臺灣新竹地方法院民事簡易判決 103年度竹北簡字第98號
原 告 吳嘉明
訴訟代理人 江肇欽 律師
被 告 邱盛鈞
訴訟代理人 江曉俊 律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於中華民國104年1月
19日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落新竹縣○○鎮○○○段一六五之三、一六五之五、
一六四之七地號土地上，如附圖編號Ａ部分、面積三一點四三平
方公尺，編號Ｂ部分、面積０點七六平方公尺及編號Ｃ部分、面
積一０點八七平方公尺之地上物拆除後，將上開土地騰空後返還
予原告。
被告應自民國一百零二年八月二十二日起至返還前項土地之日止
，按月給付原告新臺幣貳拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如於假執行程序實施前，
以新臺幣柒萬柒仟伍佰零捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者
，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查
本件原告起訴時聲明原係：被告應將坐落新竹縣○○鎮○○
○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地上，面積約33.05
平方公尺之地上物（實際占用面積及位置以實測為準）拆除
後，將上開土地騰空返還與原告，並應自民國（下同）102
年8月22日起至返還上開土地為止，按月給付原告新臺幣（
下同）33元等情；嗣經本院於103年3月25日會同兩造及地
政事務所測量人員進行現場測量後，原告變更聲明為：被告
應將坐落新竹縣○○鎮○○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○
○號土地上，如附圖編號A、B及C部分，使用面積分別為
31.43、0.76及10.87平方公尺之地上物拆除後，將上開土
地騰空後返還予原告；並自102年8月22日起至返還上開土
地為止，按月給付原告43元等情，有民事準備㈠狀在卷可參
（見本院卷第48頁），核屬更正事實上之陳述，參諸前揭規
定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、坐落新竹縣○○鎮○○○段164-7、165-3及165-5等三筆地
號，權利範圍均為全部之土地（下爭系爭土地）為原告所有
。被告邱盛鈞則為坐落同地段165-3、165-4、165-5、165-7
等四筆地號土地其上同段23建號（下稱系爭23建號），門牌
號碼為新竹縣關西鎮苧子園28號建物之所有權人。被告所有
之系爭23建號房屋，竟有部分係越界建築在原告所有之系爭
土地上，且由於該房屋越界建築部分，自始即未經原告同意
，乃直到102年9月9日新竹縣竹北地政事務所至系爭土地現
場執行鑑界、測量時，原告始獲悉系爭土地遭到被告無權占
用約10坪（即33.05平方公尺，實際占用面積及位置以實測
為準）之事實。原告旋即於同年10月8日寄發竹北光明第548
號存證信函，請求被告應立即將無權占用之地上物加以拆除
，並騰空返還土地與原告，惟被告於收受後卻置若罔聞。被
告無法律上之正當權源，其所有之系爭23建號房屋卻無權占
用如附圖編號A、B及C部分，使用面積分別為31.43、0.76及
10.87平方公尺，妨害原告所有權之行使甚鉅，原告自得本
於民法第767條第1項規定請求被告拆屋還地，爰如訴之聲明
第1項前段所載。被告無權占有系爭土地，自受有相當於租
金之利益，依照前述規定及判例意旨，被告應自其取得系爭
23建號房屋之日（即102年8月22日）起至騰空返還系爭土地
予原告之日止之期間內，按月負擔償還原告相當於租金價額
之不當得利損害金。又系爭土地位處台三線中豐公路之8米
以上道路旁，鄰東光國小、沙坑國小學區，另旁羅馬公路出
口南端，觀光資源豐富，假日往來人車潮頗多，距市區車程
僅有五分鐘，自應以土地申報地價每平方公尺120元，按年
息百分之10為計算不當得利損害金之基準為適當，基此計算
被告所獲相當於租金之不當得利為按月43元【計算式：公告
現值：120元/平方公尺X占用面積：43.06平方公尺X年息10%
/12個月=43元（小數點以下四捨五入）】，爰請求如起訴聲
明第1項後段所示。
㈡、原告對於系爭同意書之存在自始不知，且不曾與聞、見過。
尤以，原告與訴外人 吳嘉汴 為堂兄弟，與訴外人 吳聲章 為堂
叔姪之關係，多年間均未曾見渠等提起有此一情事；且反觀
被告係於臨訟之際始忽爾提出此一文件，故系爭同意書之真
實性為何？實難令人不啟疑竇，茲鄭重否認該文書之形式真
正。縱使系爭同意書為真正，然細觀該同意書之內容可知，
此為訴外人吳嘉汴與其子吳聲章之私人間約定，基於債之相
對性原則，上開同意書對於本案兩造均不生任何效力。被告
據此主張其為合法占有云云，顯無所據。再據原告回憶，原
告與訴外人吳嘉汴（原告堂兄）最早係於69年間即居住在現
址，嗣因79年間臺三線道路拓寬工程，原告與吳嘉汴之舊房
屋不得不面臨拆除，而自臨大馬路處往後退縮，吳嘉汴與原
