裁判字號：臺灣士林地方法院93年訴字第935號民事判決
裁判日期：民國93年11月10日
裁判案由：確認買賣關係不存在
臺灣士林地方法院民事判決九十三年度訴字第九三五號
原告聯信商業銀行股份有限公司法定代理人 邱錦德 訴訟代理人 林展義 律師被告甲○○
乙○○當事人間確認買賣關係不存在事件，本院於九十三年十月二十七日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認被告間於民國九十二年四月十三日就台北市○○段○○段○○○○○號，應有部分一○○○○分之一一一土地及坐落其上二五七五建號即門牌號碼台北市○○路○○○號四樓之二房屋之買賣關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、被告被告甲○○經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：被告甲○○邀同訴外人 陳天明 為連帶保證人，並提供其所有台北市○○段○○段○○○○○號，應有部分一○○○○分之一一一土地及坐落其上二五七五建號即門牌號碼台北市○○路○○○號四樓之二房屋（下稱系爭房地）為借款擔保，以原告為權利人，為原告設定最高限額新台幣（以下同）八百四十萬元之抵押權，被告甲○○於民國九十二年四月十七日向原告貸款六百一十萬元，及信用貸款九十萬元，共貸款七百萬元，利率按年息百分之三．四計算，按月付息，如有一次不履行，則視為全部到期，並應給付逾期六個月以內者按原利率百分之十，逾六個月者，按原利率百分之廿計算之違約金。詎被告甲○○應於九十二年五月十七繳納之第一次之本息即逾期至同年六月五日始繳納，之後即未再按期繳付，積欠原告本金六百九十九萬三千六百九十二元未為清償，原告於取得執行名義後向本院聲請強制執行系爭房地，惟系爭房地於同年七月二十九日為訴外人台新國際商業銀行股份有限公司（下稱台新銀行）聲請假扣押執行時，被告乙○○即表示其承租系爭房地，嗣執行法院裁定除去租賃後，其又表示與被告甲○○間就系爭房地有買賣關係存在，其本於買賣關係得占有使用，而致系爭房地不能點交，影響交易價格，被告兩人間之買賣關顯屬虛偽，使原告之債權難以滿足受償，原告自有提起確認之訴之必要等語，並聲明：如主文第一項所示。
三、被告乙○○則以：伊確實於九十二年四月十三日以五百五十萬元之價格向被告甲○○買受系爭房地，買賣之時被告甲○○已向原告申貸，被告甲○○表示可能核貸金額不高及無力繳交本息，要求伊承買，故伊先付訂金五十萬元予被告甲○○，餘款由被告甲○○向原告貸得款項後，由伊承接貸款，並訂有買賣契約書，惟其後因原告超額貸款予被告甲○○七百萬元，伊即不願承接系爭房地，但買賣契約並未解除，伊乃要求被告甲○○訂立租賃契約，以每月二萬元之利息抵租金等語為辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、被告甲○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
五、按民事訴訟法第二百四十七條謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者而言（最高法院十二年台上字竹一○三一號判例參照）。本件被告乙○○於原告聲請執行系爭房地之執行事件（本院九十二年度執字第二二一三八號）中，主張與被告甲○○就系爭房地有買賣關係存在，其有權占有使用系爭房地，致執行法院於九十三年八月十二日之第二次拍賣公告上載明：「拍定後不點交第三人乙○○主張基於買賣契約占有使用中」等語，自會影響承買人之意願，而使拍賣價格受到波及，並使原告債權有無法滿足受償之虞，原告在私法上之權利即有受侵害之危險，而此項危險確有以確認判決除去之必要，依前開說明，原告提起本件確認之訴，應有確認判決之法律上利益，併予敘明。
六、本件原告主張被告兩人間就系爭房地所為之買賣契約係虛偽之買賣乙節，固為被告乙○○所否認，並據提出買賣價金為五百五十萬元之系爭房地買賣契約書（三七頁）為證，但查系爭房地於原告九十二年四月一日核貸前鑑估之價格即為八百七十五萬四千八百一十一元，嗣執行法院委託大統不動產鑑定中心股份有限公司於九十三年一月五日鑑定之價格為八百四十五萬六千四百元等情，有鑑定書（卷
