裁判字號：臺灣新北地方法院95年簡上字第94號民事判決
裁判日期：民國96年03月20日
裁判案由：給付租金
臺灣板橋地方法院民事判決95年度簡上字第94號上訴人甲○○被上訴人乙○○訴訟代理人 鄧愛華 上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國95年1月27日本院板橋簡易庭94年度板簡字第2894號第一審簡易判決提起上訴，經本院管轄簡易訴訟程序第二審之合議庭於96年3月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：
（一）上訴人向被上訴人承租坐落於臺北縣永和市○○路○○巷○○號6樓房屋（下稱系爭建物），於民國93年7月1日租約屆滿後未再訂立租約，惟被上訴人仍租賃使用至94年10月
4日始行自系爭建物搬遷，計欠被上訴人新臺幣（下同）255,000元租金（其中92年12月30日前積欠199,000元，93年1月起至94年10月5日止共21個月、每月21,000元總計441,000元，其中上訴人陸續匯款355,000元，94年7月給付現金30,000元，扣除後尚欠255,000元，連同被上訴人整修清理費10,000元（含垃圾處理費、清潔費各5,00
0元），共欠265,000元，扣除應返還上訴人押租金50,000元後，上訴人仍積欠原告215,000元，為此請求上訴人給付上開租金及相關遲延法定利息。
（二）至於上訴人抗辯兩造曾於94年7月間口頭上談好系爭建物由被上訴人以8,060,000元之價格出售予上訴人，並約定上訴人先交付被上訴人30,000元作為定金，其餘款項以上訴人向銀行貸款方式付款，而上訴人於94年7月18日至被上訴人家中交付30,000元為購買系爭建物之定金等情，均非真實；上訴人雖曾要求購買系爭建物，惟被上訴人從未答應，上訴人在租屋期間經常拖欠租金，害被上訴人房屋貸款發生遲延付款之情事，豈肯將系爭建物出售給上訴人，況且系爭建物市價至少在9,000,000元至9,500,000元之間，更不可能以8,060,000元之價格賤賣；又上訴人確實曾於94年7月18日交付30,000元予被上訴人之母 林桂英 ，然該30,000元是給付積欠租金之一部分，並非購屋定金。
（三）被上訴人所提兩造於92年7月1日簽訂之租約（此租約所載租期自92年7月1日起至93年7月1日止，每月租金21,000元，下稱92年租約）其上有上訴人蓋章，豈可謂係被上訴人亂編造假？且被上訴人於93年7月1日租約到期前即通知不再續約請其搬離，故不可能再和上訴人簽約；至於上訴人所提93年1月5日簽訂之租約（此租約所載租期自93年1月5日起至94年1月5日，每月租金15,000元，下稱93年租約）實係因上訴人稱欲申報所得稅之用，而請被上訴人所簽，當時被上訴人因剛出院，精神恍惚，就隨手簽寫交予上訴人執為報稅用，故92年租約仍係有效，並無上訴人所辯更改租金、提前解約及續約之情事。
二、上訴人則以：
（一）兩造在93年1月5日另行簽訂新租約（即93年租約），租金改為每月15,000元，附帶條件為每月上訴人每月多付10,000元作為清償先前積欠之款項，是上訴人自93年1月16日起至94年2月6日止付19筆金額合計355,000元，扣除此14個月210,000元（93年1月至94年2月，租金15,000×14〈月〉＝210,000），加上清償前欠款199,000元，尚未償還之租金為54,000元（409,000－355,000＝54,000元）
（二）因54,000元扣除押金後只剩4,000元，所以被上訴人於94年3月通知上訴人提前解約，表示同意以不收租之方式讓上訴人住到94年6月底搬離，所以上訴人自94年3月起即未再匯款。
（三）94年6月底被上訴人因病住入亞東醫院治療，致上訴人無法聯絡，被上訴人於94年7月17日請假回其住處時，兩造於當日下午3時於該處商談議價以8,060,000元將系爭建物出售上訴人，次日即94年7月18日颱風天上訴人偕其女 張怡安 至被上訴人住處交付房屋預購定金30,000元，由被上訴人之母林桂英收下，從此即未再聯絡。
