臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決
108年度板簡字第2009號
原 告 左天喬
訴訟代理人 林紹源 律師
蔡尚達 律師
被 告 謝永福
謝永安
共 同
訴訟代理人 王嘉斌 律師
周福珊 律師
王暐凱 律師
上列當事人間請求返還押租金事件，於民國110年1月14日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
被告謝永福、謝永安各應給付原告新臺幣（下同）208,025元及
自民國109年7月11日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
本訴之訴訟費用由被告負擔83％，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告訴之聲明：被告謝永福、謝永安各應給付原告25萬元及
均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之
利息。並主張如下：
（一）原告約自民國85年起，向被告之父承租門牌號碼新北市○
○區○○街○○○巷○○○○○號之房屋（下稱系爭房屋），並
於被告二人繼承取得系爭房屋所有權後，續向被告二人承
租，嗣兩造於104年間又行簽訂租賃契約，約定租期自104
年6月20日起至107月6月20日止。之後約定租期先延長至
107年11月20日，再延長至108年4月20日。原告已依約於
108年4月20日前遷出並將系爭房屋返還被告。因此，被告
自應退還系爭租賃契約之押租保證金50萬元。然而，被告
不僅拒不退還，甚至辯稱原告應再給付修繕費予被告云云
，遂生本件爭議。
（二）依系爭租約之記載，被告二人並列為系爭房屋之出租人，
惟並未約定被告二人應負連帶責任，且退還押租金為金錢
之債，係屬可分，依民法第271條之規定，應由被告二人
平均分擔，故原告請求被告二人平均分擔50萬元，各應給
付原告25萬元。
（三）被告雖抗辯系爭建物有所損壞，所需修繕費用合計超過50
萬元，故拒絕返還押租金云云。惟租賃物之修繕，除契約
另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。民法第429條第1
項定有明文。系爭租約第11條並明定：「……除因天災地
變等育不可抗拒之情形外，因乙方（即原告）之過失致房
屋毀損，應負損害賠償之責。房屋因『自然之損害』有修
繕必要時，由甲方（即被告）負責修理。」；而系爭協議
書第7行以下亦約定：「……押租金於房屋依約返還時，
退還乙方（即原告），但應扣除『可歸責乙方』所生毀損
滅失的修繕費用。」等語，換言之，原告負擔修繕費用僅
限於「原告有過失、可歸責原告所致之情形；倘為天災地
變等不可抗力因素所致之毀損、原告無過失及不可歸責於
原告之原因所致之毀損或系爭房屋「自然之損壞」等其他
原因，均非由原告負責。而系爭房屋屋齡超過30年，「自
然耗損」在所難免，此等自然之損壞本應由被告負責修理
修繕。被告要求承租人即原告要負擔修復費用，自非合理
。
（四）依新北市土木技師公會鑑定報告（新北土技字第00000000
00號），鑑定報告估算系爭房屋非屬自然損壞部分之修繕
費用為106,461元（已折舊）一節，原告不爭執；然鑑定
報告中所稱非自然損壞之項目，原告否認為承租期間可歸
責於原告所造成。茲就鑑定報告附件8所列各項未列為自
然損害之修復內容，表示意見如下：
⑴一樓部分（鑑定報告11.8-2頁）
1.1樓柱剝落無收縮水泥修補、1樓柱剝落修補後批土油漆
：
鑑定報告認為非屬自然損壞(鑑定報告第11.8-2頁，工
程項目編號1）。但此為原告承租前即有之損壞。
2.1樓牆釘子需移除：
鑑定報告未能鑑定是否屬於自然損壞（鑑定報告第11.8
