裁判字號：臺灣臺北地方法院105年重訴字第350號民事判決
裁判日期：民國106年10月30日
裁判案由：返還共有物
臺灣臺北地方法院民事判決105年度重訴字第350號原告 劉通明 原告 歐麗鳳 共同訴訟代理人 徐松龍 律師被告 劉志剛 輔佐人 劉葉菁 上列當事人間請求返還共有物等事件，本院於中華民國105年10月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐○○○區○○段○○段○○○○號土地上門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○弄○號房屋及附圖編號A1、A2、B、C所示部分增建物遷讓返還原告及其他全體共有人。
被告應給付原告劉通明新臺幣柒拾貳萬零肆佰捌拾元、原告歐麗鳳新臺幣壹佰肆時捌萬捌仟肆佰伍拾肆元，及均自民國一○四年十二月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一○四年十二月二十八日起至遷讓返還第一項房屋及增建物之日止，按月給付原告劉通明新臺幣壹萬玖仟參佰零伍元、原告歐麗鳳新臺幣貳萬陸仟貳佰柒拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣捌佰參拾陸萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳仟伍佰壹拾萬零參佰伍拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告劉通明以新臺幣貳拾肆萬元，原告歐麗鳳以新臺幣肆拾玖萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣柒拾貳萬零肆佰捌拾元為原告劉通明預供擔保，以新臺幣壹佰肆時捌萬捌仟肆佰伍拾肆元為原告歐麗鳳預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項自民國一○四年十二月二十八日起至返還第一項房屋及增建物之日止，原告劉通明按月以新臺幣陸仟元，原告歐麗鳳按月以新臺幣玖仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹萬玖仟參佰零伍元為原告劉通明預供擔保，以新臺幣貳萬陸仟貳佰柒拾陸元為原告歐麗鳳預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款亦有明定。再按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查原告起訴時原以金富鑫開發限設有限公司（下稱金富鑫公司）、金福鑫建設股份有限公司（下稱金福鑫公司）及被告為本件被告，其訴之聲明原為：「一、被告及金富鑫公司、金福鑫公司應將臺北市○○區○○段○○段000○號建物（門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○弄○號，下稱系爭房屋）已登記部分總面積102.82平方公尺及未辦理保存登記之頂樓加蓋部分（實際面積已實測後為準）之建物遷讓返還予原告及共有人全體。二、被告及金富鑫公司、金福鑫公司應共同給付原告及其他共有人全體新臺幣（下同）3,753,760元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。三、被告及金富鑫公司、金福鑫公司應自起訴狀繕本送達翌日起至返還日止，共同按月給付原告及其他共有人62,562元。四、願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院104年度 司北 調字第1567號卷【下稱司北調卷】第3至4頁），後於民國106年9月13日金富鑫公司、金福鑫公司未為言詞辯論前，撤回對金富鑫公司、金福鑫公司之起訴（見本院卷第
232頁），並更正聲明第1項至第3項為：「一、被告應將系爭房屋及未辦理保存登記部分總面積139平方公尺（下稱系爭增建物，與系爭房屋合稱系爭建物）遷讓返還予原告及共有人全體。二、被告應給付原告及其他共有人全體3,753,
760元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。三、被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還日止，按月給付原告及其他共有人62,562元」（見本院卷第227頁）；再於本院106年10月2日準備程序減縮訴之聲明第2項、第3項為：「被告應給付原告劉通明1,287,00
