裁判字號：臺灣臺北地方法院88年重訴字第2176號民事判決
裁判日期：民國89年10月05日
裁判案由：履行契約
臺灣臺北地方法院民事判決八十八年度重訴字第二一七六號
原告乙○○訴訟代理人 徐南城 律師複代理人丙○○被告皇普建設股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 陳麗真 律師右當事人間履行契約事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新台幣壹仟萬元，及自民國八十八年十一月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣叁佰叁拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣壹仟萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一項所示，及為以供擔保為條件之假執行宣告。
二、陳述：㈠民國八十三年三、四月間第三人 李樹枝 與坐落台北縣汐止市○○段一六三三、
一六三四、一六三五、一六三六、一六三九、一六四０、一六四一、一六四二、一六四三、一六四四、一六五八、一六五九、一六六０、一六六一、一六六
二、一六六三、一六六四、一六六五地號土地全部地主及土地上建物所有人分別簽訂合建契約書，約定在上開土地上興建地上二十四層地下二層之建築物，約定於簽約後二年六個月內必須動工，開工日期一千五百個日曆天完成，原告與李樹枝於八十三年四月二日簽訂合約建築契約書，約定由原告提供同上段一六三九地號土地及其上建物門牌台北縣汐止市○○路○號房屋，由李樹枝興建如上約定枝大樓，興建期間自簽約後二年六個月內（即八十五年十月內動工），開工日起一千五百個日曆天完成（即約於八十九年十一月完成），參合作建築契約書第二、三、四、十條），原告及其他地主並與李樹枝於八十五年六月十七日簽訂補充協議書第五條仍強調「乙方（指建方）應於興建工程開工日起一千五百個日曆天內建築完成並領取使用執照」，第七條約定：「若其他任一地號主退出本合建案，乙方應辦理變更設計，但如未獲其他全部地主同意及未獲主管機關核准或乙方申報開工未受主管機關核准時，雙方合意解除本件契約並回復原狀」，李樹枝以上開土地申請建造，台北縣政府工務局於八十四年六月十四日核發八四汐建字第八六七號建造執照，李樹枝又以上開土地之房屋所有人名義向台北縣政府申請取得八四拆字第三五四號拆除執照，所有地主及房屋所有人皆於可隨時提供房屋予李樹枝拆除並興建房屋之情況，並無違約不履行之情形，然李樹枝並未於簽約後二年六個月內動工，更未於一千五百個日曆天內完工取得使用執照，業已違約在先。
㈡李樹枝將上開合建權利讓與予被告訂有契約在案，被告、李樹枝、原告於八十
六年二月二十四日另訂立協議書第一條約定：「三方同意甲方（指被告）繼受乙方（指李樹枝）於本契約書之一切權利義務」，第二條約定；「甲方同意於本協議書簽立後，給予丙方一年時間辦理變更設計及房屋銷售，丙方需依合約書規定之完工期限完工，以上所示之一年時間併入原完工期限內不得另行加計」，依據被告與李樹枝間之契約即原告與 李樹間 協議書內容觀之，被告既承受李樹枝之合建權利，則李樹枝與上開土地房屋所有人間之合建契約完全拘束被告，李樹枝對各別土地所有人及房屋所有人如有違約所造成之結果亦拘束被告，被告能否與各別土地、房屋所有人另行協議，彌補李樹枝違約所造成之結果，此為被告承受時必定考慮及接受之負擔，不能推諉於其他土地、房屋所有人（包含原告），故被告有義務履行原告與李樹枝及被告所有契約、協議書約定。
㈢原告所有之系爭房屋為磚造之四層樓房，合計一三五點二六平方公尺，市價不
菲，況八十五年六月間拆除前，速食業者 麥當勞 欲承租該房屋月租三十萬元，原告即再三向被告公司羅明知確認被告是否誠意興建，能否興建，如有困難，原告不反對解約，返還保證金，被告公司羅明知再三強調一切問題皆以解決，拆屋後必定能動工興建，原告始安心將房屋交由被告拆除，被告除給付第三期合建保證金二百十一萬元及給付租金補貼外，並於八十三年四月二日之合建契約書上加註約定「甲方點交房屋給乙方拆除時，乙方提供保證金支票新台幣一千萬元」，故此一千萬元係屬履約保證金，如被告不能依約定興建，除原有保證金由原告沒收外，另賠償原告損失一千萬元之違約金。再依修正後民法第二百五十條規定及最高法院六十一年台上字第二九二號判例意旨，可知此一千萬元乃屬債務不履行損害賠償之總額。且被告未能履約，原告因此自八十五年六月起至今無法獲得租金利益一千四百十一萬元（30萬元X47個月），及原有房屋之損失，故請求一千萬元並無過高情事。