一一三、八七頁），在卷可參，被告甲○○何以願以五百五十萬元賤售？況依被告乙○○所提之九十二年四月十三日買賣契約書所載（三七頁），被告乙○○僅交付被告甲○○五十萬元，餘款係以於同年月二十五日前承接被告甲○○之銀行貸款處理，然是時原告銀行尚未核撥貸款，被告乙○○所承接之金額若干，即處於不確定之狀態，如何辦理轉貸？且既可能有落差何以未於契約內註明多退少補？再該契約書並記載：「甲方（被告乙○○）即日（一三）起擁有本建物居住使用權」等語，惟被告乙○○訂約當時僅交付被告甲○○五十萬元，何以被告乙○○只交付五十萬元予被告甲○○，被告甲○○即願將系爭房地交付被告乙○○占有使用？顯與一般交易習慣，大相逕庭。再假扣押債權人台新銀行於同年八月十三日就系爭房地聲請假扣押執行時，被告乙○○在場陳稱：「查封之房子是我向甲○○承租，因甲○○欠我五十萬元，以每月二萬元之租金抵債，契約內載他還我後搬走。」等語，被告乙○○復於九十三年二月九日向執行法院陳報：「房屋所有權人即出租人甲○○，因購買該房屋資金不足，向第三人即承租人乙○○借調新台幣伍拾萬元，言明向銀行貸款後還清，但卻未依諾歸還，經雙方協商於九十二年四月二十五日，將該房屋以租賃方式交由第三人乙○○使用，抵扣每月新台幣壹萬伍仟元為利息，至出租人甲○○還清承租人乙○○為止，當天雙方簽立租賃契約書．．．。」等語，並提出租賃契約書一份為證，執行法院遂於九十三年四月八日之第一拍賣公告上記明：「拍定後不點交（第三人乙○○基於租賃關係占有中，租期自九十二年四月二十五日起，租金每月新台幣一萬五千元，至扣抵債務人欠款五十萬元完畢止。」等情，有查封筆錄、陳報狀、租賃契約、第一次拍賣公告（八二、二六、九二至頁），附卷可按。嗣因系爭房地未能拍定，原告旋聲請執行法院除去租賃，執行法院於九十三年四月二十九日准許除去租賃後，於九十三年六月三日第二次拍賣公告上即註明：「第三人乙○○之租賃契約業經除去，如裁定確定，則予點交。」等情，復有原告之排除租賃聲請狀、執行法院除去租賃命令、第二次拍賣公告（二七至三一頁）足稽。詎被告乙○○於收到除去租賃命令及第二次拍賣通知後，於同年五月十七日提出異議狀陳明：「．．．債務人恐貸款額不高及繳交本息能力不足，而後悔承購該屋，即要求第三人（即被告乙○○）承購並訂立買賣契約書，但數日後債權人聯信銀行卻核准貸款新台幣柒佰萬元．．．．．．債務人眼見超貸金額甚多，仍耍賴違約不歸還第三人借款，反要求更訂租抵本息之契約。」等語，並提出系爭房地買賣契約書為據（三三至三九頁），被告乙○○前後所陳已有不符，苟被告間之買賣契約有效存在，何以其於查封時及第一次拍賣公告前不據實陳述？而於執行法院除去租賃後始主張曾有買賣一事？是被告間之買賣契約是否屬實，已非無疑。又依租賃契約所載：「第二條租賃期限：自民國九十二年五月一日至甲方（即被告甲○○）還清向乙方（即被告乙○○）所借款項新台幣伍拾萬元之日期止是否繼續租賃另與協商。第三條租金：每月租金新台幣壹萬伍仟元整，由甲方向乙方所借款項，新台幣伍拾萬元之每月利息抵扣至甲方還清乙方之日期止。」等語（九六頁），再據被告乙○○於本院開庭時陳稱：「因為她無法還錢，所以我要訂租賃契約。柯無法以五百五十萬元賣我，又無法過戶給我，所以她要將錢還我。」「她本來要買賣，買賣不能完成，我們是寫我可以使用，但是到時候萬一她說房子是她的，又把我趕出去，我怎麼辦，所以我請她補租賃契約，每個月以二萬元抵，二萬元是利息錢。」等語，可知被告間九十二年四月十三日之買賣契約縱屬真正，亦因被告甲○○不能履約，而合意解除買賣契約，將被告乙○○原已交付之五十萬元價金轉為被告甲○○向被告乙○○借貸之款項，法律關係已經變更，被告等並另成立租賃關係，由被告乙○○使用系爭房地，租金係以被告甲○○應付予被告乙○○之借款利息抵付，租期直至被告甲○○清償五十萬元為止，是被告乙○○使用系爭房地乃係本於租賃關係而占有，並非基於買賣契約，被告乙○○抗辯買賣契約存在，要非有據，不足採信。
七、綜上所陳，原告請求確認被告間就系爭房地之買賣關係不存在，為有理由，應予准許。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國九十三年十一月十日
臺灣士林地方法院民事第一庭
法官黃小瑩右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十三年十一月十一日
法院書記官陳鳳嬌