裁判字號：臺灣新竹地方法院109年竹簡字第129號民事判決
裁判日期：民國109年04月30日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣新竹地方法院民事簡易判決109年度竹簡字第129號原告 陳錦雄 訴訟代理人 曾桂釵 律師複代理人 柯雯心 被告 葉鈺馨 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109年4月16日辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落於門牌號碼新竹市○○路○段○○○號一樓面臨新竹市○○街及中華路二段交叉口臨馬路隔間部分騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣伍仟捌佰零陸元，及自民國一○九年一月一日至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一○八年十二月十日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決第一項、第二項及第三項已到期者得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款分別定有明文。次按，不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦定有明文。本件原告起訴時原聲明：（一）被告應將坐落於門牌號碼新竹市○○路○段○○○號1樓如起訴狀附圖所示B部分（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告。（二）被告應給付原告新臺幣（下同）44,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（三）被告應自民國108年12月10日起至騰空返還第1項房屋之日止，按月給付原告100,000元。（四）願供擔保，請准宣告假執行。嗣於本院109年4月16日言詞辯論期日中當庭以言詞將訴之聲明更正為如後述聲明所示（見本院卷第119頁）。核原告上開所為，係屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，且為補充事實上之陳述，而非訴之變更，揆諸首揭規定，均無不合，應予准許
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告於108年7月21日與原告簽訂房屋租賃契約，向原告承租系爭房屋作為營業場所使用，約定租賃期間自
108年9月1日起至109年8月31日止，每月租金為20,000元，應按月於1日以前繳納，押租金為40,000元（下稱系爭租約）。詎被告遲至]108年10月1日始支付1個月之租金，此後即未再依約繳納租金，截至108年12月份止，已積欠
108年10、11、12月份之租金，遲付租金已達1週以上，累計所欠租金60,000元，扣除上述押租金後，被告尚積欠20,
000元之租金；另被告自原告於108年8月1日交屋後並未實際從事營業活動，且將冰箱、櫥櫃等雜物堆置於系爭房屋門前，違規占用騎樓，妨礙公眾之通行，破壞環境衛生整潔，致原告險遭新竹市環境保護局（下稱新竹市環保局）依違反廢棄物清理法第11條第1款規定而開罰，此舉已違反系爭租約之第6、7條約定。而被告於租期屆滿後竟拒絕遷讓，屢經催討，均置之不理，對此原告已於108年12月5日以律師函限期命被告於3日內繳納欠租並終止系爭租約。又系爭租約既已終止，被告仍繼續占有系爭房屋而未搬遷，顯無法律上原因享有相當於租金之利益，原告自得請求按月給付相當於租金之損害迄至返還系爭房屋之日止，並依系爭租約第
7條第2項之約定，原告得向被告請求按月以房租5倍計算之違約金。為此，爰依所有物返還請求權或租賃物返還請求權、系爭租約及不當得利之法律關係提起本件訴訟，請求被告遷讓返還系爭房屋、給付積欠租金及返還相當於租金之不當得利等語，並聲明：（一）被告應將坐落於門牌號碼新竹市○○路○段○○○○號1樓面臨新竹市○○街及中華路二段交叉口臨馬路隔間部分騰空遷讓返還予原告。（二）被告應給付原告5,806元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（三）被告應自108年12月10日起至騰空返還第1項房屋之日止，按月給付原告100,000元。（四）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：
㈠、原告主張之前揭事實，業據其提出與其所述相符之系爭租約、系爭房屋108年房屋稅繳款書、上開律師函、國內各類掛號郵件執據、國內掛號查詢單、新竹市環保局108年12月21日函文及現場照片等件為證（見本院卷第25至34頁、第43頁；第45至51頁、第53至55頁、第57頁、第59頁、第61頁、第63頁）；而被告已於相當時期受合法之通知，既未於言詞辯論期日到庭，亦未提出任何書狀加以爭執，依民事訴訟法第
