使用執照存根（本院卷一第95頁）；又經本院函詢系爭逃生梯屬於何種建築法規所規定之建築設備或工作物，新北市政府工務局函覆：「四、……經本局檢視旨揭建築物使用執照竣工圖，所詢樓梯係屬可直接通達避難層之直通樓梯，倘有涉及未經核准擅自封閉該樓梯出入口，業已違反建築法第77條第1項及第73條第2項規定。五、……經查旨揭建築物前本局於104年10月11日接獲人民陳情案件，復於104年10月15日辦理現場會勘，現場涉及未經核准擅自封閉地下1樓通往避難層（1樓）直通樓梯出入口，涉及違反建築法第77條第1項及第73條第2項規定，本局以新北工使字第1041982699號函請建築所有權人於104年11月15日前以書面陳述意見，復經建築物所有權人於104年11月13日陳述並檢附改善前中後照片說明缺失事項已依原核准圖說恢復原狀，本局以新北工使字第1042190951號函辦理在案，是以，倘現況直通樓梯出入口無封閉情事，尚無違反建築法相關規定。」此有新北市工務局112年3月15日新北工使字第1120417222號函在卷可憑（本院卷二第159至185頁），堪認系爭逃生梯應屬「地下1樓通往避難層（1樓）之直通樓梯出入口」，其使用目的為避難逃生之用，如現況並未封閉，即無違反建築法相關規定；而系爭公寓之地下一樓，平時住戶可從系爭公寓之大門進出、車輛則從升降梯進出，從33號1樓房屋外大門無法進入系爭逃生梯，但是可以從地下一樓爬上系爭逃生梯通往33號1樓房屋等情，已為兩造陳明在卷（本院卷二第130頁），可見固然系爭逃生梯位在33號1樓房屋範圍內，然並未影響原告使用之權益，原告如有避難需求，仍可自地下一樓沿系爭逃生梯通往避難層即1樓，並自33號1樓房屋大門離開；況且，被告提出載有系爭公寓住戶簽名之文件，原告亦有於104年10月6日對載明「深坑翠谷街33號地下室1樓建築物以輕鋼架封住對外樓梯出入口，是建商交屋前既有的現況，而非33號1樓住戶盧蘊華之所為。（本院卷一第339頁）」之文件簽名表示認同，益徵系爭逃生梯前因住戶檢舉而為新北市工務局函請被告將原為封閉之系爭逃生梯回復原狀乙節，早為被告知之甚詳，原告主張被告應將附圖A之木板部分拆除，應屬無憑。
㈣準此，系爭公寓住戶既已就1樓空地約定由1樓住戶管理使用，附圖所示A部分（木地板區，面積11.16平方公尺）、B部分（花園，面積7.35平方公尺）、C部分（增建牆面及柱，面積0.48平方公尺）、D部分（大門，面積0.13平方公尺）之地上物，並未妨害系爭土地共有人之所有權，難認被告有無權占有系爭土地之情事，原告請求拆除上開地上物並將該部分土地返還予全體共有人，應屬無據。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段、第821條之規定，請求被告將坐落系爭土地上如附圖所示A部分（木地板區，面積11.16平方公尺）、B部分（花園，面積7.35平方公尺）、C部分（增建牆面及柱，面積0.48平方公尺）、D部分（大門，面積0.13平方公尺）之地上物拆除，並將該部分土地返還予全體共有人，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核於判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 112 年 5 月 25 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法官林易勳
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 5 月 25 日
書記官徐子芹
附件：（本院卷第153頁）