告乃在原址重建房屋，原告所修建之新房屋即為現今之21建
號、吳嘉汴所建則為目前系爭23建號房屋前身。原告所有21
建號房屋係於81年1月8日新建完工，同年12月9日辦妥測量
及建物保存登記，取得使用執照（81建都字11號，原證七號
）。而系爭23建號房屋則係於80年8月間取得使用執照（80
建都字257號），卻於82年5月11日完工（同原證七號），吳
嘉汴亦於同日過世（原證八號），系爭23建號房屋則遲至83
年2月4日，由當時吳嘉汴之長子 吳聲坡 先生辦理繼承登記後
，才接續辦竣測量與保存登記，取得使用執照。後來在87年
間訴外人吳聲章（即吳嘉汴之子）欲出售系爭三筆土地，曾
主動詢問原告是否要購買，並告知原告所有21建號房屋有占
用到系爭土地，因此為免日後因占用權源不明遭到拆除，原
告始決定向吳聲章購買系爭三筆土地。惟在購買土地前後，
吳聲章均不曾向原告提及有簽署被告所謂之同意書之情事原
告更不可能會知道系爭23建號房屋也有占用到系爭土地之情
形。再細究系爭同意書部分，字跡均屬同一人所有，只在「
土地所有權部」刻印一個簡易木頭便章即蓋印上去，準此可
知，系爭同意書之形式上真正為何？是否真確經過證人吳聲
章同意所為？實係令人難以不去懷疑，原告否認該同意書之
真正。原告不具地政專業知識，也不知道要聲請鑑界，故自
始至終完全不知道有其他建物會蓋在系爭土地之上，遲至被
告聲請鑑界之後，原告才得知系爭土地遭被告佔用之事實，
並於得知後立即發存證信函請求拆屋還地，但因遭到拒絕且
被告又大張旗鼓地在系爭土地上繼續加蓋違建，甚至有影響
系爭23建號房屋原有建物之結構安全而衍生公共危險之虞，
原告乃不得已提起本件訴訟。被告辯稱原告早已知悉系爭23
建號房屋坐落系爭土地上，屬有權占有云云，顯背離事實，
要難可信。況依當初吳聲章先生與原告所簽訂之土地買賣契
約書內容觀之，其中建築改良物標示欄是空白，並未有任何
地上建物之公示登記，另聲請登記以外之約定事項欄中關於
「他項權利情形」或「土地建物使用情形」，也同樣未有任
何註記、揭示，可見原告所述為實情也。更何況，倘若原告
知悉有此一情事，則購買前理應會對於購買價格再作斟酌，
或再與吳先生進行議價，甚至一併加以購入建物，始符購買
目的（避免日後紛爭）才是，豈可能明知產權有問題仍舊慨
然應允而購入？被告此一辯解，亦悖於常情。此外，依103
年4月30日庭呈之本院執行處通知附表附記欄記載：「五、
本件查封時經向鄰居查詢及債權人代理人查報，房屋由債務
人自行居住，另建物有占用吳聲章所有之同段165-5、165-3
、165-7號土地，拍定後按現況點交，因其占用權源不明，
如引起糾葛，拍定人應自行處理。」可知系爭23建號房屋占
用系爭土地，其占用權屬不明，被告在拍定取得23建號時，
應當知悉該建物係屬無權占用之狀態，被告自非善意第三人
也，其甘願買受系爭23建號房屋進而造成本日之局面，顯應
自行負起責任。被告所提出之其餘土地登記資料，更可以證
明原告所有之21建號建物坐落在系爭土地之上，也因此原告
當年才會額外出資向訴外人吳聲章購買系爭土地，堪信為真
實。惟土地登記資料雖另有系爭23建號房屋之記載，但並非
據此即足以推論原告對於系爭23建號房屋知悉與否、知悉時
點為何，更甭論得據此認定被告對於系爭土地有合法占用權
源存在或對於原告存有效力。
㈢、系爭23建號房屋係於82年5月11日以所有權第一次登記為原
因，登記為訴外人吳聲坡名下所有，嗣86年2月1日以拍賣為
原因而移轉予訴外人 陳泳誠 所有，而上開房屋坐落之基地中
，其中新竹縣○○鎮○○○段○○○○○○○○○○○○○號二筆土地
，係分別於69年8月28日、68年11月10日（以上均為登記原
因發生日期）由訴外人吳嘉汴各向訴外人 吳豐德 、 吳富德 所
購得，後於86年3月10日同為陳泳誠拍賣取得（原證十二號
）；另系爭土地（即同段164-7、165-3及165-5等三筆地號
），則係訴外人吳聲章單獨向訴外人 張錫麟 所購得，再於87
年4月1日出售予原告。由上開事證可知，系爭23建號房屋與
其所坐落之基地（164-8、165-4等地號）所有權，本即非同
屬於同一人所有，而該屋與系爭土地（164-7、165-3及165
-5等地號）也分屬不同人所有，故不論是陳泳誠以拍賣為原
因取得系爭23建號房屋及164-8、165-4地號土地所有權時，
還是原告向訴外人吳聲章購買系爭土地之時點，均核與民法
第425條之1或最高法院48年台上字第1457號判例所揭櫫之構
成要件與保護目的不合，自無上開規定之適用。上開規定之
存在，純係為了解決房、地因同一所有人先後移轉與相異之
人致房、地權屬不一之異象，此與本案系爭23建號房屋與系
爭土地本來就為不同購入時點，而分屬不同所有人之情形不
同，二者基礎案例事實本即不同，更不容相同並論或恣意為
擴張解釋，以免侵害所有權人就土地為合理使用收益之權益
。況且，縱使系爭23建號房屋與系爭土地之實際所有人確為
吳嘉汴，然伊於生前安排分別於不同時日購入上開房、地，
並將之登記在不同兒子名下，其中是否早已隱含分家之主觀
上特別用意在內？亦有疑問。是以，倘若本院認系爭23建號
房屋與系爭土地間確屬同一人所有者，亦因吳嘉汴先生於不
