裁判字號：臺灣臺南地方法院94年簡上字第132號民事判決
裁判日期：民國95年01月27日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣臺南地方法院民事判決94年度簡上字第132號上訴人台電工業有限公司
台灣松電工業科技股份有限公司
8號上二人法定代理人乙○○被上訴人甲○○
號2樓訴訟代理人 曾清山 律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於民國九十四年六月二十九日本院新市簡易庭九十四年度新簡字第一四○號第一審判決提起上訴，經本院於民國九十四年一月十七日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
一、上訴人方面：
（一）、聲明：１、原判決廢棄。２、被上訴人在第一審之訴駁回。
（二）、陳述：
１、被上訴人於民國（下同）九十三年二月十九日已向上訴人發函解除契約，並向鈞院起訴主張，業經九十三年度新簡字第一四九號判決被上訴人之訴駁回，此顯係被上訴人公然毀約造成上訴人之巨大損害，被上訴人依法必須負賠償責任。況且，上訴人修繕地板時，把照片及施工情形寄給被上訴人，房屋嚴重漏水，顯然被上訴人已知有瑕疵，被上訴人推說不知情，令人匪夷所思。
２、被上訴人以三十幾封之存證信函及律師函無理之催告、二次調解委員會之調解、被上訴人並使黑道人士強索溢收之租金，並自九十三年二月十九日至九十四年一月六日之法院傳喚出庭等，已造成上訴人身心俱疲，無心工作，此精神打擊何人能忍受。上訴人附照片予原審承辦案件之法官，矧原審法官過於偏頗被上訴人，僅願以約三分之一的金額扣抵，而讓上訴人承擔其餘款項之支出，並非合理。上訴人花新臺幣（下同）十幾萬元整修地板及油漆工廠、辦公室、住家、紗窗門、日光燈、房門、廁所門，被上訴人知情，亦有至現場看過，也無表示反對，上訴人復以電話向被上訴人反應，因此，本件被上訴人於租賃關係終止時，理應償還上開費用。
３、本件租賃物之瑕疵致上訴人長期忍受漏水、淹水之苦，致生產顯有困難之窘境，本有修繕之必要。兩造所訂立之租約約期十年，被上訴人突然無理解約，讓上訴人無所適從；由於租賃契約長達十年之久，上訴人花費近百萬元修繕房屋使其可達使用十年之收益狀態，難道要上訴人負擔？另工廠之機器設備一次遷移需要費用約五十萬元，加上移址所造成之「營業廣告費」、「營業損失」，因被上訴人片面毀約而不應負責嗎？上訴人雖積極另覓地搬遷，奈何一時之間廠地難求，故無搬遷之理由存在。
（三）、證據：除引用原審所提證據外，另提出台電工業有限公
司應付帳款開立聯單影本十四紙、九十一年九月九日收據影本、估價單影本、請款單影本、工程整修表影本各一紙為證。
二、被上訴人方面
（一）、聲明：如主文第一項所示。
（二）、陳述：
１、上訴人台電工業有限公司（下稱台電公司）於九十一年六月三十日與被上訴人訂立第一份房屋租賃契約向被上訴人承租門牌號碼臺南縣永康市○○路○○○巷○弄○○號房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自九十一年七月一日起至九十二年七月一日止一年，租金每月一萬元，嗣於九十一年七月四日，上訴人台電公司再與被上訴人訂立第二份房屋租賃契約承租同上房屋，租賃期間自九十一年八月十二日起至一百零一年八月十一日止為期十年，租金四萬二千元，惟查上訴人繳納租金遲延情形至為嚴重，常需被上訴人以電話或存證信函催繳，上訴人方始斷斷續續繳納，經核算上訴人至九十三年二月止計繳納租金四十六萬二千元。
２、上訴人台電公司向被上訴人承租系爭房屋，依雙方第一份租賃契約書約定，上訴人第一年即自九十一年八月十二日起自九十二年八月十一日止，每月應繳納租金一萬元，第二年即自九十二年八月十二日起，依第二份租賃契約書約定被告每月應繳租金四萬二千元，經核算自起訴之日即九十四年三月十一日止，上訴人應繳納租金總額為九十一萬八千元。
３、依第二份租賃契約書約定，上訴人台電公司已繳納押租金八萬四千元，又上訴人於⑴九十二年二月十二日購買空氣機花費二萬元、⑵九十二年一月十二日地板重鋪花費四萬二千元、⑶九十二年二月十二日新裝設雨水排水管花費一萬五千元等修繕費共計七萬七千元，由被上訴人支付。
