裁判字號：臺灣桃園地方法院101年訴字第1449號民事判決
裁判日期：民國102年03月26日
裁判案由：返還房屋
臺灣桃園地方法院民事判決101年度訴字第1449號原告 莊富勝 訴訟代理人 劉貹岩 律師複代理人 徐嶸文 律師被告 張正瑋
張嘉慈 張嘉怡 兼上開三人法定代理人 尤慧玲
張宏斌 上二人共同訴訟代理人 廖宸和 律師
葉禮榕 律師上列當事人間請求返還房屋事件，於民國102年3月19日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文被告應將門牌號碼桃園縣桃園市○○街○○○○○號二樓之房屋（主建物面積七十四點０五平方公尺；附屬建物面積十七點一六平方公尺）全部騰空遷讓返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰壹拾捌萬玖仟肆佰壹拾柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠坐落桃園縣桃園市○○段○○○○號土地（權利範圍：94/210
0）及其上門牌號碼桃園縣桃園市○○街○○○○號2樓之房屋（下稱：系爭房屋）原係前手即訴外人 張素珠 所有，於民國101年4月26日出售予原告之母親 蔡枝蓮 ，並由蔡枝蓮指定登記予原告，於同年5月30日完成移轉登記。原告於取得系爭房屋所有權後前往查看之際，發現系爭房屋現由被告等占有並居住其內，然原告並未與被告簽訂任何租賃契約，復未同意被告就系爭房屋為使用收益，被告無合法權源占有系爭房屋，屢次要求被告搬遷，惟均不予置理，爰依民法第76
7條第1項規定，請求被告將系爭房屋返還予原告。㈡原告之母蔡枝蓮與前手張素珠間之買賣行為並非通謀虛偽之買賣，茲分述如下：
⒈由系爭房屋之異動索引可知，系爭房屋於86年間由張素珠因
買賣取得所有權，於89年間以贈與為原因，移轉登記與被告張宏斌，嗣於96年間張素珠再因買賣取得所有權，其後復於
101年5月間出售予蔡枝蓮。蔡枝蓮買受系爭房屋時，該房屋之登記名義人為張素珠；縱認張素珠並非真正之所有權人，然原告因信賴不動產之登記，依土地法第43條規定，仍應受善意受讓之保護。
⒉觀諸本院98年度桃簡字第402號民事判決內容可知，被告張
宏斌曾向張素珠借款新臺幣（下同）100萬元，因無力償還，故於95年12月30日將系爭房屋以320萬元出售予張素珠，作為抵償借款之用，可知被告張宏斌與張素珠間並無所謂借名登記之情形存在。縱嗣後被告尤慧玲與張素珠間另行成立訴訟上和解，然此和解契約亦僅具有債權上之效力，不具對世效，張素珠非不得將系爭房屋出售予第三人，故不得僅以張素珠與被告尤慧玲間成立和解後，將系爭房屋出售予蔡枝蓮，即遽認雙方間之買賣行為屬通謀虛偽之買賣。
⒊本件買賣之原因，乃張素珠因被告拒絕遷讓房屋，且不負擔
房屋貸款、繳納水電費，致其不堪經濟壓力負擔，而於101年4月26日出售予原告，並與原告之母蔡枝蓮簽定買賣契約，此有雙方簽署之不動產買賣契約書為證。且有關買賣價金之交付，原告已陸續於101年4月26日給付現金6萬元、6月1日自原告設於新竹商業銀行（已更名為渣打國際商業銀行）龜山分行帳戶代償張素珠積欠聯邦商業銀行貸款1,973,
375元、7月2日給付現金266,655元，且原告自101年7月2日起每月均按時繳納貸款之本息17,310元，可見系爭房屋買賣及所有權移轉登記並無任何虛偽不實之處。
⒋本件系爭房屋出售價格與鄰近其他房地相較，縱有較低之情
形，亦係當事人間本於契約自由原則，依其自由意志決定之價格，不得因此即謂系爭房屋之買賣為虛偽。且觀諸上開不動產買賣契約書第14條其他約定事項約明：「本件買賣標的物，現況由賣方胞弟（即被告張宏斌）入住，並於本案尾款付清時，賣方不負責點交，現況由買方自行排除。」內容，可知張素珠不負責點交義務，由蔡枝蓮自行負責排除被告等之占有，在價格上自與一般房地買賣，出賣人須負責點交，且無他人占有之情形為低。況原告取得系爭房屋所有權乃係基於與張素珠間之移轉所有權之物權行為而生，要與張素珠與蔡枝蓮間之買賣行為是否為通謀虛偽無關。
