臺灣高雄地方法院民事判決 99年度雄簡字第631號
原 告 施明嬌
即反訴被告
訴訟代理人 陳俊偉 律師
被 告 陳金和
即反訴原告
訴訟代理人 錢裕國 律師
陳秋風
陳金生
上列當事人間損害賠償事件，於民國101年3月1日言詞辯論終
結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬捌仟壹佰元，及自民國九十九年
二月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣壹拾肆萬捌仟壹佰元
預供擔保後，得免為假執行。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，就非專屬
他法院管轄，且與本訴之標的及其防禦方法相牽連，並得行
同種訴訟程序之事件，對於原告及就訴訟標的必須合一確定
之人提起反訴，民事訴訟法第259條、第260條第1項、第
2項分別定有明文。本件被告於本院審理中具狀提起反訴，
主張原告即反訴被告積欠98年10月15日至99年1月15日之租
金新臺幣（下同）96,000元，及應按日給付2,000元之違約
金，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算
之利息。核其反訴內容與原告本訴請求被告返還押租金80,0
00元之訴訟標的及防禦方法有牽連關係，故被告提起反訴，
應予准許。
貳、本訴部分
一、原告主張：訴外人 李俐緯 前向被告承租門牌號高雄市○○區
○○○路○○○號5層樓透天房屋（下稱系爭房屋）用以經營
媚力風集spa美容會館，李俐緯於民國97年10月10日將上開
館內裝潢及器具等以200,000元讓與原告經營，兩造並於97
年10月14日就系爭房屋訂立租賃契約（下稱系爭租賃契約）
，每月租金32,000元，押租金為80,000元，租期自97年10月
15日至100年10月14日止；原告將店名改為四季樂活spa能
量會館，經營美容護膚等項目。原告於承租系爭房屋後，即
在97年11月間發現漏滲水情形，但情形尚非嚴重，嗣後系爭
房屋2、3樓樓梯間滲水嚴重，水痕明顯可見且水滴造成水
泡，水泡隨時有破裂危險，2、3樓之牆面亦滲水，木板牆
及地板滲水，必須在地上鋪上毛巾，來店之客人看到房間水
漬、溼滑，均有所抱怨，經屢次通知被告修繕，被告仍未修
復漏水，原告即自98年10月15日起未再給付租金，且自98年
11月18日起停止營業，並於98年12月31日委由律師發函表明
自98年11月18日起終止兩造間租賃關係，該函於99年1月4
日由被告收受。原告因被告未提供合於約定使用收益之租賃
物狀態，違反民法第423條之規定，自應對原告負債務不履
行之損害賠償責任。原告依此得請求之金額如下：⑴每月僱
請員工清理系爭房屋漏水之清理費12,000元，自97年11月15
日起至98年11月15日止，自97年11月15日至98年6月15日僱
請 王又君 ，98年6月16日起至98年11月15日止僱請 丁葉美 ，
共12月為144,000元。委請男工清理積水之清理費用9,000
元（詳如附表二所示）及購置浴巾吸取滲漏水之費用5,340
元。⑵因漏水導致客戶對此亦迭有怨言，客戶 王慶瑜 等人對
美容護膚療程請求退費而導致原告受有退費損失，退費費用
部分如附表一所示，此部分請求66,500元。⑶頂讓時，買受
之裝潢、器具200,000元，系爭房屋租期3年，使用1年，
剩餘價值為133,000元（200,000×2/3，千以下捨去）。
此外，系爭租賃契約經原告合法終止，被告應返還押租金80
,000元，綜上被告應給付原告437,840元（144,000元＋9,
000元＋5,340元＋66,500元＋133,000元＝437,840元）
。並聲明被告應給付原告437,840元，及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：系爭房屋係在下大雨或豪雨時始有滲漏水之情形
，不致影響系爭房屋之使用收益；原告僅使用系爭房屋1至
3樓部分，而1至3樓滲漏水係因李俐緯先前承租時二次施
工接縫處理不當所導致，此情於原告頂讓時亦經李俐緯告知
，原告知悉此瑕疵仍向被告承租系爭房屋，是原告以漏水為
由主張終止契約並無理由。且被告多次應原告要求配合進行
修繕，原告請求漏水損害亦無理由。原告主張每月聘請員工
清理費12000元部分，原告自承98年6至8月漏水嚴重，然
原告竟請求整整1年之清理費，顯不合理。毛巾費用請求究