3元、原告歐麗鳳1,751,755元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息」、「被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還日止，按月給付原告劉通明29,196元、原告歐麗鳳21,450元」（見本院卷第239頁），核原告所為撤回部分，合於前開規定，自生撤回效力，另特定系爭增建物面積部分，則屬更正事實上陳述，非屬訴之變更或追加，另就請求請求金額部分，則屬減縮其應受判決事項之聲明，揆諸前揭說明，尚無不合，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告為系爭房屋及所坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地）之共有人，被告未得全體共有人同意即擅自占有系爭土地及建物（下合稱系爭房地），而侵害原告及其他共有人對於系爭房地之所有權。爰依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告返還占用之系爭建物，並依民法第179條之規定，按被告占用系爭土地面積，依土地公告地價年息10％計算，請求被告給付自起訴狀繕本送達前5年間，相當於租金之不當得利損害金計原告劉通明1,287,003元、原告歐麗鳳1,751,755元，並應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭建物予原告及其他共有人止，按月分別給付原告劉通明29,196元、原告歐麗鳳21,450元等語。並聲明：㈠、被告應將系爭建物遷讓返還予原告及共有人全體。㈡、被告應給付原告劉通明1,287,003元、原告歐麗鳳1,751,755元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢、被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還日止，按月給付原告劉通明29,196元、原告歐麗鳳21,450元。㈣、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋及土地前為訴外人 黃德彰 與他人共有，且為訴外人黃德彰所管理，又系爭增建物為黃德彰自行增建。被告前於98年10月16日與黃德彰簽訂房地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），雙方約定由被告向黃德彰購買其就系爭房地共有部分，雙方約定價金共370萬元，第一期款為120萬元，應於簽約時給付之。又被告與黃德彰因恐系爭買賣契約效力有疑，另於98年10月21日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），雙方約定由黃德彰出租系爭房屋予被告，租賃期間自98年10月16日起至108年10月15日止，租金共計
120萬元，被告並已給付黃德彰100萬、20萬元之支票各1張（下稱系爭支票）作為系爭買賣契約之價金或租賃契約之租金，黃德彰除於98年10月16日出具使用同意書（下稱系爭使用同意書）予被告，並將系爭房地點交予被告。再者，系爭建物交被告使用時，屋況殘破無法住人，又有若干不明人士群聚在內賭博飲酒，經被告花費400萬元修繕系爭建物，且由其維護管理，其他共有人均無異議，足認被告占有系爭建物及土地自屬有據，並無不當得利可言。另系爭建物2樓現由訴外人 趙蓁蓁 占用，非被告所占有等語，資為抗辯。並聲明：㈠、原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡、願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、經本院於106年10月2日協同兩造整理本件之不爭執事項如下（見本院卷第239頁，並修正如下）：
㈠、訴外人 朱士高 於75年3月17日死亡，遺有系爭土地（所有權應有部分全部）、臺北市○○區○○段○○段000地號土地（所有權應有部分51分之16，下稱系爭557地號土地），及系爭房屋等遺產，其中訴外人 朱寶劍 、 朱紀芬 、 朱寶芬 、 朱寶銘 、 朱怡清 之應繼分各為6分之1；又朱怡清與黃德彰再轉繼承訴外人 金碧華 之應繼分6分之1。嗣朱寶劍起訴請求分割遺產（下稱系爭分割遺產事件），經本院於98年11月30日以98年度家訴字第145號判決就系爭土地、系爭557地號土地及系爭房屋由朱寶劍、朱紀芬、朱寶芬、朱寶銘及朱怡清各取得應有部分6分之1、朱怡清與黃德彰公同共有應有部分6分之1（下分稱朱怡清與黃德彰公同共有系爭房屋、系爭土地、系爭557地號土地，合稱朱怡清與黃德彰公同共有系爭房地），朱寶劍、朱紀芬、朱寶芬、朱寶銘、朱怡清、黃德彰並於99年5月17日持上開判決辦理分割登記等情，有上開判決、土地登記申請書、登記清冊、臺北市稅捐稽徵處大安分處99年契稅繳款書、臺北市稅捐稽徵處房屋稅籍證明等件附卷可稽（見臺灣臺北地方法院檢察署100年度偵字第21602號卷【下稱偵卷】二第92至104頁）。