４、上訴人自承租迄至九十二年二月止，已繳納租金四十六萬二千元，連同上開所述押租金八萬四千元、修繕費七萬七千元，共計六十二萬三千元，惟上訴人積欠被上訴人租金依上開所述共九十一萬八千元，扣除上開六十二萬三千元，上訴人尚積欠被上訴人租金二十九萬五千元，已逾民法第四百四十條第二項所規定二個月之總額，經被上訴人委任曾清山律師以存證信函通知上訴人於九十四年三月四日以前繳納，惟上訴人並未於期限內繳納，爰以本起訴狀繕本之送達，視為終止契約之意思表示，終止雙方租賃契約。
５、兩造既已終止租賃契約，上訴人台電公司仍繼續居住即屬無權占有，上訴人台電公司既無占有之權源，被上訴人自得依民法第四百五十五條、第七百六十七條規定，請求上訴人台電公司遷讓並返還房屋，又依民法第一百七十九規定:「無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益」，另無權占有他人土地，可請求相當於租金之利益，亦有最高法院六十一年度台上字第一六九五號判例可稽，上訴人終止租約後，仍繼續占有系爭房屋係屬無權占用，被上訴人爰自起訴狀繕本送達翌日起即九十四年四月八日起至上訴人返還系爭房屋之日止，以兩造原約定每月之租金四萬二千元作為賠償被上訴人所受損害之損害金。
６、另上訴人台灣松電工業科技股份有限公司（下稱松電公司）未經被上訴人允准，擅於九十二年三月三十一日在系爭房屋設立公司，係屬無權占有，應請上訴人松電公司遷離。
７、對上訴人答辯所為之陳述：系爭房屋於九十一年七月一日出租予上訴人時完好無瑕疵，上訴人認為系爭房屋完好無瑕而與被上訴人訂立房屋租賃契約，今上訴人違約拒不付租金後，始誣稱系爭房屋破爛不堪，無法使用，顯無足採。而被上訴人從未接到上訴人關於「有修繕必要」之通知，上訴人主張伊花費近百萬元之修繕費，惟查上訴人於另案（鈞院九十三年度新簡字第一四九號事件）所提出之單據，均係自九十一年八月八日至九十一年十二月二十日之單據，斯時上訴人繳納租金正常，尚無遲延情形，果若上述修繕費係因修繕系爭房屋所必要，且需由被上訴人負擔者，上訴人豈有不通知被上訴人負擔，或自應繳之租金中扣除而願自行花費之理？足證上開單據與系爭房屋之修繕無關，甚為顯然。
（三）、證據：除引用原審所提證據外，另提出臺北內湖郵局臺
北第一五三支郵局第六七一號存證信函影本、建物登記第二類謄本影本各一份為證。
三、本院依職權調閱本院九十三年度新簡字第一四九號卷宗，並依職權履勘臺南縣永康市○○路○○○巷○弄○○號房屋之現場狀況。
理由
一、本件被上訴人於原審起訴主張：上訴人台電工業有限公司（下稱台電公司）自民國（下同）九十一年七月一日起至九十二年二月止，已繳納租金新臺幣（下同）四十六萬二千元，連同押租金八萬四千元、修繕費七萬七千元，共計六十二萬三千元，惟上訴人台電公司積欠被上訴人租金依上開所述共九十一萬八千元，扣除上開六十二萬三千元，上訴人台電公司尚積欠被上訴人租金二十九萬五千元，已逾民法第四百四十條第二項所規定二個月之租額，經被上訴人以存證信函通知上訴人台電公司於九十四年三月四日以前繳納，惟上訴人台電公司並未於期限內繳納，爰以起訴狀繕本之送達，視為終止契約之意思表示，終止雙方租賃契約。兩造既已終止租賃契約，上訴人仍繼續居住即屬無權占有，被上訴人自得依民法第四百五十五條、第七百六十七條規定，請求上訴人台電公司遷讓並返還房屋。又無權占有他人土地，可請求相當於租金之利益，上訴人台電公司終止租約後，仍繼續占有系爭房屋係屬無權占用，被上訴人自起訴狀繕本送達翌日起即九十四年四月八日起至上訴人返還系爭房屋之日止，以兩造原約定每月之租金四萬二千元作為賠償被上訴人所受損害之損害金。此外，上訴人台灣松電工業科技股份有限公司（下稱松電公司）未經被上訴人允准，擅於九十二年三月三十一日在系爭房屋設立公司而占有使用，亦屬無權占有，上訴人松電公司亦應加以遷離等情。
二、上訴人則以：被上訴人以三十幾封之存證信函及律師函無理之催告、二次調解委員會之調解、被上訴人並使黑道人士強索溢收之租金，並自九十三年二月十九日至九十四年一月六日之法院傳喚出庭等，已造成上訴人身心俱疲，而本件租賃物之瑕疵致上訴人長期忍受漏水、淹水之苦，致生產顯有困難，被上訴人未加以修繕，加上兩造所訂立之租約約期十年，被上訴人突然無理解約，讓上訴人花費近百萬元修繕房屋使其可達使用十年之收益狀態受到損失，工廠之機器設備一次遷移需費約五十萬元，加上移址所造成之「營業廣告費」、「營業損失」，均屬無法估計之損害等語，資為抗辯。