（四）被上訴人於94年8月出院後片面毀約，對上訴人表示不出售系爭建物，惟因斯時正逢農曆7月，習俗上不宜搬家，上訴人方於94年9月底自系爭建物遷出，至94年10月4日交還被上訴人。
（五）綜上，依上訴人上開主張，兩造依約應給付之金額如下：
１、上訴人應付：⑴未清償租金54,000元。
⑵94年7至9月份租金45,000元（15,000×3＝45,000）。
應付合計99,000元。
２、上訴人可扣：⑴被上訴人毀約不出售系爭建物予上訴人，應賠償上訴人定金2倍90,000元（即30,000×〈1＋2〉＝90,000）。
⑵租屋10年來設施更換維修費，每年以3,000元，合計30,000元。
⑶92年6月28日曾以現金交付被上訴人20,000元，上訴人於92年12月7日立據時漏列未算。
⑷押租金50,000元。
應扣合計190,000元。
３、經上開計算結果，上訴人尚溢付被上訴人91,000元，本件被上訴人請求自無理由。
三、本件原審對於被上訴人之請求，除扣除維修費10,000元之請求外，判決上訴人應給付被上訴人205,000元及自起訴狀繕本送達之翌日即94年10月29日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，被上訴人其餘之訴駁回，並就被上訴人勝訴部分依職權宣告假執行。上訴人就其敗訴部分聲明不服，求為將原判決不利於上訴人部分廢棄；上開廢棄部分，被上訴人原審簡易之訴駁回。被上訴人則求為判決駁回上訴（至於原審對被上訴人不利之判決部分則未據被上訴人提起上訴或附帶上訴）。
四、兩造不爭執之事項：
（一）上訴人自93年1月16日起至94年2月6日止給付19筆租金合計355,000元（見原審卷第9至16頁）。
（二）被上訴人應返還上訴人押租金50,000元。
（三）上訴人於94年7月18日給付現金30,000元（兩造不爭執給付金額，惟爭執「給付原因」，即被上訴人主張係租金，上訴人主張係買賣系爭建物之定金）。
（四）上訴人於92年12月7日立據形式上之真正（惟上訴人爭執92年6月28日曾以現金交付被上訴人20,000元未於此立據內扣除，然被上訴人否認）。
五、關於兩造爭執上訴人自93年1月起至94年9月止之月租及應繳月數為若干部分：
兩造就此部分爭執甚烈，被上訴人主張應依兩造92年租約之約定即以每月21,000元、應繳月數為21個月，合計441,000元，上訴人則抗辯應以93年租約之約定即以每月15,000元、應繳月數為17個月（即自93年1月至94年2月，及自94年7月至9月，其稱被上訴人同意93年3月至6月等4個月份可免納租金），被上訴人之所以同意減租之理由乃因其表示自93年1月起除每月繳納租金15,000元外，並願多繳納10,000元以攤還93年12月前積欠之租金等情，惟為被上訴人所否認，並以：93年租約實係因上訴人稱要申報所得稅，而請被上訴人所簽，當時被上訴人因剛出院，精神恍惚，就隨手簽寫交予上訴人執為報稅用，並非真正之租約等語，是此部分最重要之爭執，應在於93年租約是否為兩造間租賃契約合意相符之真正契約，及93年租約是否係將92年租約提前終止而改定等情。經查：
（一）經本院核對上訴人所提93年租約（見原審卷第49至53頁），其簽訂日期係在93年1月5日，其中第2條約定租期自93年1月5日起至94年1月5日止，第4條則約定租金應於每月5日前繳納，又第3條固約定月租15,000元，惟再核兩造所不爭執真正之上訴人自93年1月至94年10月止之繳款記錄（見原審卷第9至16頁），如上開93年租約第3條約定月租15,000元係屬真實，則為何上訴人於93年租約開始之第1、2期租約仍係按92年租約條件之月租21,000元給付（即分別於93年1月16日、93年2月18日分別繳納21,000元）？雖上訴人辯稱多出之6,000元係其為清償92年12月前積欠之租金所致，惟此亦與其所辯解被上訴人同意93年租約月租減為15,000元之條件（按其係辯稱被上訴人同意減租，係因其同意除每月繳納月租15,000元外，尚須多繳10,000元作為清償92年12月前所欠租金，惟依其所辯應按月繳納25,000元，並非21,000元不符），是由上訴人於簽訂93年租約後之第1、2期租金非但未依93年租約之約定繳納，反而依照92年租約之條件履行，是93年租約月租之約定既與上訴人實際繳租之事實未符，是兩造租約自無從以93年租約為據。
