裁判字號：臺灣高等法院97年重上字第109號民事判決
裁判日期：民國97年12月23日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院民事判決97年度重上字第109號上訴人乙○○訴訟代理人 歐斐文 律師被上訴人甲○○訴訟代理人蔡雅蓯律師上列當事人間因拆屋還地事件，上訴人對於中華民國96年12月28日臺灣士林地方法院96年度重訴字第117號第一審判決提起上訴，經本院於97年12月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：坐落臺北市○○區○○段2小段29地號土地（下稱系爭土地）為其所有，被上訴人於民國（下同）76年間承租該土地，由上訴人架設棚架，而被上訴人在棚架內設攤販賣藥品等物，早期僅口頭約定，並未簽定書面契約，迄至90年9月4日始簽訂房（店）屋租賃契約書，約定租賃期間自90年9月1日至92年2月28日，租金為每月新臺幣（下同）9,000元（下稱系爭第1份租約），待租期屆滿，兩造再以同一形式，於92年3月1日續約，約定租賃期間自92年3月1日至93年3月1日止（下稱系爭第2份租約），待屆期仍以同一形式續約，此次租賃期間自93年2月29日至94年2月29日止，租金調整為每月1萬2,000元，並約定租期屆滿，不再續租（下稱系爭第3份租約，以上合稱系爭3份租約）。詎被上訴人於租期屆滿後拒不搬遷，上訴人於96年1月10日以臺北中山存證信函第03228號（下稱系爭存證信函）請求被上訴人拆除系爭土地上之建物並返還土地，惟被上訴人均置之不理，並否認系爭租約為其所簽署，故上訴人以系爭存證信函及起訴狀繕本之送達，作為通知被上訴人終止租賃關係之意思表示，並依租賃契約第5條、民法第455條前段、第767條規定，訴請被上訴人將原判決附圖（下稱附圖）所示A、B部分鐵皮屋（下稱系爭鐵皮屋），面積共計51.61平方公尺拆除後，將系爭A、B、C部分土地返還予上訴人；又被上訴人無權占有系爭土地，並受有相當於租金之不當得利，致上訴人受有損害，依民法第179條規定及系爭租約第5條後段，亦得請求被上訴人給付相當於租金之不當得利及違約金、損害賠償共計129萬6,000元，暨自96年6月1日起至返還土地之日止，按月給付上訴人4萬8,000元等情。原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並於本院聲明：
㈠原判決廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人應將如附圖所示
A、B部分鐵皮屋面積51.61平方公尺拆除後將如附圖所示A、
B、C土地面積共66.17平方公尺返還上訴人；㈢被上訴人應給付上訴人129萬6,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至返還土地之日止，按年息5%計算之利息。被上訴人應自96年6月1日起，至返還前項土地之日止按月給付上訴人4萬8,000元；㈣上訴人願供擔保，請准為假執行之宣告。
二、被上訴人則以：自76年間起即向上訴人承租系爭土地，未定期限，並於其上設攤做生意，月租4,000元，嗣後上訴人數度調整租金，惟兩造自始未曾簽訂任何書面契約，而系爭土地上原僅有鐵架及石棉瓦屋頂，後因颱風吹壞屋頂，在上訴人同意下，於78年間與兩旁之土地承租人以租地建屋作為營業及居住使用，重建3間鐵皮屋，故系爭鐵皮屋為被上訴人所有，是上訴人主張兩造間簽訂有系爭3份租約，迄租期屆滿並訴請拆除系爭鐵皮屋及返還占有之土地，實無理由；又被上訴人並未簽訂系爭3份租約，自不生效力，上訴人主張以系爭存證信函或起訴狀繕本之送達為終止租賃之意思表示，與法不合等語，資為抗辯，並於本院聲明：㈠上訴駁回；㈡訴訟費用由上訴人負擔；㈢如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭之事實：㈠被上訴人自76年起即向上訴人承租系爭土地，當時兩造僅口頭約定，未簽署書面契約。