同時點購入，而分別登記在不同兒子名下，顯然隱含有提前
分割家產或是為子女們營業、分居或結婚之特別贈與之特殊
主觀上目的，而系爭23建號房屋及164-8、165-4土地係贈與
給吳聲坡，另將系爭三筆土地贈與給吳聲章，主觀上顯係具
有與推定租賃關係相反之目的或特約，而排除推定租賃關係
之適用，亦堪認定。被告提出系爭23建號房屋與系爭土地間
存有推定租賃關係乙節，亦與事實不合，也悖於上開規範之
立法目的，難謂有據，並不足採。又原告當初於被告前手向
地政機關申請鑑界，會同地政人員於系爭土地及建物現場測
量時，才第一次知道系爭房屋有逾越地界占用到系爭土地之
情形，原告乃於第一時間寄發存證信函向陳泳誠及被告表示
異議，並通知渠等應儘速將占用部分加以拆除並返還土地，
渠等置之不理，不得不提起本件訴訟，均已於前呈書狀中論
及。本案既未合於民法第796條之要件，自更無討論被告有
無繼受取得越界建築之抗辯等問題，從而原告依據所有物返
還請求權等法律關係，請求被告排除侵害返還占用土地，核
屬於法有據， 洵堪 認定。
㈣、倘若原告行使權利，是存心要以損害他人為主要目的，依常
情，自必於被告之前手陳泳誠拍定取得系爭23建號房屋及土
地之時即提起本件訴訟；原告與被告本無任何仇恨嫌隙，何
以會有致其受損害之意圖？何以等到被告取得系爭23建號房
屋之後才提起本件請求呢？故被告之推論方法，實令人難以
理解。原證八、九號證物，也是原告發現土地遭被告佔用之
後，去找吳聲章詢問，詢問時吳聲章才找出上開文件給原告
參考，被告辯稱，原告早在85年知悉土地被佔用，並非事實
，尤其原告是在87年間才買受系爭土地，可是原證八的遺產
稅繳清證明是82年間就已經存在，原證九的執行處通知書也
是85年間就已發出，再加上原告並不是上開文書之當事人，
怎麼可能會在85年就持有上開的文件，可見被告所辯與情理
不合，不足採信。況且，原告得知系爭土地遭被告無權占用
後，即曾請求被告拆屋還地，因被告不理不睬，才依法提起
本件訴訟，核屬正當權益之行使，亦符憲法保障人民訴訟權
與財產權之旨趣。綜上所述，被告既不能提出現今就系爭土
地存有合法、有權占用之證明，而且原告行使權利核屬正當
權利之行使，更無權利濫用之情事，被告無權占用系爭土地
之事實，即洵堪認定，要無疑義。
㈤、訴之聲明：
⒈被告應將坐落新竹縣○○鎮○○○段○○○○○○○○○○○○○○○
○○○○號土地上，如附圖編號A、B及C部分，使用面積分
別為31.43、0.76及10.87平方公尺之地上物拆除後，將上
開土地騰空後返還予原告；並自102年8月22日起至返還上
開土地為止，按月給付原告43元整。
⒉訴訟費用由被告負擔。
⒊原告願以現金或等值之國內銀行可轉讓定存單供擔保，請准
宣告假執行。
二、被告答辯：
㈠、被告所有之系爭23號房屋乃依建築法及土地法相關規定，分
別向新竹縣政府及竹北地政事務所申請建造執照、使用執照
等併辦理土地登記而領有所有權狀，故如附圖所載編號A、B
、C部分乃合權占有。系爭23建號建物乃吳嘉汴於80年間經
土地所有人吳聲章出具各該土地之「土地使用同意書」向新
竹縣政府申請建造執照、使用執照等各項執照所起造、使用
，以如前述，建築完成後並依土地法及土地登記規則向竹北
地政事務所辦理土地登記，此觀附件四系爭23建號建物之建
物建築改良登記簿影本可知，是被告所有之系爭23建號建物
乃合法建物；系爭23建號建物當時乃依國家法令完成相關手
續，並辦妥保存登記，而土地登記具物權登記之絕對、對世
效力，故如附圖所載編號A、B、C部分乃合權占有，並非原
告所稱無權占用，原告自不得請求拆屋還地。原告購買系爭
土地前早已知悉其上有合法建物即系爭23建號建物存在，且
原告對其不知應負舉證之責。系爭23建號建物為原告前手吳
聲章父親吳嘉汴於80年間所起造，起造前已經其子吳聲章出
具如附件二各該土地之「土地使用同意書」，吳嘉汴並持以
向新竹縣政府申請建造執照，於82年5月間建造完成後請領
使用執照，並據以向竹北地政事務所聲請核發建物所有權狀
，且當時系爭23建號建物之建築改良物登記簿上均有記載基
地坐落「165-3、4、5，164-7」，從而依第37條第1項、土
地登記規則第2條及土地法第43條之規定土地登記具有絕對
效力，原告空稱不知情，顯為推托之詞。又原告係於87年間
購得系爭土地，而竹北地政事務所自88年1月8日起方開始電
子處理作業，分別自附件七之系爭164-7號土地、系爭165-3
號土地、系爭165-5號土地之土地登記簿標示部第1頁「地上
建築改良物之建號」上已清楚記載有系爭23建號建物，原告
顯然在購買系爭土地當時早已知悉前手吳聲章有將同一筆土
地即系爭164-7、165-3、165-5號土地亦提供予他人使用情
形。原告雖主張從原證一之系爭164-7號土地第二類謄本上
根本無法知悉有系爭23建號建物之情形，然而自附件七之系
爭164-7號土地之土地登記簿標示部第1頁「地上建築改良
物之建號」上已清楚記載有系爭23建號建物，況從系爭23建
號建物申請建造執照之資料綜合以觀，電子謄本上未記載應
係建立電子作業錯誤登載為「165-7」所致，況87年間原告
購買系爭土地當時根本未有電子謄本，土地登記簿當時確有
記載，是依土地法第43條規定，原告空言不知，顯違背土地