屬為何及其因果關係實不明確，另客戶退療程之費用66,500
元、裝潢之剩餘價值133,000元與本件均無相關，原告請求
損害賠償均無理由。原告係在99年1月16日委由他人交付鑰
匙與被告，被告於斯時同意終止契約，因而兩造租賃契約於
99年1月16日合意終止，然原告尚未給付98年10月15日至99
年1月15日共3個月之租金96,000元，及迄今尚未將系爭房
屋回復原狀，應按日給付2,000元之違約金，故本件押租金
80,000元抵充上開未付之租金、違約金尚且不足，原告請求
返還押租金亦無理由等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回
，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠李俐緯前向被告承租系爭房屋用以經營媚力風集spa美容會
館，李俐緯於97年10月10日將上開館內裝潢及器具等讓與
原告經營，兩造並在97年10月14日就系爭房屋訂立租賃契約
，每月租金32,000元，押租金為80,000元，租期自97年10月
15日至100年10月14日止；原告將店名改為四季樂活spa能
量會館，經營美容護膚等項目。原告於承租系爭房屋後，確
曾向被告反應漏水情事，被告並於98年7、8月至10月及11
月間數次前往查看修繕。原告自98年10月15日起未再給付系
爭房屋之租金，且自98年11月18日起停止營業。被告曾分別
於98年10月26日、98年11月19日、98年12月30日、98年12月
2日函通知原告繳納租金。原告於98年12月31日委由律師發
函表明自98年11月18日起終止兩造間租賃關係，該函於99年
1月4日由被告收受之事實，為兩造所不爭執，復有頂讓書
、系爭房屋租賃契約書、98年12月31日之律師函文、該函送
達回執、存證信函等在卷為證（見本院卷一第8至10頁、第
19、20頁、卷二第26至29頁、第39頁），應堪認定。
㈡原告主張其以漏水為由終止系爭租賃契約、依債務不履行規
定請求損害賠償及請求返還押租金，則為被告所否認，是本
件爭點即為⒈原告以被告未於租賃關係存續中提供並保持租
賃物合於約定使用收益狀態為由，而於98年12月31日以律師
函所為終止兩造租賃契約之表示，是否生合法終止之效力，
何時生終止之效力；⒉原告依債務不履行之規定，請求被告
賠償漏水清理費158,340元、客戶退療程費用66,500元、裝
潢及器具損害133,000元，有無理由，請求之數額是否合理
；⒊原告請求返還押租金有無理由。
㈢原告主張其合法終止系爭租賃契約，有無理由？
⒈按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第
450條第1項定有明文。是兩造之定期性租賃契約除因法律
規定、契約約定之終止事由或雙方合意終止外，應於期限屆
滿始失其效力。次按，出租人應以合於所約定使用、收益之
租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約
定使用、收益之狀態；租賃物之修繕，除契約另有訂定或另
有習慣外，由出租人負擔；租賃關係存續中，租賃物如有修
繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告
出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終
止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用，或於租金中扣
除之，民法第423條、第429條第1項、第430條亦分別定
有明文。而系爭租賃契約第6條：「租賃物漏雨、自然損壞
及天災或其他非歸責於乙方（即承租人）之意外災害。所致
之損害，由甲方（即出租人）負責修復」，則依兩造租約及
前揭法條規定，系爭租賃物如有因房屋本身結構之瑕疵、損
壞，致影響承租人即原告就系爭租賃物之使用、收益者，出
租人即被告自負有修繕之義務，而被告經催告相當期間修繕
仍不為修繕，原告得終止租賃契約。
⒉經查，原告主張系爭房屋有嚴重漏水情形，經兩造會同高雄
市土木技師公會派員至現場履勘鑑定，其鑑定結果認為「⑴
房屋地下室現況並無漏水情形或痕跡。⑵地上1樓經詳細調
查研判其室內牆面及頂版無漏水現象或痕跡。⑶地上2樓前
面內牆有漏水痕跡（如照片9、11、18、19)，其原因依據
現場調查研判滲漏痕跡與下大雨時牆面滲入雨水有關。其窗
台填縫施工有瑕疵並樓版與縫交界2次施工時接縫處理不當