㈡系爭土地係上訴人所有，但為被上訴人所有之系爭鐵皮屋占有。
四、兩造爭執要旨：㈠兩造間就土地租賃契約是否定有期限？㈡系爭租賃契約對被上訴人是否生效？被上訴人應否負表見代理之授權人責任？㈢被上訴人是否有拒付租金之情事？上訴人是否合法終止租賃契約？茲分述之：
㈠兩造間土地租賃契約未定有期限：
⒈查系爭3份租約均載為「房（店）屋租賃契約書」，第
一條記載：「甲方（即上訴人）房（店）屋所在地及使用範圍（即租賃物）：台北市○○區○○段二小段二十九地號上之鐵皮屋三分之一；面積約23坪…」，暨縱觀契約書所有條文內容，均係針對「房屋」租賃為規範，並非「土地」；加以上訴人及上訴人訴訟代理人於前訴訟審中，均再三主張兩造間所訂租約之租賃標的物為「系爭房屋」（即鐵皮屋），有原法院95年度簡上字第44號遷讓房屋等事件之準備程序筆錄可稽（見原審卷第44頁），顯見系爭租賃契約之性質係屬「房屋」租賃契約，至屬明確。然上訴人於前訴訟敗訴確定後，竟於本訴中就相同之租賃契約，主張該租賃標的為「土地」，則當初簽約之租賃標的物究係為鐵皮屋或土地，此屬契約最重要之必要之點，上訴人均無法確定而於事後反覆無常，已與常理有悖。
⒉又系爭3份房屋租賃契約均非兩造所親自簽署，係由上
訴人媳婦及孫子 謝騰億 ，與被上訴人之妻 魏速蓁 （原名 魏水花 ）所簽訂，此有證人魏速蓁於前案到庭證述：租約上之「甲○○」乃其所簽，是上訴人的孫子拿來，他來收押金，他說土地被法院查封了，只是形式上要簽個租約，當時伊正在忙，被上訴人不在，謝騰億就一直催伊簽，其就簽被上訴人的名字，並以平常收發信件的印章來蓋等語（見原審判決第５頁）；及「（原證五契約）是我簽的，我先生不知道，是上訴人第三個媳婦拿來說要向銀行借錢，簽個形式，因為他說要向銀行借錢，說土地上有房屋就要這樣寫，我也搞不懂」（見同上）。另證人魏速蓁於本件亦到庭證稱：「第一份契約是上訴人第三個媳婦拿來，說是要向銀行借錢，跟我們說形式上簽個名，但還是會租給我們，請我們幫忙，所以我就簽名給他，不是過一兩天才拿給他，內容我也沒看」、「第二份契約是謝騰億拿來，我先生不在，他說法院已經查封土地，還是要簽一下，第三份也是謝騰億拿來，我也是想說跟上次一樣形式上簽一簽就可以了」、「三份契約簽後我都沒有跟我先生說，因為我想說只是形式上簽一下」等語，依證人魏速蓁所述，系爭房屋租賃契約係在上訴人孫子及媳婦以形式簽約為由唆使魏速蓁所簽，在被上訴人不知情且未授權下所簽訂，對被上訴人自不生效力。
⒊證人謝騰億雖到庭證稱：「（提示系爭3份租約）（問
：有無看過？承租人欄的簽名是誰簽的？）有，是我拿去給被上訴人簽的，承租人欄是被上訴人太太簽的，因為每次潘先生看完就丟給他太太簽名，我考慮他行動不便，因為要到後面拿筆，所以潘太太簽我沒有表示意見，但我都是跟潘先生談。」等語（見原法院卷第103~104頁言詞辯論筆錄），依其所述，上訴人顯然不願於系爭租約簽名，其又稱因為考慮被上訴人行動不便，因為要到後面拿筆，所以讓被上訴人之妻簽名云云，然如上訴人同意簽名，僅因行動不便，自可由被上訴人之妻拿筆來讓被上訴人簽名，而非令被上訴人之妻簽名，故證人謝騰億所述實與常情不符。再者，有關原證3、4之租賃契約，於簽訂時，謝騰億是否有告知契約內容及租賃標的乙情，證人謝騰億先稱：「契約內容大致有講過，8000元租金調整為12000元，契約是租土地」；惟繼之又自承「我沒有跟潘先生他們講明是租土地或是房屋」；而對於收取何性質之租金，則證述「是跟潘先生說我要收房子的租金」。