㈡、原告歐麗鳳於99年5月26日向朱寶劍買受系爭土地及系爭房屋所有權應有部分各6分之1；並於同日向朱寶芬買受系爭土地所有權應有部分各6分之1，而於99年6月22日登記就系爭土地、系爭房屋之應有部分均為6之2；再於100年3月7日經朱紀芬贈與系爭土地及系爭房屋所有權應有部分各60分之1；復於100年3月11日向朱紀芬買受系爭土地及系爭房屋所有權應有部分60分之9；後於100年4月6日將系爭土地所有權應有部分60分之2、系爭房屋所有權應有部分60分之3贈與予原告劉通明，原告歐麗鳳並於100年4月1日就系爭土地所有權應有部分登記為60分之28，系爭房屋所有權應有部分登記為60分之27。原告劉通明於100年5月24日另向朱怡清買受系爭土地所有權應有部分210分之30、系爭房屋應有部分420分之60，並於100年7月7日就系爭土地所有權應有部分登記為210分之37，系爭房屋所有權應有部分登記為420分之81，嗣原告劉通明再行購入系爭土地及房屋之應有部分，並於103年3月13日登記其就系爭土地所有權應有部分210分之72，系爭房屋所有權應有部分420分之151，此有臺北市大安地政事務所土地及建物所有權狀、系爭土地及系爭房屋登記第二類謄本、土地登記申請書、臺北市稅捐稽徵處土地增值稅繳款書、土地所有權買賣移轉契約書、臺北市稅捐稽徵處大安分處99年、100年契稅繳款書、建築改良物所有權買賣移轉契約書、財政部臺北國稅局贈與稅免稅證明書、臺北市稅捐稽徵處土地增值稅免稅證明書、原告歐麗鳳、朱寶劍身份證影本、朱寶劍印鑑證明、朱寶芬及朱紀芬之護照影本暨授權書等件可證（見司北調卷第11頁、第13至14頁、第16至22頁、偵卷一第37至41頁、卷二第
108至201頁）。
㈢、朱怡清前對黃德彰提起履行協議等事件，經本院102年3月
6日以100年度家訴字第335號判決黃德彰應協同朱怡清就朱怡清與黃德彰公同共有系爭房地辦理朱怡清所有之分割登記。黃德彰不服提起上訴，經臺灣高等法院以102年度家上易字第21號判決廢棄黃德彰應協同朱怡清就朱怡清與黃德彰公同共有系爭557地號土地辦理朱怡清所有之分割登記部分，並駁回朱怡清此部分在第一審之訴及黃德彰其餘上訴，另判決朱怡清與黃德彰就朱怡清與黃德彰公同共有系爭557地號土地部分，分歸朱怡清所有，並由朱怡清給付黃德彰補償金322,667元確定，經本院調閱上開案卷核閱無誤。
㈣、黃德彰於98年10月16日出具系爭使用同意書予被告，並與被告簽訂系爭買賣契約書，買賣標的記載為系爭土地、系爭55
7地號土地及系爭房屋，持分均為12分之1，雙方約定價金為372萬元。另於98年10月21日簽訂系爭租賃契約書，租賃標的為系爭房屋，租賃期間為98年10月16日至108年10月15日，租金為120萬元。又被告已交付黃德彰票面金額120萬元之系爭支票，並經黃德彰兌領，此有系爭使用同意書、系爭買賣契約書、系爭租賃契約書及系爭支票等件在卷可參（見本院卷第61至63頁、第247至251頁）。
四、得心證之理由：原告主張被告未得共有人同意占用系爭房地等語，而為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審酌者為：㈠、原告依民法第767條第1項、第821條規定請求被告返還系爭建物予全體共有人，有無理由？㈡、原告依民法第179條規定請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？金額為何？
㈠、原告依民法第767條第1項、第821條規定請求被告返還系爭建物予全體共有人，有無理由？⒈按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取
得動產所有權，民法第811條定有明文。增建之附屬物，因不符建築物或工作物獨立性之要求，不得為物權之客體，其所有權應歸於消滅，原有建築物所有權範圍因而擴張（最高法院105年度台上字第592號判決意旨參照）。又主建物附加之增建物如無獨立出入口，不能為獨立使用者，應屬主建物之附屬物而為主建物之一部分（最高法院94年度台抗字第
