裁判字號：臺灣新北地方法院104年重訴字第241號民事判決
裁判日期：民國105年01月15日
裁判案由：返還租賃房屋等
臺灣新北地方法院民事判決104年度重訴字第241號原告 黃淳鈴 訴訟代理人 洪金宏 訴訟代理人 粘舜權 律師
鍾欣惠 律師 陳舜銘 律師被告 林韋廷 訴訟代理人陳舜銘律師上列當事人間請求給付租金等事件，經本院於民國104年12月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣肆拾伍萬叁仟陸佰肆拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六十六，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣肆拾伍萬叁仟陸佰肆拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按民事訴訟法第255條第1、2項規定：「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：被告同意者。請求之基礎事實同一者。擴張或減縮應受判決事項之聲明者。…不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。」、「被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。」。
二、本件原告於民國104年1月14日依民法第440條第1項、第2項前段、第455條前段、第767條第1項前段、土地法第100條第3款等規定，起訴聲明請求：被告應將坐落新北市○○區○○路○段00號1樓房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還原告，及給付租金新臺幣（下同）30萬元，並自103年11月20日起至遷讓之日止按月賠償12萬元（見本院司板簡調字卷第3頁）。嗣於104年6月22日言詞辯論期日變更聲明為：被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告，及給付原告36萬元（其中18萬元為租金、12萬元為不當得利、6萬元係依兩造間之租賃契約第15條請求被告賠償律師費），並自104年2月1日起至遷讓系爭房屋之日止按月給付6萬元之不當得利（見本院重訴字卷第23頁反面）。復於104年8月7日言詞辯論期日再變更聲明為：被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告，及給付原告租金484,000元，並自104年6月26日起至遷讓系爭房屋之日止按月給付6萬元之不當得利（見本院重訴字卷第52頁）。其後因被告已返還系爭房屋與原告，原告再於104年12月25日言詞辯論期日變更聲明為：被告應給付原告687,500元。其中484,000元為租金、12萬元為不當得利、83,500元為依兩造間之租賃契約第15條請求損害賠償（見本院重訴字卷第155、158頁）。核其所為變更追加，或為請求之基礎事實同一，或屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，復不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，且被告對於原告上開訴之變更或追加並未異議，並已為本案之言詞辯論，應視為同意變更或追加。是依前開規定，原告所為訴之變更追加即無不合，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告於102年10月1日向原告承租原告所有之系爭房屋，兩造簽訂有房（店）屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期2年，即自102年10月1日起至104年9月30日止，每月租金6萬元，應於每月1日前給付。