臺灣臺中地方法院民事判決 99年度中簡字第1767號
原 告 陳霙玉
被 告 三采藝術林園社區管理委員會
法定代理人 楊有敏
訴訟代理人 劉建成 律師
複 代理人 黃秀玉
上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於中華民國100年3月2
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：原告係被告所管理之三采藝術林園社區大樓
（下稱系爭大樓）之區分所有權人，建物門牌為：台中市○
○區○○路1段98號1、2樓，系爭大樓外牆因日曬雨淋，導
致防水措施龜裂損壞，依公寓大廈管理條例第8條、第10條
第2項前段及第36條第1項第2款、第37條、系爭大樓住戶規
約第21條、第22條第7款、第23條第8款等規定，被告本有修
繕、管理、維護之義務，詎被告均以拖延或其他理由拒絕維
修，經原告屢次告知及請求，仍置之不理。而系爭大樓因外
牆防水措施龜裂損壞，於民國94年間造成原告之上開區分所
有建物屋內滲水，原告自行由內牆以施打發泡劑之工法施工
，支出施工費新台幣（下同）9萬5000元；另因上開區分所
有建物屋內滲水嚴重，於99年間，造成原告之除濕機毀壞損
失3600元，鋼琴受潮支出維修費5000元，2樓兒童音樂律動
教室上午時段無法順利出租損失4萬8000元，原告經營之幼
兒打擊律動班自99年4月起停課損失8萬元；又上開區分所有
建物1樓地板產生地癌、2樓內牆牆壁壁癌油漆剝落，預估各
需修繕費9萬8000元、3萬8500元。復因原告所受之上開損害
，目前仍持續發生，自無罹於時效消滅之問題，為此爰依侵
權行為之法律關係，提起本訴，請求被告賠償上開損害等語
。並聲明：被告應給付原告36萬8100元。
貳、被告則以：原告所指系爭大樓龜裂、滲水之牆壁，為獨立建
築物之牆壁，於86年間辦理測量及建物所有權第一次登記時
，係以系爭大樓外牆之外緣為界，為原告所有之上開區分所
有建物專有部分，而非系爭大樓之共用部分，且非規約之約
定共用部分，亦無證據證明原告所指之上揭損害，乃系爭大
樓外牆龜裂、滲水造成，應由原告自負修繕義務及費用；原
告就其所稱94年間以施打發泡劑之工法施工內牆部分，未提
出任何付款證明，不足以證明其已支出該修繕費用；原告自
行修繕或其發現損害超過2年之部分，被告主張時效抗辯等
語資為抗辯。
並聲明：如主文所示。
參、得心證之理由：
一、原告主張其為被告所管理系爭大樓之上開區分所有建物之所
有權人，系爭大樓位於原告區分所有建物外之1、2樓外牆有
龜裂損壞等事實，為被告所不爭執，並有原告提出之建物登
記謄本1件、外牆照片3件為證，應堪信為真正。
二、原告另主張系爭大樓外牆之龜裂損壞，依前揭公寓大廈管理
條例及住戶規約之規定，被告負有修繕義務之事實，則為被
告否認，並以前詞置辯。經查：
（一）公寓大廈專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，
由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負
擔其費用；共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護
，由管理負責人或管理委員會為之；其費用由公共基金支
付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，公
寓大廈管理條例第10條第1項、第2項前段、中段分別定有
明文。另公寓大廈共有及共用部分之清潔、維護、修繕及
一般改良，依同條例第36條第2款規定，亦明定屬管理委
員會之職務範圍。又系爭大樓住戶規約第21條第1項第2款
第2目規定：共用部分、約定共用部分之管理、維護費用
或使用償金，由管理費支應；第21條第2項第1目前段、2
目前段亦分別規定：共用部分、約定共用部分之修繕，由
管理委員會為之，其費用由管理費支付，此有原告提出之
系爭大樓住戶規約影本可稽。是參諸公寓大廈管理條例及
系爭大樓住戶規約之上揭規定，被告管理委員會僅就系爭
大樓之共用與約定共用部分，負修繕之責，並由管理費支
應其費用，專有及約定專用部分之修繕，則應由各該區分
所有權人或約定專用部分之使用人自負其責並負擔費用。
則為確定系爭大樓外牆之修繕義務人與費用負擔，首應研
判該外牆究屬原告所有上開區分所有建物之專有部分？抑
屬系爭大樓全體區分所有權人之共用部分或約定共用部分
？
（二）公寓大廈之區分所有，係指數人區分一建築物而各有其專
有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權；所謂