法之公示效力。其次，就原告所提出原證一之系爭165-3、1
65-5號土地第二類謄本確有記載系爭23建號建物，原告卻置
之不論，兩相對照，原告顯為刻意迴避知悉之事。又由原告
於103年4月30日庭呈本院85年度執字第2055號強制執行事件
附表以觀，若非原告近期申請調閱本院卷宗，顯可知原告早
已於85年間知悉同為其所借用之系爭164-7號、165-3、165
-5號土地上之系爭23建號建物遭法院拍賣程序乙事。至原告
雖以本院85年度執字第2055號強制執行事件附表附記「五、
本件查封時經向鄰居查詢及債權人代理人查報，房屋由債務
人自行居住，另建物有占用吳聲章所有同段165之5、165之3
、165之7（編：乃164之7誤繕）號土地，是否屬實應買人應
自行查證，拍定後按現況點交，如查證結果，確有占用鄰地
，因其占用權源不明，如引起糾葛，拍定人應自行處理。」
而否認借用基地建築房屋及否認被告所提土地使用同意書之
真正云云；然查我國強制執行制度，係採執行機關與權利判
定機關（執行名義作成機關）分離之制度，而強制執行具非
訟性質，執行程序重在迅速，是執行機關對執行拍賣標的物
僅採形式外觀審查，並不就實體法上權利義務關係作認定，
因而，原告以上開以民事執行處形式認定作為實體上法律關
係確認要屬誤會。
㈡、原告主張前後矛盾，顯係為訴訟進行而隨時調整其主張之理
由，且早已知悉系爭23建號建物乃合法、有權占有系爭土地
，原告不得請求被告拆除。原告先主張未得原告同意，被告
有越界建築之情形。然由民事答辯㈤狀流程圖及證人吳聲章
於103年8月12日在本院作證之證詞可知，系爭23建號建物興
建完成當時，原告並非系爭土地所有權人，且原告亦是向實
質上所有權人吳嘉汴借地興建系爭21建號建物。原告訴訟代
理人於103年4月30日庭呈本院85年11月7日新院文執武字第
2055號通知乙事以觀，系爭土地拍賣當時原告並非土地所有
權人，原告若真不知悉系爭土地上有系爭23建號建物，何以
能提出距今已長達18年之執行處通知，故原告推託不知，顯
為狡卸之詞。原告否認該同意書之真正，惟原告民事準備㈡
狀第1頁第1行「原告當年向訴外人吳聲章先生購買系爭土地
時，吳聲章先生均不曾向原告提及有系爭建物已占用系爭土
地，或是有所謂簽署同意書等情事…」表示原告否認系爭土
地之土地使用同意書真正，向吳聲章購買系爭土地時，吳聲
章均不曾向原告提及系爭23建號建物已占用系爭土地。據證
人吳聲章於103年8月12日在本院具結後作證之證詞可知，系
爭土地乃其父吳嘉汴所購買，並借其名登記，吳嘉汴生前關
於系爭土地之利用皆是由其父主導；換言之，若證人吳聲章
就上開證言無訛，原告於80年間亦是向吳嘉汴借用系爭土地
以興建系爭21建號建物，且其土地使用同意書上亦是吳嘉汴
蓋用吳聲章之印章以供原告向新竹縣政府工務處申辦建造執
照、使用執造，即原告興建其所有之系爭21建號建物亦是向
吳嘉汴商借，吳聲章於其父生前從未聞問系爭土地如何使用
，此乃原告所明知，原告卻故意指吳聲章未有出具任何土地
使用同意書、或向其告知有占用云云，並對照起訴狀稱被告
自始未得原告同意越界建築之說法以觀，原告顯然是為訴訟
進行程度，不得不揭露部分實情，就此，原告之主張亦前後
矛盾。由證人吳聲章之證詞可知，系爭土地乃其父吳嘉汴所
購買，並借其名登記，吳嘉汴生前關於系爭土地之利用皆是
由其父主導，即其父為系爭土地之真正所有權人，或可稱為
得竟對系爭土地為處分之人，吳嘉汴當年在其土地上興建系
爭23號建物，當得逕行為之，且證人吳聲章之證言亦證實之
，原告也是向吳嘉汴借用系爭土地，顯知原告早知悉系爭土
地於吳嘉汴在世時，均是其有權逕為處分。
㈢、退步言之，縱原告主張無權占用有理，惟要屬權利濫用。據
證人吳聲章之證言，系爭土地乃其父吳嘉汴所購買，登記其
名義，原告也是於80年間係向其父吳嘉汴借用系爭土地以興
建系爭21建號建物，非向系爭土地登記名義人吳聲章為之，
是原告顯知悉系爭土地均是由吳嘉汴決定如何處分或供他人
使用；又由原告準備㈡狀可知，至82年5月11日吳嘉汴死亡
，系爭23建號建物係經繼承之公同共有人分割協議由吳聲坡
所繼承，且依土地法辦妥系爭土地、系爭23號建物之土地登
記簿記載，吳聲章當時亦居住於系爭23建號建物內，卻未曾
向吳聲坡請求拆除占用之部分，顯知此乃原告所有系爭土地
之前手吳聲章所同意使用；復從85年間系爭23建號建物拍賣
時，原告雖非土地所有權人，卻能夠提出18年前本院執行處
通知函文，更顯原告早知悉原土地所有權人吳嘉汴，及其後
吳嘉汴之繼承人對系爭23建號建物、系爭土地之使用情形；
又從原告於87年4月1日向吳聲章購買系爭土地後，長達16年
均未曾請求拆除占用以觀，其根本係知悉系爭土地及系爭23
建號建物之使用情形。換言之，原告明知系爭土地前手吳嘉
汴、吳聲章就系爭土地有提供系爭23建號建物使用關係存在
，猶受讓系爭土地，並斟酌系爭土地之所有權人原告暨前手
長達18年皆未行使物上請求權，吳聲坡業已死亡而傳喚不能
之情形等時空背景及其他主、客觀等因素，依一般社會通念
，原告行使物上請求權係屬惡意，有違反誠信原則，原告之
主張自不應准許。
㈣、關於原告所提出原證十一其與吳聲章之土地買賣所有權移轉