250號裁定意旨參照）。經查，系爭增建物為黃德彰所單獨增建，並經被告修繕等情，為兩造所不爭執，然因系爭房屋第一、二、三層增建部分，均與系爭房屋附連而成為一體，且與系爭房屋使用同一大門出路口與外界道路聯絡，不具使用上之獨立性，而與系爭房屋在客觀上具有功能關聯及相互依存之關係，此經本院勘驗在案（見本院卷第128頁），並有現場照片及臺北市大安區地政事務所土地複丈成果圖等件可證（見本院卷第129至138頁、第153頁），揆諸上開說明，應認系爭增建物為系爭房屋之附屬物，已因附合而為系爭房屋之一部分，併為系爭房屋所有權人所有，先予敘明。⒉又「買賣並非處分行為，故公同共有人中之人，未得其他公
同共有人之同意，出賣公同共有物，應認為僅對其他公同共有人不生效力，而在締約當事人間非不受其拘束。苟被上訴人簽立之同意書，果為買賣，縱出賣之標的為公同共有土地，而因未得其他公同共有人之同意，對其他公同共有人不生效力」（最高法院71年台上字第5051號判例意旨參照）。次按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，而各公同共有人之權利，及於公同共有物之全部，各公同共有人對於公同共有物無應有部分可言，此觀民法第1151條及第827條第3項之規定即明。又應繼分係各繼承人對於遺產之一切權利義務所得繼承之比例，並非對於個別遺產之權利比例。故各繼承人在分割遺產前，對於遺產並無應有部分，必待分割遺產，解消公同共有關係，辦理分別共有登記後，始得處分其繼承之應有部分，為所有權移轉登記，此為當然之解釋。而買賣係以移轉物權為目的之債權契約，並非處分行為。故繼承人間就繼承遺產公同共有權利之買賣，仍須待遺產分割後，始得請求就其應有部分辦理移轉登記（最高法院99年度台上字第1586號判決意旨參照）。再按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算，上開規定，於公同共有準用之，98年1月23日修正公布，嗣於98年7月23日施行之現行民法第828條第3項、第820條第1項定有明文。而因共有物全部或一部之出租，屬上開民法第820條第1項所定管理行為，倘未經其他共有人同意，擅將共有物之全部或一部出租他人，對於他共有人不生效力（最高法院96年度台上字第92
0號判決意旨參照）。⒉經查，朱士高之遺產即系爭土地與系爭房屋，於97年4月2
日登記為黃德彰、朱寶劍、朱紀芬、朱寶芬、朱寶銘、朱怡清公同共有，嗣朱寶劍提起系爭分割遺產事件後，始經本院於98年11月30日以98年度家訴字第145號判決分割確定，朱寶劍、朱紀芬、朱寶芬、朱寶銘、朱怡清、黃德彰並於99年
5月17日始持上開判決辦理分割登記等情，有上開判決、土地登記申請書、繼承系統表、登記清冊、臺北市戶籍登記簿、戶籍謄本、印鑑證明、財政部臺北國稅局遺產稅逾核課期間案件同意移轉證明書、登記清冊、臺北市稅捐稽徵處大安分處99年契稅繳款書、臺北市稅捐稽徵處房屋稅籍證明等件附卷可參（見本院卷第263至264頁、偵卷二第63至104頁）。又系爭買賣契約書第1條約定即明載，系爭土地及系爭房屋為黃德彰、朱寶劍、朱紀芬、朱寶芬、朱寶銘、朱怡清所公同共有，黃德彰權利範圍為12分之1等情，有系爭買賣契約書可按（見本院卷第247頁）。另證人黃德彰於本院準備程序中證稱：當時被告是要跟我買我公同共有的持分，系爭房地的共有人很多，我有發存證信函給其他共有人，但因為有些人已經遷出國外，雖然我有把握得到所有人的授權，然未避免買賣關係無法成立，因此我與被告另外簽訂系爭租賃契約，並約定租賃期間為10年，我要在這10年間一個一個處理共有人的問題。我沒有得到其他共有人的同意出租或出售系爭房地，我要賣的就是我自己的部分，我有跟被告說我是共有人等語（見本院卷第206頁反面至207頁反面），足認黃德彰與被告於訂定系爭買賣契約及租賃契約時，均明知黃德彰僅為系爭房地之公同共有人無疑。而黃德彰將其公同共有權利出賣予被告之系爭買賣契約，於其等二人間固為有效，然揆諸上開說明，自須待繼承人分割遺產，並就系爭土地及房屋辦理分別共有登記後，黃德彰始得將應有部分移轉登記予被告，於此前被告自非系爭房地之共有人，且系爭買賣契約對其他公同共有人，亦不生效力，被告自不得執此對抗其他共有人。另就系爭租賃契約部分，黃德彰既坦認未經其他公同共有人同意逕予出租，參諸前揭說明，其所為出租行為，亦不得拘束其他公同共有人。
⒊基此，原告乃分別自朱士高之被繼承人受讓取得系爭土地及
房屋應有部分，已如前述（詳不爭執事項㈠），則被告縱與黃德彰曾簽訂系爭租賃契約及買賣契約，然因對其他公同共有人不生效力，自不得以此對抗受讓人即原告而主張為有權占有自明。
⒋至被告雖辯稱：系爭房屋及土地自76年起均由黃德彰所單獨