未做防水層及排水斜度而導致下大雨時雨水沿著填縫有瑕疵
之處及牆施工縫處滲入雨水。下大雨或豪雨時，因房屋正面
外牆無適當防水設置或機制，會有滲、漏水之情形。即使於
窗框做了一般矽膠處理，亦會因矽膠硬化後而依然於下大雨
時會滲入雨水。⑷地上3樓前面內牆亦有漏水痕跡（如照片
20、23、24、25、26)，其原因除牆面冷氣機預留孔位外，
皆與2樓漏水之原因相同。此樓前面牆冷氣機預留孔四周牆
外並無雨遮之構造（如照片l)，所以在下大雨或豪雨時雨水
同樣會沿冷氣機預留孔位四周細縫處滲入室內（如照片23）
。冷氣機使用會因震動而使其四周之防水材料與之產生細縫
而於下大雨時會滲入雨水。此樓前面冷氣機預留孔位滲漏雨
水痕跡即是上述原因所產生。⑸地上4樓前面內牆與3樓構
造相同，亦是有漏水痕跡（如照片31)；並於此樓頂版有一
明顯滲漏水裂縫痕跡（如照片34)，於5樓前花台因大風雨
或澆灌水流至版面時，水將會滲漏到4樓頂版而形成滴漏水
（如照月51、52)，這與5樓花台及地板未施作適當防水層
有關；而4樓前面內牆漏水原因與3樓屬於同一狀況，除了
冷氣機預留孔未放置冷氣機而以玻璃窗方式封住外。⑹地上
5樓前面玻璃門內空間內牆有滲水使牆壁漆面剝落情形（如
照片38、39)，原因經現場研判為5樓頂側牆（如照片46)
於大雨時雨水滲入龜裂縫而引至5樓內牆壁滲水有關。⑺建
議房屋正面外部全面做防水處理及施作冷氣孔位雨遮；5樓
前方、側面避免透空讓風雨進入5樓地板及花台而產生漏水
並於5樓花台內，5樓頂側牆施作防水層。」，此有高雄市
土木技師公會97年12月16日高市土技字第09904394號函及所
附之鑑定報告書在卷可憑，是堪認系爭建物確有如原告所稱
之漏水情形。而依鑑定報告之結果，漏水原因既屬租賃物本
身之瑕疵，出租人即被告自應負有修繕義務。
⒊被告雖辯稱滲漏水係因李俐緯先前承租時二次施工接縫處理
不當所導致，原告頂讓時知悉系爭房屋1至3樓於下大雨時
會漏水之情事等語，然證人李俐緯到庭證稱：伊向被告承租
時，搬進去就發現4樓在傾盆大雨後會有漏水。5樓是沒有
上去用過，1到3樓是沒有漏水跡象。盤讓給原告時， 伊有
跟原告說4樓在下傾盆大雨下時會漏水，平常則不會漏水。
當初營業的範圍只用到1、2、3樓等語（見卷二第166至
168頁），是依證人所述，其僅告知原告系爭房屋4樓於大
雨時會有滲漏水情形，然並無告知1至3樓會有滲漏水之情
形，且衡情原告向李俐緯頂讓經營SPA美容事業，乾淨清爽
之客觀環境乃經營所必須，倘李俐緯確有告知系爭房屋1至
3樓有漏水情形，亦難想像原告仍會為本件頂讓，是被告抗
辯系爭房屋之前揭漏水瑕疵為原告頂讓時所知悉，不足可採
。
⒋被告雖辯稱系爭房屋係在下大雨或豪雨時始有滲漏水之情形
，不致影響系爭房屋之使用收益，惟原告向被告承租系爭房
屋，每個月租金32,000元，並非微薄，其用意係在經營美容
SPA館，此情亦為被告所明知，而經營美容護膚業，著重現
場環境舒適乾淨，現場若有漏水、水泡、水痕或漏水霉味等
情形，衡情難為客戶所接受，甚至可能影響原告經營，此亦
經證人即原告客戶 吳金鸞 到庭證稱：因為環境不優，2樓到
3樓的樓梯間的左邊的牆有水泡，不雅觀。有點臭味即有一
種濕答答的感覺，看到漏水就不舒服，後來就沒有再去消費
等語明確（見卷二第117至119頁），從而系爭房屋有前揭
鑑定書所指之漏水情形，實已影響系爭房屋之使用收益，被
告此部分所辯亦無足取。
⒌被告雖辯稱曾因原告反應漏水情事而僱工加以修繕，然依前
揭鑑定報告書所載可證被告始終未完全修復系爭房屋之漏水
問題，從而，系爭房屋在租賃期限內，發生漏水情形，而該
漏水原因既屬租賃物本身之瑕疵，出租人即被告自應負有修
繕義務，原告曾多次向原告表示系爭房屋有漏水瑕疵請求修
繕，被告復稱有於98年7、8月至10月及11月間數次前往查
看修繕，然迄至原告通知終止租約之時止均未修復完畢漏水
問題，自應認原告已定相當期限催告而被告仍未為修繕，是
原告依民法430條之規定終止租賃契約，洵屬有據。又原告
係於98年12月31日委由律師發函表明自98年11月18日起終止
兩造間租賃關係，該函於99年1月4日由被告收受，是終止
契約之意思表示於送達被告時生效，兩造租賃契約應於99年
1月4日合法終止，應堪認定。
㈣原告請求各項漏水所致之損失，有無理由？
按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，
並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，