契約書之部分，此同樣引用原告民事準備㈡狀所述，原告與
吳聲章之土地買賣所有權移轉契約書，要屬其私人間買賣土
地之約定，基於債之相對性原則，對被告不生效力，原告據
此主張不知顯無所據。況依系爭土地之土地登記簿上均有記
載系爭23建號建物之存在，而土地法第43條登記據公示及公
信效力，原告不得推諉不知。證人吳聲章證稱系爭164-7、
165-3、165-5地號土地供與何人使用，均由其父吳嘉汴主導
，僅登記其名義等語，而若認吳嘉汴死亡前，就系爭164-7、1
65-3、165-5地號土地乃實際上之土地所有權人，吳聲章僅
為登記名義人或附吳嘉汴死亡為停止條件之受贈人，吳嘉汴
乃系爭164-7、165-3、165-5地號土地及苧子園段165-4地號
土地之實際上所有權人，吳嘉汴於80年1月間申請起造系爭
23號建物，核其情形與上述最高法院48年台上字第1457號判
例與學者 謝在全 所著之情形全然相同，即上開土地均原屬吳
嘉汴一人所有，所有人吳嘉汴在苧子園段165-4地號土地上
建築系爭23號建物逾越地界占用自己所有之系爭164-7、165
-3、165-5地號土地中系爭A、B、C土地，嗣系爭164-7、165
-3、165-5地號土地輾轉由原告取得，自有最高法院48年台
上字第1457號判例及現行民法第425條之1適用，應推斷土
地受讓人原告與房屋受讓人被告間，推定在房屋得使用期限
內，有租賃關係存在，原告默許被告得繼續使用土地，原告
自不得請求被告拆除系爭A、B、C土地上之房屋。況且系爭
23建號建物已依建築法及土地法、土地登記規則，登載於系
爭164-7、165-3、165-5地號土地之土地登記簿上，更具公
示性，任何人均可自土地登記簿查知此一情形，而非單純為
一般人所不易查知之情形，從而，原告更不得向被告為本件
拆屋還地之請求。
㈤、若認吳嘉汴分別於73年6月25日、79年12月11日向張錫麟購
買系爭164-7及165-5地號土地、系爭165-3地號土地，登
記予吳聲章時，吳聲章即已為所有權人，按土地所有權人建
築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議
不得請求移去或變更其建築物，為民法第796條第1項所明定
，此項因相鄰關係致一方之所有權擴張而他方之所有權受有
限制，其權利義務對於嗣後受讓該不動產而取得所有權之第
三人仍繼續存在，依卷附建物登記簿謄本，第460號、第461
號土地上二層樓房為 郭道 等所建造，當時該二筆土地為其所
有，似為兩造所不爭，倘鄰地即訟爭第462號土地原所有人
辜有正同意郭道等按舊有房屋原有壁位改建於前，於郭道等
建築房屋時，當已知其越界情事，而不即為異議，尚難謂無
民法第796條之適用，最高法院70年台上字第858號判決意旨
參照。又民法第796條前段所謂土地所有人建築房屋逾越疆
界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移
去或變更其建築物云云，係因相鄰關係致一方所有權擴張，
而他方之所有權受有限制，該關係並對嗣後受讓各該不動產
而取得所有權之兩造繼續存在，不能與債權法上之借貸契約
同視，最高法院71年台上字第409號判決意旨參照。若認吳
嘉汴購買系爭164-7、165-3、165-5地號土地，而以吳聲章
之名義登記時，吳聲章即已取得上開土地之所有權，則自吳
聲章之證言系爭164-7、165-3、165-5地號土地均是由其父
主導等語以觀，就此吳聲章顯有允許其父吳嘉汴使用系爭
164-7、165-3、165-5地號土地之意，吳聲章與吳嘉汴間就
上開土地之使用存有契約關係無疑，縱吳聲章與吳嘉汴間之
契約關係不得以之對抗第三人，然依最高法院70年台上字第
858號、71年台上字第409號判決及學者 王澤鑑 之上開見解，
認為其越界建築相鄰關係對於嗣後受讓系爭164-7、165-3
、165-5地號土地而取得所有權之原告，仍繼續存在，故原
告不得請求拆屋還地，以貫徹民法第796條之規範目的。綜
上所述，原告之訴顯無理由。
㈥、答辯聲明：
⒈原告之訴及其假執行聲請均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠、坐落新竹縣○○鎮○○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○號等
三筆土地，權利範圍均為全部之土地為原告所有。
㈡、坐落新竹縣○○鎮○○○段○○○號即門牌號碼為新竹縣○○
鎮○○○段○○號房屋，為被告所有。
㈢、系爭23建號房屋占有系爭土地，如附圖編號A、B、C部分
，使用面積依序為31.43、0.76及10.87平方公尺。
㈣、系爭23建號建物為吳嘉明出資起造，依該建物使用執照記載
，建物開工日期為80年12月17日，竣工日期為80年12月30日
（因先行動工遭罰款），建物謄本登記之建物完成日為83年
2月25日，第一次登記原因發生日期為82年5月11日，第一
次登記日期為83年2月25日，第一次登記所有權人為吳聲坡
；嗣 陳泳斌 於86年3月10日因拍賣取得系爭23建號建物，被
告則於102年8月22日因買賣為原因取得該建物。
四、本件爭點：