（二）次核93年租約封底（見原審卷第53頁），固有被上訴人自93年1月5日起至94年1月5日止按月收受上訴人租金15,000元之記載，並經被上訴人蓋印於後；然依兩造所不爭執真正之上訴人自93年1月至94年10月止之繳款記錄（見原審卷第9至16頁），本件上訴人繳納租金之方式均係由其以「無摺現存」之方式將現金存入被上訴人設立於金融機關之帳戶內，易言之，依上訴人繳納租金之方式，則兩造於收付租金時根本無見面之可能，則上訴人如何得於交付租金後按月請被上訴人蓋印表示收訖無訛？此亦可由上訴人於本院言詞辯論中自承：「租金是用匯款的方式，但不容易找到被上訴人，事後找到被上訴人後再一次請其補蓋章。」等語甚明（見本院卷第152頁），是被上訴人上開簽收租金既非按月所蓋捺，而係一次補蓋，亦無從證明兩造租約約定確如93年租約上所載。
（三）再者，訴外人即上訴人之子 張敬知 確以上訴人扶養人之身分，執93年租約申報其93年度所得稅列舉扣除明細中「房屋租金支出」項目可扣除金額180,000元，經稽徵機關審核後以120,000元列計等情，此有財政部臺灣省 北區 國稅局中和稽徵所95年11月28日北區國稅中和二字第0000000000函附卷可稽（見本院卷第136至144頁），是被上訴人主張其所以簽訂93年租約，係因上訴人以申報所得稅為由所致等情則與上開證據相符；而納稅義務人依據所得稅法等相關法規申報所得稅，稅捐稽徵機關依據相關稅法所為之審核相關免稅額、扣除額金額等相關課稅處分均係課稅行政上之公法行為，本件稅捐稽徵機關係以上訴人提供予其子張敬知之93年租約，進而審核張敬知93年度房屋租金支出為120,000元，而上開行為僅得作為課徵張敬知93年度所得稅額之方式，是參諸93年租約既與兩造間實際上之租賃條件未符已如上述，且申報所得稅房屋租金支出扣除額時，出租人短報租金收入之情亦時有所聞等情狀以觀，上訴人自無從以其執93年租約申報該年度所得稅「房屋租金支出」扣除額項目為稅捐稽徵機關所採並進行審核等情事，遽以證明兩造間租賃之合意即如93年租約所示，是上訴人此部分之抗辯，亦非有理。
（四）上訴人雖又以：因被上訴人於94年3月提前解約，表示同意以不收租之方式讓上訴人住到94年6月底搬離，所以上訴人自94年3月起即未再匯款等情，惟亦為被上訴人所否認。經查，上訴人此部分之抗辯，未據其提出任何證據以資證明，且上訴人至92年底尚積欠被上訴人租金近200,00
0元之譜，93年1月至94年2月亦常發生未按約定繳納租金之情況，即兩造間自92年起即因租金引發極大爭議，則依常理言，被上訴人自無以免除4個月份、多達數萬元之譜租金以換取上訴人於4個月內自系爭建物遷出之理，是上訴人此部分之抗辯亦乏依據，自無可採。
綜上，兩造自93年1月起之月租，自應以被上訴人主張依92年租約所載之21,000元為準，且上訴人應給付被上訴人自93年1月至94年9月合計21個月份之租金441,000元，方為可採。
六、關於兩造爭執上訴人於94年7月18日交付被上訴人30,000元究係為何（租金或買賣系爭建物之定金），及上訴人抗辯被上訴人毀約不出售系爭建物予上訴人，應賠償上訴人定金2倍90,000元部分：
上訴人雖以：被上訴人於94年7月17日自亞東醫院請假回其住處時，兩造於當日下午3時於該處商談議價以8,060,000元將系爭建物出售上訴人，次日即94年7月18日颱風天上訴人偕其女張怡安至被上訴人住處交付房屋預購定金30,000元，由被上訴人之母林桂英收下，詎被上訴人毀約不出售系爭建物予上訴人，被上訴人尚應賠償上訴人定金2倍90,000元等情，然亦為被上訴人所否認。經查，訊據證人即上訴人之女張怡安固證稱其曾於94年7月18日與上訴人送錢至被上訴人之家中，當天係颱風天，被上訴人不在家，上訴人係將錢交付被上訴人之母林桂英等情，惟亦證述：「（問：證人見及父親交付現金給被上訴人母親林桂英，有無談及何事？）我父親交錢給林桂英時候，有談一些話，但是我不記得很清楚。我之後有聽到我父親講電話說要買房子，但是我不知道該交付的金額是否為買房子的定金。．．．」等語（見本院卷第118頁），是由證人張怡安之證詞，已難認上訴人交付
