臺灣臺中地方法院民事判決
113年度訴字第3228號
原告 羅賢嫈
訴訟代理人 陳盈雯 律師
被告 陶小梅
訴訟代理人 蔡得謙 律師
蔡奕平 律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年5月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路000號9樓之3房屋騰空返還予原告。
二、被告應自民國114年6月5日起至遷讓第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣30,000元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔88%，餘由原告負擔。
五、本判決第一、二項得假執行，但被告如以新臺幣449,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國111年9月5日簽訂房屋租賃書（下稱系爭租賃），約定由原告將其所有之門牌號碼臺中市○○區○○路000號9樓之3房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，自111年9月5日起至113年9月4日止，租期2年，每月租金新臺幣（下同）30,000元。水、電及瓦斯費用均由被告自行負擔。嗣原告於113年8月19日以通訊軟體LINE（下稱LINE）留言通知被告確定不續租事宜，並請被告於系爭租約到期日搬遷並作點交事宜，惟被告以還未找到適當租屋處及非常忙碌為由，不願搬遷，原告遂於113年9月19日寄發存證信函通知被告於同年月30日前搬遷並進行房屋點交，又於113年9月27日通知被告於同年10月4日進行房屋點交，然被告經原告多次告知系爭房屋將重新裝潢收回自住，卻依舊置之不理。被告於系爭租約終止後，未依約遷讓返還房屋，屬無權占有，侵害原告之所有權；又如因被告不付租金而繼續使用系爭房屋，每月可獲得相當於租金之利益，致原告受有損害，為此爰依民法第767條第1項前段、不當得利法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路000號9樓之3房屋騰空返還予原告。㈡被告應給付原告30,000元，並自113年9月5日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告30,000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭租約租期屆滿前，原告已口頭與被告就系爭租約達成續約，詎在113年9月4日租期屆滿前，以「要漲房租」、「要將系爭房屋出賣」等由，故意刁難被告，惟被告仍同意原告要漲房租之提議，亦同意與原告議價而價購系爭房屋。然而，原告仍不為所動，仍執意要被告遷讓系爭房屋，顯見原告並無履約之誠意，縱認未成立口頭契約，原告並無通知不再續約之意思表示，應有不定期限租賃契約等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠原告主張兩造於111年9月5日簽訂系爭租約，被告向原告承租系爭房屋，每月租金30,000元，租期自111年9月5日起至113年9月4日止。租期屆滿後，被告並未搬遷，原告曾於113年8月19日以LINE通知被告搬遷，又曾分別於113年9月19日、9月27日以存證信函通知被告自系爭房屋搬遷並進行房屋點交事宜，被告迄今仍持續占用系爭房屋等情，業據其提出系爭租約影本、存證信函、兩造LINE對話紀錄擷圖在卷可稽（見本院卷第19至59頁），而被告對於原告主張之上開事實，於本院言詞辯論期日時並未爭執，是原告上開主張，自堪信為真實。
㈡原告主張系爭租約約定租期至113年9月4日，為被告所不爭執，惟辯稱於租期屆滿前其與原告間曾以口頭方式達成續約之合意，縱認未成立口頭契約，原告並無通知不再續約之意思表示，應有不定期限租賃契約云云，然為原告所否認，則被告對此有利於己之事實，自應負舉證之責任，經查：
⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第450條第1項、第455條前段分別定有明文。期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條固然定有明文。惟所謂出租人不即表示反對之意思，係指依一般觀念，出租人於租期屆滿後，相當時期內，能表示反對意思而不表示者而言（最高法院43年台上字第367號判決意旨參照）。
⒉參酌兩造之LINE對話紀錄內容（見本院卷第209至227頁），原告雖曾於113年3月14日時向被告表示：「我記得我們的合約預計在今年9月份到期，目前還有半年的時間，因為該區域的租金已經調漲，所以今年我也會同時調整租金部分，調整後租金為35,000元，含停車位不含管理費及水電費用」、「因為我知道你有預算考量所以我才提前半年的時間通知你」、「你可以考慮一下」等語，而被告僅隨即以LINE通話與原告聯絡，並無任何兩造已經同意續租之文字。被告對此雖辯稱其曾向原告表示同意租金每月調整為35,000元，其餘條件均與原約相同，業經原告口頭同意云云，惟觀諸113年3月14日兩造對話紀錄內容，除原告傳送上開文字訊息及兩人間時長10分51秒之通話外，未見雙方於當日再就租期屆滿後之續租事項有何討論或磋商，況自113年3月14日至同年8月19日間，兩造僅有數則互相寒暄、問候或被告已如期給付租金之訊息，若確有被告所稱口頭達成續約之合意，甚難想像兩造對於續約之租金、租期等事項全無進一步討論，亦未有約定時間簽訂租約，實與常情有違。