管理使用，黃德彰自有權為出租行為云云。按共有土地之出租，乃典型之利用行為，而屬民法第820條第1項規定管理權能之範圍，故共有人如就共有土地已訂有分管契約者，對各分管部分即有單獨使用、收益之權，其將分管部分出租他人，自無須得其餘共有人之同意（最高法院100年度台上字第1776號判決意旨參照），然按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項固定有明文，而共有物分管契約之約定，不以訂立書面為必要，且不論明示或默示均可成立。惟所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762號判例意旨參照）。經查：
①證人黃德彰於另案偵查及本院準備程序中證稱：我從76年間
開始居住在系爭房屋，只有我住在那裏，其他公同共有人沒有等語（見偵卷一第98頁）；訴外人即證人 黃素寬 亦證稱：
朱寶劍、朱紀芬、朱寶芬、朱怡清都住在國外等語（見偵卷一第213頁）；證人朱怡清於偵查中證稱：我在79年、80年間搬離系爭房屋，搬離後該屋是由黃德彰出租予他人等語（見偵卷二第218頁），足認黃德彰就系爭房地確有管理之事實。
②然查，朱寶劍前因繳交系爭土地於88年至93年、96年至97年
之地價稅及系爭房屋於96年至97年之房屋稅等相關稅賦，而於97年11月12日起訴請求其他公同共有人即黃德彰、朱紀芬、朱寶芬、朱寶銘、朱怡清給付代墊款，並經本院以98年度北簡字第3012號判決朱寶劍勝訴確定，此經本院調閱上開案卷查核無誤。又黃德彰於98年6月19日寄發中華郵政斗六西平路郵局存證號碼第496號存證信函予朱寶劍，內容略以：
感謝朱寶劍繳交相關稅賦確保其等權益等語（見偵卷一第
104頁）。則觀諸黃德彰上開作為，苟其確經公同共有人授權而得就系爭房地擔獨使用收益，若無其他約定，衡諸常情，其自應自行繳納相關稅賦，而無由其他共有人繳納之理，則黃德彰是否確經公同共有人為分管協議而得單獨使用管理系爭房地，實屬有疑。
③況黃德彰於96年2月14日即與朱怡清簽訂遺產分割協議書（
下稱系爭遺產分割協議書），約定就兩人公同共有系爭土地、房屋均由朱怡清繼承，黃德彰就兩人公同共有系爭土地、房屋溯及76年5月14日被繼承人金碧華身故時起無任何權利可主張，此有系爭遺產分割協議書1紙為憑（見本院100年度司北調字第865號卷第16頁），而朱怡清持系爭遺產分割協議書對黃德彰提起履行協議等事件，經本院100年度家訴字第335號判決黃德彰應協同朱怡清就朱怡清與黃德彰公同共有系爭房地（含系爭557地號土地）辦理朱怡清所有之分割登記，黃德彰提起上訴後，臺灣高等法院以102年度家上易字第21號判決就朱怡清與黃德彰公同共有土地、房屋部分同認依兩造間系爭遺產分割協議書約定，兩造就系爭土地及系爭房屋之公同共有持分分歸朱怡清所有，並因此駁回黃德彰此部分之上訴確定，此經敘述如前（詳不爭執事項㈢），並經調閱上開案卷查核無訛。則系爭遺產分割協議書既已載明黃德彰就系爭房地自76年5月14日起即無權利等語，實難認公同共有人朱怡清有何同意黃德彰分管系爭房地而為使用收益之可能。
④據此，尚難憑黃德彰多年管理用益系爭房地之單純事實，推
知公同共有人間有默示分管契約之存在，黃德彰並能依此而出租系爭房地予被告，另被告復未能提出其他證據以實其說，更未提出公同共有人有何舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾默示分管之效果意思者，或有何特別情事而可認為有為承諾默示分管之意思表示者之情由，是被告辯稱黃德彰應有出租系爭房屋之權限云云，自難遽採。
⒌復按質權人、承租人、受寄人或基於其他類似之法律關係，
對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人，民法第941條定有明文。是貸與人係經由借用人維持其對借用物之事實上管領力，依民法第941條規定為間接占有人，不失為現在占有人。經查，被告雖辯稱系爭建物2樓現由趙蓁蓁所占用云云，然被告於本院準備程序中自陳：趙蓁蓁以前是我朋友，是我讓她借住在2樓等語（見本院卷第113頁），則趙蓁蓁基於其與被告之使用借貸契約而占有系爭建物2樓，被告雖未實際占有使用，仍為間接占有人，是被告辯稱其非系爭建物2樓之占有人，核係誤解。
⒍按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項、第821條定有明文。本件被告並未舉證證明其有何占有系爭房地之權源，已如前述，則原告依前開規定請求將系爭建物返還予原告及其他全體共有人，即無不合。
㈡、原告依民法第179條規定請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？金額為何？⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。次按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他1年或不及1年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5年間不行使而消滅，為民法第126條所明定。又租金之請求權因5年間不行使而消滅，既為民法第