惟被告自103年9月起未給付租金，已積欠租金達3個月，經原告於103年11月7日以中和國光街郵局000119號存證信函催告被告於3日內給付103年9至11月份之租金，逾期即以該存證信函為終止系爭租約之意思表示，不另通知，並請被告於系爭租約終止後5日內清空返還系爭房屋。被告於103年11月10日收受該存證信函，逾期仍未給付積欠之租金，故系爭租約應於103年11月20日終止。且原告於本件104年6月22日言詞辯論期日，當庭再向被告為終止系爭租約之意思表示，經被告當庭表示沒有意見。是被告自103年9月至104年6月22日系爭租約終止之日止，合計10個月之租金共60萬元未給付，扣除押租金116,000元後，被告尚應給付原告租金484,000元。又系爭租約於104年6月22日終止，然被告迄104年9月初始將系爭房屋返還原告，故自系爭租約終止之日起至被告返還系爭房屋之日止，被告無法律上原因占有系爭房屋，受有占有之利益，原告自得請求被告返還相當於租金之不當得利，原告茲請求2個月之不當得利計12萬元。再依系爭租約第15條約定，因被告違約導致原告因涉訟所支出之律師費，被告應負責賠償。而原告因被告違約提起本件訴訟委任律師處理支出律師費為6萬元，故依上開約定請求被告賠償。又依系爭租約第11條後段約定，被告應於交還系爭房屋時，就改裝設施部分負回復原狀之責任，被告未依此約定回復原狀，應依據系爭租約第15條前段負損害賠償責任，就回復原狀部分，金額經原告估價為23,500元，故請求被告賠償23,500元。以上合計687,500元等語。並聲明：㈠被告應給付原告687,500元。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：㈠被告確有向原告承租系爭房屋，兩造並訂有系爭租約，惟關
於租金部分，被告均有按期繳納。然於103年7月14日為配合當地新北市政府污水下水道工程施工，經獲原告指示於103年7月14日起停止營業，同年9月間仍在施工中，同年9月底室內馬桶仍在，迄10月中旬未接通化糞池，至10月下旬才接上污水管，在此期間，無法讓被告正常營業，雖於103年10月28日與原告協調及於新北市土城區公所調解2次，原告毫無解決問題誠意，並刻意刁難，提出無理要求，仍未使系爭房屋提供被告正常使用，使被告受無法營業之損失，並非被告故意不繳納租金，此顯非可歸責被告之事由。原告指稱被告違約並終止系爭租約云云，顯與事實不符，此有被告103年11月17日103年度弘律字第1117001號律師函可稽。
㈡原告既已無端終止系爭租約，並無意續租與被告，被告甚感
無奈，業於104年1月10日前清空系爭房屋，請原告前來點交系爭房屋並返還押租金及預繳之103年8、9月份之租金，此有被告103年12月31日103年度弘律字第1231001號律師函可稽。
㈢因被告配合新北市○○○○道工程施工之故，亦已獲得原告
同意暫停營業，且被告在未停止營業前已預先繳交103年8、9月份之租金，被告承租系爭房屋時也繳納押租金116,000元，因上開下水道工程迄103年11月份仍未施工完畢，致影響被告營業，並非被告不繳納租金，被告並無違約情事。
㈣兩造因給付租金及系爭房屋店面無法營業發生爭執，原告乃
於103年11月7日以中和國光街郵局000119號存證信函終止系爭租約，被告亦已於104年1月10日清空系爭房屋，並通知原告前來點交系爭房屋，詎原告置之不理。故原告稱被告拒不遷讓，並仍占用系爭房屋，顯與事實不符。
㈤因被告實際上已於104年1月10日騰空系爭房屋，並通知原告
前來點交，原告遲未前來點交，顯係可歸責於原告自己之事由。又苟以原告於103年11月7日通知終止系爭租約起算至104年1月10日被告騰空之日止，計有2個月租金未給付，惟被告已預付103年8、9月之租金（因103年7月14日停止營業至103年11月初仍無法正常營業，該期間不得計算租金），應予扣除，被告已無積欠租金之情事，被告於簽訂系爭租約時已預繳之押租金，原告亦應返還，因終止系爭租約非可歸責被告之事由，原告履約亦顯有過失。
㈥系爭租約宜以103年11月10日為終止日，理由如下：
⒈原告於103年11月7日以前開存證信函終止租約固不合法，惟
若被告亦同意解約，兩造既合意解約，其瑕疵應已補正，應認兩造合意終止系爭租約，亦即應以被告收受上開存證信函之日即103年11月10日為系爭租約終止之日，較為合理。