㈣原告交付上開房屋供被告拆除後，未見被告動工興建，原告乃於八十八年五月
十二日以汐止南昌郵局第九一號存證信函通知被告，其業已違約，被告於八十八年五月十五日以台北安和郵局第四八九六號存證信函復函：「查本公司就座落台北縣○○鎮○○段○○○○號土地之興建案無可歸於本公司之事由，蓋本公司擬為興建，亦需達合作建築契約書第二條約定之建築面積，但合建之土地尚有二筆土地之所有權人尚未能與本公司簽立協議書，致使建築面積不符約定事宜，故台端來函以給付遲延為由解除契約，恐於法未合，而有澄清之必要」，原告於八十八年五月十九日在以汐止南昌郵局第九二號存證信函再函被告，主張被告逾期未興建已違約，不得已聲明解約，被告未予理睬，原告於八十八年六月二十八日委請律師再函被告，敘明有關契約、協議書之真意，不容曲解，故請其依契約約定給付違約金一千萬元，被告亦未理睬。
㈤何況被告來函主張尚有二筆土地所有人未能簽立協議書，所指之所有人係同上
段一六三四地號土地共有人（即為門牌台北縣汐止市○○路○號一、二樓所有人）魏 黃素貞 、 魏繼宗 ，同上段一六五八地號土地共有人（亦為門牌同上路一五巷七號一、二樓 張火 之問題，被告承受前其等與李樹枝有解約之表示，被告所明知並承受此事實，就此問題被告並曾邀原告及其他地主協商，雖無結果，亦證明被告承受李樹枝原合建契約書上之權利義務，就此問題亦在承受範圍，並非原告或其他地主所應負擔之責任，且原告就被告間之協議，亦未就此問題特別約定由原告負擔或免除被告之責任，故被告來函主張無理由。再則被告為一專業之建設公司，對於與地主合建須經過評估土地成本及價值評估與地主協商談判，利潤評估等一連串分析流程，被告既承受契約，對於承受時之現況及可能發生之變數皆應仔細研估，而有所預見，被告推諉無可歸責事由，並不可採。
㈥最高法院五十五年台上字第一一八八號、五十五年台上字第二七二七號、五十
九年台上字第七九七號判例業明白揭示解除權之行使，原有債務不履行所生之舊損害賠償請求權、違約金請求權仍各別存在，並未消滅，被告既已繼受李樹枝與原告間合建契約所生之一切權利義務，而未依約履行，原告於催告後解除契約，自屬合法，原契約因債務不履行所生之違約金，自仍得請求賠償。兩造既已約定債務不履行時，除依合建契約書第七條第一項第一款約定由原告沒收保證金外，另約定被告應於違約時另付保證金一千萬元，被告既已違約，原告請求被告給付此一千萬元違約金，依法有據。為此，訴請判決如聲明所示。
㈦對被告抗辯之陳述：
１按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十
八條定有明文。原告除對自己所有土地具有所有權之權能外，對於其餘地主是否參與合建並無強制之權，故合作建築契約書第二條之所謂「聯合」係原告盡力促成其他地主共同提供土地合建，非謂原告負有取得達到法定興建面積土地之義務。況依建築法第三十條、第十一條第三款之「起造人申請建造執照或雜項執照時，應具備申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書」、「聲請建築執照，其聲請書應載明起造人之土地權利並附具證明文件」之規定，所謂起造人之土地權利，當指起造人對於聲請建築房屋基地之所有權或租賃權或借用權而言，如為所有權須附有所有權或土地登記謄本、租賃權須附租約書、借用權須附借約證書等，或土地所有權同意書，皆屬上述條款所謂起造人應具備之證明文件（行政法院五十五年判字第三三號判例參照），而李樹枝已於八十四年九月十二日巷台北縣政府工務局領取八四汐建字第八六七號建造執照，該建照「層棟戶數」欄之記載為「地上二十四、地下三層壹棟座二七七戶」，依前揭說明，足證所有地主（含 魏黃素貞 、魏繼宗、張火）確實出具土地使用同意書，並以土地上之房屋所有人含上開三人名義向台北縣政府工務局申請取得八四拆字第三五四號拆除執照，所有地主及房屋所有人皆於可隨時提供房屋予李樹枝拆除並興建房屋之情況，完全符合契約約定，並無違約不履行之情形，然李樹枝並未於簽約後二年六個月內動工，更未於一千五百個日曆天內完工取得使用執照，違約在先，然就取得建照等而處於可興建二十四層大樓之狀態，原告已履行合建契約書第二條「聯合鄰地參與合建」之約定。