-2頁，工程項目編號2)。但此項目為原告承租前即有之
損壞。
3.1樓地板油汙、垃圾清潔費：
鑑定報告認為非屬自然損壞（鑑定報告第11.8-2頁，工
程項目編號3）。但此項目為原告承租前即有之損壞。
4.1樓地磚破損處修補：
鑑定報告認為非屬自然損壞(鑑定報告第11.8-2頁，工
程項目編號4）。但此項目為原告承租前即有之損壞。
5.廢料清理及運什費、稅捐及管理費：
因上開損壞均非原告所造成，故相關處理費用亦不應由
原告負擔。
⑵二樓部分（鑑定報告第11.8-3頁）
1.二樓地磚30x30cm共150塊磁磚移除運棄、綜上所二樓地
磚30x30cm共150塊磁磚鋪設：
鑑定報告認為非屬自然損壞(鑑定報告第11.8-3頁，工
程項目編號1）。原告於承租期間，二樓僅擺放紙箱，
未有重壓地磚之情，150塊地磚破裂實，原屬地磚品質
低下，相較於亦使用三十年之久之一樓地板，相同使用
下即無如此破損。縱使原告有過失，被告未能提供合於
使用之二樓地磚，依民法第217條，告業被告因此所造
成之破損應負擔九成過失責任，原告負擔一成過失責任
。
2.二樓膠帶須清除、牆局部水泥砂漿已修復、牆夾板局部
損壞修復；二樓牆膠帶清除像補漆和水泥砂漿修復後批
土油漆：
鑑定報告未能鑑定是否屬於自然損壞（鑑定報告第11.8
-3頁，工程項目編號2）。此為原告承租前即有之損壞
。
3.二樓牆壁鑽兩個洞填補修復：
鑑定報告認為非屬自然損壞（鑑定報告第11.8-2頁，工
程項目編號4）。此項目為原告承租前即交有之損壞。
4.二樓地板需清潔：
鑑定報告認為非屬自然損壞（鑑定報告第11.8-2頁，工
程項目編號3）。此項目為原告承租前即有還之損壞。
原告否認為承租期間所造成油汙，承租期間原告正常使
用房屋未造成汙損。
5.二樓浴室牆壁鑽三個洞填補修復：
系鑑定報告認為非屬自然損壞（鑑定報告第11.8-2頁
，工程項目編號4）。此項目為原告承租爭前即有之損
壞。
6.二樓浴室原來有馬桶洗臉盆等須恢復房：
鑑定報告未能鑑定是否屬於自然損壞（鑑定報告第11.8
-3頁，工程項目編號7）。此項目屋為原告承租前即有
之損壞。
7.廢料清理及運什費、稅捐及管理費：
因上開損壞均非原告所造成，故相關處理費用亦不應由
原告負擔。
⑶三樓部分（鑑定報告第11.8-4頁）
1.三樓地板油汙、灰塵清潔：
鑑定報告認為非屬自然損壞（鑑定報告第11.8-3頁，工
程項目編號1）。此為原告承租前即有之油汙、灰塵。
原告於承租期間並未於三樓使用關於油汙機械，原告否
認於承租期間所造成三樓地板油汙、灰塵。
2.三樓地磚破損處修（理）：
鑑定報告認為非屬自然損壞（鑑定報告第11.8-3頁，工
程項目編號4）。此為原告承租前即有之損壞。
3.廢料清理及運什費、稅捐及管理費經被：
因上開損壞均非原告所造成，故相關處理費用亦不應由
原告負擔。
（七）被告於109年10月26日陳報狀復主張「1樓地板洗地除油」
費用20,000元、「2樓天花板修補」以及「1樓後巷垃圾清
潔」費用37,000元等，亦需由原告押租金中扣除云云，原
告爰予否認。
（八）總上所述，原告業已依約交還系爭房屋予被告並經被告確
認在案，且系爭租約業因屆期而消滅，依系爭租約第5條
、系爭協議書及民法不當得利之規定，被告應退還系爭50
萬元押租保證金予原告。以上請求權屬「選擇合併」，請
求擇一為原告有利之判決。
二、被告則聲明原告之訴，並辯稱如下：
（一）按押租金之目的係於擔保承租人租金之給付及租賃債務之
履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責，租賃關
係縱使消滅，亦需待承租人無租賃債務不履行之情事時，
方得請求出租人返還押租金。觀諸系爭租約第六條前段約
定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應