為民法第423條所明定，此項義務，為出租人之給付義務，
且為其最主要之義務，倘有違反，應負債務不履行之責任。
因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠
償其損害，民法第226條第1項定有明文。又當事人依法律
之規定終止契約者，不妨礙損害賠償之請求，民法第263條
準用第260條規定。經查，原告承租系爭房屋係供營業之用
，並為被告所不爭執，而被告經營美容SPA館當需具備舒適
乾淨美觀不礙顧客從事美容保養之營業環境，現因系爭房屋
有前開之漏水問題，勢必有礙原告本欲提供客人舒適空間之
目的達成，被告顯已無法保持系爭房屋合於系爭租賃契約書
所約定使用、收益狀態供原告使用、收益，有違租賃物之保
持義務，致陷於給付不能之狀態，其過咎顯可歸責於被告，
從而，原告自得依債務不履行之規定，請求被告賠償其因此
所受之損害，以下析述原告請求之各項費用有無理由：
⒈原告主張漏水之清理費及毛巾費用部分：
①原告主張其自97年11月16日至98年6月15日僱請王又君，98
年6月16日起至98年11月15日止僱請丁葉美，每月薪資12,0
00元，且僱用上開證人處理房屋漏水之整理，惟為被告所否
認。經查，倘上開費用均係在處理房屋漏水之整理費用，時
間長達1年，每月因漏水整理原告需支付1萬餘元，原告竟
默默承擔長達1年，已與常情不符，原告主張是否為真已非
無疑。且證人王又君到庭證稱：伊念高中時，下課後會去原
告店裡打工，伊朋友是念美容科所以認識原告，伊想考美容
的丙級證照，朋友介紹伊認識原告，原告問需要有人手幫忙
在店裡做一些雜事，順便可以跟她學習，伊就去原告店裡打
工，做打掃、收毛巾、偶而幫原告接店裡電話，原告在樓上
時若有客人進來，伊會幫忙倒水，原告說店內2樓往3樓的
樓梯有漏水，原告也會請伊拿毛巾吸那些積水及清洗毛巾等
語（見卷二第56至59頁），顯見原告每月以薪資12,000元僱
請王又君，並非專為處理房屋漏水之整理，而是處理店內相
關雜事，乃原告經營美容SPA館所必需，此部分費用自非被
告所應負擔；另丁葉美未到庭作證，且經原告捨棄此部分之
證據調查，原告復未提出其他證據證明每月12,000元之支出
係專為處理房屋漏水之整理，其此部分主張不足可採。
②原告主張男工清理漏水費用9,000元，
原告主張於下大雨時僱請男工 李坤振 進行積水清理等工作，
清理日期如附表二所示，並提出請款單及收據共9紙為證（
見卷一第27至30頁）。此經證人李坤振到庭證稱：伊透過介
紹去原告店裡清理房子，1個半天收1,000元，橫跨上下午
則收1,500元，大部分都是下雨時去清理積水的部分，整棟
大樓有打掃過幾次，但是很少，打掃當天就會領錢並簽收收
據等語（見卷二第62、63頁），參以被告提出之中央氣象局
日降雨量表（見卷二第20頁），98年間高雄地區達大雨或豪
雨者，有6月12、13、21日、7月13日、8月7、8、9、
10日、9月30日，而證人於98年6月18、23日、7月17日、
8月7、9、10日、9月30日均有至原告店內打掃，上開打
掃日期均係在前揭豪大雨日期之後相近幾日，足證證人確係
在上開日期受原告聘僱處理下雨積水整理之工作，是原告確
有此部分之支出，另依卷附請款單及收據，其中8月9、10
日、9月30日證人收取1,500元，其他日則是1,000元，故
原告得請求8,500元。另98年4月30日、7月30日，固然請
款單分別記載請款事由：5、4、3樓地板清理、主動清洗
，下雨清理（5至3樓），惟上開日期前後幾日尚無豪大雨
情形，而4月26至29日並無任何雨量、4月30日僅有雨跡（
量<0.1mm），7月27至30日無任何雨量，且證人復證稱偶有
打掃大樓之情形，是上開兩次打掃顯非證人所述下雨時去清
理積水的情形，故此兩次費用支出，與被告債務不履行間應
無因果關係，不應准許。是原告主張男工清理漏水費用於8,
500元內，為有理由。
③原告主張其鋪設浴巾吸取滲水，花費浴巾費用5,340元，為
被告所否認。原告固提出單據1紙為證（見卷一第31頁），
惟此單據僅得證明原告有以5,340元向材料行購買大浴巾6
條、小浴巾24條，惟是否為被告債務不履行所致之損害，尚
非無疑。且證人王又君到庭證稱：擦地板的毛巾跟給客人用
的毛巾剛開始有分，但後來就沒有區分，因為地板濕的太嚴
重，且洗衣機又比較小來不及清洗，因此就混在一起用，只
是擦完地板的毛巾會先泡過漂白水等語（見卷二第59頁），
益徵原告為營業必須所購置之毛巾，有作為客人美容使用，
有作為清理使用，惟有時混用。而上開購買大小浴巾之費用