三、得心證之理由:
（一）、兩造不爭執之事實：上訴人台電公司自九十一年六月三
十日起向被上訴人承租其所有門牌號碼台南縣永康市○○路○○○巷○弄○○號房屋，租期十年。自九十一年七月至九十二年七月，月租一萬元，業據被上訴人於原審提出房屋租賃契約書影本一份附卷可稽，亦為上訴人所不爭執，足認被上訴人此部分之主張屬實；而上訴人台電公司並自九十一年八月十二日起，月租變更為四萬二千元，亦據被上訴人提出九十一年七月四日房屋租賃契約書影本一份在卷足參，復為上訴人不爭執，可證被上訴人此部分之主張為真。其次，上訴人台電公司已給付被上訴人押租金八萬四千元，有被上訴人九十一年七月四日房屋租賃契約書影本一份足佐，再者，被上訴人主張上訴人台電公司自承租後迄至九十三年二月，共計繳納租金四十六萬二千元，連同上訴人已給付之押租金八萬四千元，及九十二年一、二月間上訴人已支付之必要修繕費用七萬七千元（即地板修繕費四萬二千元、空氣機二萬元、抓漏修水管費一萬五千元）扣抵租金後，共計已繳納六十二萬三千元，其後上訴人即未再給付租金乙節，上訴人對此亦不加以否認，因此，被上訴人上開之主張應堪信為真實。
（二）、茲兩造所爭執者，乃在於：上訴人台電公司辯稱系爭房
屋因有漏水、淹水及其他情形，並有修繕之必要，其已支出之修繕費及裝潢費應予扣除云云，然為被上訴人所否認，上訴人並主張：上訴人台電公司已支出之必要修繕費用七萬七千元（即地板修繕費四萬二千元、空氣機二萬元、抓漏修水管費一萬五千元）外，上訴人並未為修繕之催告，被上訴人亦不知悉上訴人有其他修繕之情形等節。故本件所應探究者，乃在於：１、本件上訴人台電公司有無催告被上訴人為修繕之通知存在？２、兩造間之租賃契約是否因上訴人台電公司未繳納達二個月以上之租金而由被上訴人合法終止？３、如已經合法終止，上訴人台電公司及松電公司是否均無權占有系爭房屋？４、如上訴人台電公司係無權占有系爭房屋，被上訴人所受之損害為何？
（三）、經查：⒈按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租
人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。民法第四百三十條定有明文。次按在租賃關係存續中，承租之房屋若有修繕之必要，依法應由承租人定相當期限催告出租人修繕，如出租人不為修繕，承租人始可自行修繕，就所支出之費用，於租金內扣抵之。苟上訴人不能舉證證明有定期通知被上訴人修繕及被上訴人不為修繕等情事，即難認實體上確有為通知之行為。
⒉查上訴人台電公司辯稱系爭房屋於承租之初即有漏水、
地板下雨淹水等情形，而有修繕之必要，並支出修繕費及裝潢費等情，固據其提出應付帳款開立聯單影本十四紙在卷可稽，惟上訴人所辯上開漏水、地板損壞等問題，係九十一年八月八日起至九十一年十二月二十日間之事，此觀諸上開聯單影本所載之日期甚為顯明，然是時上訴人並未提出任何關於通知被上訴人應加以修繕之信函，難認已符合民法第四百三十條應定期間催告修繕之要件，上訴人既未舉證證明其於上開期間內因房屋租賃關係存續中，確有催告被上訴人修繕之證據存在，要難認其有通知被上訴人之行為。準此，上訴人既未通知被上訴人，被上訴人修繕義務之要件即未該當，自無從發生任何修繕義務之效力，甚為灼然。況且，上訴人所自行支出之上開修繕費用，復經被上訴人就上訴人支付之地板修繕費四萬二千元、抓漏修水管費一萬五千元之範圍內，主張扣抵租金而使修繕費用之請求權消滅，則關於上訴人台電公司支出修繕費、裝潢費等支出，既已因租金之扣抵而不復存在，上訴人再執此為辯，自難資憑採。雖上訴人另辯稱尚有其他必要之修繕費等節，然此部分既為被上訴人所否認，上訴人復未舉證以實其說，嗣經本院於九十四年十二月十六日至系爭房屋現場履勘，現場牆壁之水漬痕跡均少許面積等情，有本院九十四年十二月十六日現場勘驗筆錄附卷足憑，故依經驗法則及論理法則相互斟酌判斷，尚難認與上訴人所辯稱「全廠如瀑布般漏水」乙節相符，難認上訴人前開所辯屬實。再者，本院履勘現場所見，二樓廁所馬桶水箱傾斜、三樓地板得以人力扳開等節，有本院上開勘驗筆錄可稽，然並未據上訴人台電公司提出係自然損壞或人為破壞所致，況且，被上訴人主張上開物品亦未經上訴人通知修繕等情，上訴人亦未對此加以爭執，難認上訴人之主張屬實。從而，上訴人台電公司既未舉證其已定相當期限催告被上訴人修繕，且被上訴人有不為修繕之情事，則其辯稱尚有支出之其他修繕費而應扣抵租金云云，即難據採。