依此觀之，證人謝騰億之證述前後互相矛盾，反覆不定，其連系爭租賃契約之租賃標的物究係為何？收取之租金究係為土地或房屋租金，前後說詞迥異，顯不可能於簽約時說明租賃標的物為何。核諸證人魏速蓁證述伊簽約時正在忙，並未看契約內容，且謝騰億及上訴人媳婦均告以形式簽約等語，足證系爭租賃契約簽訂時，謝騰億、魏速蓁對於租賃標的物及租金性質等必要之點，均未明確知悉，顯見雙方於締約時彼此意思表示並未合致，是系爭租賃契約自不生效力。兩造間之土地租賃契約仍為最初口頭成立之未定期限租約。至於 牟忠黔 就本件言，為第三人，其與上訴人為如何之約定，與本件被上訴人無關，併予敘明。
㈡系爭租賃契約對被上訴人並不生效，被上訴人無庸負表見代理授權人之責任：
上訴人主張：被上訴人由其妻魏水花代為簽署租賃契約，並非僅限於本件租約，尚有前期租約，如未授權，何以每期均由魏水花代簽；又如原證2、原證3、原證4之租約，其形式相同，租賃條件則迭經調整，被上訴人於每次代簽訂租約後，被上訴人均按調整後之租金支付，又原無押金，至93年訂立押金，被上訴人並交付押金24,000元，系爭土地之管理使用，均由魏水花與被上訴人共同為之，租賃事宜亦由魏水花處理，上訴人之代理人前經簽約，使其信魏水花有代理之權限，被上訴人應負表見代理授權人之責任，則本件系爭租約對被上訴人發生效力云云，經查：
⒈按「夫妻於日常家務，互為代理人」民法第1003條固定
有明文；然該租賃契約之簽訂已逾日常家務代理之範圍，當無民法第1003條關於夫妻互為代理人規定之適用，自屬明確。況被上訴人與魏速蓁為夫妻，魏速蓁雖可隨時取用被上訴人之印章，然並非據此即可率認上訴人應就魏速蓁使用其印章之一切簽名蓋章行為，負授權人責任。故系爭租賃契約係在被上訴人不知情且未授權下所簽訂，對被上訴人自不生效力，此亦為前案所確認之事實（見原審卷第40-41頁）。
⒉又「民法第169條關於由自己之行為表示以代理權授與
他人者，對於第三人應負授權人責任之規定，原以本人有使第三人信以為代理權授與他人之行為，為保護代理交易之安全起見，有使本人負相當責任之必要而設，故本人就他人以其名義與第三人所為之代理行為，應負授權人之責任者，須以他人所為之代理行為，係在其曾經表示授與他人代理權之範圍內為其前提要件」（最高法院40年臺上字第1281號判例可參）。次按表見代理之規定，旨在保護善意無過失之第三人，倘第三人明知表見代理人為無代理權或可得而知者，其與之行為即出於惡意或有過失，而非源於「信賴保護原則」之正當信賴。於此情形，縱有表見代理之外觀存在，亦無保護之必要，依民法第169條但書規定，本人仍得免負授權人之同一責任（最高法院93年臺上字第1954號判決要旨參照）。本件上訴人之簽約代理人謝騰億既明知被上訴人不願簽約，已如上述，且被上訴人並不知悉其妻魏速蓁曾與上訴人簽訂房屋租賃契約，而18年來兩造從未訂有任何書面租約，上訴人亦未證明被上訴人曾表示授與魏速蓁有代理簽訂租約之權限，況證人魏速蓁亦證述：租賃土地之事情均係由被上訴人負責，故並無表現代理之外觀。又上訴人陸續調漲租金，雖被上訴人亦同意，然確有可能是被上訴人基於營生需要及鐵皮屋係花心血自建，不得不屈就同意地租之調漲，而證人魏速蓁亦證述有告知被上訴人要收取押租金及調整租金情事，均屬「事後」之行為，而非被上訴人「事前」知他人表示為其代理人而不為反對之表示，故尚難以被上訴人知悉並支付調漲之租金，即據此推論被上訴人有授權或明知系爭租賃契約簽訂之事實。至於上訴人所提之租金收取簿，所能證明者僅係被上訴人確實有支付土地租金。尚難以被上訴人有交付土地租金或委請魏速蓁轉交土地租金之行為，即認被上訴人應負授權人之責任。是以被上訴人無須負表現代理之責，且於系爭3份租約簽訂時，兩造對於租賃標的物及租金性質等必要之點，均未明確知悉，顯見雙方於締約時彼此意思表示並未合致，是系爭3份租約對被上訴人自不生效力。上訴人據以系爭3份租約為憑，主張兩造間為定期租賃，被上訴人亦按期交付土地租金之行為，以租期至94年3月屆滿為由，請求被上訴人拆屋還地，並不足採。