再依八十五年六月十七日所有地主與李樹枝簽訂之補充協議書第七條約定「若其他任一地號地主退出本合建案，乙方應辦理變更設計，但如未獲其他全部地主同意及未獲主管機關核准或乙方申報開工未受主管機關核准時，雙方合意解除本合建契約並回復原狀」，此因八十三年四月二日訂立合建契約至八十三年六月十七日已逾期，被告欲受李樹枝權利而已李樹枝名義與地主含原告訂立補充協議書，即對可能發生任一地主對出合建案而變更設計之情形有所預見，且所謂變更設計即不依原建造之面積興建，且原設計之圖說等原有變更，顯然李樹枝之意思已無意興建二十四層大樓，而係就可建土地依建築法之做最大利用之建築，被告既承受李樹枝之合建權利，則李樹枝與上開土地房屋所有人間之合建契約完全拘束被告，李樹枝對各別土地所有人及房屋所有人如有違約所造成之結果亦拘束被告，且被告承受時已完全了解魏黃素貞、魏繼宗、 張火之 情形，被告能否與各別土地、房屋所有人另行協議，彌補李樹枝違約所造成之結果，此為被告承受時必定考慮及接受之負擔，不能推諉於其他土地、房屋所有人及原告。又於變更設計後不能達成原來欲興建之二十四層大樓，此為理所當然，被告以建築為專業豈會不知。況被告所指之其他第主張火、魏黃素貞等地主於被告承受前已與李樹枝有解約之表示，被告就此問題並曾邀原告及其他地主協商，雖無結果，亦證被告承受時即明知，其他地主未同意繼續參與合作，確屬可歸責於被告。
２末依最高法院五十六年台上字第一三四五號、五十八年台上字第七０一號判
例意旨，被告就違約金過高應負舉證之責。再系爭土地位於台北縣汐止市○○路、新台五路，而汐止市公所、電信局等行政中心皆位於附近，可謂商家必爭之黃金路段，故麥當勞有意願以月租三十萬元承租，相當合理，準此，本件之違約金即無過高情形。
三、證據：提出合作建築契約書、土地登記謄本、建物所有權狀四份、補充協議書、協議書、存證信函暨郵局掛號郵件回執、存證信函、存證信函暨郵局掛號郵件回執、律師函暨郵局掛號郵件回執、台北縣政府工務局八十四年汐建字第八六七號建造執照影本等件為證。並聲請訊問證人 唐建雄 、羅明知。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利判決，願供現金或同面額之玉山商業銀行無記名可轉讓定期存單為擔保，請准宣告免為假執行。
二、陳述：㈠原告請求權依據為被告債務不履行之違約金約定。惟被告、李樹枝、原告於八
十六年二月二十四日訂立協議書第一條約定：「三方同意丙方（被告）繼受乙方（李樹枝）於本契約之一切權利義務」，按李樹枝與原告簽立之合作建築契約書第二條約定，為符合建築法規規定可興建二十四層建物基本土地面積，甲方（原告）必須聯合鄰地參與合建，以達到法規規定基本土地面積，並於該合建契約第五條約定興建二十四層建物之分配方法，故合建之目的係為興建二十四層之建物，合建土地之面積須達興建二十四層樓之法定面積。按民法第二百二十五條規定，因不可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債務人免給付義務。現系爭合建土地因地主魏黃素貞、 魏尚田 、張火、 蕭錦松 等人未與被告簽立協議書，致無法達到可興建二十四層建物之法定面積，蓋按建築技術規則第二十四條規定興建二十四層建物，建物之平均深度須達三十公尺以上，因蕭錦松、張火之未同意簽協議書，致始欲興建二十四層樓之建物深度不符建築技術規則，因此被告若辦理變更設計，即無法達成興建二十四層建物之契約目的，且按合作建築契約書第二條約定，原告必須聯合鄰地參與合建，以達到法規規定基本土地面積，現部分地主不與被告簽約，原告依第二條約定既有聯合義務，故被告無可歸責之事由，原告請求給付違約金並無理由。況且系爭合建建築契約書無任何依條款係為約定被告有債務不履行時，被告所交付之保證票即視為賠償總額之違約金，原告之請求洵屬無據。
㈡退步言之，茍被告仍須負責，本件有違約金過高之情形，原告稱無法獲得租金利益之損害為一千四百十萬元尚無舉證，故請酌減之。
三、證據：提出建築技術規則暨系爭合建土地平面圖各乙件為證。理由