⒉原告於本件104年6月22日言詞辯論期日，雖當庭再向被告為
終止系爭租約之意思表示，且被告表示系爭租約於該日終止沒有意見等語。惟揆諸前開理由外，本件被告於接獲原告前開存證信函後，除同意原告解約意思外，並立即鳩工清理系爭房屋，嗣於104年1月10日清空完畢，並通知原告前來接收點交，然原告確置之不理，並揚言：「拖的越久，你要付的租金及違約金越多」等語，此在被告通知原告前來點交時，如原告誠意妥善解決，並前來現場檢視，應可立即檢討何處應如何回復原狀，而不是故意刁難，並故意不點交卻責難被告不回復原狀，被告已善盡告知原告前來點交之義務，原告卻故意延宕，此顯係可歸責原告之事由，並有違商業誠信原則。因此，自兩造合意終止之日即103年11月10日以後產生之租金及利息等，均係可歸責原告之事由，不得請求，方符事理之平。
㈦答辯聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：被告於102年10月1日向原告承租原告所有之系爭房屋，兩造簽訂有系爭租約，約定租期2年，即自102年10月1日起至104年9月30日止，每月租金6萬元，押租金116,000元，租金應於每月1日前給付，並有房（店）屋租賃契約書影本附卷可稽（見本院司板簡調字卷第4至7頁；重訴字卷第30至33頁）。
四、本件爭點及本院之判斷：㈠關於系爭租約於何時終止之爭點：
⒈原告主張：被告自103年9月起未給付租金，已積欠租金達3
個月，經原告於103年11月7日以中和國光街郵局000119號存證信函催告被告於3日內給付103年9至11月份之租金，逾期即以該存證信函為終止系爭租約之意思表示，不另通知。被告於103年11月10日收受該存證信函，逾期仍未給付積欠之租金一節，雖提出上開存證信函及回執影本為證（見本院司板簡調字卷第8至12頁）。惟按民法第440條第1、2項規定：
「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」；次按土地法第100條第款規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。…承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。…」。又「土地法第一百條第三款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用。」（最高法院44年度台上字第516號判例意旨參照）。是故房屋定期租賃之出租人以承租人欠租經催告仍不履行為由終止租約，自應類推適用土地法第100條第3款規定先扣除擔保金（即押租金）後積欠租金逾2個月時，始得行使上開權利。而查被告已依系爭租約約定交付押租金116,000元與原告，此為兩造所不爭執，是姑不論原告主張被告積欠103年9至11月份之租金未給付是否屬實，兩造約定被告應於每月1日前給付當月份之租金，則至103年11月7日原告催告時，以押租金116,000元抵償後，被告遲付租金之總額，顯未達2個月之租額，自不得依前開規定終止系爭契約。是被告雖於103年11月7日收受上開存證信函，然原告以該存證信函所為終止不合法，不生終止系爭租約之效力。
⒉被告雖以：原告於103年11月7日以前開存證信函終止系爭租
約固不合法，惟若被告亦同意解約，兩造既合意解約，其瑕疵應已補正，應認兩造合意終止系爭租約，亦即應以被告收受上開存證信函之日即103年11月10日為系爭租約終止之日云云。按契約之解除與契約終止不同，契約經解除者，溯及訂約時失其效力，與自始未訂契約同。此與契約之終止，僅使契約嗣後失其效力者迥異。本件被告將契約之解除與契約終止混為一談，已有未洽。次按契約之合意終止為契約行為，法定或約定終止權之行使則為單獨行為，後者發生效力與否，端視有無法定或約定終止之事由存在，既無待他方當事人之承諾，自不因他方當事人之同意或未為反對之意思表示而成為合意終止，此有最高法院94年度台上字第1594號裁判意旨可參，是被告上開所辯，顯然無據，而無足採。況被告於103年11月10日收受上開存證信函後，猶委託律師於103年11月17日發函原告以：「…㈢台端來函指稱本人違約並終止契約云云，顯與事實不符。㈣請台端接獲本函後5日內親自前來洽談商議解決，以免訟累是禱」，有被告所提弘泰國際法律事務所103年11月17日103年度弘律字第1117001號律師函影本在卷可參（見本院重訴字卷第34頁），是被告謂其有同意原告終止系爭租約云云，顯與事實不符。