30,000元係兩造買賣契約之定金，更無從證明兩造間就系爭建物有買賣契約存在，而證人即被上訴人之母林桂英亦證述上訴人固曾於94年8月17日至被上訴人住處交付30,000元而由其收受，惟此30,000元是積欠之租金，而非系爭建物買賣之定金等語甚詳（見本院卷第119至120頁），再者，如依上訴人此部分之抗辯，系爭建物之價格達8百餘萬之譜，則被上訴人豈可能以30,000元之低價作為定金，且在上訴人積欠被上訴人租金金額遠高於30,000元之情況下，是上訴人抗辯94年7月18日交付30,000元並非租金、係買賣系爭建物之定金云云當與常理未符，其進而主張被上訴人因毀約應賠償2倍定金90,000元，均無可採；是被上訴人主張此30,000元為租金等語則與事實相符，當可採信。
七、關於上訴人抗辯其於92年6月28日曾以現金交付被上訴人20,000元而未於92年12月7日立據列入計算，及租屋10年設施更換維修費（每年以3,000元計算）合計30,000元部分：
上訴人此部分之抗辯，亦均為被上訴人所否認。經查：
（一）上訴人固提出92年6月28日由被上訴人簽立收受20,000元之收據1件（見原審卷第55頁）為證，然兩造曾於92年12月間會算上訴人積欠租金金額，經計算後，上訴人於92年12月7日業已立據如下：「房客甲○○先生（即上訴人）積欠房租199,000元整，現3個月分還，一次30,000元，房租每月5日照付21,000元。」，此有被上訴人所提兩造所不爭執之立據1件在卷可查（見原審卷第8頁），而其繳交被上訴人20,000元之日（92年6月28日）既發生在此立據之前，則此項金額當應於立據時列入計算，上訴人既在事後即92年12月7日立據表示先前積欠之租金達199,00
0元，則在其未為其他舉證證明有何錯誤、且在被上訴人否認之情況下，自無從僅以上訴人事後翻異，即得推翻其於92年12月7日立據之金額有誤。
（二）至於上訴人抗辯承租系爭房屋10年期間，曾多次發生大地震、颱風造成多處損壞以及設備自然折舊損壞等，被上訴人有責任維修及更換，每年房屋更換維修費為3,000元，被上訴人未予維修10年應負擔30,000元，並應自欠租中扣除等情，按維修租賃物固為出租人之責任，惟應以實際維修費用為準，上訴人既未提出修理單據並證明被上訴人不為維護，逕行抗辯自欠租中每年扣除30,000元，於法自有不合，難予准許。
八、綜上所述，被上訴人之主張與證據及事實並無不符，堪可採信，上訴人之諸項抗辯則無可採。從而，被上訴人本於租賃契約之法律關係），請求上訴人給付205,000元（即199,00
0＋441,000－355,000－30,000－50,000＝205,000），及自起訴狀繕本送達之翌日即94年10月29日起至清償日止，按週年利率5%計算利息之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分之請求（即被上訴人於原審關於維修費10,000元請求部分）則乏依據，又本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告（本件即上訴人）敗訴之判決，應依職權宣告假執行，民事訴訟法第389條第1項第3款定有明文。是則原審判命上訴人給付205,000元及相關法定遲延利息，及就准許部分依職權宣告假執行，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國96年3月20日
民事第二庭審判長法官梁宏哲
法官潘長生法官鍾啟煌以上正本證明與原本無異本判決上訴不得上訴中華民國96年3月20日
書記官李威賜