㈠、被告所有之系爭23建號建物占用原告所有之系爭164-7、16
5-3、165-5土地有無合法權源？
㈡、原告請求被告拆除如附圖所示A部分、面積31.43平方公尺
，B部分、面積0.76平方公尺，及C部分、面積10.87平方
公尺，暨請求將上開土地騰空返還原告有無理由？
㈢、原告請求被告應自102年8月22日起至返還上開土地之日止
，按月給付原告43元有無理由？
五、法院之判斷：
㈠、被告所有之系爭23建號建物占用原告所有之系爭164-7、16
5-3、165-5土地有無合法權源？
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。又按以無權占有為原因
，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之
事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權
占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當
權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理
由（最高法院著有92年度台上字第312號判決參照）。本件
原告為系爭土地之所有權人，被告就此亦無爭執，僅抗辯其
非無權占有等語，則被告自應就其有權占用系爭土地之事實
，負舉證之責。
⒉次按，使用借貸，非如租賃之有民法88年4月21日修正、89
年5月5日施行前第425條：「出租人於租賃物交付後，縱
將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存
在」之規定，縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被
上訴人使用，被上訴人要不得以上訴人之前手，與其訂有使
用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房
地之權利（最高法院59年台上字第2490號判例意旨參照）。
⒊查系爭164-7、165-3、165-5地號土地，原分別為吳聲章
於73年6月25日、79年12月11日、73年6月25日以買賣為原
因自訴外人張錫麟取得所有權，有土地登記簿可參（分別見
本院卷第69頁、74頁、79頁）；而依被告提出由訴外人吳聲
章於80年1月出具之土地使用權同意書，記載同意吳嘉汴於
系爭164-7、165-3、165-5地號土地上建築三層樓RC建築
物一棟，且新竹縣政府建設局於80年3月8日核發（80）建
都字第0160號建造執照，起造人為吳嘉汴等情，有被告提出
之上開土地使用權同意書在卷可參（見本院卷第58頁背面、
第59頁），復經本院依職權函請新竹縣政府調閱系爭23建號
建物之建築執照及使用執照核閱無訛，則被告抗辯稱訴外人
吳聲章提供系爭土地予其父親吳嘉汴建造系爭23建號建物，
應屬可信。至證人吳聲章於本院審理時固到庭證稱：80建都
字第160號建造執照上之同意書不清楚是否為伊所蓋印，都
是父親在主導云云（見本院卷第136、137頁）；然訴外人
吳嘉汴既為吳聲章之父親，其於吳聲章所有之土地搭蓋建物
供吳聲章及家人使用，衡情自已得吳聲章所同意，依一般經
驗法則，堪認訴外人吳嘉汴與吳聲章間原即存有使用借貸關
係存在。
⒋惟查，系爭23建號建物於86年3月10日以拍賣為原因自吳聲
坡移轉予訴外人陳泳誠所有，復於102年8月22日以買賣為
原因移轉予被告；系爭164-7、165-3、165-5地號土地則
均於87年4月1日以買賣為原因由訴外人吳聲章出賣予原告
等情，此有土地及建物登記謄本、建物登記簿、地籍異動索
引等在卷可參（見本院卷第5至8頁、第64頁、第67頁），
且為兩造所不爭執，則吳嘉汴與吳聲章就系爭土地確有成立
使用借貸契約，固堪認定。然系爭土地業於87年4月1日移
轉為原告所有，依前開修正前民法之規定及最高法院判例意
旨，除得原告同意繼續使用系爭土地外，被告自不得以吳嘉
汴與吳聲章間之使用借貸契約對抗系爭土地現在之所有權人
，今原告既不同意被告繼續使用系爭土地，而提起本件訴訟
，則被告自不得以吳嘉汴與吳聲章間之使用借貸契約對抗系
爭土地現在之所有權人即原告，是被告上開所辯，尚非可採
。
⒌另被告固援引最高法院48年台上字第1457號判例及民法第42
5條之1第1項規定為其有權占有系爭土地之依據，惟前揭
判例及法條規定，係指土地及房屋所有權同屬一人，而將土
地及房屋分開同時或先後出賣之情形，其房屋承買人始有受
特別保護之必要，核系爭23建號房屋原所有權人即吳嘉汴或
吳聲坡並無系爭土地所有權（系爭土地乃吳聲章係分別於73
年6月25日、79年12月11日、73年6月25日以買賣為原因自
張錫麟取得），與前揭單純經系爭土地所有權人同意興建房
屋之情形不同，自不得比附援引，是被告引上開判例及法條
為利己之抗辯，自非有理。
⒍至被告辯稱本件應有民法第796條之適用云云。惟按，土地
所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即
提出異議，不得請求移去或變更其建築物，固為民法第796