專有部分，係指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性
，且為區分所有之標的者；所謂共用部分，則係指公寓大
廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而
供共同使用者（公寓大廈管理條例第3條第2、3、4款參照
，另參民法第799條第1、2項）。區分所有建物之共有部
分，在民法稱之為「共同部分」（第799條第1項）或「共
有部分」（同條第2項），前者乃係以區分所有建築物之
組成部分（與專有部分）為其面向，後者則重在其物權關
係之本質，至於公寓大廈管理條例使用「共用部分」一語
，著重在該共同部分係供各區分所有人共同使用，雖各有
其不同之關注點，但實均應屬同義（ 謝在全 著「民法物權
論（上）」第343頁、新學林出版股份有限公司總經銷、
99年9月修訂5版），此由公寓大廈管理條例第3條第2款規
定：…並就其共用部分『按其應有部分有所有權』之定義
用語觀之更為顯然。而從「一物一權主義」（一個獨立物
上僅能成立一所有權，一所有權之客體，以一個獨立物限
），「物權排他性」（同一個物上不能有多數以相同支配
為內容之物權同時存在；同一物上已有所有權存在，即不
能另有他所有權之成立）等物權法上之原理原則觀察，區
分所有建物之共有（用）部分與專有部分理論上互不相容
，非專有部分即為共有部分，共有部分即不得為專有部分
（謝在全著前揭書第344頁）。是以區分所有建物已辦理
建物所有權第一次登記者，何部分為專有部分？何部分為
共同使用部分？及其範圍？應悉依登記簿所載為準（土地
登記規則第79條、第81條），此要為「物權變動公示原則
」（物權之變動，必須以一定之公示方法表現於外，始能
發生一定法律效果之原則；不動產物權係以登記作為公示
方法）之當然解釋。
（三）公寓大廈之外牆，參照建築技術規則建築設計施工編第1
條第22款之定義解釋，係指建築物外圍之牆壁而言，論者
固有謂外牆係建築物基本構造之一部，性質上應屬區分所
有建物之共用部分（謝在全著前揭書第343頁）云云。惟
公寓大廈管理條例第56條第1項前段規定：公寓大廈之起
造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約
定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說；同條第3項
亦規定：公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照
所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登
記：⑴獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界；⑵建
築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界；⑶附屬建物以其外
緣為界辦理登記；⑷有隔牆之共用牆壁，依第2款之規定
，無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範圍為界，
其面積應包括四周牆壁之厚度（按：92年12月31日修正公
布前為第44條1、3項；另地籍測量實施規則第273條之規
定約略同上）。是依上揭現行法令之規定，除二區分所有
建物間之共用牆壁，係以牆壁中心為界，辦理測繪登記外
，就非隔間共用之建物外牆，則係以牆之外緣為界辦理測
繪，並登記成為各區分所有權人專有部分之一部（按：二
區分所有建物間之共用牆壁，亦係以牆壁中心為界，登記
為各相鄰區分所有權人之專有部分）。則依「物權變動公
示原則」，外牆顯非全體區分所有權人之共用部分甚明；
另登記為各區分所有權人專有部分之外牆，自亦不能再成
為全體區分所有權人共有，否則殊與「一物一權主義」及
「物權排他性」等物權法上原理原則有違。其次，公寓大
廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避
難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他
類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另
有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣(
市)主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權
人會議決議之限制；住戶違反前項規定，管理負責人或管
理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關