126條所明定，則凡無法律上之原因，而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權，已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹於消滅時效之租金之利益，即不得依不當得利之法則請求返還，其請求權之時效期間，仍應依前開規定為5年（最高法院102年度台上字第2209號判決意旨參照）。本件被告無權而就系爭房地任意占有使用，致原告受有不能按其應有部分使用收益之損害，且兩者有相當因果關係，故被告依不當得利之法律關係，按其應有部分請求被告給付起訴狀繕本送達前5年即自99年12月28日起（本件起訴狀繕本於104年12月17日寄存於被告住所地之臺北市政府警察局大安分局羅斯福路派出所，並於
000年00月00日生送達效力，見司北調卷第26頁送達證書），無權占有系爭房地所獲得相當於租金之利益，即屬有據。
茲就原告請求之不當得利數額審酌如下：
①按於城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建築物申報
總價額年息10％為限，土地法第97條定有明文。而所謂土地價額係指法定地價而言；土地所有人依土地法所申報之地價為法定地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價，土地法第148條、土地法施行法第25條、平均地權條例第16條前段亦定有明文，故土地法第97條第1項所謂之申報價額，即指該土地之申報地價而言。
另無權占有他人之建物，可能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念。因房屋性質不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準（土地法第97條參照），故無權占用他人房屋所受之不當得利，自當以建築物及其基地之總價額為其基準（最高法院97年度台上字第323號判決意旨參照）。末按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例要旨參照）。查本件系爭房地位臺北巿大安區屬於城市地方，自有前開規定之適用。
②又系爭房地位於臺北市○○區○○○路○段，地處公館商圈
，緊鄰國立臺灣大學，詎捷運臺電大樓站步行約10分鐘可抵達，旁有諸多餐飲店、書店、體育用品店、便利商店等，生活機能優良，交通便利，而系爭房屋為49年間建築完成之加強磚造2層房屋，其上另有增建3樓，有臺北市稅捐稽徵處房屋稅籍證明、系爭房屋登記第二類謄本及本院勘驗筆錄暨現場照片可按（見偵卷二第104頁、司北調卷第20頁、本院卷第128至138頁），本院衡酌所處位置、附近繁榮程度，及系爭建物係供被告居住使用，目前無營利行為等情，認以系爭房地總價額之年息9％計算被告相當租金之利益為適當。
③因原告就系爭建物經占用之不當得利部分並未請求（見司北
調卷第8至9頁），而就被告占用系爭土地部分，土地面積為116平方公尺，99年、102年之公告地價分別為每平方公尺72,200元、80,900元，申報地價為57,760元、64,720元（計算式：72,200元×80％＝57,760元；80,900元×80％＝64,720元，元以下四捨五入），此有臺北市大安區地政事務所土地所有權狀及臺北市地價查詢多功能服務系統查詢結果等件附卷可憑（見司北調卷第11頁、本院卷第266頁），準此，原告自99年12月28日起算5年至104年12月27日止，占用系爭土地相當於租金之不當得利金額，即如附表一所示；又於104年12月28日即起訴狀繕本送達翌日起，占用系爭土地相當於租金之不當得利金額，則如附表二所示。是以原告依民法第179條規定，於未逾附表一、二所示金額範圍內，請求被告給付原告劉通明720,480元、原告歐麗鳳1,488,454元，併按月請求給付原告劉通明19,305元、原告歐麗鳳26,
276元，即無不合，逾此金額對被告所為之請求，即乏所據。
⒉末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項、第