條前段所明定，然所謂知其越界，須鄰地所有人事實上知悉
越界建築，方足當之。而主張鄰地所有人知其越界而不即提
出異議者，應就此項事實負舉證之責任。最高法院83年度台
上字第605號判決意旨可資參照。次按，相鄰關係之本旨，
在調和相鄰土地利用之關係，除法律有準用之規定外，須土
地所有人在自己土地上建築房屋而逾越疆界，始有其適用，
土地承租人就承租土地之使用，既無得以準用之明文，自不
得擴張解釋，以限制所有權之排他性，又鄰地所有人知越界
情事而不異議，此項知與不知，並非依客觀情事定之，而係
依鄰地所有人個人之情事而定，且於越界建築當時不知其事
，而於建築完竣後始知其情事者，仍無本條之適用。最高法
院72年台上字第4737號判決意旨亦資參照。本件被告雖辯稱
系爭23建號房屋建築時，占用系爭土地之狀態即已存在，且
經原土地所有權人吳聲章之同意，依法原告應繼受此一法律
效果云云。然查，訴外人吳聲章係基於其與被告前手吳聲坡
抑或吳嘉汴間之使用借貸關係而提供系爭土地供系爭23建號
房屋建築使用，非屬建築房屋逾越疆界之情形，自無民法第
796條之適用，則揆諸上開說明，被告尚不得援引民法第79
6條之規定，而主張原告不得請求移去或變更其建築物。
⒎被告另又以原告明知系爭土地前手吳嘉汴、吳聲章就系爭土
地有提供系爭23建號建物使用，猶受讓系爭土地，且長達18
年皆未行使物上請求權，今再訴請拆屋還地，實係權利濫用
，有違誠信云云抗辯。惟按，「權利之行使，不得違反公共
利益，或以損害他人為主要目的」，民法第148條第1項固
定有明文，然該條所規定之權利濫用禁止原則，於適用時除
須注意權利人於行使權利時，於主觀上有無以損害他人為主
要目的外，在客觀上尚須綜合權利人因權利行使所能取得之
利益，與其權利之行使對於他人及社會國家整體可能造成之
損失，加以比較衡量，且如當事人之行使權利，雖足使他人
喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在上開法條
所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號判例參照）。
查系爭23建號建物為2層加強磚造建物，於本院於103年3
月25日履勘現場時，現況屋頂、門窗均拆除重建中，房屋前
有拆除後廢棄磚塊，屋內有建築用水泥、砂土，頂樓（3樓
）一半以輕鋼架搭建，尚未完成，另面對房屋靠左側建物2
樓部分也正搭建C型鋼架等情，業據本院勘驗無訛，有前揭
勘驗筆錄可參，足徵系爭23建號建物屋齡已高，且正處拆除
改建狀態。從而，原告提起本件訴訟，不過僅係本於所有權
之正當行使，尚難認係以損害被告為主要目的。況，本件原
告訴請被告拆除之部分，乃係屬系爭23建號建物側邊，則拆
除該部分對於建物之整體性及結構安全應無必然之負面影響
，不致於影響居住，對於被告及社會國家整體可能造成之損
失實屬輕微，且被告亦未證明原告收回系爭土地所得利益較
少，而拆除其房屋增建部分受損較鉅，是於二相權衡下，當
無強求原告放棄正當權利行使之理。準此，被告抗辯原告訴
請拆除占用系爭土地之地上建物係權利濫用、違反誠信云云
，核無足採。
⒏基上，本件被告所有之系爭23建號房屋，於辦理保存登記時
雖已占用系爭土地，且於建物登記謄本及所有權狀之基地號
欄，雖均載明系爭土地為該房屋基地之一部分，惟系爭土地
所有權人即原告並未同意被告使用系爭土地，亦難推認原告
已默示同意被告使用系爭土地，且縱認原土地所有權人吳聲
章曾同意系爭23建號建物之原所有權人吳嘉汴使用系爭土地
，亦無從拘束原告。至被告另辯稱原告早已知悉系爭土地有
供予吳嘉汴使用之情形云云；然為原告所否認，且證人吳聲
維亦到庭具結證稱：「（是否有將二份文件交給原告？情形
如何？）有，我原本叫我弟弟吳聲章交給原告，後來是我自
己交給原告，我是大約在103年端午節前後交的，是在我們
關西老家拜拜時交給他，這二份文件是我大哥之前留下來的
，因為我聽說他有訴訟關係，所以我主動交給他。（何時交
給吳聲章？情形？為和上次吳聲章說他沒有看過原證八、九
？）約在103年端午節前後，吳聲章的頭腦不清楚，他的事
情都是我、大哥及爸爸在處理。」等語（見本院104年1月
19日言詞辯論筆錄），是證人 吳聲維 與兩造間無利害關係，
且業經具結，並負偽證罪之擔保，其證詞應堪採信；而被告
復未能提出相關積極事證舉證證明原告於購置系爭土地時即
已知悉系爭23建號建物有占用該土地之情形，實難僅憑系爭
164-7、165-3、165-5地號土地登記簿第1頁記載地上建
築改良物之建號「0000000000」即率爾論斷原告於購買系爭
164-7、165-3、165-5地號土地時即已知悉系爭土地上有
系爭23建號建物存在之事實。
⒐綜上所述，被告既不能證明其使用系爭土地之正當權源，自
不得對抗土地所有權人即原告。
㈡、原告請求被告拆除如附圖所示A部分、面積31.43平方公尺
，B部分、面積0.76平方公尺，及C部分、面積10.87平方
公尺，暨請求將上開土地騰空返還原告有無理由？
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之對
於妨害其所有權者，得請求除之，有妨害其所有權之虞者，
