臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決
111年度板簡字第2875號
原告 陳鄭貴美
訴訟代理人 江秀雯
被告 林建興
上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，於中華民國112年2月20日經言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠被告前於民國93年12月15日向原告承租門牌號碼新北市○○區○○路00巷00弄00號1樓房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自93年12月15日起至94年12月14日止，租金每月新臺幣（下同）8,500元，並簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約）。嗣兩造又於96年、100年、103年續約，至104年1月14日止上開租約租賃期限屆滿，承租人被告仍為租賃物之使用收益，而出租人原告不即表示反對之意思，雙方之間爰依民法第451條規定視為不定期租賃契約。
㈡詎被告於111年6月1日自行訂定房屋漏水修繕協議書（下稱系爭協議書），系爭協議書内容為「由被告先行代墊修繕費用約135,000元，再從被告於111年7月至112年10月，總共16個月之每月8500元之房租抵扣。」，惟系爭協議書之內容未經原告同意，被告卻於系爭協議書上偽造原告之簽名，並詐欺原告系爭協議書之內容，使原告交付印章，且蓋印於系爭協議書上。嗣後原告於111年7月9日向被告請求給付租金，被告即提出系爭協議書拒絕給付，原告再次於111年7月14日請求被告給付租金，亦未獲理會，之後8、9月份之房屋被告亦未給付，此部分除顯已違反系爭租約第3條、第4條約定之外，亦已涉犯刑事偽造文書罪及詐欺罪，原告已依法提出刑事告訴在案。
㈢經原告於111年9月27日以存證信函通知催告被告，應於相當期限內給付租金，而被告於111年9月30日收受該存證信函後仍拒付租金，自111年7月起至111年10月間，已積欠超過3個月之租金，則原告爰以本件起訴狀繕本送達為系爭契約租賃關係終止之通知，請求原告給付積欠租金25,500元（計算式：8,500元×3個月=25,500元）。
㈣又系爭租約既已終止，原告自得依民法第455條前段及第767條第1項前段請求被告遷讓騰空返還予原告。
㈤另按系爭契約第6條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」，是被告應於將系爭房屋遷讓並返還予原告前，按月給付相當於租金五倍之違約金42,500元（計算式：8,500元×5倍＝42,500元）。
㈥此外，系爭租約業於本起訴狀繕本送達日終止，而被告至今仍未搬遷，顯為無權占有，故原告自得依系爭租約第3條約定、民法179條規定，請求被告應自本起訴狀繕本送達日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告8,500元相當於租金之不當得利。
㈦為此，爰依民法第455條前段、第767條第1項前段、第179條及系爭租約之規定提起本件訴訟，並聲明：⒈被告應將門牌號碼新北市○○區○○路00巷00弄00號1樓房屋騰空遷讓返還予原告。⒉被告應給付原告25,500元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒊被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至被告遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告51,000元。⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以下列陳詞置辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈠被告承租系爭房屋已超過十年，系爭房屋有嚴重的漏水及牆壁破損之情，兩造就系爭房屋之修繕問題，於111年6月1日簽訂系爭協議書，約定系爭房屋之修繕應由原告負擔，並由被告先行支付修繕費用135,000元，再由自簽訂系爭修繕契約之月起連續16個月之租金中扣除。故被告於系爭協議書簽訂後，即委託工程公司進行修繕，修繕費用合計135,000元，詎原告竟事後反悔，以存證信函催告被告返還系爭房屋，並向臺灣新北地方檢察署（下稱新北地檢署）提起被告偽造文書之告訴，經新北地檢署檢察官111年度偵字第49588號不起訴處分書為不起訴處分在案。