⒊又原告於本件104年6月22日言詞辯論期日，已當庭再向被告
為終止系爭租約之意思表示之要約，並經被告當庭表示對於系爭租約於該日終止沒有意見之承諾，有該次言詞辯論筆錄附卷可稽（見本院重訴字卷第24頁），是可認兩造於104年6月22日已合意終止系爭租約。故系爭租約應於104年6月22日終止，堪以認定。
㈡關於原告請求被告給付租金484,000元有無理由之爭點：
⒈原告主張：被告自103年9月至104年6月22日系爭租約終止之
日止，合計10個月之租金共60萬元未給付，扣除押租金116,000元後，被告尚應給付原告租金484,000元等語。被告則抗辯：被告承租系爭房屋係經營自助餐店使用，103年7月14日為配合新北市政府污水下水道工程施工，經獲原告指示於103年7月14日起停止營業，同年9月間仍在施工中，同年9月底室內馬桶仍在，迄10月中旬未接通化糞池，至10月下旬才接上污水管，在此期間，原告無法提供系爭房屋提供被告正常營業使用，此顯非可歸責被告，且被告前已預繳103年8、9月份之租金，並於104年1月10日清空系爭房屋請原告前來點交，然原告置之不理等語。
⒉按「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人
，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」，民法第423條定有明文。此乃出租人之主要義務，而與承租人租金之支付義務互有對價關係，出租人如不盡此義務，承租人自得行使其同時履行抗辯權，拒絕其租金之支付。本件原告陳稱：下水道工程是從103年7月初在系爭房屋的屋後施作，我們配合拆除屋後違建，到103年9月8日違建拆除完畢，並且屋後牆壁也都復原，這部份有包商施工完成的證明書。…因為施作工期無法預料施工期間，所以是說施工完成之後再跟被告討論租金，我是有傾向在違建拆除施工期間不向被告收取租金等語（見本院重訴字卷第24頁反面）。足認系爭房屋屋後施作污水下水道工程期間，包含原告配合於該下水道工程施作前拆除屋後違建等施工期間，原告確實無法保持提供合於所約定使用收益之租賃物與被告繼續經營其自助餐店使用，故被告於該段期間自得行使同時履行抗辯權，拒絕租金之支付。
⒊原告雖提出訴外人 鄭勝芳 出具之書面影本1紙（見本院重訴
字卷第54頁），主張：其委託鄭勝芳於系爭房屋屋後配合下水道工程施作拆除違建，至103年9月8日違建拆除完畢並且屋後牆壁也都已復原，而已可使用等語。然查：上開書面記載鄭勝芳於系爭房屋施作後牆拆除清運、砌磚、H鋼骨、水電、磁磚、地磚、新做浴室、衛浴設備、化糞池處理等工程，於104年7月8日開工、104年9月8日完工等內容。而證人即鄭勝芳於104年9月14日言詞辯論期日到庭結證稱：我曾就原告所有之系爭房屋施作配合屋後污水下水道工程之違建拆除工程，當初配合污水下水道，拆除部份，屋後違建部份要退縮75公分，系爭房屋屋後違建拆了40公分左右。我是拆除並幫系爭房屋復原，還有做2、3樓支撐的H鋼骨。舊牆的水電線要移進來。還有化糞池接管回流的工程，因為污水下水道工程人員不知何時才來施作。系爭房屋是租給人家作店面，所以先作化糞池回流工程，就可以不用等污水下水道施作，就能夠使用廁所，不然生意場所沒有廁所給人使用也不行，我是這樣給原告先生建議的。施作期間，剛做時沒有建議作化糞池回流工程，所以第一期做的時候約103年7月18日左右，做到103年8月初，化糞池二尺深，因為當時化糞池無法排水，要等到污水下水道接管才會通。因為當時有又一直下雨。8月初當時牆壁已經回復，挖下去才知道沒有水溝可以排污水，水滿起來就不通，要等到污水接管才可通，我建議原告先生作化糞池回流工程。化糞池回流工程從8月12、13日開始建議，就開始挖化糞池來看，差不多做到9月初左右，工程大概20天左右。