即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推
諉或主張任何權利」，第十一條前段約定：「乙方應以善
良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情
形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責」，
可知依兩造之約定，原告應將系爭房屋依承租時之原狀返
還予被告二人。經查，本件原告固已於108年4月20日前遷
出系爭房屋，並將系爭房屋返還予被告二人，惟原告並未
將系爭房屋回復至其於85年間向被告二人父親 謝彙 承租時
之原狀，自難認原告業依債之本旨履行返還房屋之義務，
揆諸最高法院83年台上字第2108號判例意旨，原告於租賃
關係終了時既尚有未履行之債務，被告二人即無返還押租
金於原告之義務，是原告起訴請求被告二人返還押租金50
萬元，實屬無據。
（二）縱認被告二人應返還押租金50萬元予原告，被告二人亦得
以對原告之回復原狀損害賠償請求權抵銷之：經查，原告
固已於系爭租約租期屆至前遷離系爭房屋並返還，惟原告
返還系爭房屋後，被告二人入屋檢查，卻發現屋內滿佈厚
重油污漬外，更有多處破損之情形，謹將毀損情形及回復
原狀或置換費用詳列並說明如后：
1.房屋清潔費用50,000元：
被告之父親謝彙於85年間交付系爭房屋予原告使用之時，
屋內整潔明亮如新，此有被證一之照片可資佐證，惟在原
告返還房屋後，被告二人入屋檢查時，屋內竟呈現髒亂不
堪之情況，例如：廚房流理臺、牆面及廁所馬桶、洗手台
均累積陳年汙垢，極難清洗去除。再者，陽台水孔上囤積
髒污垃圾，原告竟疏未處理，造成水孔堵塞，導致被告二
人須延請師傅前來疏通水孔外，原告尚遺留許多其從事機
械製造所生之金屬垃圾未予清除，以至於被告須委請他人
打掃，是原告自應賠償此清潔費用50,000元。
2.洗地除油費用20,000元：
依被證一之照片可知悉原告承租系爭房屋之初，屋內地板
明亮如新，惟原告在系爭房屋從事大量機械製造作業，地
面因而遺留不少工業油污，復以原告長期不清洗地面，導
致返還房屋之時，系爭房屋地面滿佈厚重油汙漬極難以清
洗及去除，顯非依其性質而定之方法為使用之結果，而係
原告未盡善良管理人之保管責任所致，自應由原告負賠償
修繕回復原狀費用之責。又被告二人已於日前委請皇冠居
家清潔社進行洗地除油，並支付工資20,000元，是被告二
人請求原告賠償房屋地面清潔費用20,000元，自屬有據。
3.天花板、牆壁重新批土油漆費用262,000元：
謝彙於85年間交付系爭房屋予原告使用之時，屋內天花板
、牆壁光滑明亮，陽台天花板跟牆面亦完好無缺。惟於原
告返還房屋後，被告二人入屋檢查時，屋內天花板、牆面
卻呈現髒亂不堪及多處破損之情況，陽台部分除下方的天
花板剝落外，牆面亦有龜裂，然觀諸牆面上所挖之孔洞及
污漬應係原告拆除廠內機械設備所遺留，原告本應修補卻
未修補。再者，系爭房屋並非海砂屋，亦即正常使用情況
下，陽台下方天花板定不發生剝落現象，牆面亦無龜裂之
可能，由上在在足認原告顯未盡善良管理人之注意保管系
爭房屋，致其房屋天花板及牆面均受損嚴重，且依天花板
、牆面受損嚴重情形，益見原告並未依其性質而定之方法
為使用，自應負賠償修繕回復原狀費用之責。又因屋內天
花板及牆面破損狀態相當嚴重，皇冠居家清潔社之師傅依
其專業建議本件修繕工序為清除壁面雜物，批土補平後，
再上三層油漆，預估之修繕費用，均以平光油漆計算，共
計262,000元。
4.1、2樓地磚及2樓石磚修補，1樓石綿瓦、鐵架、2樓攔杆
及欄杆模板組合拆除清理費用612,000元：
原告向謝彙承租系爭房屋之初，屋內地板光滑如新，但在
原告返還房屋後，被告二人入屋檢查時，竟發現屋內一至
三樓之地磚均有破裂，且其毀損情況非輕微，足認原告顯