㈡被告並無違反兩造間之約定，且系爭房屋之修繕有經過原告之同意，是以，原告主張被告違反租賃契約，並請求損害賠償及違約金，為無理由，兩造間租賃關係應繼續存在。
㈢又按被徵收土地或土地改良物之所有權人，對於其土地或土地改良物之權利義務，於應受之補償費發給完竣時終止，土地徵收條例第21條定有明文。系爭房屋所坐落之土地，已於75年5月9日由臺北縣政府（現改制為新北市政府）公告徵收，原告亦於79年間及111年間領訖徵收補償費，故原告已喪失系爭房屋所有權，系爭房屋之所有權人應為新北市政府，原告自無理由訴請被告返還系爭房屋。
三、本院之判斷：
原告主張之事實，業據提出93年、96年、100年、103年房屋租賃契約、新北市政府稅捐稽徵處93至107年度房屋稅繳款書、房屋漏水修繕協議書、刑事告訴狀、111年9月27日存證信函及其回執等件為證，被告不否認兩造有簽訂系爭租約，惟否認有偽造原告名義簽署系爭協議書及違約情形，並以前詞置辯。經查：
㈠按未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣，民法第450條第2項明定明文。又出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。土地法第100條亦有明文。查，兩造間原就系爭房屋簽署定期租賃契約，嗣租賃期間屆滿，被告繼續為系爭房屋之使用，原告並未表示反對之意思，故兩造間就系爭房屋之租賃契約依民法第451條規定，視為以不定期限繼續契約，此經原告自認如前。
㈡原告固主張被告有違反系爭租約遲付租金超過3個月之情形，且系爭協議書為被告偽造而成云云，惟此部分業由被告否認，則原告應就此部分主張盡其舉證之責。經查，原告就系爭協議書為被告偽造乙節，業向新北地檢署提出被告偽造文書及詐欺等之刑事告訴，有刑事告訴狀附卷可稽（見板簡卷第71頁），然經檢察官以犯罪嫌疑不足為不起訴處分，有新北地檢署檢察官111年度偵字第49588號不起訴處分書在卷可查（見板簡卷第213至217頁），原告於該刑事案件偵查中即自陳系爭協議書係由其拿印章給被告蓋的等語，此經前開不起訴處分書記載明確（見板簡卷第215頁），原告訴訟代理人亦自認被告確實有拿系爭協議書到家裡蓋章等語（見板簡卷第172頁），堪認被告確實拿取系爭協議書至原告住家後，由原告取出印章讓被告用印，足認系爭協議書並不存在偽造文書之情形。原告雖主張被告詐欺原告交付印章，惟並未舉證以實其說，故其此部分主張，難認可採。
㈢依系爭協議書上所載「座落於新北市○○區○○路00巷00弄00號之房屋，因屋齡老舊，頂樓滲漏水嚴重，經屋主委託承租人林建興先生找土木泥做師傅估價後，修繕部分：…上項工程費用共計新臺幣壹拾參萬伍仟元整（NT＄135,000）。經雙方協議，由承租人林建興先生先行代墊，再由每月房屋租金新臺幣捌仟伍佰元（NT＄8,500）逐月扣除攤抵，期間自111年7月～112年10月，共計16個月，房屋租金合計新臺幣壹拾參萬陸仟元整」等語，並經兩造用印在卷（見板簡卷第69頁），堪認兩造同意由被告進行系爭房屋之漏水維修，維修費用並按月以原告所得收取之租金扣抵，則被告縱自111年7月起未給付租金，亦無違約之情事，故原告以被告違反系爭租約，遲付租金逾2月為由，終止系爭租約，即非適法。
㈣準此，原告終止系爭租約，既無理由，則被告基於兩造間租賃契約使用系爭房屋，即非無權占有，是原告依民法第767條、第455條第1項規定，請求被告於終止系爭租約後應返還系爭房屋，及應按月給付相當於租金5倍之違約金暨相當於租金之不當得利共51,000元，洵屬無據。另原告請求被告給付自111年7月起至10月間止共3個月租金25,500元部分，業為系爭協議書約定作為扣抵漏水維修費用之用，已如前述，是原告此部分請求，亦無理由。
四、綜上所述，原告民法第455條前段、第767條第1項前段、第179條及系爭租約之規定，請求㈠被告應將門牌號碼新北市○○區○○路00巷00弄00號1樓房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告25,500元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至被告遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告51,000元，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 112 年 3 月 9 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法官陳怡親
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 112 年 3 月 9 日
書記官劉芷寧