⒊次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，
催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。民法第四百四十條第一項、第二項前段均定有明文。經查：上訴人台電公司自九十一年八月起至九十四年二月止，應繳租金為九十一萬八千元（計算式：九十一年八月至九十二年七月每月租金一萬元，合計為十二萬元。九十二年年八月至九十四年二月每月租金四萬二千元，合計為七十九萬八千元），而計算兩造所不爭執上訴人已繳納之租金四十六萬二千元、押租金八萬四千元，及得扣抵租金之必要修繕費用七萬七千元，共計六十二萬三千元後，上訴人尚積欠租金二十九萬五千元，已遲付達二個月之租額無誤，經核與民法第四百四十條第一項、第二項之規定相符。
⒋本件上訴人台電公司既已遲延給付達二個月之租金額，
而被上訴人於九十四年二月二日本於上訴人積欠至九十四年二月止之租金已達二十五萬三千元之事由，乃定相當期限催告上訴人支付租金，有存證信函及掛號函件執據附卷可稽（見原審卷第十八頁至第二十頁），惟上訴人迄未如數支付，業如前述，則被上訴人以起訴狀之送達為終止租約之意思表示，自非不可。經查：原審法院於九十四年四月七日將起訴狀送達予上訴人台電公司，有本院新市簡易庭送達證書一紙附於原審卷可資憑佐，則被上訴人與上訴人台電公司間之上開租賃契約即應於九十四年四月七日當日終止無誤。因此，上訴人台電公司於九十四年四月七日租賃契約終止後，仍繼續占用系爭房屋，復無合法占有之權源存在，依法即屬無權占用甚明。而本件被上訴人既為系爭房屋之所有權人，有永康市○○段○三六二七建號之建物登記第二類謄本一紙在卷可稽，其為所有權人，自無疑義。此外，上訴人松電公司未經被上訴人同意擅自使用系爭房屋，上訴人之法定代理人亦自承現仍持有系爭房屋之鑰匙而猶未歸還等語（見本院九十五年一月十七日言詞辯論筆錄），為被上訴人所不爭執，足見上訴人台電公司、松電公司之法定代理人仍本於為上訴人占有之意思，無權占有系爭房屋，至為顯然。上訴人固辯稱松電公司業已遷離，然為被上訴人所否認，參酌本院依職權調閱之九十三年度新簡字第一四九號卷內照片一幀，尚有「松電工業科技股份有限公司」之字樣，且其行為顯係為上訴人無權占用，業如前述，益證上訴人台電公司、松電公司均為無權占有，殆無疑義。
⒌準此以觀，被上訴人依租賃契約終止後及本於所有權之
法律關係請求上訴人台電公司遷讓返還系爭房屋及給付積欠之租金二十九萬五千元，並依民法第七百六十七條請求上訴人松電公司遷出系爭房屋，暨依不當得利法律關係請求上訴人台電公司給付自契約終止後之九十四年四月八日起按月以四萬二千元計算之損害金，洵屬有據，應予准許。
四、綜上所述，被上訴人主張系爭租賃契約業經合法終止，上訴人台電公司及松電公司均無合法之占有使用權源，堪信為真實，上訴人所辯為不足採。從而，被上訴人本於租賃物返還請求權、物上請求權及不當得利返還請求權之法律關係，請求上訴人台電公司返還系爭房屋並給付不當得利之租金，上訴人松電公司並應遷離系爭房屋等節，均為有理由，應予准許。是則原判決為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合。
上訴論旨求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其他攻擊、防禦方法，及提出未援用之證據，經斟酌後認不影響判決基礎，無逐一論述必要，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國95年1月27日
民事第三庭審判長法官張季芬
法官郭貞秀法官黃翰義以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中華民國95年2月7日
書記官黃鋕偉