，原告復未能證明係專為處理漏水整理或吸取滲水所購入，
難認確係本件被告債務不履行所致之損害，原告此部分請求
尚非有據，不應准許。
④綜合上述，原告請求男工清理漏水費用8,500元，為有理由
，其他清理費用及毛巾費用則屬無據，不應准許。
⒉原告主張美容護膚療程退費損失66,500元部分：
按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補
債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之
計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利
益，民法第216條定有明文。原告主張美容護膚療程退費損
失66,500元，並提出退費收據、課程紀錄表為證（見卷一第
32至34頁、卷二第102至104頁），惟上開收據之真正及退
費之原因是否與本件漏水有關，則為被告所否認。經查：
①證人 黃以葇 、 蔡淵泉 經本院通知未到庭，嗣經原告捨棄此部
分證人之證據調查，而原告主張黃以葇退費8,400元、蔡淵
泉退費16,000元，僅有提出此部分收據，惟被告既否定此部
分收據之真正，原告復未能提出此部分收據之真正及退費之
原因與本件漏水有關之證據以實其說，此部分費用請求自不
可採。
②證人王慶瑜到庭證稱：伊在98年10月16日第1次去原告店裡
做療程，第一次去就聽到有人跑進來店裡吵鬧，聽別人說那
個人是房東，該人很大聲的說漏水不是他的問題，伊有看到
漏水之情形，2樓往3樓牆壁下面有塞毛巾，伊看到這樣子
還是願意去原告店裡做療程，伊有付15,000元，1個療程10
次，1次1,500元，後來伊第2次要去做療程時，原告就說
因為漏水店裡無法再繼續營業了，才退伊費用13,500元等語
（見卷二第74至76頁），參以原告自98年10月15日起未再給
付系爭房屋之租金，且自98年11月18日起停止營業等情，顯
見證人王慶瑜第一次至原告店裡從事療程，系爭房屋即有前
揭漏水瑕疵，且該漏水情事為證人所親自見聞，然證人王慶
瑜仍於當日買下療程，嗣後復預約其後課程，堪認該漏水情
事尚未達到影響證人王慶瑜於原告店裡進行療程意願之程度
，其日後辦理退費乃因原告停止營業之故，是此部分退費與
被告前揭債務不履行應無因果關係存在，此部分費用請求亦
不可採。
③證人 王家綾 到庭證稱：伊在原告店裡做臉部及身體護膚按摩
，每次到店裡都有聞到奇怪的味道，有類似發霉的味道，做
起來就不舒服，伊有問朋友為什麼原告店內會有那種味道，
朋友說原告店裡有漏水，最後一次做按摩時，原告有跟伊說
確實屋內有漏水，伊感覺不是很好，才要求退費，並在卷附
退費收據上有簽名等語（見卷二第77、78頁）； 鍾秋鳳 到庭
證稱：伊在原告店裡做保養及舒壓按摩，後來沒有繼續做療
程是因為原告店裡有一股霉味，美容中心應該是要有香味，
伊覺得環境不好要求退費，剛開始原告還不願意退，伊講了
很久原告才退費，伊有在卷附退費收據上簽名等語（見卷二
第79、80頁）； 吳金鑾 到庭證稱：原告店裡有有點臭味，濕
答答的感覺，伊看到的牆壁上的油漆上有包水，很大一包，
還有水痕，看到漏水就不舒服，伊99年8月就想退費了，因
為環境不優等語（見卷二第117至119頁），復有載明退費
金額王家綾12,600元、鍾秋鳳7,500元、吳金鑾15,500元之
退費收據、課程紀錄表可證，是堪認上開證人確有辦理前揭
金額之退費，且退費之原因實與系爭房屋有漏水情事，導致
進行美容保養之環境不符渠等之期待，其上開退費自與本件
被告債務不履行情事有因果關係。惟原告雖經王家綾、鍾秋
鳳、吳金鑾退費35,600元，然上開費用係原告確有進行療程
所得之報酬，尚未扣除成本，惟本院未能從中得知成本為何
，並參依民事訴訟法第222條第2項規定：「當事人已證明
受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應
審酌一切情況，依所得心證定其數額」之意旨，則就此部分
原告因退費所受之損失應認以19,600元計算，當屬適當，逾
此部分之請求則無理由，不予准許。
⒊原告主張剩餘裝潢價值133,000元損失部分：
①原告主張向李俐緯頂讓裝潢的部分均有留在系爭房屋內未搬
走，包括有㈠一樓：櫥櫃架、櫃台諮詢台、分離式冷氣1台
（約12坪）、水箱1台。㈡二樓：分離式冷氣1台（約12坪
）、整層全面裝潢、美容椅3張、大型置物架（含鎖）、SP
A區二間淋浴式、蒸氣室設備應齊、美容台車2只。㈢三樓