一、被告之法定代理人原為段津薪，嗣本件訴訟進行中變更為甲○○，由甲○○具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
二、原告起訴主張其為坐落台北縣汐止市○○段○○○○○號土地及其上建物即門牌台北縣汐止市○○路○號所有權人，及同上段一六三三至一六三六、一六四０至一六四四、一六五八至一六六五等地號土地及地上建物所有人，於八十三年三、四月間分別與李樹枝簽訂合作建築契約書，原告再於八十五年六月十七日與李樹枝簽訂補充協議書，李樹枝則以上開土地申請建造，並經台北縣政府工務局於八十四年六月十四日核發八四汐建字第八六七號建造執照、八四拆字第三五四號拆除執照。八十五年六月間，被告為保證拆除原告建物得以履行合建契約，即交付面額一千萬元之支票作為保證票，並於八十三年四月二日之合作建築契約上加註以玆憑信。嗣李樹枝將上開合建權利讓與予被告，而被告、李樹枝、原告則於八十六年二月二十四日另訂立協議書，由被告承受原合作建築契約書之權利義務。詎原告之上開建物經拆除後，因同上段一六三四地號土地共有人（即為門牌台北縣汐止市○○路○號一、二樓所有人）魏黃素貞、魏繼宗，同上段一六五八地號土地共有人（亦為門牌同上路一五巷七號一、二樓張火不願與被告簽訂協議書，致合建均未動工等情，業據原告提出合作建築契約書、土地登記謄本、建物所有權狀、補充協議書、協議書、存證信函暨郵局掛號郵件回執及律師 含暨 郵局掛號郵件回執等件為證，被告對該等文書形式真正並不爭執，亦不否認承受李樹枝與原告間之合建權利義務，惟辯稱因魏黃素貞、魏尚田、張火、蕭錦松等人簽協議書，即無法興建成二十四層建物，被告如辦理設計，即無法達成興建二十四層建物之契約目的，且原告依原與李樹枝簽訂之合作建築契約書第二條約定負有聯合鄰地參與合建之義務，故系爭合建無法完成乃不可歸責於被告事由所致，依民法第二百二十五條規定，被告自不負有給付義務。況系爭合建建築契約書無任何依條款係為約定被告有債務不履行時，被告所交付之保證票即視為賠償總額之違約金，原告之請求洵屬無據。退步言之，縱認被告仍須負責，原告請求之違約金亦屬過高，併請酌減等語。從而，原告與李樹枝簽訂合作建築契約書、補充協議書，及為拆除地上建物再於合作建築契約書上附註並取得一千萬元保證支票，嗣被告另與原告、李樹枝簽訂協議書，約定由被告承受李樹枝之合建權利義務，但因魏黃素貞、魏尚田、張火等人不願與被告簽訂協議書而未能動工致合建未完成等事實堪信為真。
三、原告主張合作建築契約書附註乃違約金之性質，因被告迄未完成合建，本於該條款請求被告給付一千萬元及自起訴狀繕本訴達翌日起至清償日之法定遲延利息，被告則否認李樹枝與原告有以該條款為違約金約定之合意，因而，本件首應審究者為被告是否有違反合作建築契約書之情事，倘有違約事由，則該契約書附註之性質。茲分述如下：
㈠系爭合建因一六三四地號土地共有人（即為門牌台北縣汐止市○○路○號一、二
樓所有人）魏黃素貞、魏繼宗，及一六五八地號土地共有人（亦為門牌同上路一五巷七號一、二樓張火不願與被告簽訂協議書致未能興建，為兩造所不爭。被告雖辯稱依合作建築契約書第二條約定，原告負有聯合鄰地參與合建之義務，乃非可歸責於伊之事由致未能興建云云。惟查：
１合作建築契約書第二條約定：「為符合建築法規規定可興建貳拾肆層建物基本
面積，甲方（即原告）必須聯合鄰地參與合建，以達法規規定基本土地面積，由乙方（即李樹枝）統一規劃設計。如訂約後十二個月內無法取得法定面積時本合約作廢，甲方無息退還乙方保證金」，其雖有「必須聯合鄰地參與合建」之約定，但以原告僅合建土地中一筆土地所有權人，是否有能力聯合鄰地地主參與合建，此條文之真意似非苛責原告負有此聯合義務。
２原告、魏黃素貞、魏繼宗、張火及其他地主均已提供申請建造執照所需文件予
李樹枝，並取得建造執照及拆除執照，為被告所不爭，並有原告所提台北縣政府工務局八十四年汐建字第八六七號建造執照可證，是縱認依合作建築契約書第二條約定有所謂聯合鄰地參與合建義務，原告亦無違反該約定之情事發生，且鄰地地主應已參與合建。
３又李樹枝於建造執照核發後之八十五年六月十七日與原告及其他地主簽訂補充
協議書第七條約定：「若其他任一地號地主退出本合建案，乙方（即李樹枝）應辦理變更設計，但如未獲其他全部地主同意及未獲主管機關核准或乙方申報開工未受主管機關核准時，雙方合意解除本合建契約並回復原狀。」，李樹枝既取得建造執照及拆除執照，並經全部地主同意合建，然李樹枝嗣另訂此補充協議，則原告主張張魏黃素貞、魏繼宗、張火等人曾向李樹枝為解除契約之意思表示等語，堪可採信。
