臺灣高雄地方法院民事判決 109年度鳳簡字第747號
原 告 蘇柏翰
訴訟代理人 邱揚勝 律師
被 告 呂應必
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國110年2月3日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號、七八○號房
屋全部騰空返還原告。
訴訟費用新臺幣壹萬壹仟壹佰玖拾柒元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、被告經合法通知無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民
事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造
辯論而為判決。
二、原告主張：被告前於民國107年9月18日向原告承租門牌號
碼高雄市○○區○○○路○○○號、780號之房屋（下稱系爭
房屋），兩造並簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃
期間自107年9月18日起至110年8月31日止，第2至第3
年每月租金共計新臺幣（下同）172,000元，押租金為314,
000元，被告應於每月5日前繳納租金，並於系爭租約第10
條第1項第1款、第2項約定被告遲付租金之總額、管理費
及其他應負擔之費用達2個月之金額，並經原告定相當之期
限催告，被告仍不為給付，原告得終止系爭租約，且於系爭
租約20條約定以系爭租約所載地址作為雙方相關文書送達地
址，如有變更，應以書面通知對方，並改依新址送達，否則
不問是無法送達或當事人拒收，均以郵遞日視為送達生效日
，復約定被告不得主張以押租金抵繳租金，被告同意租賃期
間不以押租金抵繳租金。詎被告於109年1月僅繳納部分租
金100,000元後，自109年3月起，即未依約按月給付租金
，因被告已積欠租金達2個月以上，且屢經原告催討未獲置
理，原告乃依系爭租約第10條第1項第1款之規定，於109
年4月21日按系爭租約所載被告地址寄發存證信函予被告，
催告被告應於收到存證信函7日內給付所積欠之租金，惟被
告卻未收取，經招領逾期退回，是依系爭租約第20條之約定
，以郵遞日即109年4月21日視為催告送達生效日。又自原
告催告被告給付積欠租金期限屆滿30日後，被告仍未給付，
原告再於109年6月8日按系爭租約所載被告地址寄發存證
信函，行使終止租約之意思表示，被告仍未收取信函，經招
領逾期退回，是依系爭租約第20條規定，應以109年6月8
日郵遞日視為行使終止租約送達生效日。退步言，因被告均
未收取前開存證信函，為明確終止租賃契約，原告再以本起
訴狀繕本送達被告，作為向被告行使終止租約之意思表示。
為此，爰依民法第455條、第767條第1項前段規定及系爭
租約第15條之約定，提起本訴，擇一為原告勝訴判決，並聲
明：被告應將系爭房屋全部騰空返還原告。
三、被告受合法通知未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀
陳述。
四、本院得心證之理由：
（一）按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲
延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承
租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為
房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前
項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，
並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；承租人於租
賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439條前段、第44
0條第1項、第2項及第455條前段分別定有明文。又民
法第442條第2項規定，係於無害出租人之利益範圍內，
保護承租人之利益，應屬強行規定，不得以特約排除（最
高法院88年度台上字第3306號、106年度台上字第757號
判決意旨參照）。
（二）查原告主張之事實，業據其提出與其所述相符之公證書、
系爭租約、存證信函及回執、系爭房屋建物所有權狀、高
雄市稅捐稽徵處房屋稅轉帳繳納通知書為證（本院卷第13
至39頁），而被告就原告主張之事實，已於相當時期受合
法通知，其於言詞辯論期日未到場爭執，亦未提出書狀作
有利於己之聲明或陳述以供本院審酌，依民事訴訟法第
280條第3項、第1項規定，視同自認。是本件依調查證
據之結果，認原告主張之事實堪信為真實。而系爭租約第
10條第1項第1款約定被告遲付租金之總額達2個月之金
額，並經原告定相當之期限催告，被告仍不為給付，原告
得終止系爭租約（本院卷第17至19頁），惟依民法第442
條第2項規定，仍應於遲延給付逾2個月時，始得終止契
約。再者，押租金之性質，乃擔保租金之給付，參照土地
法第99條押租金不得超過2個月房屋租金之總額，超過前
項限度者，承租人得以超過之部份抵付房租之規定，系爭
租約之押租金既未逾2個月租金之總額，則系爭租約約定
被告不得主張以押租金抵繳租金，被告同意租賃期間不以
押租金抵繳租金，自屬有效。基此，原告於109年4月21
日寄發存證信函催告前，被告109年1月租金欠繳72,000
元，109年3月、4月租金亦未依約繳納，已有遲延，而
原告於109年6月8日寄發存證信函終止系爭租約時，被
告遲付租金之總額已達2個月之租額，且遲延給付已逾2
個月，又被告未曾依系爭契約第20條約定以書面通知原告
其送達地址有變更情事，則原告按系爭租約上所載被告地
址寄發上開存證信函雖遭退回，惟系爭租約第20條既約定
以系爭租約所載地址作為雙方相關文書送達地址，如有變
更，應以書面通知對方，並改依新址送達，否則不問是無
法送達或當事人拒收，均以郵遞日視為送達生效日（本院
卷第21頁），故依上開約定，原告109年4月21日、109
年6月8日寄發之存證信函，分別於寄發之郵遞日視為送
達被告，是原告所為催告、終止系爭契約之意思表示視為
已送達被告，足認系爭租約業於109年6月8日經原告依
據系爭租約約定及民法第440條第2項規定合法終止。從
而，原告依民法第455條前段請求被告應將系爭房屋全部
騰空返還原告，自屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第455條前段規定，請求被告將系爭
房屋全部騰空返還原告，為有理由，應予准許。
六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用
簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3
款規定，應依職權宣告假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國110年2月26日
鳳山簡易庭法官楊儭華
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國110年2月26日
書記官李冠毅
訴訟費用計算式：
裁判費（新臺幣）11,197元
合計11,197元