未盡善良管理人之注意保管系爭房屋，致其房屋地磚受損
嚴重，且依地磚受損嚴重情形，益見原告並未依其性質而
定之方法為使用，自應負賠償修繕回復原狀費用之責。又
原告未經被告同意，在1、2樓房屋搭設鐵架、欄杆及欄杆
模板組合且未回復原狀，亦應賠償回復原狀費用。以上1
、2樓地磚及2樓石碑修補，1樓石綿瓦、鐵架、2樓欄杆及
欄杆模板組合拆除清理費用共計612,000元。
5.2樓天花板及一樓後巷修補費用37,000元：
觀諸被證一之圖片，即可知謝彙於85年間將系爭房屋交付
予原告使用時，屋內天花板仍係平滑無損，惟於原告返還
房屋後，被告二人入屋檢查時，竟發現屋內2樓天花板油
漆嚴重斑駁、甚至多處破損，惟系爭房屋並非海砂屋，亦
即正常使用情況下，天花板將無生剝落之虞，足見原告未
盡善良管理人之注意保管系爭房屋，致其房屋2樓天花板
油漆嚴重斑駁、甚至受損，且依天花板受損嚴重情形，益
見原告並未依其性質而定之方法為使用，自應負賠償修繕
回復原狀費用之責。又被告二人已於日前委請加南工程行
進行修補，並支付修繕費用37,000元，是被告二人請求原
告賠償修補費用37,000元，自屬有據。
6.綜上可知，被告得向原告請求賠償之金額為981,000元（
計算式：50,000元+20,000元+262,000元+612,000元+37,0
00元＝944,000元），經以押租金50萬元抵充後，尚無法
全部受償，是以被告二人自無義務返還本件押租金給原告
。
三、本院認定如下：
（一）兩造就雙方有簽訂系爭租約、原告有交付被告押租保證金
50萬元、原告已於租期屆滿前遷出並將系爭房屋交還被告
等情，均不爭執，自堪認屬實在。是以，本件依系爭租約
之約定，若系爭房屋並無可歸責於原告之損壞，被告自應
將押租金50萬元返還原告；若系爭房屋存在可歸責於原告
之損壞，則扣除修復該等損壞之金額後，押租金如有剩餘
，被告仍應將之返還原告，合先敘明。
（二）就系爭房屋內部損壞是否屬於使用建築物隨時間經過所致
之自然損壞（租賃期間係自85年至108年）或係屬承租人
（即原告）使不當所致之損害？如係屬使用不當所致之損
害，其修復費用為何？折舊後之修復費用為何？系爭房屋
之氯離子含量是否正常？有無使用海砂之情形？是否因此
造成房屋之損壞？等情，業經本院委請社團法人新北市土
木技師公會進行鑑定，業經該技師公會以109年10月13日
新北土技字第1090002458號鑑定報告書回覆本院。兩造就
鑑定報告之結果，包含判斷損害情形係屬自然耗損或人為
使用不當所致，其修復金額及折舊計算之結果，俱無爭執
，故本院自當採用為本件事實認定之基礎。而其鑑定結果
略以：
1.鑑定標的物「新北市○○區○○街○○○巷○○○○○號」房
屋室內油漆損壞、二樓後方牆磁磚剝落、二樓前陽台女
兒牆裂損、二樓天花板剝落需修補、三樓廁所地板磁磚
損壞等項目（如附件8所示）屬於使用建築物隨時間經
過所致之自然損害。
2.其他爭議項目經勘查（如附件8所示）屬使用不當所致
之損害，其修復費用預估為146,223元，折舊後之修復
費用為106,461元整，估算表請詳附件8。
3.鑑定標的物氯離子含量經檢測約為0.534kg/m3，雖未高
於民國83年7月22日經濟部標準檢驗局所定之國家標準
0.6kg/m3，但高於87年6月25日所修訂公布之0.3kg/m3
，亦高於104年1月1日所修訂公布0.15kg/m3之標準，其
氯離子含量以現行國家標準屬不正常。
4.鑑定標的物以檢測之氯離子含量判斷，應有參雜部分海
砂或參雜部分氯離子骨材所致。
5.氯離子含量較高之建築物若配合水氣侵入或因使用年限
較久造成混凝土中性化，就會造成房屋損壞。以鑑定標
的物之氯離子含量且為三十年以上之老舊建物或在陽台
受水氣侵入，就會因此造成如被證8、13所示之天花板
和陽台女兒牆混凝土剝落等現象。
（附件8）