203條分別定有明文。查，原告依民法第179條請求被告給付相當於租金之不當得利，係屬無確定期限之債權，且係以支付金錢為標的，依前揭法條規定，原告就其得請求被告給付附表一有理由部分，併請求自起訴狀繕本送達翌日即104年12月28日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，尚屬有據，逾此範圍，則無理由。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條、第179條規定，請求被告遷讓返還系爭建物予原告及其他全體共有人，並請求被告給付原告劉通明720,480元、原告歐麗鳳1,488,454元及自104年12月28日起至清償日止，按週年利率
5％計算之利息，暨請求被告自104年12月28日起至返還系爭建物予原告及其他全體共有人之日止，按月給付原告劉通明19,305元、原告歐麗鳳26,276元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造分別陳明願供擔保請求宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併予准許之。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書。
中華民國106年10月30日
民事第一庭法官林幸怡以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年10月30日
書記官鄧竹君附表一：
┌───┬──────┬───────────────┬────────┬───┬───────────┐│原告│土地面積│所有權應有部分│申報地價│年息│金額│││（平方公尺）││（元/平公尺）││（元，元以下四捨五入）│├───┼──────┼────────┬──────┼────────┼───┼───────────┤│劉通明│116│100年4月1日至│60分之2│57,760元│9％│5,342元││││100年7月6日│││││││├────────┼──────┼────────┼───┼───────────┤│││100年7月7日至│210分之37│57,760元│9％│158,349元││││101年12月31日│││││││├────────┼──────┼────────┼───┼───────────┤│││102年1月1月至│210分之37│64,720元│9％│142,205元││││103年3月12日│││││││├────────┼──────┼────────┼───┼───────────┤│││103年3月13日至│210分之72│64,720元│9％│414,584元││││104年12月27日│││││├───┼──────┼────────┴──────┼────────┴───┼───────────┤│││││合計：720,480元│├───┼──────┼────────┬──────┼────────┬───┼───────────┤│歐麗鳳│116│99年12月28日至│6分之2│57,760元│9％│51,766元││││100年3月31日│││││││├────────┼──────┼────────┼───┼───────────┤│││100年4月1日至│60分之28│57,760元│9％│494,196元││││101年12月31日│││││││├────────┼──────┼────────┼───┼───────────┤│││102年1月1日至│60分之28│64,720元│9％│942,492元││││104年12月27日│││││├───┴──────┴────────┴──────┴────────┴───┼───────────┤││合計：1,488,454元│└───────────────────────────────────────┴───────────┘附表二：
┌───┬──────┬───────────────┬────────┬───┬───────────┐│原告│土地面積│所有權應有部分│申報地價│年息│金額│││（平方公尺）││（元/平公尺）││（元，元以下四捨五入）│├───┼──────┼────────┬──────┼────────┼───┼───────────┤│劉通明│116│104年12月28日起│210分之72│64,720元│9％│19,305元│││││││││├───┼──────┼────────┼──────┼────────┼───┼───────────┤│歐麗鳳│116│104年12月28日起│60分之28│64,720元│9％│26,276元│└───┴──────┴────────┴──────┴────────┴───┴───────────┘