⒌被告辯稱蔡枝蓮與張素珠間之買賣契約，係出於通謀虛偽之
意思表示云云，原告否認之，被告就此應負舉證責任證明。㈢並聲明：被告應將系爭房屋騰空，並返還予原告；願供擔保，請准為假執行之宣告。
二、被告則辯稱：㈠訴外人張素珠與原告之母蔡枝蓮及原告間所為之買賣及物權移轉行為，係雙方通謀虛偽而為之意思表示：
⒈系爭房屋原係被告張宏斌所有，後因故借名登記予張素珠，
詎料張素珠拒絕承認雙方借名登記關係，逕自起訴請求返還系爭房屋，雖經本院以前案民事判決認定被告應返還系爭房屋，惟經被告提起上訴後，雙方已成立訴訟中和解，有本院99年度簡上字第18號和解筆錄可證，依該和解筆錄內容，張素珠同意將系爭房屋辦理移轉予被告尤慧玲，是於該和解契約未解除前，仍具有拘束張素珠及被告尤慧玲之效力。詎料張素珠竟將系爭房屋以顯不相當之低價，假借買賣之名出賣予蔡枝蓮並移轉登記予原告。
⒉參張素珠就系爭房屋與蔡枝蓮簽定之不動產買賣契約書，雙
方約定之價金為230萬元，系爭房屋縱不計入17.16平方公尺之附屬建物，建物面積仍有74.05平方公尺（約22.4坪），核每坪出售價格約10萬餘元。然該售價經詢問房仲業者，皆表示遠低於該區域一般行情，再經搜尋不動產實價登錄資訊，近期系爭房屋周遭他物件每坪出售價格約145,000餘元，比較二者每坪相差近5萬元。苟張素珠與蔡枝蓮真係基於買賣之意思，怎會訂出不利於出賣人，且與市價差異如此懸殊之價金？再參原告於101年5月30日取得系爭房屋同時，向渣打國際商業銀行貸款並設定411萬元之最高限額抵押權，考量一般銀行實務上多係以核貸金額1.2倍設定最高限額數額，據此標準回算系爭房屋設定擔保所貸款之金額約3,425,000元，再以銀行授信部門審核貸款金額時多以擔保物8成貸款額回推，依此估算系爭房屋價值即有4,281,250元。
換言之，系爭房屋市價超過400萬元，張素珠卻以接近半價出售，縱使將原告主張之風險納入考量，售價仍明顯過低，可證張素珠與蔡枝蓮間之買賣為通謀虛偽非真實交易。
⒊按不動產標的金額龐大，加以資訊完全掌握在出賣人手上，
買受人為保障自身權益，悉賴親自前往現址檢視屋況。惟蔡枝蓮購買系爭房屋前，從未親自或委託他人前往現址檢視房屋現況，即與張素珠訂約並給付價金，此與社會常情大相違背，益徵買賣雙方絕無訂約之真意。
⒋本件系爭房屋買受人雖係蔡枝蓮，並指定移轉登記名義上所
有人為原告，然被告張宏斌前於101年6月5日接獲要求搬離系爭房屋之存證信函，卻係蔡枝蓮所寄發，並陳稱其始為系爭房屋所有人，實為詭異。
⒌綜上，張素珠與蔡枝蓮間就系爭房屋之買賣，顯然係為規避
張素珠無法以原所有登記名義人身分向被告請求返還，才與蔡枝蓮通謀而為虛偽買賣，渠等所為之買賣契約及指定登記予原告之物權移轉行為悉為無效，原告依法非所有人，被告自不須對其負返還系爭房屋之義務。
㈡並聲明：原告之訴駁回：如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本件原告主張系爭房屋原所有權人為張素珠，嗣於101年5月30日移轉登記由原告取得所有權，被告等人迄今仍居住於系爭房屋等情，業據提出建物登記謄本及異動索引資料在卷可參（見本院卷第7至8頁、第36至38頁），且為被告所不爭執，堪信為真正。
四、被告雖辯稱張素珠與蔡枝蓮間就系爭房屋之買賣行為及張素珠與原告間就系爭房屋之所有權移轉登記行為均為通謀虛偽之意思表示云云。然查：
㈠按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該
第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號判例要旨參照）。本件被告既辯稱系爭房屋之買賣及所有權移轉登記行為均屬通謀虛偽之意思表示，揆諸上開說明，自應由被告負舉證之責，然被告迄未提出可資證明張素珠與蔡枝蓮間或張素珠與原告間通謀虛偽意思表示之積極證據供本院調查，其此部分抗辯自難遽信。