┌───────────────────────────┐
│鑑定標的物修繕費用估算總表│
│單位：元（新臺幣）│
├───────────────────────────┤
│新北市○○區○○街○○○巷○○○○○號│
├────┬───────┬───────┬──────┤
││修復費用（元）│折舊後之修復費│備註│
│││用（元）││
├────┼───────┼───────┼──────┤
│1樓│48300│36800││
├────┼───────┼───────┼──────┤
│2樓│72623│50111││
├────┼───────┼───────┼──────┤
│3樓│25300│19550││
├────┼───────┼───────┼──────┤
│合計│146223│106461││
└────┴───────┴───────┴──────┘
（三）本件原告對於前述鑑定報告的結果雖然並不爭執，但就其
中鑑定為「非自然損害」的項目，提出下列主張：（1）
部分損壞係於其承租前就存在的瑕疵；（2）部分損壞應
由出租人負擔修復的責任。本院就其主張判斷如下：
1、本件原告承租系爭房屋之期間係自85年至108年，供作工
廠使用，使用期間長達23年。依一般常理推斷，使用廠房
長達23年之久，必定會對廠房產生一定的損害、磨損、污
損及相關影響，原告交還系爭房屋時，其房屋內之情形，
關於鑑定結果為非屬自然損害部分，應可合理推論係因原
告於長逾20年之使用期間內所致。故原告若主張廠房內非
自然損壞的情形是在其於23年前承租之前就已經存在的狀
況，或該損害應係由出租人負責等情，自應由原告負舉證
責任。
2、一樓部分：依鑑定報告，非自然損害項目包括：「一樓柱
剝落無收縮水泥修補、一樓柱落修補後批土油漆、一樓地
板油污、垃圾清潔費、一樓地磚破損處修補，修復費用折
舊後共計36,800元」。原告主張上述損害均係於承租前就
已經存在，被告則否認之。原告聲請傳喚證人 施子光 、黃
逸帆到庭作證，本院認定如下：
1.證人施子光到庭證稱略以：「法官問：你進出廠房，有
無發現地板有油污情況？證人施子光答：二十年的廠房
有油污是很正常，所以我不覺得奇怪。」、「法官問：
這油污是原告租房子就有看到還是後來出現？證人施子
光答：這我不知道。」、「法官問：你97年修繕時有看
到磁磚破裂、油污情形？證人施子光答：油污我沒注意
，因為我從事水電，磁磚是100年修繕時有看到。」等
語（見本院109年12月24言詞辯論筆錄），依其證言並
不能證明前述一樓部分之損害係於原告承租前就已經存
在於系爭房屋。
2.證人 黃逸帆 到庭雖證稱原告公司有要求對地板、廠房的
清潔要求，所以並沒有髒污的問題，沒有油污的狀況。
但是機具擺放位置的角落我看不到就不知道有無髒污，
其他地方就我所見是乾淨的云云。惟其亦證稱：我是於
91年至原告公司上班，一樓是庫房，有堆積物料，並無
產生油污，因為整個都是推滿物料，所以牆壁、地板都
看不太到等語（見本院110年1月14日言詞辯論筆錄）。
由此可見，證人黃逸帆既係於91年方至原告公司任職，
自無從見聞原告於85年承租系爭房屋時之廠房狀況，其
證言自無從佐證原告此部分之主張為真。
3.綜上，系爭房屋一樓非自然損害部分，原告自應負擔折
舊後之修復費用36,800元。
3、二樓部分：依鑑定報告，非自然損害項目包括：「二樓地
磚30*30共150塊磁磚移除運棄及鋪設、二樓膠帶須清除、
牆局部水泥沙漿修復、牆夾板局部損壞修復及其後補漆及
批土油漆、二樓牆壁鑽2個洞填補修復、二樓地板清潔、
二樓浴室牆壁鑽3個洞填補修復，修復費用經折舊後共計
50,111元」。原告主張上述地磚損害部分應係由出租人負
擔，其餘係承租前就在存在的損害，被告則否認之。本院
判斷如下：
1.就二樓地磚破損部分：證人黃逸帆證稱略以：二樓上班