得請求防止之，民法第767條定有明文。
⒉查被告占有原告所有系爭土地，如附圖所示A部分、面積31
.43平方公尺，B部分、面積0.76平方公尺，C部分、面積
10.87平方公尺，經本院會同兩造及新竹縣竹北地政事務所
於103年3月25日實地勘驗測量，有勘驗筆錄、複丈成果圖
可佐（見本院卷第27頁、第30、31頁），且被告亦無法提出
相關事證舉證證明具有合法權源，已如前述，是以，原告依
民法第767條之規定訴請被告拆除其所有坐落系爭土地上如
附圖所A部分、面積31.43平方公尺，B部分、面積0.76平
方公尺，C部分、面積10.87平方公尺之地上物，並將上開
土地騰空返還原告，自屬有理，應予准許，爰判決如主文第
一項所示。
㈢、原告請求被告應自102年8月22日起至返還上開土地之日止
，按月給付原告43元有無理由？
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179條亦有明文。而無權占有他人之建物，可能獲得相當於
租金之利益亦為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第16
95號判例意旨參照）。本件被告無權占用原告所有之系爭土
地，致原告之所有權受有損害，原告依民法第179條不當得
利法則請求返還相當於租金之不當得利，於法並無不合，應
予准許。再按相當於租金之損害賠償金額之計算，依土地法
第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地
及其建築物申報總價額年息百分之十為限。」；又土地法施
行法第25條規定：土地法第97條第1項所謂土地及建築物之
總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管市縣地政
機關估定之價額；另土地法第148條規定：土地所有權人依
本法所申報之地價，為法定地價，則土地法第97條第1項所
謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。又所謂年息10
％為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價
額年息10％計算之，且尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度
、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會
感情等情事，以為決定。
⒉經查，系爭土地地目均為建，位於關西鎮東光國小附近，台
3線往南（竹東）路邊，附近僅有幾戶住家，經本院勘驗在
卷（見本院卷第頁）。是本院審酌系爭土地之坐落位置、繁
榮程度、經濟用途及被告所有於系爭土地上建物使用狀況及
兩造主張陳述等一切情狀，認原告請求相當於租金之不當得
利，以申報地價年息6％計算為宜。又系爭164-7、165-3
、165-5地號土地於102年1月申報地價均為每平方公尺12
0元，有土地登記謄本可參，而被告係於102年8月22日取
得系爭23建號建物，且占有系爭土地之面積經新竹縣竹北地
政事務所複丈結果為43.06平方公尺，故被告自102年8月
22日起每月應返還之不當得利為26元（計算式：120×43.0
6×0.06×1/12＝26元（小數點以下四捨五入）。
⒊從而，原告主張依民法第179條不當得利法律關係請求被告
自102年8月22日起至返還占用土地之日止，按月給付原告
26元範圍內，為有理由，逾此部分之請求，為無理由，應予
駁回。
㈣、綜上所述，原告本於所有物返還請求權、不當得利法律關係
，請求被告拆除坐落系爭土地上如附圖所示A部分、面積31
.43平方公尺，B部分、面積0.76平方公尺，C部分、面積
10.87平方公尺之地上物，並將上開土地騰空返還原告，及
請求被告自102年8月22日起至拆屋還地之日止，按月給付
26元，為有理由，應與准許，逾上開範圍之請求，尚非有據
，應予駁回。
六、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，
經審酌核與判決結果無影響者，無庸一一贅敘，附此敘明。
七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，
應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依被告
聲請宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分
，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴
訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第
392條第2項，判決如主文。
中華民國104年2月17日
竹北簡易庭法官林麗玉
以上正本係照原本作成。
對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年2月17日
書記官何尚安