280條第3項前段準用同條第1項之結果，視同被告對於原告主張之事實自認，本院依調查證據之結果及斟酌全辯論意旨，自堪信原告上開主張之事實為真實可採。
㈡、返還系爭房屋之部分：按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力；承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之；承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約，民法第432條、第438條第1項、第2項分別定有明文。次按民法第440條第1項、第2項明文「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」惟查此一規定係屬任意規定，當事人非不得以契約排除之，如就欠租之金額為若干始為違約或欠租後之法律效果等為排除上開規定之特別約定是（最高法院86年度台上字第3303號判決意旨參照）。經查，觀之被告簽訂之系爭租約第5條第1項約定：「本房屋係供乙方（即被告）營業場所使用」、第6條前段約定：「乙方不得在房屋內存放危險性、違禁性物品或其他非法物品或以該房屋供非法之使用，以免影響公共安全及觸犯法令」、第
7條第1項約定：「乙方違反約定方法使用房屋，或拖欠租金達一週以上，經甲方（即原告）催告限期履行仍不改善、支付或有其他違約事由時，甲方得逕行終止租約。」、第8條第4款約定：「其他特約事項：…⑷於租賃期限內，任一方若欲提前終止本契約，須於二個月前以正式書面方式通知他方，雙方同意無條件終止契約。」等語（見本院卷第28至29頁），是系爭租約之終止，應於被告違反約定方法使用房屋或欠租達一週以上時，且於原告為催告限期繳付仍不改善、支付時，原告方得終止租約。而參諸原告提出之現場照片顯示（見本院卷第53至55頁、第61頁），屋況為冰箱、櫥櫃及其他雜物堆放於系爭房屋內外，原告並因此經新竹市環保局發函要求陳述意見（見本院卷第43頁），足見被告確實違反系爭租約約定之用途。從而，被告本於承租人之地位而於租賃期間就系爭房屋有使用、收益之權限，依法即應以善良管理人注意義務保管租賃物。系爭房屋於租賃期間內確有上述行為發生，既如前述，被告即未依法善盡善良管理人注意義務保管租賃物，並已違反系爭租約前揭約款至明。原告雖以被告自108年10月份起即未按月繳納租金，而拖欠租金達一週以上，且因被告違約堆放物品於騎樓，影響公共安全及觸犯法令，而於108年12月5日以律師函通知被告，催告被告應於收文後3日內支付遲付之租金並為終止系爭租約之意思表示，此律師函於108年12月6日送達被告等情，並提出上開律師函、國內各類掛號郵件執據、國內掛號查詢單為證（見本院卷第45至51頁、第57頁、第59頁），是被告至遲應於108年12月9日給付租金、改善，惟被告並未於期限內給付任何租金，亦未進行改善，復有現場照片在卷可佐（見本院卷第53至55頁、第61頁），可徵被告前揭違反約定方法使用系爭房屋之情形，經原告阻止後仍未改善，揆諸前揭規定，原告即得終止系爭租約。原告既已於108年12月5日發函通知被告終止系爭租約，則依系爭租約第8條第4款之約定，系爭租約已於109年2月10日發生終止之效力，堪以認定。準此，原告請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，即屬有據，應予准許。至原告另依民法第767條第1項規定為前開請求，即無再予審酌之必要。
㈢、積欠租金部分：再按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。又按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。查被告向原告承租系爭房屋，兩造於系爭租約第3條已明文約定每月租金額度及各期租金給付之日期，即記載：「每月租金新台幣貳萬元整。乙方（即被告）應於簽約後按月現金支付，每月1日前匯入甲方（即原告）指定帳戶。」等語（見本院卷第27頁），被告自有依約給付租金之義務，且依系爭租約第4條約定：「履約擔保：押租保證金為現金新台幣肆萬元整」等語（見本院卷第27頁），而系爭租約末頁已以手寫方式記載：收現金參萬伍仟元正，連同上次現金伍仟元，共收押金肆萬元等文字，此經兩造蓋章確認（見本院卷第31頁），而被告自108年10月起即未正常繳交租金，業經本院認定如前，是迄至108年12月9日止，被告已積欠租金共計45,806元【計算式：20,000×2＋（20,000元×9/31＝45,806，元以下四捨五入】，又被告有給付原告押租金40,000元，經抵充上述押租金40,000元後，被告就原告本件之請求，尚應給付租金5,806元（計算式：45,806－40,000＝5,806），故原告依系爭租約之約定，請求被告給付系爭租約終止前之積欠租金5,806元，尚屬有據，自應准許。