處地磚者有破裂，我去上班時就有，我在舊廠房工作六
年，地板狀況愈來愈嚴重，沒有辦法才向老闆告知會影
響生產，原告才去找房東。後來就鋪鐵板等語（見本院
110年1月14日言詞辯論筆錄）。參照證人施子光於本院
審理中證稱略以：我是原出租人即被告父親的女婿，我
就住在系爭房屋隔壁，我岳父當時會到廠房巡視，原告
通知我們二樓地板有破損，請我們修復，我岳父有答應
。但是因為如果把磁磚敲掉工期太長會影響原告公司運
作，協商折衷辦法為用鋪鐵板方式處理。由二嫂即被告
謝永福的太太去找認識的鐵工鋪設鐵板，這筆費用是由
我岳父支出的。我岳父在世時知道廠房狀況，知道需要
修繕，所以有留給被告兄弟250萬元的修繕費用，因為
系爭房屋就是由被告即大哥、二哥有分到40、42號廠房
。我岳父知道這廠房有龜裂、壁癌、漏水、天花板剝落
，所以有寫一個切結書，在收回廠房時由被告兩兄弟負
責修復。我岳父怕被告兄弟會互爭沒有這筆錢而不修房
子，所以給這筆錢讓他們修。被告兩兄弟當時都知道屋
子的狀等語（見本院109年12月24言詞辯論筆錄）。本
院審酌前述證人二人證稱情節相符，且證人施子光係被
告二人的小舅子，誼屬近親，自無曲詞為有利原告證述
之可能，其所言應屬可信。因此，系爭房屋二樓之地板
破損部分，既係發生於租賃契約存續期間，且出租人已
承諾修復，並已為鋪設鐵板之改善處理，可見二樓地磚
破損之修復，應屬出租人即被告的責任。被告自不能於
租約期滿返還房屋時，復抗辯此部分之損害應由承租人
即原告來負擔，其理甚明。
2.就地磚破損以外部分：關於牆壁膠帶清除修復，或於牆
壁上鑽孔回復原狀等費用，本院認為這些使用方式無非
是為了在牆壁上張貼公告、海報、文件或懸掛物品等等
，事屬日常，應可合理推論都是在原告在長達23年的承
租期間內所為。原告既不能舉證證明這些部分是在其85
年承租前就已經存在，則此部分非自然損害的回復費用
，自仍應由原告負責。又原告既然有使用二樓作為其工
廠的作業場所，則地板之髒污顯然是原告所造成，鑑定
報告認此部分屬非自然損害之清潔費用支出，自應由原
告負擔。
3.綜上，系爭房屋二樓之非自然損害扣除地磚部分後，其
餘工程項目之費用共計為24,000元（5,000+4,000+2,00
0+10,000+3,000＝24,000），加計廢料清理及運什費5
％（1200元），稅捐及管理費10％（2400元）後，合計
為27,600元，應由原告負擔。
4、三樓部分：依鑑定報告，非自然損害項目包括：「三樓地
板油污、灰塵清潔、三樓地磚破損處修，折舊後共計19,5
50元」。原告主張上述地磚損害部分應係由出租人負擔，
其餘係承租前就在存在的損害，被告則否認之。本院判斷
如下：
1.關於油汙部分，證人黃逸帆到庭證稱略以：系爭房屋三
有屋頂，但是有一部分沒有加蓋。下雨時會有雨水滴濺
。三樓地磚黑色的部分，是棧板放著的地方，若水積在
下面我們也清不到。另一部分是空壓機，所以我們也清
不到。有些部分地磚較清潔，但黃線部分裡面是放棧板
堆積物料，淹水這些地方是清不到的。污穢現象是否因
為積水造成，我不敢保證，因為這些地方我們清潔不到
，比較白的地方是我們走動處，所以可清潔。我們公司
當初會放棧板，就是因為三樓會淹水。下方的水能清我
們就清掉，不能清就沒辦法等語（見本院110年1月14日
言詞辯論筆錄），是依證人前開證言，因為三樓下雨會
潑水進來，為了避免貨物遭打濕，所以使用棧板將物品
堆高，導致棧板下方無法打掃，此一使用方式既為原告
所決定，致三樓地板長期無法正常清理而有汙損，經鑑
定為非自然損壞，自應由原告負責。
2.原告雖又主張其公司不會產生油汙云云；惟證人黃逸帆
亦曾證述：「平常就掃地，若地上有油，會用木屑吸油
，再清潔乾淨」等語（見本院109年12月24日言詞辯論
筆錄），可知原告公司之運作，仍不免有漏油至地板的
需要清潔的情形發生，在長達20多年的使用中，日積月