化糞池回流工程工期大概20天左右，不含下雨天數，下雨大概3、4天左右。（提示本院重訴字卷第54頁予證人）此份文件是我寫的沒錯，104是當初寫錯，應該是103年。是去年年底我寫給原告，原告說要一個證明給承租人看，要讓他們知道不能居住的原因。我施作上開工程期間，系爭房屋沒有人在使用。系爭房屋之污水下水道何時接通我不知道，我做完工程就離開了。（問：證人鄭勝芳所謂的化糞池回流是回流到何處？）化糞池下雨雨水會倒灌，我有請原告去驗收，但下雨時不能順暢的使用馬桶。水溝只有30公分深，化糞池管子有60公分深，所以馬桶的污水無法往上流到水溝排出去，因為馬桶管線跟2、3樓管線回流不順，馬桶常常阻塞。2、3、4樓的化糞池接管我們要接到源頭接出去外面再回流到化糞池，以方便污水下水道從外面牆壁就可以直接接管，不用再破壞內部，不然原告要再花接管的錢。這是我所施作的工程，1樓的馬桶是另外一個管，我施作的工程是將2、3、4樓和1樓的管子分開接。我1樓有重作一個新廁所。退縮工程和新廁所是在第一階段做的。新廁所做下去還是要經過化糞池，所以我建議原告先生污水下水道施作前先作廁所化糞池的回流工程，就可以使用，但是因為那時候下雨，雨水倒灌，所以雖然做了回流工程，但是雨水倒灌導致馬桶還是會阻塞不會很順暢，馬桶排水量不是很順暢，最主要還是污水管接通馬桶才可以比較順暢。雖然做了化糞池回流工程，但是如果遇到多天下雨還是會導致馬桶排水不順暢，因為化糞池會因此滿起來等語（見本院重訴字卷第66頁反面至68頁）。是依鄭勝芳上開證詞，可證鄭勝芳雖約於103年9月初施作完成系爭房屋屋後違建拆除復原、廁所、化糞池回流等工程，然於屋後下水道工程施作接管之前，系爭房屋仍無法供被告正常經營自助餐店使用甚明。
⒋再經本院向新北市政府函詢，並經新北市政府水利局以104
年10月13日新北水污工字第1041939920號函轉請內政部營建署下水道工程處北區分處逕復結果（見本院重訴字卷第93、95頁）：內政部營建署下水道工程處因要施作包括系爭房屋在內之新北市○○區○○路0段0號至18號等房屋污水下水道後巷用戶接管工程，而於103年6月4日舉辦施工說明會，原告之夫即本件訴訟代理人 洪金宏有 到場並簽到，該說明會並已通知住戶如房屋後巷或防火間隔因違建阻礙施工時，住戶須先自行配合自地界清除寬75公分施工空間，並將妨礙之雜物、物品、用具等一併搬移，俾利污水下水道管線及設施與施工人員、工具、材料進出及後續維護管理等事項。而新北市○○區○○路0段0號至18號房屋後巷污水用戶接管工程係於103年10月1日進場施作，原告之系爭房屋用戶接管則於103年10月20日至103年10月23日進場施作，均已完成生活雜排水及化糞池溢流管銜接之事實，有內政部營建署下水道工程處104年11月23日營水授北字第1043654062號函及該函檢送之該處104年10月29日營水授北字第1043653194號函、施工說明會簽到簿、說明會現場照片、施工說明會資料、接管圖、施工照片、暗溝及化糞池不同意打除切結書、監造報表、施工日誌等資料影本附卷可稽（見本院重訴字卷第134至151頁）。是系爭房屋自103年7月14日起至103年10月23日止，無法作為被告正常營業使用，堪以認定，則被告於上開期間行使同時履行抗辯權，拒絕支付該段期間之租金，應屬有據。
⒌至被告抗辯其已預付租金至103年9月份一節，為原告所否認
，並主張被告僅給付租金至103年8月份。被告對其上開所辯，未提出證據證明，且證人 柳雲清 於104年9月14日言詞辯論期日到庭證稱：被告於系爭房屋經營之店名叫池上便當，池上便當有好幾家店，老闆都不一樣，我是其中四家店的經理，包含被告之系爭店面，…施工期間房東太太（即原告）在103年8月份有打電話來給我，第一次叫我匯房租，我說我們沒有營業，房東太太說沒關係，之後會抵扣，等到9月份，房東太太再打電話給我，叫我匯9月租金，我說沒有辦法，而且我們有押一個半月的租金在原告那邊。房租的部份房東太太（就是租約上的出租人）說，出租人吸收施工期間的租金，店面損失我們自己負責。房東太太是在當初我們要停止營業之前說的等語（見本院重訴字卷第68頁反面至69頁），足證被告確實未支付103年9月份之租金。