⒊至被告另辯以：原告於113年8月19日以LINE通知被告搬離時，被告隨即覆以：「7月份時，我們口頭約定要續約，我也請你租賃合約準備好時，約時間為簽約。怎知你8月20日突說要賣房子不續租。是你先反悔，租金我如期轉帳。房子我會找，有找到適合的，我知會你。」。原告又以LINE覆以：「但我這邊臨時有狀況發生所以需要請你搬離，已在8月有提前告知你了，加上並沒有白紙黑字的簽署續約合同，所以還是要尊重屋主這邊的決定才對。」，由兩造對話內容可知兩造確有成立一個新的口頭租賃契約云云。惟查，觀諸上開對話紀錄內容，是否足以證明原告確有以口頭方式與被告達成續約之合意，已非無疑。且僅憑原告對被告稱：「加上並沒有白紙黑字的簽署續約合同。」等語，可知原告之真意是表示雙方之租賃契約應以書面方式為之，在此之前僅係確認雙方意向之磋商討論，最後既然沒有簽約，即難以此遽認原告曾與被告達成續約之合意，是被告僅空言泛稱兩造間已口頭成立續約之合意，礙難採信。
⒋又兩造間約定租期至113年9月4日止，核屬定有期限之租賃契約。觀諸原告於租賃期間屆滿前之113年8月19日已經明確以LINE向被告表示「所以要麻煩您開始另外找房子搬遷」（見本院卷第225頁），亦即告知無意續約。後又於113年9月19日以臺中太平郵局第249號存證信函向被告表示：「...煩請於9月30日前搬離，若沒有搬離，屆時會請警察來強制執行搬離，裡面財物損失，房東概不負責...」等語（見本院卷第45頁）。足見原告已明確表達反對續租並請求被告搬遷，顯無成立不定期租賃契約。被告另抗辯「縱認未成立口頭契約，原告並無通知不再續約之意思表示，應有不定期限租賃契約」云云，並無可採。
㈢次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項定有明文。被告迄未能舉證證明原告有同意續租系爭房屋，且租期屆滿後，原告確曾要求被告搬遷，業經本院認定如前，兩造間既未成立不定期限租賃契約，則被告於租賃關係終止後，即喪失占有系爭房屋之合法權源，被告迄今仍占有系爭房屋，自屬無權占有，原告依民法第767條第1項前段之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，洵屬有據。
㈣再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是請求人請求無權占有人返還占有土地所得之利益，原則上應以相當於該土地之租金額為限（最高法院94年度台上字第1094號判決意旨參照）。於無權占用他人之房屋時，亦應為相同解釋。查被告就租賃關係消滅後，既無繼續占有使用系爭房屋之正當權源，即係無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，應返還其利益。本院審諸兩造前就系爭房屋之租金約定為每月30,000元，是以相當於租金之利益為計算被告所受之利益及原告所受之損害，應屬合理。惟查，被告自113年9月起至114年5月間，期間均有按月以轉帳之方式給付原告30,000元，經原告確認無誤，並有原告提出之被告匯款紀錄為證（見本院卷第233至237頁、第257頁、第263頁），則難認被告於此段期間內，受有相當於租金之利益，原告依不當得利法則，對被告請求返還此段期間相當於租金之損害，洵非有據，不應准許。至原告請求被告給付自113年6月5日起至遷讓房屋之日止，每月30,000元之不當得利，即屬有據。
四、綜上所述，被告無權占有使用系爭房屋，原告依民法第767條第1項前段、第179條之規定，請求被告自系爭房屋遷出並騰空返還原告，另給付自113年6月5日起至遷讓房屋之日止，每月30,000元之不當得利，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，即屬無理由，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，所命給付金額未逾500,000元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款職權宣告假執行，原告此部分假執行之聲請僅係促請本院依職權為之，爰不另為假執行擔保金知諭知；又被告聲請宣告免為假執行，核無不合，爰依同法第392條第2項規定，酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，既經駁回，其假執行之聲請失所依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 6 月 23 日
民事第五庭 法 官 王奕勛
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 6 月 24 日
書記官 張祐誠