累造成地板汙損，亦合於常情。
3.關於三樓地磚部分，依證人黃逸帆證稱略以：三樓因為
地板有破孔，會造成員工踢到受傷，所以我們自己去買
水泥補起來，當時想說是小事情，我們就自己處理（見
本院109年12月24日言詞辯論筆錄）。本院考量原告係
於85年承租系爭房屋，證人黃逸帆則係於91年始至原告
經營之公司上班（詳見前述），至其上班時，系爭房屋
已經原告使用長達6年之久。若原告於85年承租系爭房
屋時，即已存在三樓地磚破損可能導致員工會踢到受傷
的情形，應不致長達6年都不處理。由此推知，關於三
樓地磚之損害，應係在原告承租使用中所造成，較為合
理。
4.綜上，關於系爭房屋三樓非自然損壞之修復費用，經折
舊後之19,550元部分，自應由原告負擔之。
5、綜上所述，本件原告應負擔系爭房屋非自然損害之修復費
用應為83,950元（36,800（一樓）+27,600（二樓）+19,5
50（三樓）＝83,950）。
（四）本件被告對於前述鑑定報告的結果雖然並不爭執，但仍抗
辯除了鑑定報告中「非自然損害」的部分之外，原告尚需
負擔（1）一樓先前除油汙費用20,000元（被證7）；（2
）修補二樓天花板及清理垃圾費用37,000元（被證14），
亦應由押租金中予以扣除云云。本院判斷如下：
1、一樓油汙清潔費部分：本院查此部分已包含在前述鑑定報
告中，此觀鑑定書附件8修繕費用估算表一樓部分工程項
目編號3「1樓地板油污、垃圾清潔費：20,000元」之備註
欄，已包含被證7（即被告所提出2萬元清潔費用單據）即
明。是以，此部分本院業已於前認定係應屬由原告負擔之
費用。被告再為抗辯，要重複計算再扣除2萬元，自無理
由。
2、二樓天花板損害部分：依鑑定報告所載，二樓天花板之損
害係屬自然損害，並非人為之非自然損害，因此，自應由
出租人即被告自行負責修繕。被告對於上述鑑定結果既不
爭執，復就此部分金額抗辯應由原告支出，乃自相矛盾，
不足採認。
3、後巷垃圾清潔費部分：原告否認之。被告亦未能舉證證明
其所稱「後巷」之垃圾係由原告所造成，故其抗辯此部分
費用應由原告押租金中扣除，實屬無據。
4、綜上所述，被告前開抗辯均無可採。
（五）按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，
各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條
第1項前段定有明文。而押租金條款之所設，本即在保障
出租人對於租賃物應由承租人負擔之非自然損壞能得到賠
償，故出租人應於扣除前述部分之修復費用後，將剩餘之
押租金返還於承租人。經查，依本院前開認定，系爭房屋
應由原告負擔之非自然損壞修復費用為83,950元，扣除此
部分費用後，被告應返還於原告之剩餘押租金為416,050
元（500,000-83,950＝416,050），由被告二人平均分擔
，金額各為208,025元。
四、據上論結，原告提起之本訴，於請求被告謝永福、謝永安各
應給付原告208,025元及均自起訴狀繕本送達翌日（109年7
月11日）起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息部
分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應
予駁回。又本件係行簡易程序，就原告勝訴部分，應依職權
宣告得為假執行。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，
核與判決結果不生影響，不予一一論述，附此說明。
中華民國110年2月25日
法官許映鈞
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國110年2月25日
書記官陳君偉