㈣、相當租金損害之請求部分：
１、原告固主張其得依系爭租約第7條第2項之約定，向被告請求5倍租金即100,000元之違約金云云，然按系爭租約第7條第2項約定：「乙方（即被告）於租賃期屆滿不即時交還房屋時，應自發生遲延之日起至遷讓交還日止，按月加付5倍租金予甲方（即原告），直至清償完了之日止乙方及連帶保證人丙方絕無異議。」等語，有系爭租約在卷可考（見本院卷第28頁），依前揭約定文意可知，原告得請求該部分之違約金，應係專指系爭租約係因租期屆滿時而終止之情形，與本件情形不同，是原告依據系爭租約第7條第2項請求被告給付租金5倍之違約金，自屬無據，礙難准許。
２、又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又按無法律上原因占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，並致房屋所有權人受有同額之損害，此為社會通常之觀念，房屋所有權人自得依不當得利之法則，請求占有人返還相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例意旨可資參照）。另按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第2項、第252條分別定有明文。查系爭租約於109年2月10日已然終止，業如前述，是被告自斯時起已無占有系爭房屋之正當權源，卻迄今仍未返還系爭房屋，受有無權占有系爭房屋之利益，致原告受有相當租金之損害。復參以系爭房屋每月租金為20,000元，及尚積欠之108年12月10日起（同年12月1日至同年月9日之租金合計5,80
6元已另外請求，如前所述）至109年2月10日止租金，故原告請求被告給付自108年12月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，就系爭租約終止（即109年2月10日）前，依系爭租約之約定，就系爭租約終止後，依不當得利之法律關係，按月給付租金或相當於租金之不當得利20,000元，洵屬有據，俱應准許，至原告逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
四、末按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，承租人應依約定日期，支付租金，民法第421條、第439條定有明文。又給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查本件關於租金部分之債務，其給付應有確定期限，即被告應自每月租金繳納期限截止日起負遲延責任，原告此部分僅請求自起訴狀繕本送達之翌日起算遲延利息，亦屬於法有據。又本件起訴狀繕本係於108年12月31日經被告本人親自簽收，有送達證書1紙在卷足憑（見本院卷第71頁），是本件原告向被告請求遲延利息之起算日為109年1月1日，應堪認定。
五、綜上所述，原告本於系爭租約、租約終止後租賃物返還請求權及不當得利之法律關係，請求被告應將系爭房屋全部騰空遷讓返還原告，並給付原告積欠之租金5,806元，及自起訴狀繕本送達翌日即109年1月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自108年12月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利20,000元，均屬有據，當應准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
六、本件係就民事訴訟法第427條第2項第1款訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應職權宣告假執行。原告聲請依職權宣告假執行，僅具促使法院職權發動之效力，自毋庸為准駁之論述。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應併予駁回。
七、又按以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之2第2項定有明文。本件相當租金之不當得利聲明部分屬遷讓返還系爭房屋聲明之附帶請求，依上開規定，不併算其價額，是以本件訴訟費用仍應由被告負擔為適當，亦此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第79條、第389條第1項第3款，判決如主文。
中華民國109年4月30日
新竹簡易庭法官林惠君以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（應按他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年4月30日
書記官謝國聖