㈢被上訴人並無拒付租金之情事，上訴人未合法終止租賃契約。
按依契約應由出租人赴承租人處收取租金，而出租人並未赴承租人處收租者，則構成出租人受領之遲延，不能謂為承租人之欠租，設此際承租人業已催告出租人收租，或已將租金提存者，其不能謂承租人欠租固不待言，縱或承租人未為此項催告或提存，其不能構成承租人之欠租責任亦同（最高法院52年臺上字第1324號判例參照）。經查，本件土地租金之給付，均由上訴人或派人親至租賃地點收取，此亦經上訴人所自承（見原審卷第104頁言詞辯論筆錄），故本件租金給付即屬往取債務，被上訴人並無拒付或遲延交付租金之意思表示。是上訴人自94年3月起故意不為收取租金，揆諸前揭規定，自屬出租人之受領遲延，非謂被上訴人有拒付租金或欠租情形。末按土地法為民法之特別法，土地法規定，租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列各款情形之一，出租人不得收回；租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋「不堪使用時消滅」（最高法院87年臺上字第2475號判決足參）。
本件被上訴人於76年間向上訴人承租系爭土地，並於78年間在系爭土地完成鐵皮屋之建造，惟上訴人知悉後並無反對之表示（見原判決第8頁），均繼續性地收取租金至94年，足徵被上訴人係以興建房屋之狀態繼續承租系爭土地迄今，是兩造自此即成立不定期之基地租賃關係，上訴人既無土地法第103條所列各款情形之一，自不得收回系爭土地，是上訴人既未合法終止租約，其請求被上訴人拆屋還地，即屬無據。
五、綜上所述，系爭基地不定期租賃關係既存在於兩造之間並繼續至今，被上訴人因系爭鐵皮屋而占有系爭土地，乃有合法權源，並非無權占有，上訴人以被上訴人無權占有系爭土地為由，依系爭租約第5條、民法第455條前段、第767條等規定，求為判命被上訴人應將系爭鐵皮屋拆除，並將系爭土地遷讓返還上訴人，為無理由，又被上訴人占有系爭土地既基於系爭基地租賃關係，其占有土地所受利益即非無法律上原因，與不當得利返還請求權成立之要件不合，又系爭租約對被上訴人既不生效力，上訴人另依不當得利返還請求權及系爭租約第5條後段，為判命被上訴人給付1,296,000元及自起訴狀繕本送達翌日起，至返還系爭土地之日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自96年6月1日起至返還土地之日止，按月給付上訴人48,000元，亦屬無據。原審均判決上訴人敗訴，核無不合，上訴論旨，仍執陳詞，斤斤指摘原判決不當，聲明廢棄改判為無理由，應予駁回上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻防方法，經審酌後，認與判決結果無影響，無庸逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國97年12月23日
民事第15庭
審判長法官林恩山
法官黃國忠法官郭松濤正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國97年12月23日
書記官方素珍附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。