職是，被告自103年10月24日至104年6月22日系爭租約終止之日止，合計應給付之租金為479,484元（計算式：6萬元×8/31＋6萬元×7個月＋6萬元×22/30＝479,484元），扣除被告預付之103年7月14日至103年8月31日之租金94,839元（計算式：6萬元×18/31＋6萬元＝94,839元；元以下四捨五入），再扣除押租金116,000元後，原告得請求被告給付之租金應為268,645元（計算式：479,484元－94,839元－116,000元＝268,645元）。故原告此部分請求，於逾268,645元部分，即無從准許。
㈢關於原告請求被告給付不當得利12萬元有無理由之爭點：
原告主張：系爭租約於104年6月22日終止，然被告迄104年9月初始將系爭房屋返還原告，故依不當得利之法則，請求被告給付2個月相當於租金之不當得利計12萬元等語。被告則抗辯：被告已於104年1月10日前清空系爭房屋，請原告前來點交系爭房屋並返還押租金及預繳之103年8、9月份之租金，此有被告委託律師於103年12月31日所發103年度弘律字第1231001號律師函可稽等語。經查：
⒈兩造間之系爭租約係於104年6月22日始終止，已如前述。而
按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。所謂返還租賃物，當係指依債務本旨，向出租人移轉租賃物之占有而言。查系爭租約第11條約定：「房（店）屋有改裝施設之必要時，乙方（即被告）取得甲方（即原告）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房（店）屋時自應負責回復原狀。」，再依民法第946條第1項規定：「占有之移轉，因占有物之交付而生效力。
」，是被告雖謂其於103年12月31日已委託律師發函通知原告將於104年1月10日清空系爭房屋，請原告前來點交，惟原告置之不理等語，然是時系爭租約尚未終止，且系爭房屋實際亦未經被告交付返還予原告。故被告縱確於104年1月10日清空系爭房屋內之物品，僅係單純未使用租賃物，不能認其已返還系爭房屋予原告，系爭房屋於被告交付返還予原告之前，自仍屬被告占有中。
⒉按民法第234條規定：「債權人對於已提出之給付，拒絕受
領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任。」，上開規定之「受領遲延」，必須債務人對於債權人確依「債之本旨」提出給付，而債權人無故拒絕收受者，始足當之。倘債務人未依債之本旨提出給付，自難認已生提出給付之效力；給付兼須債權人之行為者，亦須按給付之債務本旨準備完成，通知債權人，以代提出，此觀民法第235條規定自明，並有最高法院73年度台上字第4363號、86年度台上字第865號裁判要旨可資參照。查原告於104年8月7日言詞辯論期日主張：
被告承租系爭房屋後，有施作天花板、隔間牆、塑膠地板、及於前門出入口裝設一大扇鋁門，皆未拆除回復原狀等語。被告則抗辯：天花板、隔間牆、前門出入口之鋁門都是原有的，並不是被告所裝設，塑膠地板是被告後來舖的，被告願意拆除等語（見本院重訴字卷第52頁反面）。而證人 林睿慈 到庭結證稱：我是從事房仲業。被告向原告承租系爭房屋是我所仲介，系爭房屋是委託我出租。99年9月間有一位陳先生（就是承租方的人）打電話給我，我就介紹系爭房屋，最早訂立的租約是在99年9月。租約內容與系爭租約不同，我們是用公司租約，租期是99年9月26到102年9月25日。我在仲介系爭房屋租賃事宜前，有先帶陳先生去看過系爭房屋。99年9月初去看房子時，系爭房屋沒有施作天花板、隔間牆。102年10月1日兩造續約時我就沒有在場。99年被告剛開始營業時，我有去買便當，我有看到隔間牆和玻璃門，天花板我沒有注意到。系爭房屋在99年出租前有鐵門，但沒有施作玻璃門。系爭房屋出租前地板已經拆掉了，出租前地板是洗石子，花花的，很像大理石的那一種。牆壁是一般油漆粉牆等語（見本院重訴字卷第69頁反面至71頁），足證被告承租系爭房屋後，確有施作隔間牆、塑膠地板、及於前門出入口裝設鋁門。