４被告承受李樹枝合建權利義務時簽訂協議書，其第二條約定：「甲方（即原告
）同意於本協議書簽立後，給予丙方（即被告）一年時間辦理變更設計及房屋銷售，丙方需依合約書規定之完工期限完工，以上所示之一年時間併入原完工期限內不得另行加計」，既為變更設計之約定，足見縱無法與魏黃素貞、魏繼宗、張火等人簽訂協議書，兩造已協議變更設計已完成合建，準此，原合作建築契約書第二條之所謂聯合鄰地參與合建條款應已變更。再者，協議書第二條既以原合作建築契約書所定完工期限為準，而系爭合建自八十四年六月十四日核發建造執照迄今仍未完成，顯逾原合作建築契約書第十條所定之「簽約後貳年陸月內必須動工。：：乙方於行建工程開工日起壹仟伍佰個日曆天內完成：」完工期限，被告既承受違反李樹枝合建權利義務，自未履行合建義務。從而，被告辯稱原告違反聯合鄰地參與合建義務，致未能興建乃非可歸責於伊之事由云云，不足憑採。
㈡按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。」、「違約金，除當
事人另有約定外，視為因債務不履行所生損害之賠償總額。」，民法第二百五十條第一項、第二項前段定有明文。本件原告所有台北縣汐止示仁愛路一號建物為磚造之四層樓房，合計一三五點二六平方公尺，於八十五年四月二日簽訂補充協議書後，速食業者麥當勞欲以月租三十萬元承租該房屋，原告曾與第三人羅明知確認合建興建事宜，經交付壹仟萬元保證票，口頭約定如不能依約興建，該一千萬元支票可自行填載發票日而提示將作為建物被拆除之損失等情，業經證人即原告之子唐建雄證述在卷（見本院八十九年七月十七日言詞辯論筆錄），兩造對其證言則均無意見，故而，原合作建築契約書附註之一千萬元具有違約金性質。
被告雖抗辯該一千萬元保證票僅為保證合建完成。惟違約金係以強制債務之履行為目的，實為確保債權效力之一種強制罰，被告既不否認一千萬元支票為保證合建履行，而證人唐建雄復證稱為賠償合建未完成而建物已遭拆除之損失，則該一千萬元具有未履行合建債務給付賠償金之意，理當屬於損害賠償額預定性質違約金，被告此項辯解，委不足採。
㈢次按「當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條
以職權減至相當之數額。惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害等情形及債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為衡量標準（最高法院四十九年台上字第八０七號判例、五十一年台上字第一九號判例參照）。被告既不爭執原告所有建物為四層樓磚造建物，面積合計一三五點二六平方公尺，並位於台北縣汐止市○○○路、仁愛路交叉口，汐止市公所、電信局等行政中心皆位於附近等市況，且不否認麥當勞曾有意願以三十萬元月租承租，則原告所有建物之地段堪佳，每月可獲取之利潤約為三十萬元當可認定。姑且不論被告所有建物之價值，其租金收益即不菲。再以合建如完成原告可獲取利益而言，原合作建築契約書第五條有合建房屋及土地分配辦法之明文，如興建二十四層建物，原告得依自有土地建蔽率分得依至十二樓及十三樓二分之一，如興建超過二十四層，原告得分得二分之一，原告可得利益顯超過一千萬元，故該一千萬元違約金之約定非屬過高，被告所為予以酌減請求，尚非可採。
四、稽諸上開各情，原告本於原合作建築契約書附註請求被告給付一千萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即八十八年十一月二十六日，按年息百分之五計算之法定遲延利息，依法有據，應予准許。
五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經與判決結果無影響，茲不再一一論述，附此敘明。
七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國八十九年十月五日
民事第一庭法官許純芳如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