㈡另查，原告主張系爭房屋之買賣價金為230萬元，買方先於
101年4月26日給付現金6萬元予張素珠，再於同年6月1日自原告設於新竹商業銀行（已更名為渣打國際商業銀行）龜山分行帳戶代償張素珠積欠聯邦商業銀行之貸款1,973,37
5元，末於同年7月2日給付現金266,655元予張素珠等情，業據提出不動產買賣契約書為證（見本院卷第42至44頁），且有渣打國際商業銀行股份有限公司龜山分行102年2月21日函文在卷可憑（見本院卷第67頁），足見系爭房屋之買賣確有交付價金之情事，則被告辯稱張素珠與蔡枝蓮間就系爭房屋之買賣為通謀虛偽之意思表示云云，顯難認屬實。
㈢被告另以張素珠與蔡枝蓮間就系爭房屋之買賣價金低於一般
交易行情為由，質疑該買賣契約係通謀虛偽之意思表示云云。但查，房屋買賣價金之高低，實涉及多種變數，縱屬同地段之房屋，亦會因建案評價、屋齡、屋況、所處相對位置、樓層、屋內裝修狀況、房屋類型、買賣雙方個人因素之不同而有極大之差異。被告雖提出不動產交易實價查詢服務網之網路列印資料為證（見本院卷第54頁），辯稱系爭房屋之買賣價金低於一般市場交易行情云云，然該資料所示房屋係位於敬二街1至50號，與系爭房屋所在之○○街00○0號已有相當差距，已難遽採為比對之標準，且該物件之屋齡、屋況、樓層、房屋類型是否與系爭房屋相同，尚未可知，若再參酌建案評價、屋內裝修狀況、買賣雙方個人因素等不同變數，更難僅憑上開網路列印資料即率認張素珠與蔡枝蓮間就系爭房屋之買賣價金低於一般市價。再者，依上開不動產買賣契約書第14條其他約定事項所載：「本件買賣標的物，現況由賣方胞弟入住，並於本案尾款付清時，賣方不負責點交，現況由買方自行排除。」等內容觀之，可知張素珠並不負點交系爭房屋之義務，而須由買方自行負責排除被告等人之占有，此情實與法院拍賣不動產時註明不點交之情形相似，而依法院審判之經驗，拍賣公告註明不點交之物件，其拍定價格均明顯低於其他物件，故張素珠與蔡枝蓮間就系爭房屋買賣之價格縱較一般行情為低，亦屬交易上之常情，被告以系爭房屋之交易價格過低為其主張通謀虛偽意思表示之依據，自非可採。此外，上開不動產買賣契約第4條第4款既約定：「辦理產權移轉登記時，有關登記權利名義人，得由買方指定……」，則張素珠依蔡枝蓮之指示，將系爭房屋之所有權移轉登記為原告所有，亦難認係通謀虛偽之意思表示。
五、被告雖又辯稱張素珠曾與被告尤慧玲於本院99年度簡上字第18號訴訟事件中達成和解，張素珠同意將系爭房屋辦理移轉予被告尤慧玲，張素珠應受該和解之拘束云云。惟該訴訟上和解僅具有債權上之效力，蔡枝蓮及原告既非參與和解之當事人，自不受該和解內容之拘束，故被告以張素珠與被告尤慧玲曾成立訴訟上和解為由，主張系爭房屋之買賣行為及所有權移轉登記行為屬通謀虛偽之意思表示，亦非有據。
六、綜上所述，蔡枝蓮與張素珠間就系爭房屋之買賣行為，及張素珠與原告間就系爭房屋所有權移轉登記之行為，均非通謀虛偽之意思表示甚明，原告依民法第767條第1項前段之規定，訴請被告將系爭房屋騰空後返還予原告，為有理由，應予准許。又本件兩造分別陳明願供擔保為假執行或免為假執行之宣告，爰分別酌定相當擔保金而准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造間其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，對本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國102年3月26日
民事第一庭法官魏于傑正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國102年3月27日
書記官洪明媚