：電熱器1台、前、後面牆裝潢、冷氣窗型1台、分離式冷
氣1台、美容椅4張、台車1只、洗衣機1台。（見卷一第
131頁、卷二第41頁），此為被告所不爭執，堪信屬實。
②原告承租系爭房屋作為營業之用為訂約時雙方所明知，並於
系爭租賃契約書第1條所明定，而原告所投資裝潢之成本，
勢必依其租期之長短及利潤之多寡而定，故原告於計算成本
、開銷及利潤等相關事項後，始與被告簽定租期3年之契約
，此3年租賃期間，為原告簽約之必要條件，因除確保原告
賺回裝潢設備所花費之成本外，並因而獲利，如果租期過短
，原告非但無法營利，所投資裝潢之成本將連帶造成血本無
歸。本件原告無法繼續經營美容SPA館，係因可歸責於被告
之事由，致租賃物已無法以合於所約定使用、收益之狀態所
造成，被告對原告所造成之損害本應負責，而原告承租系爭
房屋在租賃期限內因嚴重漏水問題無法繼續經營而終止系爭
租賃契約，其無法回收之裝潢成本費用，自應由被告負責。
③原告主張其所受之損害為頂讓裝潢費用200,000元之三分之
二等情，業據其提出頂讓書為證，惟證人李俐緯到庭證稱：
上開物品係原告向伊頂讓的，其中除了SPA區2間淋浴式、
蒸氣室、整層全面裝潢、後面牆裝潢是固定的無法移動外，
其他物品均可以移動等語（見卷二第167、168頁）。依系
爭租賃契約第14條：「期滿或終止租約，乙方搬遷後，留置
部分家具雜物於租賃物內，而不移去者，視作廢物論，任憑
甲方處置，乙方不得異議」，依上開契約約定，原告搬遷時
既未將其所有之上開可移動之物品一併搬離，則應視為拋棄
其所有權，不得再據此向被告請求損害賠償。至於前揭非經
破壞不可移動之裝潢，則可向被告請求損害賠償。並參依民
事訴訟法第222條第2項規定：「當事人已證明受有損害而
不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情
況，依所得心證定其數額」之意旨，原告係一併向李俐緯頂
讓全部裝潢、設備，全部金額是200,000元，前揭非經破壞
不可移動之裝潢，本院認定其價值約為6至7萬元間，而本
件租賃契約於99年1月4日終止，自99年1月5日至100年
10月14日止無法經營之期間，依此比例計算，原告裝潢無法
搬離之固定物部分之損害額應為40,000元，逾此部分之請求
則無理由，不予准許。
⒋綜上所述，原告基於債務不履行損害賠償請求權，請求被告
賠償68,100元（8,500元＋19,600元＋40,000元＝68,100元
）為有理由，逾此範圍則屬無據，不應准許。
㈤原告請求返還押租金有無理由？
按押租金者，係租賃關係存續中，以擔保承租人之租賃債務
為目的，由承租人交付於出租人之金錢或其他代替物，故租
賃關係消滅時，經扣除承租人所需負之租賃債務後，出租人
即應返還。且依系爭租賃契約所定「押租金或擔保金：80,0
00元整，乙方交付甲方之上列金額，於租賃關係消滅，乙方
搬遷時，甲方應無息返還，但乙方有積欠租金及費用等債務
時，甲方得扣抵之」。被告固不爭執有收受押租金80,000元
，惟抗辯原告積欠租金96,000元、違約金396,000元（此部
分復經被告提起反訴請求原告給付之），依前揭約定扣抵後
，被告無庸返還押租金。經查被告於原告提起本件訴訟後，
亦就前揭租金96,000元、違約金396,000元部分提起反訴，
本院認反訴無理由（詳如參、反訴部分所述），是承租人即
原告並無何租賃債務，其依前揭規定請求被告返還押租金80
,000元，應屬有據。
四、綜上所述，本件本訴部分原告主張被告債務不履行，應負損
害賠償責任，及返還押租金，故請求被告給付148,100元（
8,500元＋19,600元＋40,000元＋80,000元＝148,100元）
，及自起訴狀繕本送達翌日即99年2月11日起至清償日止，
按年息5%計算之利息，為無理由，逾此部分之請求則無理由
，應予駁回；
五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定
，應依職權宣告假執行。並依同法第392條規定，宣告被告
預供擔保後，得免為假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
參、反訴部分
一、反訴原告主張：兩造租賃契約於99年1月16日合意終止，然
反訴被告僅交還系爭房屋電動門遙控器，其餘物品均未搬遷
，且尚未將房屋回復原狀交還，依租賃契約書第13條規定，
若遲延將租賃物以原狀返還，每遲延1日以2,000元計算違
約金，據此反訴原告得請求396,000元（99年1月16日至同