依第49條第1項規定處理，該住戶並應於1個月內回復原狀
，屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復
原狀，其費用由該住戶負擔，公寓大廈管理條例第8條固
定有明文。但上開規定，僅係對區分所有權人（住戶）行
使權利之限制規範，尚不能據此即謂外牆屬區分所有建物
之共用部分，應屬當然。再者，公寓大廈管理條例第7條
第3款所稱，不得供做專有或約定專有部分之「承重牆壁
」，參照建築技術規則建築設計施工編第1條第25款之定
義解釋，係指承受本身重量及本身所受地震、風力外並承
載及傳導其他外壓力及載重之牆壁而言。是以承重牆乃建
築物設計配置於矩形載重傳遞區，配置鋼筋及澆注混泥土
之內部牆面，與外牆（定義已如前述）應屬不同之概念（
一般建築物之外牆，在建築之專業分類上，應屬所謂結構
牆，亦即對建築主體結構起維護作用的抵抗外界物理，化
學，生物破壞的維護結構牆面；但玻璃帷幕大樓之帷幕外
牆，則非結構牆，可參照建築技術規則建築設計施工編第
1條第26款之定義規定）。至於性質上屬結構牆之外牆及
其他結構體，在物權法上是否應成為共用部分，或可透過
修法解決（然勢必大幅增高測繪之困難度【例如：與外牆
銜接不可能成為共用部分之窗戶，測繪時應如何排除？】
，並增加登記之複雜性，是否可行，尚值研究；另公寓大
廈管理條例就專有部分之使用、變更，本即有諸多限制規
範，是否有此必要，亦不無可疑），但在現行法令之規定
下，實不能將系爭大樓之外牆解為屬區分所有建物之共用
部分，上開學者見解，為本院所不採。
（四）公寓大廈之約定共用部分，係指公寓大廈專有部分經約定
供共同使用者（公寓大廈管理條例第3條第6款），約定共
用部分須依區分所有人規約之約定而成立，因涉及該部分
區分所有人權利，自須經其同意始得為之（同條例第33
條第1款），並須載明於規約（同條例第23條第2項第1款
），否則不生效力。約定共用部分之規約記載方式，內政
部於92年11月11日以台內營字第0920090015號函修正發布
之公寓大廈規約範本第2條第3款規定：「本公寓大廈周圍
上下及外牆面為共用部分…」（按：該規約範本條文，內
政部於94年2月23日以台內營字第09440081581號函修正公
布時，業已刪除）應可資參考。而系爭大樓住戶規約第22
條第7款固規定：「為維護本社區公共衛生及安寧，請住
戶遵守下列規定：⑺禁止私自裝設鐵架、鐵窗、鐵門且不
得拆下花格鋁並須安裝於花格鋁內，以免破壞大樓外觀…
」；第23條第8款則規定：「為維護本社區公共秩序及安
全，請各住戶遵行下列規定：⑻凡本大樓公共區域，含：
外觀、外牆、大廳、電梯口、頂樓、逃生門、車道口、停
車場等地方為顧及美觀、安全和所有住戶權益，禁止於大
樓外觀可見處（含室內懸掛而外觀可見之招牌，霓虹燈等
內貼行為）及公共區域張貼、懸掛任何海報、告示、招牌
或廣告物」等語（見原告提出之系爭大樓住戶規約影本）
。然上揭住戶規約之規定意旨，僅係為系爭大樓社區之公
共衛生、安寧、秩序及安全等考量，就裝設鐵架、鐵窗、
鐵門，張貼、懸掛海報、告示、招牌或廣告物之特別約定
，性質上僅屬公寓大廈管理條例第8條之相關約定，尚不
能作為系爭大樓之外牆係約定共用部分之依據。
（五）系爭大樓之外牆，既屬原告上開區分所有建物之專有部分
，非系爭大樓之共用部分或約定共用部分，就外牆之龜裂
損壞，被告應無修繕義務，被告未予修繕，自無不法侵害
原告之權利可言。從而原告本於侵權行為之法律關係，請
求被告賠償上揭損害，為無理由，應予駁回。
三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，均與本
案之判斷不生影響，自勿庸一一審酌論列，併此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國100年3月30日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官劉長宜
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
提起上訴，應以上訴狀表明(一)對於第一審判決不服之程度，及
應如何廢棄或變更之聲明，(二)上訴理由（民事訴訟法第441條
第1項第3款、第4款），提出於第一審法院。
向第二審法院上訴，應依民事訴訟法第77條之16、第77條之13之
規定，預納裁判費，關於上訴裁判費計算式如下：新台幣100,00
0元以下部分為1500元、逾100,000元至1,000,000元部分為每1,0
00元徵165元（其畸零之數不滿萬元，以萬元計算）。
中華民國100年3月30日
書記官