則被告自應將上開隔間牆、塑膠地板、鋁門拆除，回復承租前之原狀交還原告，始能認有依債務本旨返還租賃物。又證人柳雲清於104年9月14日言詞辯論期日陳稱：…系爭房屋地板已經拆掉了，我願意在庭後把系爭房屋鑰匙先還給原告，原告就可以使用系爭房屋等語（見本院重訴字卷第70頁反面至71頁），足證系爭房屋迄104年9月14日仍尚未交付返還予原告。嗣被告於104年10月1日，已將系爭房屋鑰匙交還原告，將系爭房屋交付返還原告占有使用，此經原告 陳明 在卷（見本院重訴字卷第100頁）。故自104年6月22日系爭租約終止後，迄被告返還系爭房屋之日止，被告仍屬系爭房屋之占有人，且為無權占用，依通常社會觀念，可能獲得相當於原約定租金（每月6萬元）之利益。是原告主張被告於系爭租約終止後，仍占有系爭房屋，係無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，而依不當得利之法則，向被告請求返還相當於2個月租金之不當得利計12萬元，即屬有據，應予准許。
㈣關於原告請求被告律師費6萬元有無理由之爭點：
原告主張：因被告違約導致原告因本件涉訟所支出之6萬元律師費，被告應依系爭租約第15條約定賠償原告等語。被告則否認有違反系爭租約之情事。經查：系爭租約第15條約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」，查被告尚欠原告租金268,645元、不當得利12萬元迄未清償，已如前述，依前揭約定，原告自得就提起本件訴訟求償所支出之律師費用請求被告賠償。而原告主張其因本件訴訟而支出律師費用6萬元，業據提出委任契約影本1紙為證（見本院重訴字卷第161頁），是原告依上開約定請求被告給付此項費用，自屬有據。
㈤關於原告請求被告損害賠償23,500元有無理由之爭點：
原告主張：依系爭租約第11條後段約定，被告應於交還系爭房屋時，就改裝設施部分負回復原狀之責任，被告未依此約定回復原狀，應依據系爭租約第15條前段負損害賠償責任，就回復原狀部分，經原告估價金額為23,500元等語，並提出估價單影本1紙為據（見本院重訴字卷第162頁）。然查：系爭租約第11條固約定：「房（店）屋有改裝施設之必要時，乙方（即被告）取得甲方（即原告）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房（店）屋時自應負責回復原狀。」、第15條固約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，…。」。惟所稱回復原狀應指「房屋有改裝設施」之部分回復至出租前未改裝時之狀態而言，至自然之折舊、耗損等應不在回復之內，此並有最高法院89年度台上字第58號裁判意旨可參。經查：原告上開所提估價單，記載工項包含「拆除搬運5,000」、「打掃清潔1,500」、「油漆一式17,000」，以上共計23,500元。
經核除「拆除搬運」費5,000元屬回復原狀之必要費用外，應予准許外，其餘部分依上說明，非屬被告應回復之範圍內，自無從准許。
六、從而，原告依系爭租約請求被告給付租金268,645元、依不當得利請求被告返還12萬元、依系爭租約第15條請求被告賠償律師費6萬元及回復原狀之費用5,000元，合計453,645元（計算式：268,645元＋12萬元＋6萬元＋5,000元＝453,645元），為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，因所命給付金額未逾50萬元，爰依職權宣告假執行，並酌定相當之擔保金額准被告供擔保後免為假執行；至原告敗訴部分，因該部分之訴業經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附此敘明。
結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條，判決如主文。
中華民國105年1月15日
民事第三庭法官黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年1月15日
書記官李惠茹