年8月2日，共198日，198×2,000＝396,000），而另
自99年8月3日起至系爭房屋回復原狀止，反訴被告仍須按
日給付2,000元違約金與反訴原告。此外，反訴被告積欠98
年10月15日至99年1月15日共3個月之租金96,000元，是反
訴被告共應給付反訴原告492,000元。並聲明：㈠反訴被告
應給付反訴原告492,000元，及自反訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按年息百分5%計算之利息。㈡反訴被告應自99年
8月3日起至系爭房屋回復原狀止，按日給付2,000元違約
金與反訴原告。
二、反訴被告則以：本件係因系爭房屋漏水，經反訴被告合法終
止契約，而於契約終止前，反訴原告則未提供合於約定使用
之租賃物，反訴被告自可主張同時履行抗辯，拒絕租金之給
付，是反訴原告請求98年10月15日至99年1月15日共3個月
之租金，並無理由。另反訴被告於系爭租賃契約終止後，已
依當時頂讓之屋況返還被告，即屬回復原狀，固然系爭房屋
內尚有部分家具、設備，然此依系爭租賃契約視同廢棄物，
即可任由反訴原告處置，不得以此謂原告並未回復原狀，反
訴原告請求違約金亦無理由等語資為抗辯。並聲明：反訴駁
回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠反訴原告主張積欠租金部分：
反訴原告主張反訴被告自98年10月15日至99年1月15日共3
個月之租金96,000元尚未給付，為反訴被告所否認，並以前
詞置辯。按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交
付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、
收益之狀態，此觀民法第423條規定自明。此項出租人之租
賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是
如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之
狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付
。又同法第430條所定承租人自行修繕租賃物、終止契約、
償還費用或於租金扣除等，係承租人之權利，而非其義務。
是承租人於出租人不履行其保持義務或修繕義務時，自得不
行使同法430條所定租賃物自行修繕、租金扣除等權利，而
行使其同時履行抗辯權及債務不履行之損害賠償請求權（最
高法院96年臺上字第1415號、86年臺上字第1675號判決要旨
參照）。查系爭房屋有前揭鑑定報告所載之漏水情事，迄兩
造租賃契約於99年1月4日終止時，反訴原告均未為修繕至
合於約定使用之程度，業經本院認定如前，是反訴被告自得
主張同時履行抗辯權拒絕租金給付。而兩造契約經反訴被告
於99年1月4日合法終止後，反訴被告亦無給付租金之義務
。故反訴原告請求98年10月15日至99年1月15日共3個月之
租金，尚非可採，不應准許。
㈡反訴原告主張積欠違約金部分：
⒈按依系爭租賃契約第4條：「乙方就租賃物，為使用之便利
或美觀而增設，改造或裝飾，應先得甲方書面同意，其費用
由乙方自理，租期屆滿或中途終止租約時，應回復租賃物之
原狀，不得要求甲方補償。惟經甲方確認得保留所做之裝飾
歸還。」；第13條：「租期屆滿或中途終止租約時，乙方應
即搬遷，將租賃物以原狀交還甲方，除經甲方確認同意保有
改造裝潢歸還，不得有任何要求，如有遲延，每逾限1日，
應給付甲方新臺幣2000元之違約金。」；第17條：「後列所
提及民國89年12月10日初租予李俐緯之契約中所提之各項（
請參閱檢附初租之契約書）設施業經甲方同意整修置換，屆
時租約期滿或中途退租得以當時堪用狀態交還甲方，以上所
提係基於施明嬌逕行向李俐緯頂讓續租。」。另觀以89年12
月10日反訴原告與李俐緯之租賃契約書第17條：「下列各項
設施，經由甲方同意經整修置換，屆時租約期滿以當時堪用
狀態還甲方⑴1F後方置物架拆除⑵2F浴缸拆除，租約期滿不
需復原原狀堪用交還⑶2F後方之小窗子予以封閉（因原已損
壞）⑷1F玻璃門改為電動遙控，租約期滿保留電動遙控歸還
即可」。
⒉反訴原告主張依前揭規定，除上開⑴～⑷所示4項外，反訴
被告應將全部改造裝潢設施回復原狀，惟為反訴被告所否認
。經查，反訴被告終止本件租賃契約後，並未變更其向李俐
緯頂讓時之系爭房屋之狀態，原有之裝潢、設備如牆面裝潢
、SPA區二間淋浴式、蒸氣室設備、美容台車、冷氣等均仍
留置在系爭房屋內，此為兩造不爭執，堪信屬實。按系爭租
賃契約第4、13條乃係規範承租人於租賃期間就租賃物為改
造，因改造後租賃物與承租人承租之時已有不同，除出租人
同意外，自應回復至承租時之狀態歸還。系爭租賃契約第4
、13條，並非規範反訴被告應將系爭房屋回復至李俐緯承租
時之狀態。
⒊而系爭租賃契約第17條乃敘明李俐緯與反訴原告承租期間，
其中上開設施經反訴原告同意整修置換，以前揭物品整修置
換後之狀態歸還即可，而89年12月10日反訴原告與李俐緯之
租賃契約書第17條即是渠等系爭租賃契約第4條中「經甲方
確認得保留所做之裝飾歸還」之宣示，惟上開租賃契約第17
條乃規範李俐緯就上開物品之整修置換，係經反訴原告之同
意，因而無需就此項物品部分回復當時承租之狀態，僅需以
終止契約時堪用狀態歸還。而此項事項，於兩造租賃契約中
一併載明，但非謂有此載明，即認兩造有合意於終止契約時
需由反訴被告將系爭房屋回復至李俐緯最初承租時之狀態。
⒋本件之裝潢、設備乃李俐緯所改造，並非反訴被告於其承租
期間所改造，兩造成立租賃契約時，系爭房屋即是改造後之
狀態，反訴被告復不知李俐緯承租時之原有狀態為何，且租
賃物之回復原狀一般僅須以承租時之原狀（合理折舊範圍內
）交還出租人即可，反訴原告復未舉證兩造有此合意，從而
，反訴被告僅需將系爭房屋以承租時出租人所交付之狀態返
還即可。另依系爭租賃契約第14條：「期滿或終止租約，乙
方搬遷後，留置部分家具雜物於租賃物內，而不移去者，視
作廢物論，任憑甲方處置，乙方不得異議，倘甲方因而受有
損害時，乙方應賠償之。」，反訴被告抗辯已於99年1月4
日終止契約，並於1月間交付電動遙控器予被告並遷出，留
置之物依契約約定即任憑反訴原告處理，準此，亦不得以系
爭房屋留有上開物品，而認反訴被告違反回復原狀之義務。
從而，反訴原告主張反訴被告違反回復原狀之義務，應給付
違約金396,000元，及自99年8月3日起至系爭房屋回復原
狀止，按日給付2,000元違約金，尚非可採，不予准許。
四、綜上所述，反訴原告請求反訴被告給付租金、違約金共492,
000元，及自99年8月3日起至系爭房屋回復原狀止，按日
給付反訴原告2,000元違約金，為無理由，應予駁回，反訴
原告原聲明願供擔保，請准宣告假執行，然業經撤回此部分
聲明（見卷一第100頁），本院自無庸駁回，附此敘明。
五、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。
中華民國101年3月22日
高雄簡易庭法官顏銀秋
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國101年3月22日
書記官湯正裕
附表一：退費客戶
┌──┬───┬─────────┐
│編號│客戶│退費金額（新臺幣）│
││││
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│1│黃以葇│8,400元│
├──┼───┼─────────┤
│2│蔡淵泉│16,000元│
├──┼───┼─────────┤
│3│王慶瑜│13,500元│
├──┼───┼─────────┤
│4│王家綾│12,600元│
├──┼───┼─────────┤
│5│鍾秋鳳│7,500元│
├──┼───┼─────────┤
│6│吳金鑾│15,500元│
└──┴───┴─────────┘
附表二、僱請男工李坤振工作日及給付金額
┌──────┬──────────┐
│工作日期│給付金額（新臺幣）│
│（年/月/日）││
│││
├──────┼──────────┤
│99/4/30│1,000元│
├──────┼──────────┤
│99/6/18│1,000元│
├──────┼──────────┤
│99/6/23│1,000元│
├──────┼──────────┤
│99/7/17│1,000元│
├──────┼──────────┤
│99/7/30│1,000元│
├──────┼──────────┤
│99/8/7│1,000元│
├──────┼──────────┤
│99/8/9│1,500元│
├──────┼──────────┤
│99/8/10│1,500元│
├──────┼──────────┤
│99/9/30│1,500元│
└──────┴──────────┘